パーソンズフェリーチェ津島西坂ってどうですか？

[匿名さん]

パーソンズフェリーチェ津島西坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://cercle-af.co.jp/index.html
売主：セルクル・エイエフ株式会社
施工会社：株式会社藤木工務店倉敷支店
管理会社：日本住宅管理株式会社


[広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.4.20 管理担当]

[283: 不動産購入勉強中さん]

10月で一年越すんでしたっけ。先月ダイニングテーブルやレースカーテン付けるサービスしてましたね。売れ行きどうなんでしょう。

[284: ご近所さん]

叩き売りが始まったようです。
住んでる方には気の毒な1000万引き。
値段の付け方が間違ってるようですな。
まあ夜にあれだけ電気が付いてないなら仕方がないですか。
やっと相場に近づいたから買い時かもしれないが、
でも今時あの設備はないですわ。
バブル？ってあんな感じでしたっけ？
折角買っても恥ずかしくて誰も呼べません。

[285: 匿名さん]

築後１年６ヶ月経過して、残りが１６戸。

総戸数６７戸で、うち、１６戸残り・・。
もし、自分がこの企画を出して、１年半で約４分の１売れ残りを出したら、会社辞めなきゃならないでしょうね。

企画出したとき、誰も止めなかったのかな？場所も中途半端、ブランド力もなし。
(伊島で、三井辺りが手がけたら、この値段で完売の可能性があったかもしれません。いや、でも高すぎるか。）
売り出しを高くしてるから、今さら、値下げして売るのも難しいし。(実際は理由をつけて値下げしてるのでしょうが）
同じ学区のリビンコートプライム京山は、完成前に完売してますからね。
完全に企画倒れですね。


少なくとも、ここ１０年、岡山市内で販売したマンションの中では最も企画倒れと言っていいでしょう。
５０００万出せるなら、伊島でもどうにか戸建てが可能ですからね。

１年半で、４分の１売れ残り＞＜。

マンション建てるときは、デベは、銀行から借りて土地代、建物代を出して戸数で割って、売出し価格を決めます。
１６戸残りで、１部屋平均５０００万とすると、８億円。

まだ、全額は返せてませんね。金利だけでもとんでもない額です。
モデルハウスの運営費、人件費、広告費。
おそらく、土地建物で２５億程度借りてるかな？
月のランニングコストが、仮に４００万程度かな？どうするんでしょうね。

[286: 匿名さん]

>>285
なるほど。わかりやすい解説だな。

[287: 匿名さん]

>>285
全くのデタラメです。

＞マンション建てるときは、デベは、銀行から借りて土地代、建物代を出して戸数で割って、売出し価格を決めます。
常識的に考えてそれは無い。逆。大まかな売り出し価格を決めてから建築費用と用地取得費用を決める。
＞土地建物で２５億程度借りてるかな？
総事業費丸ごと貸す銀行は無い。
＞月のランニングコストが、仮に４００万程度かな？
そんな訳ない。どこをどうすれば月400も掛かるのか？

[288: 287さんへ]

１　そうですよ。
　　大体の売り出しは決めます。
　　当たり前ですよ。

　　１戸５０００万円×６７戸で、３３億５０００万円
　　土地と建物、おそらく２５億というのは、私の経験から誤差はそうないと思います。
　　建物は、大体見当がつきますが、土地を相場より高く仕入れていたらわかりません。

　　ただ、マンション１つにつき、２割は粗利がないと商売にならない、というのが実情ですので。
　　
　　もちろん、企画段階で、この辺りの額でいこう、はありますよ。
　　で、第一期で様子を見ると。

　　だから、第一期目は、相場から外れることもあるんですよ。
　　下につけたら、すぐ売れて失敗、というのもあるし、上につけたら売れずにあれ？次は下げようとか。
　　大まかにはペイする価格は当然ありますよ。
　　もし、これをみていて、マンションを買う人に言っておきます。
　　第一期は、多少相場より強気につけます。
　　なぜって？
　　第一期で買う人は、どうしてもその地域でマンションが欲しい人用だからです。
　　第２期からが相場ですよ。


２　全部貸すわけない。
　　マンションのデベは、意外と全額借り入れてますよ。　
　　だって、１年だけの短いサイト予定ですから。
　　そのために、現金を手出しする良し、全額借り入れのほうが効率いいですし。

３　ランニングが月４００
　　これは当たりですよ。
　　モデルルームの土地、駐車場代で４０万、人件費が２人×２５日＝４５万
　　広告費、空き家の管理費、修繕積み立て
　　加えて、金利考えてみてくださいよ。
　　８億を年利２．５パーセントだと２０００万円。
　　２０００÷１２＝２００弱
　　広告費が月５０としたら、３５０万円。
　　だいたい、１つ建設して、それに１人がかかわると、それだけ売り上げが上がらないわけですから。
　　マンションが売れ残るのは、本当に痛いんですよ。　　
　　金も、だし、人も取られるから。

　　すくなくとも、「デタラメ」というのであれば、「常識的」とかそういうあなたのフィーリングではなく、もう少し根拠がないと、笑われますよ。
　

　　
　　

[289: デベにお勤めさん]

明らかに社長が決めて、社長が内装なども決めるので、社員の責任ではないでしょう。
あの１９９０年代のバブル時代　っぽい内装は社長がいいと思うセンスのようです。

[290: 匿名さん]

もう売主による入居者審査は、やってないよね？

[291: 物件比較中さん]

お風呂に高温さし湯機能が無いらしいよ。
場所はいいけど、部屋（中身）が価格とあっていないんですね。
値引きはいくらくらいしてるの？

[292: 物件比較中さん]

すいません、残っている物件で最安のものっておいくら万円？

[293: 匿名さん]

>>288
恥の上塗りですね。
出鱈目もいいとこ。
＞私の経験から誤差はそうないと思います。
何の経験なんだよ（笑）
＞マンション１つにつき、２割は粗利がないと商売にならない
粗利にはかなりの販売経費が含まれてるんだね。
＞モデルルームの土地、駐車場代で４０万、人件費が２人×２５日＝４５万
モデルルームの人件費ってなんだよ！販売代理入れてんのに（笑）
＞マンションのデベは、意外と全額借り入れてますよ。
もう無茶苦茶・・・銀行は土地だけを担保に貸してくれんのかい？
百十四銀行岡山駅西口支店はそんなに融資してくれんのね。

ハラが痛い・・・（笑）

[294: 物件比較中さん]

売主変更のチラシが新聞に入ってたけど、
どういうこと？

[295: 物件比較中さん]

>>294さん

　売れてないからなんですかね？

[296: 物件比較中さん]

残り物には福がある　から　間取りとか気に入れば、安くしてサービスしてもらって購入すれば、お得だと思います。
でも、もし、先々売るときにはマンションの値引きした事実があるから安く買ってもらうしかないと思います。

[297: 物件比較中さん]

14階が96平米で4980万円で現在も中古物件として掲載されているんですが、相場から考えて高いのでしょうか、安いのでしょうか？
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FV5R8A2B/
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_94843013/print/

[298: 物件比較中さん]

高い気がしますが、１４階ということで、その点はプラスではないでしょうか。

オークションがはじまるみたいですよ！

どういうことなのか？？？？

[299: 近所]

築2年経ってどの部屋typeもオークション・・・。
なりふり構わなくなってきましたね。

[300: 購入検討中さん]

オークションってどこでできるのですか？

[301: 匿名さん]

本当に検討中なら
モデルルームに行けばすぐわかるのではないですか？

[302: 匿名]

なんでパーソンズシリーズはバカみたいに高いんだ？