西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1051: マンション検討中さん]

>>1050 匿名さん
金持ちは欲が無いってことだよ

[1052: 通りがかりさん]

>>1036 匿名さん
わかってないねー
増し床の制限がないと、デベへの卸値（保留床単価）を安くすると、権利者の増し床が増えて、保留床が減る効果があり、デベ担当者が保留床を抑えようとしても、あまり意味がなくなり、結果として保留床単価の正常な価格形成につながんだよ
つまり、普通の人のためなんよ　ちょっと考えればわかること

[1053: 匿名さん]

>>1052 通りがかりさん
マンション一部屋しか持ってない人が、無限に安い値段で増床出来るような制度にしたら、増床するお金の無い人が相対的に損するよ。普通に考えて、元々30平米しか持って無いのに、安い値段で無限に床取れるような制度にしたら、明らかに不公平でしょ（お金借りられる人達だけが安値で床を取りまくる。）。

[1054: 匿名さん]

再開発は零細地権者の犠牲の上に成り立っています。
再開発でデベが１０００億も儲けるのは普通ではない。
タワマン以外の普通のマンションの分譲純利益は、事業費に対してせいぜい10%前後。
商売にも適正利益があります。
増し床制限なし　は当然の地権者の権利です。
また権利床以外にもう一区分所有する特定分譲も他の多くの再開発では見られる事実です。

[1055: マンコミュファンさん]

>>1054 匿名さん
地権者のための再開発じゃないからね。そして地権者は犠牲になんかなってないよ。
ここは保留床と権利床に差は無いんだっけ？権利床を２割くらい安くしてあげればいいのにね。増床制限が２０％なのは、デベが儲け過ぎ理論は別にして、みんなそこまで増床しないからそんなもんで十分よ。制限付けたのは増床したい不動産屋さんがいるから。

[1056: eマンションさん]

>>1036 匿名さん
制度やルールっていうのは本来弱者を守るためにつくるものなので、
「増し床の制限ルール」は弱者であるお金のない地権者を守る為だとそれっぽいことを説明してるが、
実際は、デベが安い保留床を独占することと組合役員の大口地権者がお得な上層階や店舗区画を優先的に取得するための仕掛け
騙されたらアカンヨ

[1057: 匿名さん]

べつにええやん。それで損するのはマシ床狙いで小さい部屋区分所有してるイナゴクソ業者だけだろ。イナゴクソテンバイヤーがいくら困ろうが社会的には何の悪影響もない。

[1058: 匿名さん]

>>2284 通りがかりさん
そやな
デべが買おうが大口地権者が買おうがちんけな区分所有者が買おうが、再開発組合が調達するカネに違いはなく、どうでもいい話
だから、地権者の増床の場合は、デべが買う場合より１％高くしたらいいんちゃう
そしたら、地権者の増床が多いほど再開発組合の収支は改善するから、みんなハッピーでしょう

[1059: Anonymous]

まちづくりだより (11/2022)

[1060: 匿名さん]

ーーーー　開発利益　ーーー

虎ノ門六本木　仙石山ヒルズの資料より
作成者
当再開発の佐藤不動産鑑定の佐藤社長

従前土地評価額は、個別の更地評価額と開発利益の配分額によって構成されます。
開発利益の配分額については、開発利益を面積割合で配分することとします。
従後資産の評価方法は、従前資産と同様に再開発組合が専門機関に委託して実施します。

地権者全員に分配された開発利益　１５２億円でした。（組合設立前の資料より）

[1061: 名無しさん]

>>1059 Anonymousさん
おっ、いよいよ再開発も最終コーナーに入ってきましたね
平均坪単価383万での3200戸分の価格表も有れば画像アップよろしく！

[1062: 匿名さん]

なお上記の再開発の総事業費は約７００億弱　で開発利益の分配額は１５２億

[1063: 匿名さん]

>>1060 匿名さん
これ、再開発の従前資産評価におけるポイントよ
下記の宮﨑補償鑑定のHPにある開発利益反映の肯定説を再開発組合が採用してるということだね！

1. 従前資産(都市再開発法80条)について
1. 評価対象と評価方法
(ア)土地
・従前資産の土地は更地として評価する。
・評価方法は、一度に多数の画地を評価しなければならないので、標準地比準評価法又は路線価式評価法が採用される(通常は後者を採用する)。
・将来の事業の完成による土地価格の上昇という開発利益を、従前土地価格に反映すべか否かについては、肯定説と否定説がある。
(イ)建物
従前資産としての建物評価は次のようになる。
ａ. 権利変換者所有建物価額････現在価値額＝推定再建設費×現価率
現価率は次式の定額法により算出する。
定額法＝(推定再建築費－残存価額)×（１－（経過年数÷耐用年数））
なお、損失補償基準上では、建物の木造・非木造別に、現価率が規定されている。
ｂ. 地区外転出者所有建物価額･･･損失補償で用いられる再築工法により算定する。
再築工法＝建物の現在価額＋運用益損失額＋取壊し工事費－発生材価額＝推定再建設費×再築補償率
(注)再築工法とは、損失補償基準上用いられる算定方法である。
ｃ. このように、権利変換者の所有建物と、地区外転出者の所有建物とでは、建物評価方法が異なる。それは、後者については、建物移転という損失補償原理の機能が要求されるからである。

[1064: 匿名さん]

>>1063　匿名さん
>>1060ですが
土地の開発利益についてはご案内通り肯定説です。

建物評価については以下の通りです。
権利変換受ける地権者と転出者は区別してないと思います？
（組合設立後は地権者でないので不明）
転出者にも開発利益が受けられるからです。

従前建物評価額算定式イメージ
建物の推定再建築費　×（掛ける）　評価基準日とする用途、構造、等級別の原価率　=　従前建物評価額

例
木造3等級　築20年経過　推定建築費　３０００万円
１年あたりの償却率=0.0166
20年の償却率=0.322
残存価値を求める原価率=
（1-0.322）=0.668（66.8%）
よって
推定再建築費　3000万×減価率0.668　=　従前建物評価額　2004万円

[1065: 評判気になるさん]

>>1064 匿名さん
転出者も権利変換者も土地建物評価は同じはずです
補償費は前者は片道引越し代だけで後者は往復引越し代+工事期間中の仮住まいあるいは賃料補償になるかと思います

償却年数50年、経過年数20年なら、
残価率=20%+80%×（償却期間-経過年数）/償却年数=68%ではないかと思いますが、、

[1066: 匿名さん]

>>1065評判気になるさん
>>1064ですが　虎ノ門六本木の再開発では木造は3等級に分けていまして
2等級　耐用年数　35年
3等級　耐用年数　48年
4等級　耐用年数　60年の区別でした。

[1067: eマンションさん]

>>1066 匿名さん
48年償却ならその通りです
再取得単価は、再開発により多少差があり、木造は延床坪単価で70～85万くらいだと思います
RCだと90～105万くらいかと

[1068: 匿名さん]

皆様　どう思われますか？

組合が設立されますと議決権が問題になります。
当地区は所有権と借地権の地権者は合計　約１７０名。
おおよそ170権利＋私道共有部分？か

ところがあるマンションは区分所有が約２００弱
にもかかわらず、組合設立後でも議決権は　わずか1

勝手に野村とコンサルが定款創って、それを地権者に押し付ける

すべてデベとコンサルで理事会での定款の内容は議案にものらず　ヤミで定款　創って定款で決まっております　らしい。

こんなにすばらしい　野村です

[1069: 口コミ知りたいさん]

>>1068 匿名さん
共有持分だと全体で１の議決権が普通ですよ。
恥ずかしいから削除依頼されたらいかがですか？

[1070: 匿名さん]

↑共有持ち分は1が普通ですよ。
都市再開発法には共有持分が1でないといけないとは第何条の何項に書いてあるのでしょうか？

[1071: 匿名さん]

>>1068 匿名さん
野村不動産が悪いわけじゃないよ
野村の他の再開発で1マンションあたり数人ずつ再開発組合の役員がでてるとこもあるし、武蔵小山の再開発でも議決権の調整はあったと記憶してます
野村不動産はあくまで参加組合員候補で裏では動いているけど、準備組合で実務をやってるのはゼネコンの事務局担当者だよ
とりあえずは、準備組合の顧問弁護士に1マンションから2人理事を出して、理事会の議決権を２としたら違法行為になるかどうか確認してみたらいいよ

[1072: マンション検討中さん]

そんな立派なマンションなら、再開発嫌なら自分らだけで建て替えれば良いさ。戸建は自分1人だけでいくらでも運用出来るし、やめてもらっても良いです。

[1073: 名無しさん]

なんでも良いからさっさと建ててくれ
カメクロみたいな大型のライフほしいんだよ。

[1074: マンコミュファンさん]

>>1073 名無しさん
だな、
こういった大規模なレジ中心の開発の場合、地下のショッピングセンターや1階の路面店の店舗誘致が開発全体の成否を左右するからね
いかに地元の酒屋等の商店を転出させ、店舗床をデベがコントロールして開発全体の売りになる顔にできるかが鍵
それに失敗すれば、店舗床を地権者に取られてコントロール不能になり、人気のスーパーがはいらなかったり、中華屋の隣に中華屋がはいったり、焼肉屋だらけの店舗エリアになったりするので注意が必要

[1075: 匿名さん]

共有持分（マンション）は区分所有が200でも　議決権　1でなければいけないか？
議決権　5も可能です。

区職員が参考にしている大成出版社の逐条解説　都市再開発法解説によると第３７条の解説一の項目で
定款に特別の定めをすれば、特定の組合員に数個の議決権、選挙権を与えることは可能である。

定款に特別の定めをするとは、施行地区内の宅地の所有者及び借地権者のそれぞれの三分のニ以上の同意が必要だということを意味するとあります。

つまりマンションの区分所有者の議決権4とか5も可能です。

なおこちらの準組は組合設立の同意書がほぼ集まった段階で定款とか事業計画書が自宅に送られてきました。
先に定款　事業計画書があって、同意書を集めた訳ではない。
あと付の（後出し）定款と事業計画書なのであります。
この部分で法的な問題はないのでしょうか？
どなた様か教えて下さい。

[1076: マンコミュファンさん]

>>1075 匿名さん
アホなの？総会で新議題あげて定款変更申し出ろよ。賛成多数なら可決だわ。議決権の他に面積要件もあるんだから、俺は区分マンションは１の議決権で全く問題ないと思うがね。

[1077: 匿名さん]

組合の設立総会をされていると思いますので、その際に定款も審議されているかと思います。何ら問題無いですね。

[1078: マンション検討中さん]

>>1077 匿名さん
うーん、何から何まで揉めてるんすねー
従前評価、保留床単価（デベへの卸値）、増床制限、議決権配分、全てがあかんみたいね
そういうのちゃんと透明公正にやった理想的な再開発事例ってないのかな

[1079: マンコミュファンさん]

>>1078 マンション検討中さん
議決権で文句言ってる人いるんですか？私はここ以外で再開発に３件ほど絡んでいますが、問題にする人とか一回も聞いたことないですよ。もちろん全て議決権は１です。

[1080: マンション検討中さん]

某マンションの区分を購入してる投資家やアパート投資の人が騒いでるだけでは？
ここもずっと同じ人が書き込みしていますね。

[1081: 口コミ知りたいさん]

ほんまイナゴみたいな連中だよな。社会の癌　

[1082: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1083: 名無しさん]

その通りで、ネガは物事の道理を分かってないんだよ。
>>先に定款　事業計画書があって、同意書を集めた訳ではない。
アホでしょ。何ですか同意書を集めたわけでは無いって。組合設立してから地権者になったから分からないんだろうね。あとから来て態度でかいとか面の皮が厚過ぎないか？

[1084: 匿名さん]

>>1083　名無しさん
丁重なお言葉ありがとうございます。
アホでもなんでも結構ですが、私は地権者の立場で言っております。
失礼ですが　どういうお立場の方ですか？
明らかにして頂けますか？
次に組合設立してから　とありますが組合は設立してません。
あとから来て態度でかい　とありますが　なぜあとから来てとわかるのですか？
だれに比べてあとなんでしょうかね。
ご回答お願いします。

[1085: 通りがかりさん]

>>1084 匿名さん
準備組合設立してなかったんですか？
知らなかったです。てっきり準備組合は設立済みで、設立後にご購入されたのだと思っていました。

[1086: 名無しさん]

>>1085 通りがかりさん
まもなく再開発組合設立認可が下り、62階と63階のツインタワーマンションの計3200戸の価格表が地権者に提示されます。
地権者は所有する土地建物の従前評価をもとに、それより安い部屋を取得する場合は精算金を受取り、高い部屋を取得する場合は増床負担金を支払うことになり、権利変換計画書にその内容が記載されます。
なお、特定の関係者を対象とした特別分譲があり、同じく、権利変換計画書にその内容が記載されます。

[1087: マンション掲示板さん]

>>1086 名無しさん
結局、特別分譲あるの？何ためにネガしてたん？

[1088: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
その意味からすると、事業消滅の可能性も多少あるかもしらませんね
この再開発プロジェクトの前提は3年前の工事費の坪130万（延床税抜）ベースの1978億円が想定事業費（補助金控除後）となっています。
昨今の工事費高騰の影響はどの程度になるのでしょうか？

[1089: 検討板ユーザーさん]

>>1088 匿名さん
私もそれを心配していますマンション価格が上がったから床面積を増やせ増床を無制限にしろとか一部の方が声高にゆってますが工事も最初の見積もりを確実にオーバーすると思います組合モデベロッバーも頭を悩ましていると想像します私の予想では３２００戸の権利床の価格が出てくるのにも1年半位かかる気がします権利変換の認可に5年位かかると予想します気長に待ちますただ中止や凍結だけはにはならないように願いますライオンズマンション居住者より

[1090: 匿名さん]

>>1089 検討板ユーザーさん

オタクの暴れてる区分所有者どうにかしてください…。
参宮橋民だけど早くできておっきいスーパー欲しいっす。
宜しくお願い致します。

[1091: 匿名さん]

>>1086　名無しさん
細かく段取りをご存知ですね。
野村の能面女さんですか？
以下について教えて下さい。

1　価格表が提示される時期はいつですか？

2　特定の関係者を対象にした特別分譲とありますが　、特定の関係者とは誰ですか？　特別分譲の条件は？

[1092: マンコミュファンさん]

>>1091 匿名さん

参宮橋さん私も近所の方とよく話ますが一番不便をしてるのが圧倒的に買い物だそうです早くランドマーク的な大手のスーパが入って欲しいです

[1093: 検討板ユーザーさん]

>>1092 マンコミュファンさん
せめてクイーンズ伊勢丹クラスは欲しいよね

[1094: 匿名さん]

特別分譲あるなら買いたいな

[1095: 通りがかりさん]

総床価格と事業原価に差額が見込まれる場合、差額を開発利益として権利者の皆様に還元するかどうか、権利者の皆様の増し床や特定分譲についてどのような取扱いとするかは、再開発組合設立後、理事会で役員の皆様が案を作成し、総会で権利者の皆様が決定される事項です。
なお、保留床価格については、再開発組合と参加組合員が協議の上、近隣の不動産市況を考慮して設定される予定です。
理事会の役員の方々は権利者の皆様に寄り添い、公平公正な視点を持って、権利者主体の事業検討を行われますので、どうぞ暖かく見守って頂ければ幸いです。

[1096: LM地権者]

>>1095 通りがかりさん
真っ当な意見だと思います。投稿者がたとえ準備組合関係者であっても、記載内容は真っ当です。

[1097: LM地権者]

>>1095 通りがかりさん
いずれにしても、本組合を設立して初めて1095記載の諸問題を解決していくしかないのが再開発です。

他にも5地区で区分建物再開発案件に関係しているが、これほどネット掲示板で罵り合っているは珍しいです。

[1098: 通りがかりさん]

>>1097 LM地権者さん
罵り合いは思わぬ本音も出てしまう効果もあるし、準備組合内部資料も乱舞し、外部からの的確な指摘にもつながり、いいことだよ。
少なくとも、保留床単価が坪383万で近隣相場の半値以下であることと、地権者の増床を従前評価の1.2倍上限として、現状居住面積以上は地権者に取らせないようにして保留床面積を極大化しようとの思惑が渦巻いていることが露呈したことは、ある意味、画期的なことかと思う。

[1099: 口コミ知りたいさん]

>>1098 通りがかりさん
特別分譲あるんじゃないの？そしたら投資目的の人で文句を言う人いなくなると思うよ。

[1100: マンコミュファンさん]

>>1099 口コミ知りたいさん
だよな

[1101: 匿名さん]

少し古い号ですが

[1102: 検討板ユーザーさん]

>>1101 匿名さん
自分で切り貼りしたやつですか？数字が正確ではないものは出してはいけませんよ。デベも保留床をタダで貰うわけではありません。特別分譲もあるみたいなので、結果的には、地権者３０、デベ７０くらいになるのでは？

[1103: 匿名さん]

この怪文書定期的に投函して回ってるの？その労力を他の仕事に使えよ　笑

[1104: eマンションさん]

>>1101 匿名さん
準備組合役員17名のうち9名が理事会に来なくなってることが事実なら、その9人は自分がやらされそうになってる事の重大さに気付いて責任回避のつもりかもしれんよ
デベに再開発後のタワマンの大半を相場の半額以下の卸値で約2000億円分、売渡す事業計画策定に加わり地権者の利益を損ねてると隣近所から白い目で見られるのは勘弁だと

[1105: 匿名さん]

>>1104 eマンションさん
相場の半額以下で買えるチャンスが地権者にもあるんだけどね。俺が地権者だったら、理事には感謝しかないな。権利床が保留床の８掛けくらいの価格差で調整してくれたらさらに良い！

[1106: 匿名さん]

世の中そんなに甘くないよ
西麻布三丁目や赤坂七丁目に行って聞いてみな

[1107: 通りがかりさん]

>>1106 匿名さん

ここの再開発の比較対象に一番近いパークタワー西新宿三井不動産の価格が少しずつ見えてきました販売は来年3月末正確ではありませんが平均坪単価600万位です隣の住友シテイタワー西新宿がずっと坪800万以上と言われてきましたか皆様ご存じのように住友価格で高すぎです直近では新築も成約率も７０パーセントを下回る物件も出てきましたこれは私の私見ですがマンション価格も頭打だと思います住友のシテイタワー西新宿もなかなか価格がでないところを見ると下方修正しているのかも

[1108: 検討板ユーザーさん]

>>1107 通りがかりさん
分譲坪600万想定でその75%の坪450万が保留床単価
事業費1978億円分の保留床面積は43956坪
総専有面積が68905坪なので保留床面積比率は63.8%
事業計画がこのくらいの内容だったら、これほど揉めることはなかった気がする

[1109: 匿名さん]

組合設立を前に再開発組合理事の希望届け書が届きました。

地権者の皆様　モノ言いたい方は記入して地権者の要望に沿った再開発を目指しませんか？
役員は10名から１５名とあります。
場合によれば選挙にならない可能性もありますので、是非こぞって参加しませんか？
締め切りは１２月１６日です。

安い従前評価、低い権利変換率、野村等参加組合員の強欲な保留床面積、権利床の他に　どこの再開発でもある特定分譲、増し床　問題は山積です。

今までの準組の役員では能力的に無理です。役員本人さんは居心地が良いので応募するでしょう。

ここは、首のすげ替えしかありません。

[1110: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
他の再開発と差があるとしたら、保留床価格を権利床価格の1.2倍にするぐらいです。他の再開発は、そんなもんで総会を通ってます。

[1111: 匿名さん]

LM（ライオンズ）の約200の地権者の皆様
いずみタウンの87の地権者の皆様
サン　ビュハイツの48の地権者の皆様
再開発法では区分所有の議決権は複数2～3が認められています。

ところがそれぞれ1の議決権しか与えられていません。

仮に10坪の土地所有でも議決権は1
一方全体の従前資産の12%をLMが占めていますが議決権は　わずか1

怒って下さい。

このように決めたのは現理事か？
佐藤不動産鑑定か？
野村等の参加組合員か？

区分所有者の権利が軽く扱われています

[1112: eマンションさん]

>>1111 匿名さん
だからさぁ、面積要件の議決権もあるわけだから、ちゃんと議決権が1のままでも軽く扱われているなんてことほないんだよ。

[1113: 匿名さん]

その3つは独自に建替やってくれたら良い

[1114: 匿名さん]

だからさぁ、都市再開発法の書きぶりが問題なんだよなぁ。
だいたい、議決権や従前評価や増床ルールに関してデベのやりたい放題の法律解釈ができるような曖昧な表現になってるからこんなになってんだよ。
議決権は敷地持分割合、従前評価は開発法、増床特別分譲の床単価は保留床単価と同じで原則自由。
都市計画申請は建替え決議と同様に全地権者の80%の同意必要くらいにしないとあかん

[1115: マンション検討中さん]

>>1114 匿名さん
多くの地権者が喜んで賛成しているのに、弱小地権者の君が声を大にしてさけんでいるのが謎。

[1116: 匿名さん]

>>1115　マンション検討中さん

申請時点で　同意率は71%前後
土地所有者の約3分の1弱が組合設立に同意していない現実

新宿区役所の担当も本来80%程度の同意なんですが70%超えで受付ましたと説明する

[1117: 匿名さん]

旧マンション住民は部屋が現状の半分の大きさになるのかな？

[1118: 匿名さん]

野村等参加組合員は分譲すれば
１０００億から２０００億利益を出せる。
地権者も人が良く　理事達もコントロールしやすい　おいしい再開発だ。

[1119: 通りがかりさん]

>>1116 匿名さん

８０%を求めるとこがあるんですね。普通に７０%くらいで大体いけますよ。なんせ印鑑証明つけなきゃなのでハードル高いんですよね。何%うんぬんよりも全部の地権者にちゃんと説明したかの方が重要だと聞いたことたりますよ。

[1120: マンコミュファンさん]

>>1115 マンション検討中さん
30年かけて地権者から買い上げてきた分まで含めて7割の同意だから、純粋な地権者の同意は半分くらいしかないよ
残り3割は鉄壁の反対だから100年経っても無理なんじゃない

[1121: 匿名さん]

いろんな人達から他の再開発の定款を見せてもらいました。
当地区の定款第24条には役員の守秘義務条項があります。

これは始めて見ます。

野村等と佐藤不動産鑑定は余程やましい事をやっているのか理事会の議案　様子すら普通の地権者に知られたくないのでしょうか？

定款には一般的に書式　ひな型があります。

この定款事業作成費は佐藤不動産鑑定が受注し　１億２０００万です。
地権者を食いモノにしてないですか？

[1122: eマンションさん]

>>1121 匿名さん
１億２０００万は無いでしょ。３０万くらいの仕事だよ。

[1123: 匿名さん]

>>1121 匿名さん
所有権を調べたりで色々知り得てしまう事も守秘せずフルオープンが望ましいとか？

[1124: 匿名さん]

地権者の皆様　２２号ニュースです。

理事等はすべての点で野村ベッタリです。
これを止めるには１８０度方向を替えるしかありません。
今後総会が１月前後に開かれますが、全て　NO NO NOでしか解決されません。

皆様の多数決で最高に重要に事が決まってしまいます。

○従前資産に開発利益を加算するのは当然　→土地の価格が高くなります。

○増し床制限反対　お金を出して自由にマンション床が買えます。

○保留床価格の引上げ→当地区の分譲想定は坪５００万前後　隣の住友タワーは坪８００万以上　この金額が上がる事で地権者の床面積が増えます。

組合は開発利益は現状では認めていません。
増し床には1.2倍とか制限を付けようとして地権者が多く買えないように弁護士にアナウンスさせています。

保留床価格を安くして野村等が買いやすく利益が出る方向にしています。

坪800万円だと野村等は２０００億円　　　　２０００億円前後　利益が出ます。

[1125: マンション掲示板さん]

>>1124 匿名さん
特別分譲があるらしいので、弱小地権者のあなたのような、数千万の評価だとしても、最上階ペントハウスを購入することができるチャンスがあると。そうすると、1.2倍の制限どころか、10倍の買増しも可能であると解釈しておりますが、いかがですか？

[1126: 匿名さん]

>>1125マンション掲示板さん
まだ本組合も設立されてませんし、増し床　特別分譲は総会での議決が必要ですのでなんとも言えません。
特別分譲はどこでもあるみたいです。
ただ野村の高層階は過去地権者入れない方針みたいですので中層階に限定されるような気がします。
特別分譲も少し割安での購入ですので一般人は借り入れできる範囲内だと思います。
なかなか厳しい数字ですので現状で浮かれている人は知りませんがね。

[1127: マンション掲示板さん]

>>1126 匿名さん
特別分譲はデベと同じ保留床価格ですよ。それを厳しい数字というなら、デベにとっても、保留床価格は厳しい数字ですから、デベも◯◯億儲かるとか浮かれていられませんね。

[1128: 匿名さん]

>>1127　マンション掲示板さん
言葉が足りませんでした。
なかなか厳しい数字→従前の土地評価とか権利変換率です。
ついでに

従前評価方法
保留床引き上げに開発利益を上乗せ評価するか否かは地権者が決めてよく、改め再開発組合でその方針を決定すれば不動産鑑定士は開発利益を加味した鑑定評価を行う事になる。

[1129: 匿名さん]

○増し床
コンサルと事務局が決める話ではない。増し床制限は野村等の欲望であり、権利者が増し床制限に応じる話てはない。

○保留床価格
コンサルと事務局が決める事ではない。再開発組合と野村等と合意すれば良い話で、安い金額を押しつけられる理由はない。

[1130: マンション検討中さん]

>>1129 匿名さん
デベが協力してくれるから再開発が出来るってことを、ちゃんと認識した方がいいよ。

[1131: 匿名さん]

>>1130　マンション検討中さん
テベのあの　あの　野村さんでっか？
ご立派な見解ですな
地権者の協力なしに再開発なんて　できないと思いますがね。
反論するなら中身で反論してくれるかな？
開発利益　増し床　保留床価格について

[1133: 匿名さん]

>>1121 匿名さん
理事会内での議論を秘密にしたいとのデべの意向が露骨に反映されてますね
理事会議事録ももちろん非公開になってますし（地権者に不利な保留床単価や増床制限がどのように決められるか地権者に気づかれない仕掛け満載です）

あと、定款になぜか増床負担金の頭金の条項も盛り込まれており、これも他の再開発の定款にはない条項ですよ

ここの事務局のスタンスが手に取るようにわかる事象かと

こんなことやってるから地権者の反発をくらい、大量の意見書が東京都に寄せられて
いつまでたっても組合設立認可が下りないことをよく認識すべきだね

しらんけど

[1134: 匿名さん]

地権者の皆様　２３号ニュースです。

役員の立候補届けが16日の消印までと迫ってきました。
皆様　すでに提出されましたでしょうか。
用紙を見ていない　スグ組合にもらいに行って下さい。

理事会は最初に議論ができる重要な手続きです。
老後幸せな生活か貧乏な生活か　が決まってしまいます。
野村ベッタリでなく慎重派が多数を占める必要があります。

是非役員に立候補して下さい。
立候補多数だと選挙になりますが、後で考えれば良いのです。
まず立候補です。

[1135: 匿名さん]

告示が終わりますと、１月か２月に組合設立総会が開かれます。
そこでは、各種議案が賛成　反対で採決がとられます。
その議案の中身はクズばかりですので皆様の　反対　が必要です。

[1136: 匿名さん]

組合設立認可 目前 迫

[1137: マンコミュファンさん]

>>1135 匿名さん
参考にならないボタン欲しい

[1138: 匿名さん]

>>1135 匿名さん

ナニコレ。自分で切り貼りして怪文書作成して、あたかも準組が出してる刊行物のように触れ回ってるの？　法に抵触するんじゃないか？笑

[1139: 匿名さん]

>>1138　匿名さん
中味にていて何か言えないのか？
Nのクズ共さん。

[1140: マンコミュファンさん]

>>1139 匿名さん
国家資格を持つ鑑定士の鑑定評価や弁護士の法律解釈に意を唱えられているようですが、鑑定士や弁護士には裁量権限があり、素人の方がとやかく文句をつけることではないですよ！

[1141: 匿名さん]

ほら　グダグダごねてる間に緊縮モードに入っちゃったよ。再開発頓挫したら建て替えすらままならない容積使いきってる某マンの反対勢力は猛省して野村に白旗上げろよ。
マジでこの辺の木密解消されればだいぶ開けて環境よくなるんだよ。さっさと進めてくれ。

[1142: 匿名さん]

>>1134 匿名さん
要するに、「野村べったり」が従前資産評価に開発利益を加算せず、デベへの卸値を安く抑え、地権者の現状面積以上の増床を禁止しようとしてるんですか

[1143: 匿名さん]

>>1140　マンコミュファンさん
弁護士　
増床は原則認められないとする解釈と自由に増床できる解釈もある

不動産鑑定士　
開発利益は加算しない（高裁までの判断）解釈と開発利益を反映する解釈もある

当地区のコンサルの佐藤不動産鑑定は過去　他地区で開発利益を加算して従前土地評価を上げている

鑑定方法にも色々ある。現況一番安い評価方法か？

組合設立後の３人の審査委員も
すべて野村等の都合の良い業者か？

野村等の指示で動く御用聞き　弁護士とコンサル

はい、はいと聞いていれば　わずか２０ページの定款（ひな型もある共通型）作成に1億２０００万も貰える

あんたも　本当は、わかっているんだろう（会社の業務の一貫で仕方ないか　　　可哀そうに）

[1144: eマンションさん]

>>1143 匿名さん

いいからさっさと進めないと頓挫するぞ。
頓挫したらお前の持ってるボロは一気に負債だ

[1145: マンション掲示板さん]

>>1144 eマンションさん
おそらく、地区内でも高く評価されている物件、安く評価されている物件とあると思う。しかし、それは意図的に評価したものではない。ライオンズなんかは、土地の権利形態のせいで、市場ではゴミマンション扱いだったが、この再開発においては高く評価されているマンションのひとつである。

[1146: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
国家資格を持つ専門家の裁量によって、弁護士に地権者の増床は認められないと法律解釈させ、鑑定士に開発利益を加算しない従前資産評価をさせて、保留床の単価を抑えて独占しようとしているわけですね。
準備組合の理事会に事務局として入り込んで何をやってんだろうかと思ってましたが、専門家を使ってそんな働きかけをしてたとは、第二部の部長さんもなかなかの切れ者ですなー

[1147: 匿名さん]

クズの野▲さん　メリークリスマス

６月に組合設立申請を都庁に出して、普通なら９月に告示があってよいはずだが　もう年末ですわ。

クズの野▲さん　地権者の協力がなければ順調に運ばない事を猛省しなよ。

[1148: 名無しさん]

>>1141 匿名さん
再開発組合設立認可が遅れ11/8のXデーに間に合わなかったのは、保留床単価383万の引上げ見通しをアナウンスせず、全体の83%を保留床とする事業計画に固執した準備組合理事会に責任があるとしか言いようがないね。
再開発は地権者合意が重要なファクターなのにそれを軽視したツケが回ってきたわけですよ。
国土交通省からの補助金対象外になったことについて当事者は真摯にミスを認めて出直しが必要なんじゃないかな。

[1149: マンション掲示板さん]

>>1148 名無しさん

成る程。強欲零細地権者（社会の○○）が無理筋の要求通す事に固執してまた一歩頓挫に近づいた訳ですね。

お前のゴミマンション、もう誰も買わないよ。

[1150: 坪単価比較中さん]

>>1148 名無しさん
[国土交通省からの補助金対象外になった]　とはどういう意味ですか　？