23区 湾岸タワマンはスラム化しない！？

[物件比較中さん]

都内の湾岸タワマン購入を検討しています。

安くなりそうなので期待しているのですが、その反面、悩んでいることがあります。

「3.11」以後、湾岸超高層のマンションが不人気、値崩れを起こすことにより、
ハード面よりも、ソフト面、というか「入居者の質」が落ちるのではないか？
と懸念しています。

つまり、

中古市場崩壊　→　低所得層の流入　となると、、、

「思想・育った環境の違い」がありすぎる多様な層がひとつ屋根の下で暮らすことに

なると苦労も多くなるのではないか、と。

素人ながら、例えば、こんなことを予想してしまいます。
・モラルの低下
・自転車の共用部放置
・ベランダ喫煙
・ゴミ出しマナー荒れる
・エントランス等で子供が山賊状態→　怒らない親
・共用施設の乱暴な扱い、破壊　→　壊した本人申し出ず　→　「壊したもの勝ち」「やった者勝ち」の雰囲気蔓延
・給与低下・リストラに伴う管理費修繕積立金滞納続出

出れる人は泥舟マンションからどんどん旅立ちますよね。。。

有識者のみなさま、忌憚のないご意見ください。ご指導お願いします。

【スレッドを雑談板に移動しました。 2011.07.18 管理人】

[201: 匿名さん]

素人なので良く分かりませんが、高い部屋から売れて行くのならば、別にデベは困っていないでしょうね。思惑通りなのでしょうから。利益は確保済みで後は売れればすべて丸儲けって言う感じではないでしょうか。焦る必要もないでしょう。

[202: 匿名さん]

>201
最上階の高い部屋は、利益率が低いのです。
目玉商品は、ランチとか寿司屋の大トロと同じで、ランチの場合は客を呼んで常連を増やす意図で利益よりも豪華さで客を呼ぶのが目的なので利益は度外視しているし、寿司屋では大トロが一番利益率が低く赤字で出している店も多いのです。
ラーメン屋でも、一番利益率が高いのが、普通のラーメンで、チャーシューメンが一番利益率が低いのと同じです。
だから、最上階の部屋をプレミヤムとかにして、最上階だから値引きはしないのを前提にしているのです。
最後に売れ残っている部屋には、モデルルームだと言う設定にして家電品や家具などを付けたりオプションを無料で付けたり、登録などの料金を無料にしたり、部屋自体の値段を下げたりして売るので、それを見越した値段設定にしているのです。

[203: 匿名さん]

>202

その話にはかなり無理がありますね。
最上階角部屋は単にプレミアムが乗っているから高いのです。
デベの営業自身が認めていますよ。

現状の日本にも少しはお金持ちがいて、
その中にはマンションの利便性を好む人もいるので、
高い部屋でも売れるのです。

私が今住むタワマンも高層階から売れましたが、
中下層階は売り切るのに竣工後２年以上かかりました。
本当に暮らす場合は金に不自由してなければ、
プレミアム住居を買う人はいます。
あと、広い部屋は高層階にしかないので、
広い部屋がいい人も高層階しか選択肢がありません。

[204: 匿名さん]

>203
デベの営業の話を真に受けるとは、本気ですか？
ていうか、このように即座に打消してくるということからして、本当のことを書かれては、あなたが困るからでしょう。
否定すればするほど、書かれた内容が本当であると肯定していることになります。

[205: 匿名さん]

>>204
203さんとは異なる一般人ですが、坪単価で100万とか異なれば、当然プレミアム住戸の利益率は高いですよ。売れ残りリスクもカバーする設定に当然なっていますからね。利益を度外視するような設定にはなっていないと思いますよ。

ダイヤモンドは高いから価値があるのであり、それに見合う高い利益率になっているのと同じです。逆に、安い牛丼は薄利多売でカバーするって感じでしょう。ただし、高額のプレミアム物件が売れておれば、マンション全体でみれば、すでに回収済みという感じでしょうね。

[206: 匿名さん]

寿司屋とかラーメン屋と同列に論じるなよwww

[207: 匿名さん]

>>202
>モデルルームだと言う設定にして家電品や家具など
モデルルームで使っていたものですから、償却済みで、価値はありません。

売れ残り住戸は既に、利益回収済みですから、アウトレットに出すことで有名な関西系のH不動産とか、よほど下手なデベ、でない限り、多少値引きしても、売れれば丸儲けになります。

[208: 匿名さん]

>寿司屋とかラーメン屋と同列に論じるなよwww

寿司屋でダイアモンド注文してくださいな。

[209: 匿名さん]

>205
坪単価と言うのを、単なる面積でとらえるから１００万円の違いが大きいと誤解するのですよ。
プレミヤム住戸なら、天井も高く設定していますし、見えない部分の容積も含まれますから坪単価が４００万円から５００万円に１００万円上がるのは、容積が３割増えたと考えると割安です。

[210: 匿名さん]

>>209
素人ですが、厳密には、容積ではなくてコストで考えないといけないのではないですか？

一般的には、物の価格は、原価に一定のマージンを加えて、売価を設定するわけでしょうが、マンションだと個々の部屋の原価までは厳密に計算できないでのはのないでしょうかね？

大規模マンションの場合、市場の状況や消費者ニーズを考慮して、何期にも分けて小出しにし、微妙に調整すると聞いていますが、売主が強気だと、プレミアム住戸のマージンの方を大きくするのではないでしょうか？

プレミアムでない一般住戸にモデルルーム用の家具の価格を加えて、さらにマージンを高くして、価格を一般相場より高めに設定しまうと、消費者には一目瞭然ですから、売れないととんでもないことになりそうに思いますが・・・。

間違った理解でしたら申し訳ないです。先に謝っておきます。

[211: 匿名さん]

タワーマンションの設計をいくつかやって大手デベさんと付き合いありますが209さんも210さんもどっちも正解。
プレミアムフロアの住戸には眺望はもちろんそれ以外にも付加価値を付けて坪単価をあげて売っています。
どっちのほうが利益を乗せてるかと言うとほとんど変わらないと思います。
基本的には売り出し価格を○○万円～と出したいので低層階でちょっと条件が悪い部屋でお買い得なとこもあります。
ただ竣工前に完売できなければ当然、値下げする場合もあるんでその時はプレミアムフロアですごいお買い得なのも出てくるでしょう。

[212: 匿名さん]

例え全く同じ設計設備のマンションでも、立地や購入ターゲットに合わせて販売戦略で値段設定は変えるのです。

[213: 匿名さん]

>>212
>立地や購入ターゲット
が異なれば、設計設備は当然異なってくるでしょうしね。

まあ、いずれにしろ、安いから売れるっていうものではないですよね。

[214: 匿名さん]

個人的に一番興味あるのが、建て替えなんだよね。

湾岸タワマンを売るデベは建て替えをどう考えて購入希望者に説明してんの？
建て替え以前に大規模修繕とかもあるだろうけど、これだってタワーなら大変でしょ？

[215: 匿名さん]

マンション業者は売った客には二度と会いませんから遠い将来の建て替えなんてどうでもいいんです。
分譲が終了すればそれは入居者で組織する管理組合の資産ですので、売主は関係ありません。
老朽化して廃墟になろうと知ったことではないんですよ。

[216: 匿名さん]

なんか、哀れだよね。

買った当時は、どこより割高だったのに。

あっという間にマイナスに。

[217: 匿名さん]

それが埋立地マンションというものです。田舎者がバカを見る世の中ですよ。

[218: 匿名さん]

新築未入居のまま何年も売れ残りあるのに、中古売りの売れ残りも山ほどある。

まあ、東日本大震災が致命傷かな。

[219: 匿名さん]

それなのに新築がバンバン建っているよね？

埋立地を仕入れちゃった後での大地震だったし、デベとしては建てるしかないって事
なんだろうけど。財務内容が微妙なデベだと塩漬けもしてられないから建てて売る
しかない、本当に売れてるとしたら誰が買ってるんだろうって思うよ。

デベ的には東日本大震災が30年後だったら売り切った後だったんだろうけどな・・・
あんな事あったのに未だ高層に拘って建てまくっているのが恐ろしい。
そうして上に伸ばさないとデベが儲からないからなんだろうけど。

ネットのない時代なら情報弱者相手に売り付ければいいって話だったんだろうけど
今は誰だってネットやる時代だし、売りさばくのそんな簡単じゃなさそうな？

[220: 匿名さん]

採算がとれるからでしょう。多少売れない部屋があっても、問い合わせ客があれば他の物件に誘導もできるから問題ないでしょうね。

[221: 匿名さん]

採算が取れるじゃないと思うね。

財務内容の厳しい（内部留保が乏しい）デベは大震災前に仕入れた埋立地を塩漬けにしておく
余裕もないから、早々に建てて売りまくっているっていう記事をどっかで見た。

デベの名前までは書かないけど、そういう所もあるんだよ。

デベだって埋立地に建てるのは低層マンションの方が良いに決まってるっていうのは
分かり切った事だと思う、そうしないのは自分たちの採算が取れないから。

決して、購入客の生活を考えてタワーマンションにしているという事じゃないだろ。

[222: 匿名さん]

どっかで見た程度の憶測記事を鵜呑みしちゃうんですか。
信じたいことだけを無条件に信じる人って、何かの信者みたいでこわいです。

[223: 周辺住民さん]

東京出身の人は埋め立て地買わないよ。
だいたい親が反対するし、小学校で埋め立て地はゴミ処理場と習ったから良いイメージないし。
今は地方出身の人が買ってるけど、そのうアジア系外国人が買いはじめると思うよ。

[224: 匿名さん]

東京出身だけど買ったよ。
親の反対は多少あったけどね。元々海沿いに住みかったし、ゴミの埋立地じゃない所だし。
直下地震がきたら内陸だろうが湾岸地域だろうが大差ないと思う。

[225: 匿名さん]

内陸よりむしろリスク少なそうだよ。

[226: 匿名さん]

城東の人は埋立地に抵抗ないようですね。同じような低地だからでしょうか。
山の手で育つと埋立地は考えられませんが。

[227: 匿名さん]

そんな埋立地に、今じゃ外交官や大臣も住んでますから(笑)

[228: 匿名さん]

>226
城南出身だけど買いました。
いざとなったら実家へ避難します（笑）

[229: 匿名さん]

ん？外交官が住んでたらなんかすごいの？よくわかんないんだけどさ。

[230: 匿名さん]

国際水準ってことでしょうね。

[231: 匿名さん]

外交官とか大臣が住むって、凄いことじゃないですか。
彼らのスタッフは安全性や利便性や快適性を調べまくって、その中から良いところを選びますからね。

[232: 匿名さん]

ローンレンジャーしか残ってないから
これ以上過疎化しない

[233: 匿名さん]

埋め立て地マンションに住んでた大臣だよな、自殺したの。

[234: 匿名さん]

外交官って北朝鮮のスパイのことか？

[235: 匿名さん]

他にもいろんな金持ちが住んでんじゃないだろか。

[236: 匿名さん]

湾岸は30年後は貧乏な移民ばかりになって、ヨハネスブルグの中心部みたいなゴーストタウンになりそうですね。
ヨハネスは周辺の貧しい黒人だけど、湾岸は中国人マフィアになるんだろうな。

[237: 匿名さん]

オフィスビルや商業も作ってバランスとってるから、そうはならないと思う。

[238: 匿名さん]

30年くらいじゃならんですよ。
都心に近い築50年程度の団地やマンションはゴーストタウンと無縁でしょ。

そしてそれより未来になったら買った人は死んでるか老人ホームですよ。
気にしてもしょうがない。

[239: 匿名]

そもそもタワマンの解体費用っていくらくらいかかる見込みなんですか？

費用は誰が負担するんですか？

建て替えなら勿論所有者が普通に負担するでしょうが、東雲みたいな立地だと、もう一回そこに建てようとはならないでしょう？私なら他に住む。

建て替えしないなら巨額な解体費用は払いたくない。
だから解体しない。
倒壊寸前の古びたタワマンがいくつも並ぶ。
住人も大半は脱出。
ま、ゴーストタウンですよね。

放置させずにきっちり解体させる法整備が必要だと思います(もうある？)

そして立地の悪いタワマンには住まない。これに限る。

[240: 匿名さん]

解体って何年先の話してんの？

[241: 匿名さん]

>>239
それをスラムって言うんですよ。
ボロボロのタワマンにホームレスが住み着く風景ですね。

[243: 匿名さん]

マンハッタン見て見ろよ。
築100年近いタワーマンションがいっぱいあるよ。
どれ一つとしてスラム化なんてしていない。

[244: 匿名]

ヒント：地震

[245: 匿名さん]

湾岸埋立地エリアは今後何千戸という単位でマンションが供給されるから供給過多は必至だろうね。それと埋立地と比較されたらマンハッタンが可哀想。マンハッタンは埠頭部分の一部埋立地を除き、一枚岩の強固な地盤だから超高層でも問題なし。湾岸エリアの軟弱埋立地とは全く状況が異なります。

[246: 匿名さん]

新宿はどうなりますか？
あと、六本木

[247: 匿名]

立地に優れるタワマンなら問題ない。

最もヤバいのが東雲。

[248: 匿名さん]

東雲買っちゃった…

[249: 匿名さん]

どこも一緒ですよ、原発と同じで将来の修繕とか解体とか考えずに建てた建築物。
古くなれば上層階のお金持ちは賢く退散するでしょうね、残った者でスラム形成。

もうい近いうちにスラム化するタワマンも出るかもね。

[250: 匿名さん]

今日から二度と住めなくなったけど、タワマンのおかげで津波に浚われなくてよかったじゃないか！


ローンは数十年残ったけど・・・。



そんな会話すんのか？

[251: 匿名さん]

数十年もローン組んで買わないよ。
10年で完済。そして住み替える。

[252: 匿名さん]

↑
そうゆう奴ばかりで、後々値崩れ起こしスラム一直線、大規模修繕なんて論外。
高層階の金持ちはお見透視で、グッドタイミングで売り抜けさよならですよ～。

ローン利用者が住むとこじゃないよ。

[253: 匿名]

ババ抜きと同じだね。最後まで持ってる人が負け。
あ、立地によるよ。

[254: 匿名さん]

大きすぎるゆえ、立地より回収困難な修繕費、ボロのスパイラルでスラムへGO！

エレベーターが機能停止ももうすぐ。　　今でも空室多いよね。

[256: 匿名さん]

俺、戸建て住まいの建設会社員、タワマンは数棟の設計に関与。
１００年持つ訳ないだろ。　笑　　　皆商売だから。

[257: 匿名さん]

30年後の湾岸埋立地は251みたいな奴らが中古を売ろうとするから中古物件が大量に出て完全に供給過多。
価格は暴落して激安マンションエリアとして有名になる。
そこに年収300万くらいの低所得世帯が入ってくるから貧民窟になるよ。

[258: 匿名さん]

既に内陸の中小規模マンションはひどいことになっているがそちらの方が心配でしょうね。

[259: 匿名]

土地代＞解体費用
なら建て直すか更地にして売ればいいだけ。マイナスにはならない。
都内内陸の中低層マンションは、ほとんどこれに該当します。

[260: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[261: 匿名さん]

タワマンは建て増しができないから立替費用がフルに住民負担になる。
住民総会は大揉めになり立て替えは頓挫。
嫌気がさした余裕のある人は出て行き、残ったのはギリギリローンの貧乏人だけ。
あとはスラム化一直線。

[262: 匿名さん]

モスクワの郊外に行くとボロボロの高層団地がたくさんあります。みんなソ連時代に建てられたものですがまさに貧民街。
将来の湾岸埋立地が想像できます。

[263: 匿名さん]

と言うか、内陸の高級住宅街外れの低層マンションでしょう。高いだけで何のメリットもないからね。

[264: 匿名]

低層マンションの解体費用は世帯あたり200万程度。
タワマンはおそらく1000万以上かかる。

世帯あたりの土地所有面積は、低層マンションの方が圧倒的に広く、タワマンは狭い。

つまり低層マンションの場合は、そこそこの広さの土地の価値が200万以上なら資産となるのです。

一方、タワマンの場合は、とても狭い土地であっても1,000万以上の価値がないと資産とはならないんです。

だから地価が高く立地の良いタワマン以外は、購入するのはやめましょうと言うこと。

[265: 匿名さん]

つまり価値のない埋立地のタワマンは絶対に買ってはいけないんですね。
買うんならまともな土地の駅隣接物件ですね。

[266: 匿名さん]

311の長周期地震動を体験した人は、以来二度とタワマンを賞賛しなくなった。

[267: 匿名さん]

そうですか？被害がなくてより安心感が増したのだが。

[268: 匿名さん]

他の土地と比べて割安感あるから埋立地を買うって書いている人がいるけど・・・
それなら賃貸でいいんじゃないの？

割安感あるって事は将来的な事を考えると、資産にはならないって事だろ？

[269: 匿名さん]

売ることしか考えてない人かな？
バブルの頃みたいな夢は、もう捨てなよｗ

[270: 匿名さん]

湾岸埋立地なんか転売しようと思っても、買値以上じゃ無理だろ。

[271: 匿名さん]

未来永劫買値で売れれば家賃ただみたいなものでしょうっての

[272: 匿名さん]

湾岸タワマンが未来永劫買値で売れる？冗談も休み休みって感じだｗ

[273: 匿名さん]

今のところ順調でしょう。湾岸戦争の頃は激安だったしね。

[274: 匿名さん]

順調、というか予想通り過疎化。

引き合いすら皆無。

[275: 匿名さん]

住民増えてんじゃなかった？

[276: 匿名さん]

最近は売れてますね。
マンション価格も堅調。

[277: 匿名さん]

地下鉄新線開通とオリンピックで資産1.5倍を狙ってます

[278: 匿名さん]

供給過多って言葉知ってる？

[279: 匿名さん]

田舎から東京に大挙して押し寄せるから、供給過多にならないよ

[280: 匿名さん]

それよりも世田谷辺りから移って来るだろう。世田谷の高齢化過疎化はひどいようよ。

[281: 匿名さん]

「世田谷区の高齢者人口」
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/107/157/692/694/1885/d00124173....
のエクセルの表を見れば、とんでもないことが、世田谷区で起こっていることがよくわかる。

[282: 匿名さん]

地下鉄新線？実現するわけもない話を持ち出すのは詐欺ですが。
埋立地は騙してマンションを売るのが基本なの？

[283: 匿名さん]

湾岸戦争のころは工場と倉庫しかなかった江東区埋立地は無人でしたが。

[284: 匿名さん]

東京の重心は品川にシフトしつつあるらしい。

[292: 匿名さん]

いけないことをしたいのが人間です。

凡人の言うことの逆をすれば大体成功する。

[293: 匿名]

凡人がわんさか海っぺりに集まってるじゃん。

[294: 匿名さん]

で、結局湾岸だけが生き残りそうですね。

[295: 匿名]

湾岸こそスラム一直線ですよ、中途半端な人種ばかり。　所得も中途半端。
五輪後が悲惨。

[297: 匿名さん]

昔から人は海の側で暮らすものです。

[298: 匿名さん]

ココのネガはスラムの定義がコロコロ変わるから嫌

[299: 匿名さん]

震災リスクがあるので湾岸は売りませんなんてデベが言ったら株主にそっぽを向かれる。

本音ではどんなにリスクがあると思っても、売り続けるしかないんです。

[300: 匿名さん]

昔から貧乏人は水のそばに住む。
スラムはたいてい水はけの悪い停湿地にある。