計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階
(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf
計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8~19番(住居表示)
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合(予定)
設 計 基本設計:梓設計
施 工 ―
地区名 A-1地区(北棟+南棟) A-2地区 A-3地区
用 途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構 造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階 数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着 工 2022年度予定(解体含む)
竣 工 2029年度予定
備 考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター
◆事業スケジュール
・2018年度:都市計画決定
・2020年度:組合設立
・2021年度:権利変換計画認可
・2022年度:着工(解体含む)
・2029年度:完成
[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/
【URLを追記しました。2019.1.8 管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11 管理担当】
[スレ作成日時]2011-04-18 18:15:05
西新宿三丁目西地区再開発
1265:
eマンションさん
[2024-01-06 20:52:51]
|
1266:
匿名さん
[2024-01-06 21:12:48]
>>1265 eマンションさん
再開発による容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実を法律で坪500万だと定められていると高齢の組合役員に思い込ませることができるかどうかが、新しいコンサルの役割のようだよ 不動コンのコンサルは地権者側について、開発利益を加味するような答弁を組合設立総会でした直後にいなくなったみたいだし |
1267:
マンション掲示板さん
[2024-01-06 21:27:13]
|
1268:
口コミ知りたいさん
[2024-01-06 21:53:58]
地権者への還元率が低いのなら地上げと一緒ではないだろうか。
|
1269:
口コミ知りたいさん
[2024-01-07 03:54:06]
>>1267 マンション掲示板さん
その通り多くの転出予定地権者から、「売り急ぐ高齢者地権者を安い評価で追い出そうとしてる」とのツッコミが入るので、 新しいコンサルは以下のように、組合役員が思い込むよう誘導できるかどうかが腕の見せ所という感じ。 都市再開発法80条の条文とH28年京橋西再開発の高裁判例から判断すると、「従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すると違法」 さらに、それでもだめなら、上記の法律解釈の意見書を鑑定士や弁護士に作らせて、組合役員に見せれば、肩書に弱い素人役員は簡単に落とせるかと。 |
1270:
通りがかりさん
[2024-01-07 19:19:32]
>>1261 LM西新宿地権者さん
増床禁止も問題だけど、それって、これまでの80%程度の床還元率が維持される前提の話でしょ ここ3年で工事費が激上がりしてるので、事業費が3割以上は上がる状況になってることの方が深刻ですよ。 保留床の床単価が坪383万のままで、事業費が33%上がって2640億になったら、再開発マンションの全てが保留床になり、地権者の権利床はゼロ(ゼロ%還元)になっちゃうからね。 |
1271:
eマンションさん
[2024-01-07 20:06:16]
覚悟決めてさっさと進めてほしいですね。
今の市況なら下限坪700ー800は硬いでしょう。高層プレミアムで坪1000。あまり知られてませんけど、ここからの眺望は都内随一ですからね。 |
1272:
マンション掲示板さん
[2024-01-07 20:24:51]
>>1268 口コミ知りたいさん
デベロッパーの再開発担当者は土地仕入れ担当だから、彼らは再開発を地上げと取り違えている状態に近いよ いかに安く、そして多く保留床を再開発組合からゲットするかしか頭の中では考えてないと見て間違いない でなければ、こんな30年以上の月日はかからんでしょ |
1273:
LM西新宿地権者
[2024-01-07 21:11:38]
>>1270 通りがかりさん
準備組合から従前資産評価額(仮の概算額)を示された書類には総事業費2,640億円で、工事費は1,776億円です。おっしゃるように建築費は上がってるので総事業費はもっと膨らむでしょう。 当然デべ購入の保留床単価を上げなければ事業は成立しないです。当然、分譲単価もアップします。 |
1274:
周辺住民さん
[2024-01-07 21:33:04]
|
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1275:
口コミ知りたいさん
[2024-01-08 03:42:07]
解体はいつ頃から始まるん?
|
1276:
周辺住民さん
[2024-01-08 08:29:45]
|
1277:
匿名さん
[2024-01-09 16:55:30]
たしか3200戸全体の専有面積は68905坪で保留床単価が坪383万で、保留床75%、権利床25%だとの文書が3年くらい前に準備組合の事務局から出て以来、いまだに3200戸の価格表や事業費や保留床単価の見直し後の数値ってできたてないようだけど、そこまで情報を隠す再開発ってなかなかないと思うんだけど、なんでなんだろう
|
1278:
名無しさん
[2024-01-09 17:31:32]
はー、さっさと進めて欲しい
坪800のタワマンできたら 税収年間40億~50億増えるんだから 行政もさっさと推進しろ |
1279:
マンション掲示板さん
[2024-01-09 18:42:16]
|
1280:
口コミ知りたいさん
[2024-01-10 05:21:28]
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1281:
購入経験者さん
[2024-01-15 00:37:30]
>>1277 匿名さん
そんな見直し情報は権利変換に向けての地権者との交渉の段階にならないと出せるわけがないです。 一旦地権者にそれらの情報を通知したら、今後それより悪い条件は提示できないです。用地交渉のいろはです。どの再開発もそうです。ましてや今は工事費アップでどの再開発も資金計画が合わなくなっています。 |
1282:
購入経験者さん
[2024-01-15 00:40:14]
>>1279 マンション掲示板さん
私が関わった事例では部屋を選択するときに地権者用の各室価格表が交付されました。 |
1283:
匿名さん
[2024-01-15 19:15:29]
ここはまた延期なんですかね…
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1284:
購入経験者さん
[2024-01-15 20:05:42]
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1285:
eマンションさん
[2024-01-15 20:36:50]
>>1284 購入経験者さん
普通は組合設立後1年で権利変換ですが、建設してくれるゼネコンが決まらないので、このまま時間だけが経過していくのかもしれません。 総事業費1977億円の62.63階建てのツインタワーを前田建設1社ではやりきれないでしょうし、、、 |
1286:
検討板ユーザーさん
[2024-01-15 21:57:36]
シミケンが入り込んでるんじゃないの?
|
1287:
マンション検討中さん
[2024-01-16 00:07:57]
|
1288:
購入経験者さん
[2024-01-16 10:46:41]
>>1286 検討板ユーザーさん
大手ゼネコンでは資金計画が成り立たないと思う。 |
1289:
マンコミュファンさん
[2024-01-16 12:06:00]
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1290:
購入経験者さん
[2024-01-16 18:48:27]
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1291:
マンション掲示板さん
[2024-01-19 18:45:49]
>>1246 LM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合所有の保留床の転売なので、都市再開発法108条に則り、原則公募による処分と定められているので、地権者の増床は法律により認められないと、新しいコンサルが理事会で解説してるよ! |
1292:
LM西新宿地権者
[2024-01-20 00:12:52]
>>1291 マンション掲示板さん
その様な解釈は飛躍しすぎです。それが事実であれば理事会メンバーの情弱に付け込んだデべとコンサルの悪だくみかと? これまでその様な権利変換計画作成の経験はないと知人の再開発コンサルも言っていますし、都もその様な指導はしていないはずです。私の経験した桜丘や麻布台ヒルズでもそんなことはなかったです。 だだ、補助金が入る事業なので一部の地権者の利益誘導にならないよう増床制限をかけることはあるでしょう。いずれにしても現在進行中の都内再開発事業は工事費上昇で事業全体がアップアップしているのは間違いないです。 デべはその資金計画を成立させるためにも増床制限をして可能な限り保留床を確保したいのかもしれません。だって参加組合員が4社もいるのですから各社の割り当てを確保する必要があります。 |
1293:
LM西新宿地権者
[2024-01-20 00:15:58]
野村不動産株式会社、住友商事株式会社、東京建物株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社の4社です。
|
1294:
検討板ユーザーさん
[2024-01-20 05:30:36]
>>1292 LM西新宿地権者さん
区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。 行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。 渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。 所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。 |
1295:
職人さん
[2024-01-21 19:51:44]
>>1294 検討板ユーザーさん
地権者の方々に。 増床制限の意味と目的について詳しくでてます。 https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%... |
1296:
職人さん
[2024-01-21 19:53:59]
|
1297:
評判気になるさん
[2024-01-22 03:35:09]
>>1296 職人さん
要約するとこんな感じですかね。 地権者の増床負担金は保留床売却金と同様に、組合の資金調達手段のひとつなので、原則として増床と保留床の床単価は同じになる。 再開発は地権者が資金を出して参加組合員(デベロッパー)なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。 また、増床制限は地権者が権利変換前に権利を外部に売るとき、買い手から権利変換先が狭まるとの理由で買い叩かれるデメリットがある。 |
1298:
職人さん
[2024-01-22 13:11:14]
[再開発は地権者が資金を出して参加組合員(デベロッパー)なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。]
↓ 解釈がずれています。地権者が資金を出しての再開発は実現性の面であり得ません。また参加組合員がいない再開発事業は区から相手にされませんので都市計画審議会の審議対象外です。 保留床処分の確実性が担保されて初めて審議対象になります。 |
1299:
マンコミュファンさん
[2024-01-22 13:26:13]
おっしゃる通り。地権者だけじゃ何もできない。買い叩くも何も、デベに開発してもらわないと腐った土地と建物のまま。
|
1300:
マンコミュファンさん
[2024-01-22 15:57:03]
|
1301:
口コミ知りたいさん
[2024-01-22 22:14:43]
|
1302:
マンション検討中さん
[2024-02-20 18:35:47]
結局、竣工するのはいつになったんですか?自分が生きてる間に完成するかな…
|
1303:
マンコミュファンさん
[2024-02-20 18:59:41]
|
1304:
マンション検討中さん
[2024-02-20 19:10:06]
おそらく、今言われている内容での管理変換はないです。変な転売ヤーが来ないようにです。
さらに別の条件が出てくると思います。 |
1305:
匿名さん
[2024-02-20 19:43:59]
増床制限ルールをつくる前に、まず建設してくれるゼネコンを早く決めろ!
もう組合設立から1年たっとるぞ |
1306:
住民さん2
[2024-02-20 21:20:10]
京王新線の新駅ができるって話はとっくの昔に無くなったのでしょうか?
|
1307:
マンコミュファンさん
[2024-02-21 12:07:24]
>>1304 マンション検討中さん
転売ヤーって、再開発組合に銀行からカネを借りさせて、すべて地権者のリスクで再開発事業を進めさせ、いつでもトンズラできる位置から、生暖かく再開発組合を遠巻きに様子を伺い、先に一般分譲で売り先と売値を決めてから、激安の保留床を買い戻そうとする会社のことですか? |
1308:
検討板ユーザーさん
[2024-02-21 12:25:44]
|
1309:
マンション掲示板さん
[2024-02-21 12:35:26]
元々の善良な地権者は、大してお金持ってないから増床したくても出来ない。そこまで厳しくする必要ないんだよね。
|
1310:
eマンションさん
[2024-02-21 13:56:23]
|
1311:
検討板ユーザーさん
[2024-02-21 14:46:52]
|
1312:
匿名さん
[2024-02-21 16:16:55]
>>1311 検討板ユーザーさん
アホカ! 例えばソフトバンクが地権者でいて、デべの保留床単価より5%高い床単価で増床負担金を出すので、参加組合員なしの再開発を提案してきたら、そっちの方がいいんだから増床制限はコ〇ク〇参加組合員の希望に過ぎんのよ |
1313:
職人さん
[2024-02-21 16:47:22]
>>1311 検討板ユーザーさん
あなたのような考えはデベロッパーにとって神様の様な都合の良い意見です。増床する地権者もしない地権者もいろいろいます。 再開発マンションに入居すると、戸建て地権者は新たな高額の管理費等支払いが発生します。マンション居住者も従前の管理費等よりは確実に高くなります。 再開発では地権者の生活再建を図るために、増床等で小さな区分を資産運用に取得してその収益を支払いにあてるという形も見受けられます。増床制限をするのはその様な救済方法をシャットアウトし、デベロッパーのみの利益擁護につながります! |
1314:
職人さん
[2024-02-21 16:53:27]
>>1311 検討板ユーザーさん
転売屋の地権者も存在すると思いますがそんなのは一部です。 あなたはその対策のために増床制限があると理解しているようですが勘違いしています。 そのようにコンサルが説明しているのなら由々しき問題です。 増床制限はあくまでもデベロッパーの利益確保のためです。 |
1315:
eマンションさん
[2024-02-21 17:59:18]
>>1314 職人さん
ちゃんと弁護士から意見書をもらって、都市再開発法に照らして、地権者の増床を制限する必要があるのかないのか、 確認すればええんとちゃう そしたら、コンサルがデベロッパーへの利益誘導でやってる法律解釈が地権者にとってマイナスだとわかるかもしれへんよ |
1316:
匿名さん
[2024-02-21 18:43:53]
従前面積の1.2倍の増床制限だと元100平米なら220平米の部屋までOK?
それとも120平米の部屋までOK? どっちなんでしょう? 前者なら問題なさそうですが。 |
1317:
職人さん
[2024-02-21 19:22:55]
>>1315 eマンションさん
地権者の増床を制限する法的根拠はありません。あくまでも理事会で決めて地権者の合意を取る流れです。弁護士の意見書なんて何の役にも立ちませんし、費用が掛かるだけです。 地権者の2/3の合意ですべてが決まります。 |
1318:
職人さん
[2024-02-21 19:24:35]
>>1316 匿名さん
割り算です。100㎡×1.2=120㎡ |
1319:
匿名さん
[2024-02-21 19:39:47]
>>1318 職人さん
後者でしたか… それはひどい制限ですね。 |
1320:
匿名さん
[2024-02-21 20:18:07]
|
1321:
マンション検討中さん
[2024-02-21 20:24:22]
|
1322:
職人さん
[2024-02-21 21:39:02]
>>1321 マンション検討中さん
その判断もあると思います。 事例⇒ ・竣工後、いったん居住してから売却する。売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から自宅売却時の3,000万特例を利用する。残余金で生活再建。 ・再開発に参加しないで組合評価額で買取してもらい、売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から5,000万の特別控除制度を利用する。残余金で生活再建。 |
1323:
匿名さん
[2024-02-21 22:15:09]
増床制限は1.5~2倍ぐらいが普通じゃないの?
|
1324:
マンション検討中さん
[2024-02-22 06:49:21]
以外とそんな単純ではないです。
|
1325:
eマンションさん
[2024-02-22 07:56:14]
>>1323 匿名さん
判断能力の低下した高齢役員を誘導して、保留床単価を安くして還元率を70%に抑え、増床制限を現状面積かつ従前評価の1.5倍までとのルールを作らせることができれば、マンション地権者は日当たりのない低層階のあてがい部屋に押し込めますよ! 腕のいいコンサルならそれぐらいの誘導ができないと再開発のコンサルは名乗れないと思うな |
1326:
職人さん
[2024-02-22 09:56:25]
デベロッパーの意向を受けたコンサルが組合理事会を誘導しますが、そんな甘い条件を出すわけがないですよ。
|
1327:
匿名さん
[2024-02-22 10:07:06]
増床制限を設けない方が再開発が早く進みそうですね
|
1328:
匿名さん
[2024-02-22 10:32:36]
>>1327 匿名さん
地権者を徹底的に分断する必要があるので、どうしても時間がかかってしまうのが再開発なのかもしれません |
1329:
マンション検討中さん
[2024-02-22 10:37:01]
転売ヤーは黙れよw
なんの価値も生み出さないパラサイトがw |
1330:
職人さん
[2024-02-22 10:41:29]
|
1331:
通りがかりさん
[2024-02-22 13:52:11]
ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。
|
1332:
職人さん
[2024-02-22 14:33:52]
>>1331 通りがかりさん
そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。 増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。 |
1333:
職人さん
[2024-02-22 14:47:44]
>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。 |
1334:
eマンションさん
[2024-02-22 16:20:06]
>>1332 職人さん
そうすね 再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね |
1335:
職人さん
[2024-02-22 20:51:25]
|
1336:
マンション検討中さん
[2024-02-23 10:09:23]
>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ 増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ |
1337:
マンション掲示板さん
[2024-02-23 10:35:13]
他の再開発見てても、保留床と権利床に2割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。 |
1338:
マンション掲示板さん
[2024-02-23 21:28:11]
>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね 新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ |
1339:
職人さん
[2024-02-23 22:19:13]
通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。
期待しない方がよろしいかと。 |
1340:
マンション掲示板さん
[2024-02-24 04:24:47]
|
1341:
職人さん
[2024-02-24 11:33:45]
|
1342:
匿名さん
[2024-02-24 22:35:25]
なぜコンサル変わったのか
|
1343:
匿名さん
[2024-02-25 17:51:28]
|
1344:
匿名さん
[2024-03-01 08:46:18]
やっぱりマンションのデザインめっちゃダサいよね
まだまだ仮のデザインだろうと信じてるけど、ここままだとしたら悪寒が走る |
1345:
評判気になるさん
[2024-03-01 08:53:02]
野村のタワーて傑作が無いからね。
最近のもベイサイドタワーの劣化コピーみたいなものだったし。 三井に譲って欲しい。 |
1346:
マンション検討中さん
[2024-03-02 21:36:02]
この地区の北側にある広大な駐車場、東京都の土地らしいですが代々木警察署になるらしいですね。警察署なんて誰ひとり望んでないし要らないので、公園にするとか商業を誘致するとか、有意義に使って欲しかったです。。。
|
1347:
口コミ知りたいさん
[2024-03-02 22:09:57]
|
1348:
マンション掲示板さん
[2024-03-02 22:52:41]
>>1347 口コミ知りたいさん
この辺りの治安なんてもともといいですよ。むしろ公園や有益な施設ができたほうが、付近のマンション価格が上がり、メリットが大きいです。あと、パトカーのサイレンで夜中もうるさくなりそうですね。 |
1349:
マンコミュファンさん
[2024-03-14 13:35:54]
最新のスケジュールはどこで見れますか?結局、竣工予定年は延びたんですかね?
|
1350:
口コミ知りたいさん
[2024-03-15 21:01:52]
もう、再開発する必要ないやろうね。
タワマンの件は、あきらめな。 |
1351:
口コミ知りたいさん
[2024-03-15 21:04:20]
|
1352:
マンコミュファンさん
[2024-03-18 23:20:01]
|
1353:
マンコミュファンさん
[2024-03-19 13:06:42]
|
1354:
匿名さん
[2024-03-22 16:31:15]
>>1352 マンコミュファンさん
そりゃ、事業費が5割前後増えてる状況で、保留床単価も5割上げなきゃいけない状況で、先に西麻布や赤坂みたいな従前評価の1.2倍の増床制限を先に地権者につくらせようとすれば、揉めるにきまっとるでしょ。 地権者が陽当りなしの低層階あてがい部屋しかとれないルールを先に決めちゃったら、デベロッパーがいくら安い保留床単価を提示しても、保留床の面積は変わらんから、安い保留床単価になるにきまっとるやろ。 まあ、腕のいいコンサルはそれをやり遂げるのが仕事なんだけどね。 それができれば、頭なぜられて、また次の案件がまわってくると、、 |
1356:
通りがかりさん
[2024-03-27 20:33:20]
部外者ですが、将来この辺りのタワマンを狙っているので、この事業の進捗が知りたいです。東京都のホームページには詳細な図面が掲載されていますが、予定通り進んでいるのでしょうか?
|
1357:
マンション住民さん
[2024-03-27 23:07:34]
|
1358:
マンション検討中さん
[2024-03-29 13:05:56]
>>1338 マンション掲示板さん
開発利益なしの従前評価に変わり、ゼネコンが決まらないのに事業協力者に立替金を返済してしまうなんて、ここの役員連中はどうかしてるね。 立替金返して、地権者が数十億の借金抱え込んだら、足元見られて劣悪な条件で再開発するしかなくなるんじゃないかな |
1359:
マンコミュファンさん
[2024-04-04 22:39:49]
>>1357 マンション住民さん
結局、新しいコンサルは地権者に価格表を公表する前に増床制限ルールを決めて、保留床単価が安くても地権者が増床できないようにすることばかりに専念してるようですね。 新しいコンサルって、都市設計連合の誰なんでしたっけ? |
1360:
マンション掲示板さん
[2024-04-08 19:36:42]
外観って今のCGで決定ですか?どこのデザインか分かりませんが、新宿パークタワーに負けないようなかっこいいマンションにして欲しいですねぇ
|
1361:
匿名さん
[2024-04-08 19:42:04]
全方位良い眺望取れる立地なので、DW主体のカッチョ良いマンソンが良いですね。
でも野村だからあまり期待は出来ないなぁ。 |
1362:
eマンションさん
[2024-04-09 21:04:56]
>>1361 匿名さん
設計事務所はどこなんですかね?今のCGのデザインがダサすぎて泣けますよね。外資系のデザイナーとか入れてバチバチにかっこよくして欲しいです。今のデザインだと隣の新宿パークタワーの資産価値まで下がってしまいそうです。 |
1363:
マンション検討中さん
[2024-04-10 07:54:34]
豊洲や晴海に建ってそうなダサいデザイン
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1364:
評判気になるさん
[2024-04-10 09:17:06]
>>1362 eマンションさん
野村のHPが立ちが上がるまでは、まだ仮のデザインですからね。 ここのところ曲線を用いたデザインが増えていますけど、新宿付近のデザインってシンプルというか色味も地味ですよね。 |
1365:
マンコミュファンさん
[2024-04-10 12:23:27]
>>1364 さん
まだ仮なんですね。流石にこのデザインのまま建ったらやばいだろうと思っていたので安心しました…。デザインというか平面図を立体にしただけのようなパースでホントにイヤでした。最終的にどんなデザインになるか楽しみです。 |
1367:
eマンションさん
[2024-04-11 00:34:35]
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1368:
通りがかりさん
[2024-04-12 10:00:51]
|
1370:
通りがかりさん
[2024-04-12 13:55:14]
隣町初台です
オペラシティ越えのビルが4本も 本当に建てられるんですか? 始めたとして完成いつ? 興味深々です |
1371:
匿名さん
[2024-04-12 17:06:48]
|
1372:
マンコミュファンさん
[2024-04-12 22:38:46]
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1373:
マンション掲示板さん
[2024-04-13 12:05:18]
今さらだけど、タワマンだけじゃなくてホテル、オフィス、立派な商業施設や文化施設をつくって欲しかったな。隣のパークハイアット東京は、数ある東京のホテルの中でもベスト3には入る最高級ホテルだし、立地的にはホテルやオフィスの立地なんだよな。あとはオペラシティに隣接していて文化的な需要もかなりある。
|
1374:
マンコミュファンさん
[2024-04-13 13:22:32]
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1376:
名無しさん
[2024-04-13 14:08:44]
ワンルームとか小さい部屋が多すぎる。計画の見直しした方が良いよ。
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1377:
評判気になるさん
[2024-04-13 15:24:37]
>>1374 マンコミュファンさん
30年前から再開発検討やってたんですね…。何十年もやってると、計画がどんどん時代にそぐわなくなってきて難しいですね。新宿駅大ターミナル構想や新しい西新宿の都市計画、インバウンド増加や外国人からのオフィスや文化施設需要の増加など、一周回ってその当時の計画が魅力的に思えます。(当時の計画を見てみたいです) |
1378:
マンション掲示板さん
[2024-04-13 15:27:02]
>>1375 職人さん
代々木公園側のビューは日本でも最高峰になりそうだし、都庁側のシティビューも素晴らしそう。円安や職人不足による工事費増加を考えると、中層から高層の坪単価は800じゃおさまらないと思う |
1379:
マンコミュファンさん
[2024-04-13 17:07:47]
|
1380:
マンション検討中さん
[2024-04-13 17:42:49]
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1381:
地権者
[2024-04-13 18:14:12]
>>1379 マンコミュファンさん
都市設計連合は中立的なコンサルであるべきという精神を捨てて、野村に忖度して増床制限ルールを押し進めているようだ。 安い保留床単価で地権者の還元率を低くして、更に増床制限で地権者を絶望させて転出させようとしている。 |
1383:
検討板ユーザーさん
[2024-04-13 19:10:21]
ここの竣工とリニアの開通はどっちが早いですかね笑?わたしは部外者ですが、両方の完成を見ずに死んでてもおかしくないです笑
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1384:
マンション掲示板さん
[2024-04-14 16:56:04]
>>1382 職人さん
そうだよ、早く価格表作って地権者に見せて部屋を選ばせたらいいんだよ なんで価格表を地権者に見せる前に増床制限なんだよ いくらデベの操り人形の理事長とはいえ、早く価格表を作ってくれとコンサルに頼むことくらいはできるだろうに ゼネコンが決まんないから、わざと地権者を怒らせて、再開発が進まない理由を地権者のせいにして、逃げようとしてんじやないかと邪推したくなるね 再開発組合が出来て1年半近く経つのに、今まで一度も地権者に価格表を見せないって前代未聞じゃない! |
1385:
匿名さん
[2024-04-14 18:10:35]
>>1384 マンション掲示板さん
価格表は普通はまだ見せるタイミングではないですね。正確なものも出来てないかもしれません。今の段階だと、例えば、20皆南向き中住戸であれば、◯◯万、あなたの部屋なら、、、みたいな段階ですね。 |
1386:
通りがかりさん
[2024-04-14 18:27:47]
わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。いざこざをやりたいのはどっちかを考えたら・・・。
|
1387:
通りがかりさん
[2024-04-14 21:20:02]
どうせなら西側の関東交通局のバスターミナルも含めて再開発すれば、山手通りに面してさらに計画が良くなりそうだと思っているのですが、初期の頃にはそういう案もあったんですかね?
|
1388:
評判気になるさん
[2024-04-14 21:46:36]
|
1389:
匿名さん
[2024-04-15 02:23:44]
>>1381 地権者さん
マエケンとレンゴウの組合せは気をつけた方がいいと思うよ 工事費の高騰がきっかけで返還率が50%を下回り合意形成不能になった千葉の団地で大きなトラブルになった件を思い出さずにはいられないよ |
1390:
検討板ユーザーさん
[2024-04-18 08:32:36]
>>1381 地権者さん
外部オーナーは金儲け目的のけしからん連中で生活再建の必要がないんだから増床は禁止すべきとの論調で理事会役員を丸め込んでるんじゃないかな 3200戸もあるのに増床禁止が議論されるなんて、不適切にもほどがあるコンサルだね |
1392:
通りがかりさん
[2024-04-19 20:28:19]
部外者ですが、何パーセントくらいの地権者が反対されてるんですか?着工が遅れてるところをみると、けっこうな割合なんですか?
|
1393:
検討板ユーザーさん
[2024-04-19 22:09:17]
|
1394:
マンション掲示板さん
[2024-04-20 17:42:02]
>>1388 評判気になるさん
確かに増床は組合所有の保留床の転売だから特別な理由がなければ認められないし、再開発は地権者の生活再建目的の事業なら外部オーナーは増床禁止やむなしだね。 外部オーナーが増床することは社会の害悪だと東京都の再開発担当者がみなしているなら、外部オーナーは増床しちゃダメだよな。 新しいコンサルはいいこと言うね! |
1395:
匿名さん
[2024-04-20 20:27:14]
内部オーナーなら増床OKなんですか?
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1397:
eマンションさん
[2024-04-20 22:35:18]
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1398:
口コミ知りたいさん
[2024-04-21 05:27:32]
>>1395 匿名さん
準備組合の理事会は内部オーナーで固めてるから、内部オーナーには増床は権利床と一体の区画を取得することなので、権利床とみなしてもらえて権利床単価で増床できるルールを新しいコンサルが提案したって本当なん? |
1399:
匿名さん
[2024-04-21 10:16:08]
内部オーナーを増床優遇なんて理屈は無理です。せめて、部屋選ぶ優先権を与えるくらいです。
|
1400:
評判気になるさん
[2024-04-21 10:56:59]
|
1402:
名無しさん
[2024-04-21 13:43:13]
|
1403:
匿名さん
[2024-04-21 22:02:44]
わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。
|
1404:
eマンションさん
[2024-04-21 22:56:37]
このあたりはスーパーがプチマルエツしかないから、ここが工事中の数年間はスーパー難民になりそうです。
|
1405:
地権者
[2024-04-22 00:47:35]
>>1394 マンション掲示板さん
ワハハ デべ関係者の書き込みがもろ分り! |
1406:
匿名さん
[2024-04-22 06:40:51]
>>1394
増し床が害悪と 東京都の再開発担当がみなしているなら→ と言うが →→→→→→→→→ 東京都の再開発担当はみなしていませんがね オイ! いい加減な事言うな! 強欲でケチなNか? すでに再開発担当に確認しているがね 都は増し床にしろ特定分譲でも 実現性があって組合が決めたのであれば認めるというスタンスだったぜ 笑 |
1407:
名無しさん
[2024-04-22 14:26:39]
>>1406 匿名さん
Q.なぜ、増床したいと考える地権者がいるのか? A.保留床単価が安いから Q.なぜ、新しいコンサルは、増床制限で地権者の増床を妨害するのか? A.保留床単価を上げることなく、安いままにしたいから |
1409:
名無しさん
[2024-04-22 15:33:33]
地権者ですが、少しでも権利を入れたら、一部屋までは無制限に増床出来るようにして欲しいです。最低でも、半分入れたら残りを増床出来るようにお願いします。
|
1411:
eマンションさん
[2024-04-23 07:54:15]
>>1397 eマンションさん
前のコンサルは再開発は地権者が増床で資金を出して、参加組合員(デベロッパー)なしでもやってもいいので、そもそも地権者が増床制限を作らんでもいいんだとのホントのことを地権者に教えたからじゃないのかな |
1412:
匿名さん
[2024-04-23 09:42:20]
前のコンサルの佐藤不動産鑑定は地権者に寄り添っていました。
たとえば 評価基準日において時価評価を行い事業的に開発利益が発生すれば地権者に還元する事もある と言われました。 地価上昇局面で補助金も投入されると、一般的に開発利益の出ない再開発はない。 理事にも開発利益を知らせない 説明しない 開発利益は違法と説明するデベとは大違いです。 |
1415:
eマンションさん
[2024-04-23 21:13:41]
いま、再開発区域内のラ◯オ◯ズマンションが中古で売りに出されてますが、これを買ったら地権者になれて、再開発後に新築の部屋をもらえるのでしょうか?絶対に儲かる気がするのですが、そんなに甘くないですか?
|
1416:
通りがかりさん
[2024-04-23 21:35:35]
|
1417:
マンコミュファンさん
[2024-04-23 21:39:01]
>>1415 eマンションさん
経験から言って、8割くらいの広さにしか権利変換できません。分譲時に坪600マンを超える相場なら、マイナスにはならないんじゃないかな。 |
1418:
マンコミュファンさん
[2024-04-24 17:51:32]
再開発のスケジュールが不確定だと再開発が完了するまでの期間の金利(その現金を他の資産に投資した方が儲かる)を考えると、割高に思えますがどうなんでしょうね。
|
1419:
マンコミュファンさん
[2024-04-25 00:24:30]
>>1403 匿名さん
であれば、コンサルに、外部オーナーと内部オーナーが対立したり、転出希望者と権利変換希望者が憎しみ合うよう仕向けるのをやめさせればいいと思うけどな。 内部オーナーだけ増床可能とか、転出者は開発利益還元なしって、ホント呆れるんだけど、、、 |
1420:
マンション検討中さん
[2024-04-25 17:49:42]
>>1409 名無しさん
それって、森ビルの再開発なら当然だよ あと、三井三菱の三田小山町とか そもそもデベロッパーの保留床確保のために地権者が保留床単価で増床することが禁止されるなんて、誰が決めようとしてんの? |
1421:
匿名さん
[2024-04-25 18:11:08]
いや、地権者が保留床単価で増床できる保証なんて、どこかにあるの?
再開発法では、等価交換としか記されてないが。 |
1422:
評判気になるさん
[2024-04-25 18:16:53]
築40年超のボロと
最新鋭の高級大規模最高層タワーマンだと 同じ土地に建ってても 10倍くらい価値が違うよな。 それを8割も還元してくれるんだから デベに感謝こそすれど、敵対する理由は全く無いわな。 |
1423:
口コミ知りたいさん
[2024-04-25 19:46:06]
|
1424:
マンション掲示板さん
[2024-04-25 20:02:48]
|
1425:
通りがかりさん
[2024-04-25 20:56:32]
|
1426:
匿名さん
[2024-04-25 21:09:52]
なんでここの一番小さい部屋は25m2なんだろ。資産価値下がるじゃん。最低40m2とかにした方が資産価値高いのに。
|
1427:
検討板ユーザーさん
[2024-04-25 22:18:42]
|
1428:
口コミ知りたいさん
[2024-04-26 15:16:48]
|
1429:
匿名さん
[2024-04-26 15:29:40]
西新宿三丁目再開発で新しいコンサルがやろうとしてることは、こういうことなんじゃない!
Q なぜ、再開発組合ができて1年半も経つのに、ゼネコンも決めず、価格表を地権者に見せる前に、先に増床制限を決めようとしてるのか。 A 増床制限で地権者は中上層階の部屋を取れないようにしておけば、保留床単価を安くしても、もはや地権者に増床されて保留床が減る心配がないから。 |
1430:
eマンションさん
[2024-04-26 18:08:17]
|
1431:
検討板ユーザーさん
[2024-04-26 19:07:28]
>>1430 eマンションさん
普通は準備組合で価格表も見せるし、仮の増床制限も示して、地権者が気付いて怒れば譲るのか定番の段取りだと思うよ ここは、あんまりわかってないのか、本当に確信犯でやってるのかのどっちかだね |
1432:
名無しさん
[2024-04-26 19:50:26]
|
1433:
通りがかりさん
[2024-04-27 13:00:37]
竣工まであと10年とか15年とかかかるとしたら、いくら良い部屋に権利変換されるとはいえ、人生の重要な時間を再開発のゴタゴタに費やすのは無駄に思えてくる。自分は関係者じゃないけど、今の土地で安寧に暮らしたいって気持ちも分かる
|
1434:
匿名さん
[2024-04-27 16:15:14]
|
1435:
匿名さん
[2024-04-27 20:19:18]
>>1434 匿名さん
当時は70階超のオフィスビル中心の計画で、三菱や旭化成が頑張ってたけど、合意形成が進まず一旦頓挫。 事業協力者を入れ替えてここまできたけど、事業費3000億を引き受けるゼネコンが見つからず迷走。 とりあえず、新しいコンサルは、いろいろ理屈をつけて、地権者を低層階に押し込むルール作りに奔走。 といった感じじゃないすかね |
1436:
マンコミュファンさん
[2024-05-02 21:20:36]
>>1421 匿名さん
あんた本気でそう言ってんの? 再開発での資金調達は地権者からの増床負担金と参加組合員(デベロッパー)からの保留床処分金だよ もっと言えば、地権者の増床負担金で事業費が賄いきれないから参加組合員の保留床処分金で賄うわけでしょ 寝言は寝てから言ってくださいね。 |
1437:
匿名さん
[2024-05-02 21:29:56]
今はどこの再開発も苦労してるみたいね。建築費が高いから、地権者が納得いく権利変換計画に出来ないみたいね。
|
1438:
匿名さん
[2024-05-02 21:51:48]
デベロッパーは絶好調だけど。辛いのは建設会社
|
1439:
マンション掲示板さん
[2024-05-03 20:46:21]
|
1440:
通りがかりさん
[2024-05-03 20:49:54]
振り回されるて。
デベにおんぶに抱っこしてりゃ勝手に1億儲かるんだぞ。 全く辛くないしむしろ幸運だろ。 |
1441:
口コミ知りたいさん
[2024-05-03 22:08:41]
>>1440 通りがかりさん
スラム街を再開発でピカピカの街に作り替えて価値を上げるのは誰なのか冷静に考えればわかることだと思うがね 評価が安いとか、デベの買値が安いとか、増床を禁止するなとか、どの口が言ってんのかと言いたいね 地権者は黙って、トラックの荷台に乗ってれば、ラッキーするんだから、グズグズ文句を言ってんじゃねーよって感じかな |
1442:
eマンションさん
[2024-05-04 01:51:21]
|
1443:
匿名さん
[2024-05-04 17:52:13]
>>1440口コミしりたいさん
どこがスラム街なんかな? 具体的に言ってみな 地権者は真面目に ここで生活をしている。 新しいマンションなんか要らないんだわ。 野村等は地権者のためでもなく、再開発の名前を借りた 自分達の儲け仕事なんだわ。 デベはこの再開発でいくら儲かるか 言ってみな。 どうしても再開発がやりたいなら それなりの数字持ってきな? 評価が安い デベの買値が安い 増し床を禁止するな→地権者が満足する回答 を持ってきな 過去組合設立に同意したのは わずか70数% 権利変換計画認可には行政は地権者全員(540名)の90%以上 まあ数字的な改善が見られない限り あと10年でも無理か 外野が わかったような事言うなよ ク△の付いた顔洗って出直しな! このく△がき く△デヘ |
1445:
匿名さん
[2024-05-04 18:23:14]
>>1444マンション掲示板さん
回答になってないぜ いくら儲かるのですか? が質問だわ 計算もできないのか このウスのろ 1500億円ですか?2000億円ですか? これが商道徳上の適正利益ですか? 計算してから 板に書き込みな 小学校卒業してるんだろう |
1447:
匿名さん
[2024-05-04 18:43:24]
|
1448:
匿名さん
[2024-05-04 19:05:07]
>>1444マンション掲示板さん
1億円儲かる とあるが根拠出してくれるかな? 実需で再開発マンションで生活する 投資で売却も考えていない。 わずかな区分所有しかない状況で どうして1億円儲かるんだ。 オメェ 説明してみろや! アットホムでも売物件あるが、買いなよ。 買う金ないか? 1億円儲かるんだろう |
1450:
匿名さん
[2024-05-04 19:31:59]
|
1452:
匿名さん
[2024-05-04 19:55:53]
こりや荒らしさん、煽るの下手過ぎん?頭がわるいのがよく分かる。恥ずかしいやつだな。
|
1453:
評判気になるさん
[2024-05-04 20:36:46]
>>1434 匿名さん
|
1454:
マンション検討中さん
[2024-05-04 21:32:55]
>>1450 匿名さん
デベロッパーが安い保留床の買値で再開発を進めようとするのは、コンペがないのでやむを得ない面もあるな なので、組合役員は過剰にデベロッパーに流れる開発利益を地権者が取り返せるように、デベと同じ床単価で地権者が増床できるようにしておくだけでいいんだよ コンサルや鑑定士に誘導されて、地権者の現状面積以上の増床を禁止するなんて、地権者の恨みを買うだけでいいことないと思うけどね |
1455:
匿名さん
[2024-05-05 20:04:52]
この間で地権者をイナゴとか雑魚とか パカとか言っていた ク△兄ちゃん なりすましでも活躍されてたけど 削除されてまっせ。
この板は議論する部分なんで、2度と来ない方がよろしいんじゃないですかね。 社会でも会社でも相手にされず、こんな板で ウサ晴らしているようじゃ 余りにも可哀想すぎますわ。 人をぱかにしたような 荒らしはやめなはれ。 アンタの為に言ってます。 |
1456:
検討板ユーザーさん
[2024-05-06 03:44:24]
|
1457:
匿名さん
[2024-05-06 04:58:41]
地権者による増床の可否を巡り、熱いコメントが交わされてますが、ひとつ伺います。
2年前の説明会で弁護士が「地権者の増床負担金はデベへの保留床処分金同様に再開発組合の資金調達手段の一つだ」だとコメントしていた気がします。 だとすると、最近、他の再開発で多発してる権利変換後の工事代金アップによる事業費増加分の負担は、デベロッパーだけでなく、増床する地権者もその負担を負うことになるのでしょうか? |
1458:
匿名さん
[2024-05-06 05:07:21]
|
1459:
eマンションさん
[2024-05-06 06:42:08]
|
1460:
匿名さん
[2024-05-06 08:11:41]
>>1459 eマンションさん
ありがとうございます。 再開発組合が増床負担金や保留床処分金で建築費等の事業費を調達する仕組みから考えると、増床する地権者はデベロッパーと同じ立ち位置でリスクをとる必要があるが、事前の協議でそのリスクを抑えることもできるということなんですね。 |
1461:
匿名さん
[2024-05-10 17:44:13]
増床や特定分譲について質問です。
新しいコンサルは、「増床」は権利床と一体の区画を追加負担金を支払い買い増す床なので権利床だと説明しているようですが、前のコンサルは「増床」は組合の資金調達手段になるので保留床だと説明していました。 ということは、「増床」は定義や考え方によって、権利床とも言えるし、保留床とも言えるので、腕のいいデベ寄りのコンサルは地権者が現状面積以上の増床ができないようにするために、「増床」という用語の定義をデベに都合よく定義して、高齢の理事会役員を誘導しそうな気がするのですが、どうなんでしょうか? |
1462:
eマンションさん
[2024-05-10 20:46:09]
|
1463:
マンション検討中さん
[2024-05-10 21:33:37]
>>1461 匿名さん
権利床でも保留床でもどっちでもいいですけど、多くの再開発では、権利床価格は保留床の8割とかに設定したりすると思います。そして、増床したいなら、権利床価格ではなく、保留床価格ですよ。となることが多い気がします。 |
1464:
口コミ知りたいさん
[2024-05-10 21:34:56]
>>1462 eマンションさん
ありがとうございます。 残りの人生に限りのある高齢者の足元につけ込み、安い保留床単価と現状面積以上の増床禁止を受け入れれば再開発が進めてやるといった状況のようですね。 で、増床は権利床なのか保留床なのか、そのどちらでもあるのか、いずれなのかでしょうか? |
嫌な言い方するなwどの道土地まとめて幹線に接道させて価値を高めないと八方塞がりなんだから、しゃーナシやろw