土地購入トラブル

[購入検討中さん]

皆様にご教授頂ければと思いまして質問させてください。
現在家を建てようと思い土地を個人間で売買することになったのですが、地主に土地を見せてもらったところ近所のまったく関係のない老夫婦が勝手に耕し畑にして作物を植えていました。地主に確認したところ使用料も払わず無許可でとの事。
土地を購入した場合、整地代金等をその老夫婦に請求しても良いのでしょうか？
地主はトラブルを恐れ口出しはあまりしたくないようなので私が交渉することになります。
ちなみに１３０坪の土地になります。

[5: 購入検討中さん]

契約書を取り交わす時に、特約条項で瑕疵担保の文言は入れなかったのか？

[6: 匿名さん]

これまでの関係が判りませんが、

いずれにしても、地主さんから一言、
「売買話しが出ているので、耕作を止めて欲しい」と、相手方に申し出てもらう必要はあるのでは？

その一言で、相手の出方・考え方が表面化すると思うので、
その対応次第で、購入を諦めるのも大事だと思います。

現状のまま購入し、スレ主側が交渉するとなると、
素人が、「競売物件」を購入した状況に似て、
立ち退きに一時金が必要になったり、
場合によっては、弁護士などに依頼する必要も出てくるかと。

個人売買を希望する理由が、手数料でしたら、
手数料相当、或いはそれ以上の支出を覚悟する必要があるかも。

不動産業者等を間に入れ、
面倒なことは金銭（地主負担）で解決してもらうことも検討してみては？

今後長く住む土地でしょうから、
強引なことをしてまで手に入れたい土地なのか、良く考えて。

住み始めてから、近隣に対して気まずい思いもしたくないでしょうから。

法的には違法なことをしていても、
それを認識できない、非常識な人も世の中にはいることをお忘れなく。

[7: 匿名]

まだ土地を買っていないのなら、それは今の地主が処理することだよ。
きちんと売るに値するきれいな土地にしてから売却するのが普通でしょう。
もし余計な手間やお金がかかる土地ならその分を安くしてもらう交渉すべきですよ。
わたしも買う前にまだ下水道通ってない土地ということで、通す分のお金・・50万ほど安くしてもらいました。

[8: 匿名]

老夫婦が時効取得してるかも知れませんね

[9: 匿名]

相場より３割安いなら

[10: 匿名]

＞８さん

時効が完成していなければ、買い主は何の問題もなく対抗できます。
また、登記さえしてしまえば、時効完成後は登記なくして取得時効は対抗できないから問題ないでしょう。

老夫婦が、時効完成を登記しているとは考えられませんから。

[11: 匿名さん]

時効取得。。。老夫婦が固定資産税払ってなければ無効でしょう。

どっちにしろ値段以上の精神負担がかかるだろう。。

老夫婦が弱者とみなされた場合、スレ主は悪者として周囲から見られる恐れがあります。

たぶん地主もそれを敬遠してるのかもしれません。

>整地代金等をその老夫婦に請求しても良いのでしょうか？

　年金を細々と切り崩して生活している老人に。。。土地を取られるばかりか。。。

　金まで取るのか！！って周囲に言いふらされたら完全に悪者扱いです。

法的手段で立ち退きさせたのは良いが、入居して村八分にされたら辛いですね。

[12: 匿名はん]

田舎の場合、周囲の結束が固く。
よそ者は慣れるまで冷たいからね。（表面上はフレンドリーだが、陰でいろいろ言われたり。。。）

[13: 匿名さん]

わけアリ物件でしょ、それ
個人間売買というも？です。
プロ同士ならともかく、素人同士で個人間売買はちょっと怖いですね

少なくとも現地主の責任で不法占拠を処理してもらうべきでしょう
そうじゃなければ相場より相当な値引きがないとリスクが高いですね


老夫婦と見せかけて＊＊＊でも出てきたら法的には勝てるとしても
相当なお金と時間と労力を無駄にします。
土地の所有や境界に関する争いなんて警察では門前払い、民事の問題ととりあってくれませんよ
そもそも世の中無法者が一番強いんです。強制的に退去させるというのは実は一番大変

[14: 匿名]

売り主の責任で排除と仲介者をつけたら

[15: 匿名さん]

まず当事者同士の話し合いが必要かと。
他人の土地を勝手に耕作するなんて常識では考えられません。
その老夫婦がどんな考えを持っているのか、
他人の土地であることをきちんと認識しているのか、
そのあたりのことをしっかり確認した上でないと動けないのでは？

[16: 匿名さん]

>他人の土地を勝手に耕作するなんて常識では考えられません。
田舎ではそんなに珍しくもないことのようです。
ただ立退き交渉はもちろん売主がすべきですよね。

[17: 匿名さん]

　収穫するまで待ってって言われそう。

[18: 匿名さん]

＞収穫するまで待ってって言われそう。
ありそうでスレ主には申し訳ないけど笑った。

田舎だと土地の売買そのものが珍しいから、
その老夫婦も売主の先代とか先々代とかに許可をもらって
土地が売られるなんて思いもせずに、悪気なくやってるのかもしれん。
いずれにせよ売主から交渉してもらうのが筋だわな。
よそ者が行くとこじれるよ。
田舎はそういうのに敏感だからさ。

[19: 匿名さん]

　土地が解決してもガス、下水で問題がありそう～～。個人間でのやり取りなんでｗｗ。

[20: 匿名]

＞１９

そんなの、田舎ならプロパンガス＋浄化槽が標準だよ。

うちの実家なんか、いまだに、プロパンガス＋くみ取り便所だ。

[21: 匿名さん]

スレ主は不勉強すぎる。
まず耕作されているということで、大事なことは、その土地が農地かどうか。
農地であれば、宅地に転用するには農地転用の許可が必要になる。

さらに、ほんとに無償かどうか怪しいものだが、耕作人が別にいるなら耕作者は永小作権を取得しているんじゃないのか。
これは法的に正当な権利だから
＞整地代金等をその老夫婦に請求しても良いのでしょうか？
どころか、権利を排除するためには、スレ主の方から金を払う必要があるんじゃないのか。

整地代金を耕作者に請求だって？？？
金を払うべきなのを金を払わせようとする。しかも法的に非はスレ主にあるんじゃトラブルになるに決まってる。
俺も親切だよな。

[22: 匿名さん]

>>21

へたくそな釣りwww

[23: 匿名]

＞２１さんへ

残念ですが、２１さんの方が不勉強だと思われます。

＞＞農地であれば、宅地に転用するには農地転用の許可が必要になる。

ちがいます。
これは、農地法において農地としての登録を行った場合のことです。（つまり、農業委員会または知事の許可が必要です。）
農地を宅地に変更することは、法的に原則として自由です。
人の土地を勝手に農地にしておいて、宅地にはできないなんて勝手な主張はできません。

＞＞耕作者は永小作権を取得している・・・

ちがいます。
永小作権につきましても、農地法上の登録が必要です。
市町村の農業課（地域によって呼び名はいろいろ）や、県庁に行けば簡単に調べられます。
人の土地を勝手に耕作しておいて、それを止めるにはお金を払えなどという、勝手な主張はできません。

＞＞整地代金を耕作者に請求だって？？？

これもまた、土地所有者にとって当然の権利です。
不法占拠者に対して、物権的請求権による妨害排除請求権を請求するだけですから、畑を更地にして出て行けという主張は、法的には至極当然の権利です。

法的に見て、どう考えても、スレ主さんが100パーセント勝てます。

ただし、法的に決着をつけることが、社会的に正しい事だとは思えません。
とりあえず、収穫の時期が過ぎるまでは待ってみて、その後も老夫婦が畑を続けたいというのであれば地代を頂く等で対処することが、最も穏便であるように思えます。

[24: 匿名さん]

家を建てようとして購入するわけだから老夫婦が立ち退かない場合、地代を取るなんて事は解決にはならないのでは？
穏便に解決できないのであれば購入しない方が得策かと、何もトラブルを自ら抱え込む必要はないのではと感じます。
まず契約前に老夫婦と交渉し、解決策があればそれを契約条項に入れ「履行されなければ解約できる」の項目を入れるとかの防衛策が必要です。

[25: 匿名さん]

他にも「実は…」ということが次々と出てくるような気がするから、自分なら買わない。

[26: 匿名]

↑土地を買ったは良いが、実は抵当権がくっついていて、家を建てたとたんに、銀行から「建物収去土地明け渡し請求」なんてされた日には・・・
法的には100パーセント勝ち目はないし・・・

[27: 匿名]

農地

[28: 匿名さん]

とりあえず、法務局へいって登記簿謄本を確認。
で、個人売買だけど移転登記に司法書士使う？のなら、司法書士に土地売買契約書の
特約で老夫婦の使用請求権解除の項目をつけてもらったらどうでしょうか。
整地代金は老夫婦に請求するのではなく、地主に対し、整地引渡しで契約を交わす。

余談ですが、土地売買契約の前に、地盤調査をさせてもらえるよう、地主に頼んだら
どうでしょうか。土地購入したあとで地盤調査したら畑として利用されていたため
地盤が弱く、結果、地盤改良に１００万以上かかった。なんてことになったら
シャレになりませんから。

[29: 匿名さん]

うちの実家を思い出したよ。
向かいの空き地で野菜を植えたり、ゴミ燃やしたり、
いろいろ利用させてもらってた。
死んだ犬も埋めたっけなぁ。
昭和の時代はそんな事が当たり前の風景だった。

[30: 購入検討中さん]

自己解決しました。

[31: 匿名]

えっ！解決？
どーなったの！？
みんな真剣に答えたのに、最終的には
自己解決しました
のみ？ひどすぎる。
どう解決したか気になる！

[32: 匿名さん]

その程度の人間で、レスもその程度しか参考にはしてなかったんでしょうｗｗ。

[33: 購入検討中さん]

スレ主です。ご返答遅くなり皆様にご迷惑おかけしております。
皆様の御意見大変参考になり現在家族と会議中です。
近日、土地購入を前提に地主と老夫婦と話し合いをしてみたいと思います。
ちなみにNO,30の方。まだ解決しておりません。
皆様混乱させてしまい申し訳ございません。

[34: 匿名]

＞３０　悪質すぎ・・・

スレ主さん、がんばって下さいね。

[35: 匿名]

これが掲示板のなりすましってヤツか

[36: 匿名]

失礼します。いろいろと詳しい方がいらしゃるようですので質問させてください？建築許可まで降りてる者ですが、農地のため土地が低いので擁壁をして１メートルほど盛り土工事してもらっています。先日、お隣さんが境界線ギリギリに擁壁をしないでほしい。２０センチほど、下がってほしいと要求がありました。私としましては、下がるのは全然かまわないのですが、いろいろと申請書類を差し換えないといけないと工務の方から言われています。そのままで建築していった場合、何かまずいでしょうか？建物の配置には影響はないそうですが。その後、法的に何かありますか？罰則みたいなもの？

[37: 匿名]

>>36
２０センチお隣さんがほしいからかもしれませんね。実質使うのはお隣さんってことになって２０年後に...

[38: 匿名]

＞３６さん

法的には、擁壁を隣地ギリギリに作ったとしても、何ら問題はありません。

ただし、当然ですが、後になって擁壁部分の土地が削れて隣地に落ちるようなことがあれば、３６さんが責任をもって取り除かなければならないことになる可能性が高いです。

おそらく、隣地の人も、擁壁が崩れる等の心配をしているのではないかと推測されます。

なお、擁壁を後退させた場所を隣家が勝手に使用している場合には、「その部分は隣家のものでないから収去するように」告げ、簡易裁判所でよいので訴訟を提起しておけば（絶対に勝てます）、３７さんの言うような取得時効となることはありませんから、安心して下さい。（ただし、２０年間隣家が使用していることを見て見ぬふりをしていると、時効取得される危険はあります。）

[39: 匿名]

＞３６さん

３６さんが、「敷地境界線をまたいでの庭の造成について」のスレ主さんであるとしてのアドバイスです。

取得時効にかからないようにするためには、隣地が使用している３６さんの土地を、燐家に「貸した」ことにして、「賃貸借契約」を結んでおけば、取得時効されなくなります。
賃料は、固定資産税分の月数百円ということであれば、隣家も納得するのではないでしょうか。

[40: 匿名]

36です。
さっそくの解答ありがとうございます。「…庭の造成について」のスレ主とは違いますが、取得時効なんて知りませんでした。たしかにお隣さんの駐車スペースが広くなるので、取得時効のことを知ってて言っているのかもしれませんね。ほしいなら、それぐらいあげますけどね。近所付き合いが上手くいくなら、安いもんです。それより私が知りたかったのは申請書類の差し換えしないで、建築した場合のその後でして？説明不足で申し訳ございません。

[41: 匿名]

＞３６、４０さん

＞＞申請書類の差し換えしないで、建築した場合のその後

当然ながら、今提出されている書類と、実際にできる建築物に違いが生じる以上、違法建築ということになります。
これは、自分の側が得をしようが、損をしようが関係ありませんから・・・

何か問題が起こったときには、違法建築主とされるのは避けた方が無難だと思います。

[42: 匿名さん]

>>36
>お隣さんが境界線ギリギリに擁壁をしないでほしい。２０センチほど、下がってほしいと要求がありました。

その理由は聞きましたか？

そんなこともまだ聞いていないのであれば、
今後もまともな近所付き合いは無理だと思います。

一方的に譲歩することは近所付き合いでも何でもないですよ。

あなたはよくても、あなたの子孫や、
あなたの土地を後から買った人が迷惑します。
よくあるパターンです。

試しに、お隣さんに「申請書類を差し換えないといけないと
いけないと言われましたが、その費用を払っていただけますか？」
「我が家では幅２０ｃｍの土地が使えなくなりますが、
その分の賃貸契約をしていただけますか？」
と聞いてみてください。

[43: 匿名さん]

１ｍの盛土をすると擁壁には結構な土圧がかかりますが強度計算をしたRC、もしくはCP型枠などの土止め用の擁壁を作らないと違法になります。RC,もしくはCP型枠CBなら垂直施工できるので境界ギリギリに施工しても問題ありません。　隣地オーナーさんにどうして２０ｃｍ空けて欲しいのか聞くことがまず解決の第一歩ですね。　崩れる心配をしているのなら強度計算された擁壁を作るからと説明すれば解決するようなに思いますが。　
それ以外の場合は･･･？　ですね。

[44: 36です。]

ご解答ありがとうございます。擁壁の強度計算は問題ありません。お隣さんの土地は車の駐車スペースにこれから使うとの事です。今現在はただの空き地。駐車場は別の所にもあります。理由としては、①駐車する際、擁壁に当たると嫌だから。②お互い遠慮し合うものだ。(たしかに、お隣さんが私の土地以外との隣地とは遠慮しているみたいです。)③私が擁壁の外側を遠慮なく歩くことができる。この三点をおっしゃっています。ちょっと？と思うところもありますが、後々遠慮しなかった為に車にキズが入ったとか言われても困りますので。２０センチ下がるのは全然かまわないと思っています。ただ、書類を申請し直す時間と費用をかけたくないと思っている次第です。

[45: 匿名さん]

擁壁を設けた場合、水抜き穴から滲み出した水の行き先はどうなっていますか？

それとも、その高さですと、水抜き穴は不要なのかな？
（我が家は1m以上高低差があり、水抜き穴が必要でしたので。）

擁壁を造る際、水の処理は所有地内で…とのことなので、
擁壁→排水路（小さな側溝）←境界→隣地が基本と聞きました。

敷地ギリギリに建てるか、排水路（もしくは、浸透枡のようなもの）を設けるかは、
隣家との相談・交渉による…と。

[46: 匿名さん]

お隣さんが２０ｃｍあけて欲しい理由の説明有難うございます。
１ｍのよう壁だと申請の必要はないと思いますが、その地域は必要なのですか？
またお隣さんが「車のドアに傷云々」は法的には問題がないです。　
スレ主さんの敷地が高いのだから土留めを作るのは慣例となっています。　擁壁を２０ｃｍ後退した場合、スレ主さんの建物重量による土圧は擁壁に影響しないのですか？　スレ主さんの立場に立てばこれが心配です･･･　

[47: 36です。]

ご心配ありがとございます。擁壁自体には、申請はいりません。もともと農地のため、農転に申請がいりました。その時の図面と違うという事になるそうです。擁壁に掛かる土圧の心配はありませんし、建物も２０センチ後退するつもりです。
水抜きの穴についてはお隣さん側には設けずに違う面に、暗渠排水みたいなもので引ぱってくるのを考えていました。
工務の方がいろいろと考えてくれていますので設計上、問題はないとは思っています。

[48: 匿名さん]

申請に関してのご説明有難うございます。
それでしたらスレ主さんのお考え次第ですね。　そこで長く住むのでこれくらいのことは我慢して受け入れることになるようですね。　境界線をまたいで作るわけでもなく、自敷地内に作る擁壁に対して車の乗降時にドアが傷つくのでと注文をつける燐家とはこれからも色々ありそうですね。　
私も現在建築中ですが施工業者さんより擁壁が隣地にはみ出ないように施工誤差等を考慮し、境界より２ｃｍ後退して擁壁を作りますと説明がありました。　２０ｃｍ下げろという理由が理由なので釈然としませんがこれからのことを考えると致し方ないのでしょうね･･･　でも燐家の要望を受け入れた結果ということも含め境界だけは明確にしておいてください。　また何を言い出すかわからない燐家のように思われます。

[49: 36です。]

ご解答ありがとうございます。私も今後、何を言いだすか心配なところもありますが？あまりむっちゃは言わないとは、思っています。そもそも車を当てて嫌だと言うのもこちら側の擁壁の修理費用をお隣さんが持つことになるのが嫌だと言われているので。
また、境界ラインは明確にしといてくださいとも言われています。境界杭とかで邪魔にならない物でと。
といいながら私側の建築が終われば、お隣さんの空き地部分をコンクリートで舗装し直すと言っています。その時は擁壁ラインまで舗装するとかしないとか？その時に協議しましょだって。訳が分かりません？
申請の変更しないで建築を進めた場合、違法建築と言われる可能性があるみたいですね。違法建築と言われたら何か問題あるのでしょうか？やり直しとか、書類の変更とかですむのでしょうか？

[50: 匿名さん]

違法建築の場合、建物の中間検査、完了検査証が下りません。　そしてローンを組まれている場合、フラット３５などの融資が実行できなくなるのではと思います。
ただし完了検査時に建築確認の内容と異なる施工が行われている場合でも、それが法令への適合性に無関係なものであれば問題とはされません。

[51: 匿名さん]

>>47
建物を20センチずらざるをえなくなるくらいなら
後退しないほうがいいでしょう。

後退しないことは違法でもなく、隣人への無配慮でもなんでもないのですから、
普通の人なら後退を要請しませんし、要請されても承諾しません。

もしこれ以上後退を強要されたら、強要罪もしくは脅迫罪が成立する
可能性が高いので、民事ではなく、警察に相談すべき案件です。

結局、後退した土地を駐車場に使うのが目的みたいですし、
実質的にタダで土地を使いだけのようですね。

それにしても、土地は親や親戚からタダで譲って貰ったか、大金持ちなのですか？
ならば、まるで他人事みたいな感覚も納得なのですが。

[52: 匿名さん]

色々レスさせてもらっている者ですが百歩譲って擁壁を２０ｃｍ後退させたとしても、自敷地内へのコンクリート打設は絶対に拒否すべきです。　後々自分の敷地だと言い出しかねません。
また既成事実で勝手にコンクリートを打設されると「壊して元に戻せ」とはなりにくいので２０ｃｍ幅のブロックでも置けばどうですか？　そして２０ｃｍ空けるのは燐家の要望なので雑草などが生えても責任は取らないと確認をすることをお勧めします。
でも聞けば聞くほど燐家は厚かましいというか、ずうずうしいというか非常識な人のようです。
譲るところは譲る、拒否すべきところは拒否する。　そうしないと燐家のような人はとことん付込んできます。

[53: 36です。]

いろいろとレスありがとうございます。土地については、親からの相続です。他人事っぽいですか？真剣に考えているのですが。
当方はそこそこ田舎の方でして、少々は譲り合いが必要かと思っています。街の方か、分譲地なら私も黙っているわけではありません。
まあ、お隣さんがコンクリート打設するときには、一言だけ言わせていただきたいと思っています。「打設の際は、境界線から20センチ遠慮してもらえますか？」ってね。

[54: 匿名さん]

>> お隣さんがコンクリート打設するときには、一言だけ言わせていただきたいと思っています。「打設の際は、境界線から20センチ遠慮してもらえますか？」ってね

パチパチ～～
そりゃそうですよね、こちらの擁壁を２０ｃｍ後退しろというのだから、自分の敷地のコンクリート打設も２０ｃｍ後退することは当たり前です！