23区 湾岸タワマンはスラム化しない！？

[物件比較中さん]

都内の湾岸タワマン購入を検討しています。

安くなりそうなので期待しているのですが、その反面、悩んでいることがあります。

「3.11」以後、湾岸超高層のマンションが不人気、値崩れを起こすことにより、
ハード面よりも、ソフト面、というか「入居者の質」が落ちるのではないか？
と懸念しています。

つまり、

中古市場崩壊　→　低所得層の流入　となると、、、

「思想・育った環境の違い」がありすぎる多様な層がひとつ屋根の下で暮らすことに

なると苦労も多くなるのではないか、と。

素人ながら、例えば、こんなことを予想してしまいます。
・モラルの低下
・自転車の共用部放置
・ベランダ喫煙
・ゴミ出しマナー荒れる
・エントランス等で子供が山賊状態→　怒らない親
・共用施設の乱暴な扱い、破壊　→　壊した本人申し出ず　→　「壊したもの勝ち」「やった者勝ち」の雰囲気蔓延
・給与低下・リストラに伴う管理費修繕積立金滞納続出

出れる人は泥舟マンションからどんどん旅立ちますよね。。。

有識者のみなさま、忌憚のないご意見ください。ご指導お願いします。

【スレッドを雑談板に移動しました。 2011.07.18 管理人】

[110: 匿名さん]

富裕層は次々と脱出している様子

[111: 匿名さん]

湾岸タワマン入居者の平均所得は上がる？下がる？

[112: 匿名さん]

いまじゃ形勢が逆転し豊洲に資産を持った者は負け　組ナンバー１
彼らは今損失が出ないよういかに購入価格で売り抜くかのみを考えている
勿論転居先は湾岸地域以外の地震と液状化リスクが少ない地域です
これは本当の話しです

[113: 匿名さん]

必死じゃのぅ～

[114: 匿名さん]

もうスラム化が始まってるのでは？

[115: 匿名]

ららぽーとがある限り、スラム化は有り得ませんがね〜（ほっこり）
不動産の勉強してから書き込みして下さいな（爆笑）

[116: 匿名さん]

>115
つまり俺はデベの営業ですよ宣言？　もっこり・・・もっこり和尚

[117: 匿名さん]

新築入居時点から、普通のマンション以上に「貧富の差」が大きく、
しかも戸数が膨大ときちゃぁ、管理組合の意見集約なんて不可能。

即ち、大規模修繕等は実施困難→スラム化は必至だ。

[118: 匿名さん]

大規模修繕のお金を気にするあたり、苦しい家計なのねぇ。豊洲にそんなこと気にしてキリキリしてる人なんていません。

[119: 匿名]

その前に引っ越しするでしょう。
同じマンションに１０年以上住んだことないです。

[120: 匿名さん]

まぁ、豊洲は人気地域になってしまいましたからねぇ

[121: 匿名]

価格がお手頃だからね。

[122: 匿名さん]

豊洲がスラムになる訳ないだろうが！
どんだけ頭弱いんだよ！
ららぽーと、知ってる？

[123: 匿名]

郊外ＳＣだけが頼みの綱

わずか震度５で激揺れ＆液状化しちゃうような埋め立て地買っちゃうと
悲惨ですね

同情します

[125: 匿名]

確かに豊洲から逃げるのは情報弱者の極みですな（爆笑）
もったいな過ぎますよね（ほっこり）

[126: 匿名]

僅かな資産価値の上がり下がりで喜んだり悲しんだり、結局はその程度の見識の人間が集まっている街だということか。
新幹線が通ろうが、リニアが通ろうが、羽田へのアクセスが良かろうが、大した自慢にもならないがね。
生粋の東京人からすると、程度の低い成り上がりは東京の質を落とすだけで百害あって一利なし。

[127: 匿名]

要するに、早い者勝ちって事だろ？
回りくどい言い方辞めれ！

[128: 匿名さん]

要するに、お願いだから買ってくれってことだろ？
回りくどい言い方辞めれ！

[129: 匿名さん]

確かに早い者勝ちです。早く逃げ出した者勝ちです。

江東区湾岸は液状化と高層難民のダブルパンチを受ける可能性がありますから。

東京の地盤の揺れやすさ
http://farm4.static.flickr.com/3233/5803088977_d1d55bf709_o.jpg

液状化難民と高層難民
http://mainichi.jp/select/biz/news/20110701dde041020022000c.html

東京湾岸の液状化被害
http://committees.jsce.or.jp/report/system/files/15_yasuda.pdf

[131: 匿名]

普通に年収一千万プレーヤーがゴロゴロしていますよね（ほっこり）

[132: 匿名さん]

>>131
それって威張るべきこと？

[133: 匿名]

1000万円て、普通じゃない？

[134: 匿名さん]

＞年収一千万プレーヤー

こりゃ、本気でスラム化しそうだね。

[135: 匿名さん]

何歳かによる。

３０くらいだったら、まぁいいほうだよ。

[136: 匿名さん]

23区内のマンション買うのに年収１千万円ないときつくない？

親がたくさん資金出してくれるなら別だけど

まぁ、湾岸だったら大丈夫なのかな

[137: 匿名]

うん、最低ラインだな

[138: 匿名さん]

埋立地住民の憧れの一千万プレーヤー ・・・




スラム化決定ですね。

[139: 匿名さん]

意味わかんねぇ。
無理せずに千葉にでも買えばいいのに。

[140: 匿名さん]

三陸沖ではここより下に家を建ててはいけないって表示されているのに、やっぱ便利だから海の近くに住んじゃってる。湾岸のタワマンも今回のことを忘れる人も多いからスラム化はないんじゃないかな？

[141: 匿名さん]

被害を受けてスラム化し長い期間をへて復興しては、また被害を受ける。
それの繰り返しってことですね。

[142: 匿名さん]

埋立地のゴミの上のマンションって・・・
そんなところ貧民の居住区だって 昔から相場がきまっているだろ。

[143: 匿名]

まあ、豊洲は人気急上昇ですからねぇ。（にっこり）

[144: 匿名さん]

＠55万円/㎡がよく売れてるみたいだね。＜人気

[145: 匿名]

激安じゃん！？

[146: 匿名さん]

賃貸投資用だよね。
それでも再度来る大地震等を考慮すると
最後にスムーズに売却できないと投資回収できるかどうか（税金も考慮したうえで）。

[148: 匿名さん]

今日のＮスペではむしろ豊洲の安全性が浮かびあがったから
富裕層が湾岸タワマンに押し掛けてきそうですね

[149: 匿名]

あれ見たら埋立地は回避せざるをえないと思いますがね。

[150: 匿名さん]

>>149
は？どういう情報処理能力をお持ちの方なのでしょうか？

[151: 匿名さん]

>150
逆に貴方の処理能力を疑うよ…。

[152: 匿名]

148君は面白いね（笑）

[153: 匿名さん]

ＮＨＫスペシャル再放送予定

2011年7月14日（木）　 午前0時15分～1時04分　総合　（13日深夜）
シリーズ東日本大震災　“世界最大”の液状化
初回放送　2011年7月10日（日）

見逃した方はお忘れなく

[154: 匿名さん]

スラム化物語のプロローグですね。

[156: 匿名さん]

それ、比較に無理がない？

おしゃれなベイエリアである豊洲と、下町ですか（笑）

豊洲はちょっと高いから、狭い部屋しか買えないんじゃない？
狭くてよいんだったら、豊洲がお勧めだけど。。。。

[157: 匿名]

レインズの坪単価でみると僅差だよな。
まあ、将来性を考えると金町が一歩リードしてるのでは。

[158: 匿名さん]

オシャレ度は互角じゃないかな。城東だし足立ナンバーだし。

ひょっとして、印象操作中だった？だったら邪魔してごめん。

[160: 匿名さん]

豊洲の４、５丁目を検討してるんでしょ？

[161: 匿名]

当たり前でしょ。
豊洲の２・３丁目は高額所得向けだからね。
逆に４・５丁目は庶民向けだからね。

[162: 匿名]

豊洲に高額所得者の住む場所はありません。

[163: 匿名さん]

今は知らんが、震災前の豊洲タワマンは高かったぞ。

[164: 匿名]

震災前の話ししても意味ないよ（笑）
相当、頭弱い方ですね。

[165: 匿名さん]

頭弱かろうが金持ちの勝ちだよ。

[166: 匿名さん]

余裕のある金持ちはとっとと逃げ出し、スラム化がもう始まってます。

[167: 匿名さん]

確かに逃げれる人は
普通に金持ちですね。

[168: 匿名さん]

お金持ちが去っても低所得層が来るからスラム化はないんじゃない。丁目での差もあるけど元々タワマンの上層低層での差も激しい。ほとんどのタワマンは低層者が仕切るから上層者は住み難くなって震災がなくてもいなくなると思うよ。で所得の平均化が進む。でもスラム化はない。

[169: 匿名さん]

>低所得層が来るからスラム化はないんじゃない。

ここまで売れないのは、
低所得者層も安全との兼合いで、二の足を踏んでるからでしょうね。

[170: 匿名さん]

>低所得層が来るから

その悪循環がスラム化の始まりじゃ・・・

[171: 匿名]

現状の流れをみると坪単価の下限は160ぐらいには落ち着きそうだから、低所得って言っても年収五百万はクリアしそうですね。
その辺りの人口は一番多いから、供給より需要が上回り、ジリジリ価格が上がり、元の価格になりますよ。にっこり
現時点では含み損あっても、投げ売りしないのが真の情報強者です。

[172: 匿名さん]

＞お金持ちが去っても低所得層が来るから
それをスラム化というんですけど・・・・。
言葉知らない人？
低所得者がどんどん増えて、住民のモラルが低下し、街や建物が汚れていくことをスラム化といいます。一般的に。

[173: 匿名さん]

なるほど。
そういえば資産価値ってＭＤでよく聞いたけど、TOT以降享受できた人いるのかな？

[174: 匿名さん]

資産価値暴落ですからねぇ・・・

[179: 匿名さん]

液状化、土壌汚染、放射能、ある意味拠点。

[180: 匿名さん]

いい感じに雑談っぽくなってますね。
せいぜい雑談板で頑張れや（にっこり）

[181: 匿名さん]

「内陸を買えない層」が湾岸に集結？

[182: 匿名さん]

豊洲は大企業の本社も多いし、都心といっても良いでしょう。

[185: 匿名さん]

塩害で泣きをみるよ

[186: 匿名]

企業の賃貸オフィスがあろうと、ゴミ埋め立て僻地が都心であろうはずがない。

[188: 匿名さん]

３０年後、どんな街になっているだろうか

[190: 匿名さん]

安く買って、限界まで高く造り、高く多く売る。
子育てや妊婦への悪影響等のデメリットは一切語らない。
メディアも語らない。語れない…。

[191: 匿名さん]

住むなら湾岸でしょう。首都直下で、焼け焦げになりたくなければね。

[192: 匿名さん]

豊洲は5万人が働く商業地。1万世帯、3万人が暮らす。スラム化って本気？ 漫画の見過ぎ。

[193: 匿名]

ニュータウンは寂れる運命。
大阪の南港埋立地みたいな惨状になる。

[194: 匿名さん]

湾岸タワーは最悪です。
３.１１直後から新築売れ残りが多くなり、手放したくても買い手が出ない、買い手がいても相当叩かれて安くでしか売れないのでローンの残額がかなりの金額になってしまう。
更に、南海トラフ巨大地震が起これば揺れと津波のダブルパンチでノックアウトです。

[195: 匿名さん]

>>192
5万人の皆さん。お疲れ様です。

デベロッパーの三井は日本橋室町、三菱は丸の内から本社を動かさない。
わかるでしょ。

[196: 匿名さん]

>>194
毎日24時間この掲示板で埋立地マンションを絶賛してるのはプチバブル時に最高価格で豊洲や有明のマンションを掴んでしまい抜け出せなくなったマヌケな住民と、売れ残り在庫を捌くよう上から命令されてるマンション営業ですよ。

[197: 匿名さん]

>>194
>>196
あらあら、マンション広告の出ない週刊文春なんかが、高層タワーの最上階から売れていると書いているのにね。

そんなこと書くのは、逆に大手物件に関われず、とことん売上低迷の内陸不動産営業とかじゃあないのかな？

[198: 匿名さん]

>197
おかしな解釈をする人ですね。
最上階から売れているのは、どのマンションに関しても共通していることです。
タワーは、高層階の部屋は売れるが、他が売れないのです。
タワーに住みたいという人が中層～低層階は選びません。

[199: 匿名さん]

>>198
週刊文春も別におかしな解釈をしていないでしょう。最上階と言うのはプレミアム中のプレミアムだから、結構同じマンション内でもダントツに坪単価が高いのにも関わらず売れるっていうことでしょう。

[200: 匿名さん]

>199
198は、あなたと同じこと言ってるよ？
198が言ってるのは、197がおかしな解釈をしてるってことでしょう？

[201: 匿名さん]

素人なので良く分かりませんが、高い部屋から売れて行くのならば、別にデベは困っていないでしょうね。思惑通りなのでしょうから。利益は確保済みで後は売れればすべて丸儲けって言う感じではないでしょうか。焦る必要もないでしょう。

[202: 匿名さん]

>201
最上階の高い部屋は、利益率が低いのです。
目玉商品は、ランチとか寿司屋の大トロと同じで、ランチの場合は客を呼んで常連を増やす意図で利益よりも豪華さで客を呼ぶのが目的なので利益は度外視しているし、寿司屋では大トロが一番利益率が低く赤字で出している店も多いのです。
ラーメン屋でも、一番利益率が高いのが、普通のラーメンで、チャーシューメンが一番利益率が低いのと同じです。
だから、最上階の部屋をプレミヤムとかにして、最上階だから値引きはしないのを前提にしているのです。
最後に売れ残っている部屋には、モデルルームだと言う設定にして家電品や家具などを付けたりオプションを無料で付けたり、登録などの料金を無料にしたり、部屋自体の値段を下げたりして売るので、それを見越した値段設定にしているのです。

[203: 匿名さん]

>202

その話にはかなり無理がありますね。
最上階角部屋は単にプレミアムが乗っているから高いのです。
デベの営業自身が認めていますよ。

現状の日本にも少しはお金持ちがいて、
その中にはマンションの利便性を好む人もいるので、
高い部屋でも売れるのです。

私が今住むタワマンも高層階から売れましたが、
中下層階は売り切るのに竣工後２年以上かかりました。
本当に暮らす場合は金に不自由してなければ、
プレミアム住居を買う人はいます。
あと、広い部屋は高層階にしかないので、
広い部屋がいい人も高層階しか選択肢がありません。

[204: 匿名さん]

>203
デベの営業の話を真に受けるとは、本気ですか？
ていうか、このように即座に打消してくるということからして、本当のことを書かれては、あなたが困るからでしょう。
否定すればするほど、書かれた内容が本当であると肯定していることになります。

[205: 匿名さん]

>>204
203さんとは異なる一般人ですが、坪単価で100万とか異なれば、当然プレミアム住戸の利益率は高いですよ。売れ残りリスクもカバーする設定に当然なっていますからね。利益を度外視するような設定にはなっていないと思いますよ。

ダイヤモンドは高いから価値があるのであり、それに見合う高い利益率になっているのと同じです。逆に、安い牛丼は薄利多売でカバーするって感じでしょう。ただし、高額のプレミアム物件が売れておれば、マンション全体でみれば、すでに回収済みという感じでしょうね。

[206: 匿名さん]

寿司屋とかラーメン屋と同列に論じるなよwww

[207: 匿名さん]

>>202
>モデルルームだと言う設定にして家電品や家具など
モデルルームで使っていたものですから、償却済みで、価値はありません。

売れ残り住戸は既に、利益回収済みですから、アウトレットに出すことで有名な関西系のH不動産とか、よほど下手なデベ、でない限り、多少値引きしても、売れれば丸儲けになります。

[208: 匿名さん]

>寿司屋とかラーメン屋と同列に論じるなよwww

寿司屋でダイアモンド注文してくださいな。

[209: 匿名さん]

>205
坪単価と言うのを、単なる面積でとらえるから１００万円の違いが大きいと誤解するのですよ。
プレミヤム住戸なら、天井も高く設定していますし、見えない部分の容積も含まれますから坪単価が４００万円から５００万円に１００万円上がるのは、容積が３割増えたと考えると割安です。