マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[243: 匿名さん]

>242さん
応援ありがとうございます。
私は、一応修繕委員のメンバーの経験があります。
それに、現在は、ボランティアでマンションに関する相談を
受けていますし、建築士との話しもしょっちゅうやっているので、
いろんなことがわかってきました。
勿論、工事だけでなく、マンション管理に関する総合的な相談ですけど。
大規模修繕工事の流れについても、建築士も含め勉強をし、細かい資料を
作成しています。
技術的にわからないことがあれば、建築士や業者がすぐ教えて
くれますので助かっています。

[244: 匿名さん]

>242

あなたの言うことは正しいのですが、少なくとも、その通りが建築には当てはまりません。

何故なら、建物は工場で作る製品とは違うからです。

工場で作る製品なら、そのような比較見積りが最適なのですが、どちらかと言うと建物は人に近いのです。

人が虫歯になったら歯医者に行くが、行った歯医者によって、治療方針が変わったり、歯科医の技術や設備の違いにより、どんな治療ができるのかが変わります。

インプラントが最適だと思っても、全ての歯科医が出来る訳ではないので、インプラントで見積りを取ることは出来ないし、治療する人の状態によって、インプラントであっても、どんなインプラントをどのように使うかなども変わってくるので、内容を指定しても、それは治療とは言えないものです。

マンションでも同じで、施工業者の持ってる技術や経験の違いや工事に使う機械や道具を持っているかどうかの違いにより、見積りを出すためにマンションを診てもらうと、違う施工内容が最適だと提案したり、同じ施工内容でも、新しい材料を用いたほうが良いとか、工事個所の状態や仕上げの違いにより、最新のものよりも昔のものを使ったほうが良いと言う提案が出されることがあるからです。


工場で作る製品なら良いのですが、マンションのチェックをしないで、共通仕様書だけでの見積り依頼は、非常に危険です。

[245: 匿名さん]

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

[246: 匿名さん]

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

[247: 匿名さん]

>244
大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

[248: 匿名さん]

かなり専門的だな。
まさにその通り。

[249: 匿名]

242です。

>244

まあ、やり方は人それぞれだから244は244の信じた通り発注すればいいんじゃないの。俺はどちらかと言うと247と同じ様なやりかたをやる。

契約後受注者が本気で提案してきても変更で対応する。それだけ。

常にそろばん弾いて金額を把握しながら進めないと、後で足りませんでしたじゃ話に成らないでしょう。

[250: 匿名さん]

完全に工事業者がやりやすいだけの話になってしまってますね

診断したところで足場ある時しかできないものはやるしかない

そうやって頑張って検討させる事が目的になってしまっていて
トラブルが後々10年以上にわたって無いように安価に進める視点がほとんど無い

割高に形式的にやるならいいんだろうけどね

[251: 匿名]

>250

建築工事業者にやられ易い244のやり方をやりたければ勝手にやれば良いってだけだよ。または、発注者の一部がうまい汁を吸い易いやり方とも言えるかな。

[252: 匿名]

書き忘れ。

通常は設計の段階で耐久性は検討されているはずだから何も問題ない。

[253: 匿名さん]

私が修繕委員の時に行った大規模修繕の経緯は次のようなものでした。

まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

管理会社に営繕部門があるので、管理会社に見積りを依頼し、地元の業者や居住者からの推薦業者、大手ゼネコンなど１０社くらいに声を掛け、全社にマンションをチェックしてもらったうえで独自の見積りを出してもらいました。

出てきた見積りは、１０社とも違った内容でしたので、全社の説明を受け、管理会社を除き、理事会と修繕委員とで内容の検討をしました。
修繕委員には、建築関係者が３名いましたので、見積りを見て理事たちに説明ができるので、業者が説明しているのとは違い、質問もし易く「分ったつもり。」が少なくなったようです。

各社目の付け所が違う部分があるので、どこまでの工事を、どんな仕様で行うかと言うところまで煮詰め、当マンションとしての工事内容を決め、その内容を大規模修繕工事の共通仕様書として、全社に、その内容で再見積もりを依頼しました。

再見積もりが出揃うと、業者ごとに違う金額が見えてきました。

それを元にして、業者の雰囲気や説明の内容、金額のことと合わせ、臨時総会までに４社に絞り込み、絞り込んだ経緯と、簡単な４社の特徴をまとめて全体のプレゼンテーションを行い、後日、投票で決める方法をとりました。

建築関係者が３名いたとは言え、他の７名の内３名は女性でして、臨時総会までには月に１～２回の修繕委員会を開きましたので、皆、初めての工事についてでしたが、かなり理解できたようでした。

また、女性の意見を取り入れられたので、洗濯物のことや、昼間がどんな状態になるのかを知った上での工事でしたので、女性からの苦情もなく工事は完了しました。

工事中、修繕委員と理事で、何度か現場確認を行い、業者からも何度か工事報告を受け、普段見ることが出来ない場所を、ヘルメットを被り、安全帯を装着して、足場の上を歩いて何度か周りました。

中間検査とか完了検査などの時には、屋上で証拠写真を皆で撮り、工事写真として保存しています。

こんな感じで大規模修繕工事を行いました。

[254: 匿名さん]

すいません、忘れてました。

中間検査と完了検査の時には、管理会社の担当者を呼び、一緒に見てもらいました。

[255: 匿名さん]

>まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

設計・監理が分かっていないですね。
この役割は、工事が、仕様通り行われているか、材料は指定されたものを使用し、使用量もその通り
使用しているか等を写真を取ったりして、監視する役割なんだよね。
塗料缶の数とかの確認もするんですよ。
勿論、作業員の指導等もやるし、かなりの時間毎日立ち会わないとできない仕事だよ。
それを、管理会社は費用もいらないといっていたようだけど、そこは、元請会社との話し合いが
されており、お金は回ってくるようになっているんだよ。
そんな単純なことも分からず、いい管理会社だと思っているのはねえ。

[256: 匿名さん]

>253
多分おたくのマンションは、小規模マンションなんでしょうね。
大規模マンションは、普通劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門の
業者を分けてやるんですけどね。
劣化診断と設計・監理は同じとこもありますが。

[257: 匿名さん]

>255
塗料の缶ずっと眺めてればどうですか？
言っておきますけどそんなくだらない事に時間を使うのは売れない建築士だけです
まともなゼネコン使う事でくだらない仕事が終わるだけです

管理会社が言ってるのは日常に関わる部分で必要なもので工事に関する管理ではなく一般的な管理業務と思われます
缶ケリみたいに缶ばっかみてるのは時間もかかるからやらないでしょうね

管理会社通して見積りしたならバックも発生するけど通してないなら発生する機会が無い どこで繋がるんですか？
缶ばっか見てるとどうしょうもなくなりますけど管理会社の利益削るなら管理会社からも出させて他からも別ルートで出させればいい
今回は複数のゼネコン使う事でバックが必要になって金額が高くなる業者を排除できている

変なコンサルに騙されることなくその費用も削減でき
保証もまともなゼネコンがするわけですから
変なコンサルに勧められたどうでもいい工事が潰れないかどうかを気にする必要も無くなりますね

缶ばっか見てると一般常識で考えられる部分もわからなくなりそうですな
ゆ>256
ただのコミュニケーションがうまくいってるマンションでしょうね
大規模というよりコミュニケーションできてないマンションなら透明性という名の元に色んな人間を噛まして金を使わないといけないケースもある 無駄な金ですが

[258: 匿名さん]

>256
何世帯が小規模なのかわかりませんが、約１００世帯のマンションです。

大規模マンションと言うのは何世帯からのマンションのことですか？

劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

それに、劣化診断なんて、わざわざ費用を出して依頼するような人がいるのでしょうか？

劣化診断をしてもらっても、診断したと言うだけで、なんの効力もありませんし、診断通りになる保証もありませんよ。
何故なら、劣化診断は、足場を掛けて、まんべんなくテストピースを取っての判断ではないですし、テストピースを取ることで、建物に負担を与えたり、補修が不十分だと、かえって劣化を促進することにもなります。

日本のお役所とかと同じで、何かにつけ第三者機関の報告書とかの理由を作り、天下り先を沢山作っているうちの一つのようなものです。

実際に工事を経験している現場監督経験者のチェックと劣化診断の結果は、そんなに変わりませんからね。

と言うことを、建築関係者の３名から裏話として教えてもらいました。

設計管理も、本来は新築工事でのみ行われるべきことですが、設計事務所が稼げるように、マンションの修繕工事にも取り入れて、安心料を支払ってもらい稼ごうとして広まったことだそうです。

まともな業者を選定すれば、劣化診断や設計管理などの無駄な出費をしなくて良くなるのです。

信頼できない業者を選ぶなら、劣化診断も設計管理にも、大金を支払い、建物に沢山穴をあけ補修の跡だらけにしたことが安心できる証拠であると自分を説得するのもいいでしょうね。

私も昔はそのように考えていましたし、他の人もそうでした。
しかし、建築関係者からの実情を聞き、色んな業者と話をしたことで、今では、嘘ではないが、実情を知っていればしなくてもよい無駄なことに金を支払うのは避けたいです。

でも、多数決で決まることですから、必ずしも正しいことが選択されるとは限りませんね。
実際のことを知らない人ばかりなので、強引に言う人の言うことが通ってしまうのが実情です。

自動車運転免許の更新も、毎回、読みもしない無駄な本などを更新料の根拠として買うことと同じです。
更新料に上乗せして、本を作る会社を作り、そこで安定した収入を得られるようにした天下り先の一つですからね。
これは法律で決まっていることなので、ほとんどの人が不満に思っていてもどうしようもないことですが、大規模修繕工事での無駄は、知っていれば省くことができるのです。

うちのマンションで、お役所のひな形通り、劣化診断と設計管理を付けていたとすると、おそらく１０００万円くらい余分にかかるでしょう。
１０００万円は、１００世帯のマンションにとっては高額です。
１世帯当たり１０万円ですからね。

[259: 匿名さん]

あの教本断ればいらないですよ

真実を広げて無駄な金無駄な仕事を無くすのは良いことだと思います
缶の数数える仕事だとか無駄です

[260: 匿名さん]

>257>258
大手ゼネコンに元請を依頼すれば、全てうまくいくという考えですか？
元請は工事とかは何もしませんよ。
足場を組んだり、塗装をしたり、シーリングとかをするのは全て地元の
業者ですよ。孫請け、曾孫請けとかでね。
工事が仕様通り行われているのかをチェックするのが、設計・監理（管理ではない）
なんですよ。
ただ、設計・監理会社を使うのは経費もかかります。
しかし、まるまるその分がオンする訳ではないんですが、この説明はやめときましょう。
うちのマンションも大手ゼネコンが元請をやりましたよ。
劣化診断と設計・監理も別々でした。
1戸当たり100万でおこないました。350戸のマンションです。
見える部分はほぼやりかえました。それにバリアフリー化や植栽までも。
当然、廊下のシートの張り替えもやりました。
当初は、80万でも十分やれたのですが、グレードアップを図り1戸当たり100万の
予算でやりました。劣化診断から施工まで
３．５億程度の工事ですから、大手ゼネコンが４社、地元の大手の業者が４社相見積に
参加しましたよ。
うちの場合は、総合評価方式でやりました。
元請会社は、大成建設でした。

[261: 匿名さん]

ゼネコンの意味知ってますか？

[262: 匿名]

>260

総合評価方式の能書きを書きたいならお呼びじゃないからよそでやってくれ。