西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1051: マンション検討中さん]

>>1050 匿名さん
金持ちは欲が無いってことだよ

[1052: 通りがかりさん]

>>1036 匿名さん
わかってないねー
増し床の制限がないと、デベへの卸値（保留床単価）を安くすると、権利者の増し床が増えて、保留床が減る効果があり、デベ担当者が保留床を抑えようとしても、あまり意味がなくなり、結果として保留床単価の正常な価格形成につながんだよ
つまり、普通の人のためなんよ　ちょっと考えればわかること

[1053: 匿名さん]

>>1052 通りがかりさん
マンション一部屋しか持ってない人が、無限に安い値段で増床出来るような制度にしたら、増床するお金の無い人が相対的に損するよ。普通に考えて、元々30平米しか持って無いのに、安い値段で無限に床取れるような制度にしたら、明らかに不公平でしょ（お金借りられる人達だけが安値で床を取りまくる。）。

[1054: 匿名さん]

再開発は零細地権者の犠牲の上に成り立っています。
再開発でデベが１０００億も儲けるのは普通ではない。
タワマン以外の普通のマンションの分譲純利益は、事業費に対してせいぜい10%前後。
商売にも適正利益があります。
増し床制限なし　は当然の地権者の権利です。
また権利床以外にもう一区分所有する特定分譲も他の多くの再開発では見られる事実です。

[1055: マンコミュファンさん]

>>1054 匿名さん
地権者のための再開発じゃないからね。そして地権者は犠牲になんかなってないよ。
ここは保留床と権利床に差は無いんだっけ？権利床を２割くらい安くしてあげればいいのにね。増床制限が２０％なのは、デベが儲け過ぎ理論は別にして、みんなそこまで増床しないからそんなもんで十分よ。制限付けたのは増床したい不動産屋さんがいるから。

[1056: eマンションさん]

>>1036 匿名さん
制度やルールっていうのは本来弱者を守るためにつくるものなので、
「増し床の制限ルール」は弱者であるお金のない地権者を守る為だとそれっぽいことを説明してるが、
実際は、デベが安い保留床を独占することと組合役員の大口地権者がお得な上層階や店舗区画を優先的に取得するための仕掛け
騙されたらアカンヨ

[1057: 匿名さん]

べつにええやん。それで損するのはマシ床狙いで小さい部屋区分所有してるイナゴクソ業者だけだろ。イナゴクソテンバイヤーがいくら困ろうが社会的には何の悪影響もない。

[1058: 匿名さん]

>>2284 通りがかりさん
そやな
デべが買おうが大口地権者が買おうがちんけな区分所有者が買おうが、再開発組合が調達するカネに違いはなく、どうでもいい話
だから、地権者の増床の場合は、デべが買う場合より１％高くしたらいいんちゃう
そしたら、地権者の増床が多いほど再開発組合の収支は改善するから、みんなハッピーでしょう

[1059: Anonymous]

まちづくりだより (11/2022)

[1060: 匿名さん]

ーーーー　開発利益　ーーー

虎ノ門六本木　仙石山ヒルズの資料より
作成者
当再開発の佐藤不動産鑑定の佐藤社長

従前土地評価額は、個別の更地評価額と開発利益の配分額によって構成されます。
開発利益の配分額については、開発利益を面積割合で配分することとします。
従後資産の評価方法は、従前資産と同様に再開発組合が専門機関に委託して実施します。

地権者全員に分配された開発利益　１５２億円でした。（組合設立前の資料より）

[1061: 名無しさん]

>>1059 Anonymousさん
おっ、いよいよ再開発も最終コーナーに入ってきましたね
平均坪単価383万での3200戸分の価格表も有れば画像アップよろしく！

[1062: 匿名さん]

なお上記の再開発の総事業費は約７００億弱　で開発利益の分配額は１５２億

[1063: 匿名さん]

>>1060 匿名さん
これ、再開発の従前資産評価におけるポイントよ
下記の宮﨑補償鑑定のHPにある開発利益反映の肯定説を再開発組合が採用してるということだね！

1. 従前資産(都市再開発法80条)について
1. 評価対象と評価方法
(ア)土地
・従前資産の土地は更地として評価する。
・評価方法は、一度に多数の画地を評価しなければならないので、標準地比準評価法又は路線価式評価法が採用される(通常は後者を採用する)。
・将来の事業の完成による土地価格の上昇という開発利益を、従前土地価格に反映すべか否かについては、肯定説と否定説がある。
(イ)建物
従前資産としての建物評価は次のようになる。
ａ. 権利変換者所有建物価額････現在価値額＝推定再建設費×現価率
現価率は次式の定額法により算出する。
定額法＝(推定再建築費－残存価額)×（１－（経過年数÷耐用年数））
なお、損失補償基準上では、建物の木造・非木造別に、現価率が規定されている。
ｂ. 地区外転出者所有建物価額･･･損失補償で用いられる再築工法により算定する。
再築工法＝建物の現在価額＋運用益損失額＋取壊し工事費－発生材価額＝推定再建設費×再築補償率
(注)再築工法とは、損失補償基準上用いられる算定方法である。
ｃ. このように、権利変換者の所有建物と、地区外転出者の所有建物とでは、建物評価方法が異なる。それは、後者については、建物移転という損失補償原理の機能が要求されるからである。

[1064: 匿名さん]

>>1063　匿名さん
>>1060ですが
土地の開発利益についてはご案内通り肯定説です。

建物評価については以下の通りです。
権利変換受ける地権者と転出者は区別してないと思います？
（組合設立後は地権者でないので不明）
転出者にも開発利益が受けられるからです。

従前建物評価額算定式イメージ
建物の推定再建築費　×（掛ける）　評価基準日とする用途、構造、等級別の原価率　=　従前建物評価額

例
木造3等級　築20年経過　推定建築費　３０００万円
１年あたりの償却率=0.0166
20年の償却率=0.322
残存価値を求める原価率=
（1-0.322）=0.668（66.8%）
よって
推定再建築費　3000万×減価率0.668　=　従前建物評価額　2004万円

[1065: 評判気になるさん]

>>1064 匿名さん
転出者も権利変換者も土地建物評価は同じはずです
補償費は前者は片道引越し代だけで後者は往復引越し代+工事期間中の仮住まいあるいは賃料補償になるかと思います

償却年数50年、経過年数20年なら、
残価率=20%+80%×（償却期間-経過年数）/償却年数=68%ではないかと思いますが、、

[1066: 匿名さん]

>>1065評判気になるさん
>>1064ですが　虎ノ門六本木の再開発では木造は3等級に分けていまして
2等級　耐用年数　35年
3等級　耐用年数　48年
4等級　耐用年数　60年の区別でした。

[1067: eマンションさん]

>>1066 匿名さん
48年償却ならその通りです
再取得単価は、再開発により多少差があり、木造は延床坪単価で70～85万くらいだと思います
RCだと90～105万くらいかと

[1068: 匿名さん]

皆様　どう思われますか？

組合が設立されますと議決権が問題になります。
当地区は所有権と借地権の地権者は合計　約１７０名。
おおよそ170権利＋私道共有部分？か

ところがあるマンションは区分所有が約２００弱
にもかかわらず、組合設立後でも議決権は　わずか1

勝手に野村とコンサルが定款創って、それを地権者に押し付ける

すべてデベとコンサルで理事会での定款の内容は議案にものらず　ヤミで定款　創って定款で決まっております　らしい。

こんなにすばらしい　野村です

[1069: 口コミ知りたいさん]

>>1068 匿名さん
共有持分だと全体で１の議決権が普通ですよ。
恥ずかしいから削除依頼されたらいかがですか？

[1070: 匿名さん]

↑共有持ち分は1が普通ですよ。
都市再開発法には共有持分が1でないといけないとは第何条の何項に書いてあるのでしょうか？

[1071: 匿名さん]

>>1068 匿名さん
野村不動産が悪いわけじゃないよ
野村の他の再開発で1マンションあたり数人ずつ再開発組合の役員がでてるとこもあるし、武蔵小山の再開発でも議決権の調整はあったと記憶してます
野村不動産はあくまで参加組合員候補で裏では動いているけど、準備組合で実務をやってるのはゼネコンの事務局担当者だよ
とりあえずは、準備組合の顧問弁護士に1マンションから2人理事を出して、理事会の議決権を２としたら違法行為になるかどうか確認してみたらいいよ

[1072: マンション検討中さん]

そんな立派なマンションなら、再開発嫌なら自分らだけで建て替えれば良いさ。戸建は自分1人だけでいくらでも運用出来るし、やめてもらっても良いです。

[1073: 名無しさん]

なんでも良いからさっさと建ててくれ
カメクロみたいな大型のライフほしいんだよ。

[1074: マンコミュファンさん]

>>1073 名無しさん
だな、
こういった大規模なレジ中心の開発の場合、地下のショッピングセンターや1階の路面店の店舗誘致が開発全体の成否を左右するからね
いかに地元の酒屋等の商店を転出させ、店舗床をデベがコントロールして開発全体の売りになる顔にできるかが鍵
それに失敗すれば、店舗床を地権者に取られてコントロール不能になり、人気のスーパーがはいらなかったり、中華屋の隣に中華屋がはいったり、焼肉屋だらけの店舗エリアになったりするので注意が必要

[1075: 匿名さん]

共有持分（マンション）は区分所有が200でも　議決権　1でなければいけないか？
議決権　5も可能です。

区職員が参考にしている大成出版社の逐条解説　都市再開発法解説によると第３７条の解説一の項目で
定款に特別の定めをすれば、特定の組合員に数個の議決権、選挙権を与えることは可能である。

定款に特別の定めをするとは、施行地区内の宅地の所有者及び借地権者のそれぞれの三分のニ以上の同意が必要だということを意味するとあります。

つまりマンションの区分所有者の議決権4とか5も可能です。

なおこちらの準組は組合設立の同意書がほぼ集まった段階で定款とか事業計画書が自宅に送られてきました。
先に定款　事業計画書があって、同意書を集めた訳ではない。
あと付の（後出し）定款と事業計画書なのであります。
この部分で法的な問題はないのでしょうか？
どなた様か教えて下さい。

[1076: マンコミュファンさん]

>>1075 匿名さん
アホなの？総会で新議題あげて定款変更申し出ろよ。賛成多数なら可決だわ。議決権の他に面積要件もあるんだから、俺は区分マンションは１の議決権で全く問題ないと思うがね。

[1077: 匿名さん]

組合の設立総会をされていると思いますので、その際に定款も審議されているかと思います。何ら問題無いですね。

[1078: マンション検討中さん]

>>1077 匿名さん
うーん、何から何まで揉めてるんすねー
従前評価、保留床単価（デベへの卸値）、増床制限、議決権配分、全てがあかんみたいね
そういうのちゃんと透明公正にやった理想的な再開発事例ってないのかな

[1079: マンコミュファンさん]

>>1078 マンション検討中さん
議決権で文句言ってる人いるんですか？私はここ以外で再開発に３件ほど絡んでいますが、問題にする人とか一回も聞いたことないですよ。もちろん全て議決権は１です。

[1080: マンション検討中さん]

某マンションの区分を購入してる投資家やアパート投資の人が騒いでるだけでは？
ここもずっと同じ人が書き込みしていますね。

[1081: 口コミ知りたいさん]

ほんまイナゴみたいな連中だよな。社会の癌　

[1082: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1083: 名無しさん]

その通りで、ネガは物事の道理を分かってないんだよ。
>>先に定款　事業計画書があって、同意書を集めた訳ではない。
アホでしょ。何ですか同意書を集めたわけでは無いって。組合設立してから地権者になったから分からないんだろうね。あとから来て態度でかいとか面の皮が厚過ぎないか？

[1084: 匿名さん]

>>1083　名無しさん
丁重なお言葉ありがとうございます。
アホでもなんでも結構ですが、私は地権者の立場で言っております。
失礼ですが　どういうお立場の方ですか？
明らかにして頂けますか？
次に組合設立してから　とありますが組合は設立してません。
あとから来て態度でかい　とありますが　なぜあとから来てとわかるのですか？
だれに比べてあとなんでしょうかね。
ご回答お願いします。

[1085: 通りがかりさん]

>>1084 匿名さん
準備組合設立してなかったんですか？
知らなかったです。てっきり準備組合は設立済みで、設立後にご購入されたのだと思っていました。

[1086: 名無しさん]

>>1085 通りがかりさん
まもなく再開発組合設立認可が下り、62階と63階のツインタワーマンションの計3200戸の価格表が地権者に提示されます。
地権者は所有する土地建物の従前評価をもとに、それより安い部屋を取得する場合は精算金を受取り、高い部屋を取得する場合は増床負担金を支払うことになり、権利変換計画書にその内容が記載されます。
なお、特定の関係者を対象とした特別分譲があり、同じく、権利変換計画書にその内容が記載されます。

[1087: マンション掲示板さん]

>>1086 名無しさん
結局、特別分譲あるの？何ためにネガしてたん？

[1088: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
その意味からすると、事業消滅の可能性も多少あるかもしらませんね
この再開発プロジェクトの前提は3年前の工事費の坪130万（延床税抜）ベースの1978億円が想定事業費（補助金控除後）となっています。
昨今の工事費高騰の影響はどの程度になるのでしょうか？

[1089: 検討板ユーザーさん]

>>1088 匿名さん
私もそれを心配していますマンション価格が上がったから床面積を増やせ増床を無制限にしろとか一部の方が声高にゆってますが工事も最初の見積もりを確実にオーバーすると思います組合モデベロッバーも頭を悩ましていると想像します私の予想では３２００戸の権利床の価格が出てくるのにも1年半位かかる気がします権利変換の認可に5年位かかると予想します気長に待ちますただ中止や凍結だけはにはならないように願いますライオンズマンション居住者より

[1090: 匿名さん]

>>1089 検討板ユーザーさん

オタクの暴れてる区分所有者どうにかしてください…。
参宮橋民だけど早くできておっきいスーパー欲しいっす。
宜しくお願い致します。

[1091: 匿名さん]

>>1086　名無しさん
細かく段取りをご存知ですね。
野村の能面女さんですか？
以下について教えて下さい。

1　価格表が提示される時期はいつですか？

2　特定の関係者を対象にした特別分譲とありますが　、特定の関係者とは誰ですか？　特別分譲の条件は？

[1092: マンコミュファンさん]

>>1091 匿名さん

参宮橋さん私も近所の方とよく話ますが一番不便をしてるのが圧倒的に買い物だそうです早くランドマーク的な大手のスーパが入って欲しいです

[1093: 検討板ユーザーさん]

>>1092 マンコミュファンさん
せめてクイーンズ伊勢丹クラスは欲しいよね

[1094: 匿名さん]

特別分譲あるなら買いたいな

[1095: 通りがかりさん]

総床価格と事業原価に差額が見込まれる場合、差額を開発利益として権利者の皆様に還元するかどうか、権利者の皆様の増し床や特定分譲についてどのような取扱いとするかは、再開発組合設立後、理事会で役員の皆様が案を作成し、総会で権利者の皆様が決定される事項です。
なお、保留床価格については、再開発組合と参加組合員が協議の上、近隣の不動産市況を考慮して設定される予定です。
理事会の役員の方々は権利者の皆様に寄り添い、公平公正な視点を持って、権利者主体の事業検討を行われますので、どうぞ暖かく見守って頂ければ幸いです。

[1096: LM地権者]

>>1095 通りがかりさん
真っ当な意見だと思います。投稿者がたとえ準備組合関係者であっても、記載内容は真っ当です。

[1097: LM地権者]

>>1095 通りがかりさん
いずれにしても、本組合を設立して初めて1095記載の諸問題を解決していくしかないのが再開発です。

他にも5地区で区分建物再開発案件に関係しているが、これほどネット掲示板で罵り合っているは珍しいです。

[1098: 通りがかりさん]

>>1097 LM地権者さん
罵り合いは思わぬ本音も出てしまう効果もあるし、準備組合内部資料も乱舞し、外部からの的確な指摘にもつながり、いいことだよ。
少なくとも、保留床単価が坪383万で近隣相場の半値以下であることと、地権者の増床を従前評価の1.2倍上限として、現状居住面積以上は地権者に取らせないようにして保留床面積を極大化しようとの思惑が渦巻いていることが露呈したことは、ある意味、画期的なことかと思う。

[1099: 口コミ知りたいさん]

>>1098 通りがかりさん
特別分譲あるんじゃないの？そしたら投資目的の人で文句を言う人いなくなると思うよ。

[1100: マンコミュファンさん]

>>1099 口コミ知りたいさん
だよな