ブランズ田園調布ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブランズ田園調布について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区田園調布1丁目30-1他（地番）
交通：
東急東横線 「多摩川」駅 徒歩6分
東急多摩川線 「多摩川」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.93平米～125.58平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://www.bz-denenchofu.com/
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[23: 購入検討中さん]

2011年5月21日（土曜）に現地を見てきました。
土留めがしてあり重機が入ってましたが、
まだ工事が始まったばかりですかね。
震災の影響で資材不足が言われてますが、
あと１年で完成するのか知らん。
　
隣の富士見会館の駐車場で両手に入れ墨をしている人が
タバコを吸ってましたが、
ここは主に地元の人が利用するのですよね？

[24: 匿名さん]

４０歳で年収１５００万円では、親の援助がなければ、買えるのはせいぜい６５００万円くらいですよね。
ここってそんなに安いんでしょうか。

住所は田園調布ですが、最寄駅は多摩川ですね。
そうすると、そこまで高くないんでしょうか。
近辺に詳しくないので、そのあたりの微妙なところがわかりません。

坪３１０くらいで買えるのでしょうか・・
ご意見お聞かせください。

[25: 物件比較中さん]

ここ高くなるって聞きました。営業から。

最寄駅、多摩川なのに・・

坪４００などありえない。

坪３２０だったら検討します。

[26: 購入検討中さん]

パンフレット見ました．
　
敷地面積2,513.69平米、建築面積1,004.86平米、延床面積6,359.73平米
地上５階、地下２階　５２戸
建坪率４０％、容積率２５３％
　
容積率が２００％より大きいのは　地下２階部分の独立地下住居が有るからでしょう。
世田谷区では条例で禁止されてますが、大田区では禁止されていないのでしょうか？
これは将来、既存不適格になりマンションの価値が下がる可能性が高いと言う事です
　
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00013146.html

独立地下室住居は、神奈川県や多くの都区内では条例違反ですが、
将来、大田区でも条例規制で立替で既存不適格になる可能性が高いです。

それとも　独立地下室住居は作らないのでしょうか？


私も営業に確認しました。
坪４００から３００後半（低層階）が予定価格だそうです。
　

[27: 匿名さん]

電話に出た男性の営業は、かなり感じが悪かったです。
その上、価格帯すら教えてくれませんでした。
２６さん、ありがとうございます。
条件の悪い部屋で３００後半からなのですね。
予算オーバーなので、撤退します。

[29: 独立地下住居さん]

このマンションには　独立地下室住居があるようですが、
独立地価住宅は将来　違法になるのですか？

建築基準法では30％まで認められているようですが
教えてください。

[30: 匿名さん]

となりの富士見会館の階段付近は、ハザードマップで赤い色がついていますが、
皆さんそれは気になりませんか？

震災があった後なので、ハザードマップが気になってしょうがありません。
多摩川五分、閑静なこの立地の雰囲気は好きなのですが…

[32: 匿名さん]

みなさん、いろいろ調べるのですね。参考になります。
自分で考えなくても、ここを見ると情報が得られて、
モデルルームに出かけるか判断する材料になります。

[33: 匿名さん]

東急だから強気に高値でいってるんでしょうか、クレヴィアは伊藤忠だし、それで今後も価格が開いていくかもしれないですね。
後は住所。

[35: 匿名さん]

河川に近いところは液状化の恐れが高いということ、今まであまりクローズアップされていませんでしたが、震災で広く知れ渡りましたね。

[37: 匿名さん]

３ＬＤＫが９０平米弱～９０００万円弱～だからね。
お金持ち向けですね。
もっと小さい部屋があればよかったのに。

[38: 物件比較中さん]

このマンションのプラス点
＃緑が多くてまあ環境が良い（第２種風致地区）
せせらぎ公園や多摩川台公園など都内（はずれですが）とは思えない
とはいえ、環境はなかなか直接の資産価値になりにくいですが・・・
（しかし、宗教施設が近くに有ります・・・）

＃地盤が良い
地盤調査のデータが本当だとするとかなり地盤がしっかりしている
このデータからは液状化はあり得ないはずですが・・・
カタログデータ上は建物の構造体も結構しっかり作っている。

＃多摩川園は以外と交通の便が良い
しかし、東横線の特急はかなり混みますので・・・
特急や急行での都心への通勤は大変かもしれません
日比谷線直通（あれ、今はあるのかな）と目黒線は比較的すいてます。

マイナス点
＃日常生活が不便
２丁目の知人は日常の物はオオゼキに行くか、生協の宅配を頼む事もあるそうです。
新丸子や武蔵小杉にけっこういいお店があり買いに行く事もあるとか。

＃斜面マンション
南斜面に建っていますが、地下１階、地下２階が所謂地下マンションになります。
建築基準法上は合法です。しかし、地域の条例によって規制される事があります。
現在、大田区は地下室マンションの規制が有りませんが、
ただし、世田谷区なみの規制になったとしてもこのマンションは既存不適格とはならないかな
　
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8729_1.pdf
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8729_2.pdf
　

[39: 匿名さん]

隣の会館とここの土地がピンポイントで、倒壊危険エリアに指定されてませんか？
がけ崩れに遭う恐れがあるってこと！？
ハザードマップでここだけ真っ赤だったからびっくり・・

[40: 匿名さん]

ハザードハザードうるせーな。
八王子や高尾にでも行けよ、カス。

[41: 匿名さん]

普通の浸水ハザードじゃなくて、数少ない倒壊危険地域にピンポイントで指定されてるから気になるよね。
実際、崖上に建っている感じだし。

[42: 匿名さん]

営業はハザードマップに関する質問に答えを用意していません。

ハザードマップの件に関しては知らないふり（？）をされました。

「次回までにお調べしておきます」という一言もなかったです。

[43: 匿名さん]

うちがお世話になった営業さんは、資料ファイルにちゃんと用意してありましたよ。
こちらが訊いたら、教えてくれました。
ただ、「倒壊危険エリアというのは、５メートル以上高低差があると自動的に指定されるもので、うちは基礎をしっかりしているから大丈夫」と言い訳してましたが。
そして、基礎をしっかりしていると言いながら、「ここは地盤がしっかりしてるので、杭は打っていません」とのこと・・・。
それって大丈夫なんでしょうか？
最近の大雨での土砂崩れとかを見ていると、崖っぷちの、特に斜面に建っている部屋（地下）に住む気にはなれないです。

[44: 匿名さん]

>43さん

説明してくれる営業もいるのですね。教えて下さってありがとうございます。

杭に関しては部分的に打っている部分とベタ基礎の所があると言われました。
エントランス辺りは打っていると言われたと記憶しています。

[45: 匿名さん]

なるほど部分的なんですね。
地盤がしっかりしているからべた基礎でいいんだ、と思えば、安心な気もするんですが、あの崖っぷちの倒壊危険地帯で、杭なしで大丈夫なのかなとも思います。
倒壊と杭は関係ないんでしょうかね。
よくわからないです。

ここは周辺環境はいいですよね。
間取りは廊下が長いし、柱が出ているしで、いまいちですが、仕様はいいですし。
結構なお値段なので、簡単には売れないと思いますが、４分の一くらいは売れたようです。

[46: 匿名]

やっと新聞折込チラシ入りましたね。だけどいきなり第２期新発売。一期の売れ残りもあるようですね。

[47: マルチーノ]

現地に25年賃貸住宅住んでいるものです。
現地は環境が良く、もし、ご購入されても何の心配もございません。
いろいろ、ご意見あろうかと、思いますが、わたくしは、ここにずっと住んでおり、
最高の場所と存じております。宗教団体の不安もございません。
また、災害については、もっとも高台で、地盤もよく、また都内で唯一の天然水もあります。
わたくしは、この地に永住したいのでありますが、マンションか、一戸建てか、でまだ決断出来ません。
もし、貴方がマンション派であれば、是非お勧めの物件です。
ここに、25年間すんで、これ以上に良い物件はなかったです。
けして、東急のマワシモノではごさません。
ちなみにうちの隣家は、土地80坪で、18000万円で購入され、新たに上物を建築されており
(by 旭化成)、自体の相場はその程度と存じますが、
マンションで土地、建物込となると、坪250万は買いだと存じます。
いずれにしても、今回の東急にまったく、詐欺感は感じられません。
資金がおありになり、マンションでよければ、お求めください。

[48: 匿名さん]

そんなにお得物件だったの？　立地や希少性を考えればお得ですか・・・・

[49: 匿名]

坪250万じゃなくて、350万の間違いでは？

[50: 匿名]

これ以上はないってちょっと言い過ぎでは…
ただでくれるんならすぐ近くのパークマンションの方がいいなぁ

[51: 匿名]

環境はいいけど、向かいの富士見会館が気になるのよね。価格も500万から1000万は上振れな感じ。富士見会館が無かったらもっと高かったかな。とりあえずこのマンションはパスしますけど…。あー残念。

[52: 匿名さん]

値段はこなれてるレベルでは。いろいろ細かい条件はあるにしても自然環境とアドレスを考えれば？

[53: 匿名さん]

つぼ３６０位いってたと思ったけど。

[54: 匿名さん]

＞４７さん

坪250なら瞬間蒸発レベルで売れてますよ。
ありえない。

高台と言っていますが、一階部分（地下扱い）も高台ということになるんでしょうか？
エントランス辺りが富士見坂を上りきって入るので、
エントランスが高台なのは分かりますが…。

[55: 匿名さん]

場所は悪くないと思います。ただ最近ブランズはあちこちで購入後の対応が悪いという
書き込みが散見されますので躊躇する部分もありますね。
まあ匿名掲示板の情報を鵜呑みにする訳ではないので問題があるって書かれていた
物件でも今度見てこようと思っています

[56: 匿名さん]

崖の斜面の部屋って湿気はどうなんでしょうか。
予算的に、地下１階までしか買えないんですが、地下二階よりはましだと思いますがそれでもかびたりしますかね。
がけ下の部屋に住んだことがないのでわかりません。
普通の物件の一階と、がけ下地下二階物件の地下一階、どちらが湿度が気になるのかな。

[57: 匿名]

ブランズのイメージを東京23区で例えると、中野区かな。とりあえずは名前は知ってる。あんまり高級なイメージはない。だけどそんなに安っぽいイメージもない。
良くわからない意見でスミマセン。

[58: 匿名さん]

ブランズって、東急の中では一番のブランドなのですか？
ブランズの内装はどうですか？

物件の場所によって、ランクは違うのでしょうか。
ブランズなら、こういう内装という一定のレベルではない？

[59: 住まいに詳しい人]

たかが田園調布でたかすぎ。
市谷一等地でもそんなしないのに。
田圃があるような土地にこんな金誰が出すんだ？
バカじゃない？
勝手だけど。

[60: 匿名さん]

東急って各所で馬鹿な金額のマンション作り続けてるけど、売れなくても、沿線地価を維持させる為に無理やりな自作自演をやってるよね。

[61: 匿名さん]

入居者とのトラブルでもお馴染みの東急不動産。
今も都内の物件で揉めてるね

[62: 匿名さん]

大規模修繕ごとに（十数年ごと）に、結構な金額を徴収されるって聞きました。

どのマンションでもそうですか？
東急だけ？ブランズだけ？

契約された方、
実際に住んでいる方の情報を知りたいです。

[63: 購入検討中さん]

坪単価３３０～３５０位ですが、この立地ではやはり割高なのでしょうか？

[64: 匿名はん]

なぜ人気がない?

[65: 匿名さん]

もう４戸しか残ってないんでしょ？竣工まで半年以上残してそれしかないなら、むしろ好調なんでは？

[66: 匿名さん]

中古だったけど、三井のパークマンションは売れたのかしら

[67: 匿名さん]

まだ半分以上、売れていない（売り出し前）と思います。
４戸というのは、１期の売れ残りの先着順住戸では？

[68: 匿名]

でもやっぱり田園調布というブランドは、いいんじゃないですか？

[69: 匿名さん]

なんでここ売れないんでしょう？悪くないですよね。
やっぱり崖が気になる？

田園調布とは違いますが、その分それなりに安いと思いますが。

まだ半分くらい残ってるんでしょうか。

[70: 匿名さん]

ブランズって関西でもトラブル（アフタサービス）で揉めてたな。
最近は関東でも色々やらかしてるようだけど..
東急スレ読むとあちこちで悪い噂ありますね。ちょっと不安だ

[71: 匿名さん]

訴訟で儲けようとしている変な人に絡まれているだけだと理解してますが？
ブログ立ち上げて頑張っている人がいるようですが、内容見ると、かなり偏っています。
ある意味宗教？東急も気の毒だなと思ってます。

[72: 匿名さん]

林田さんとは別人だよ。関西だし。あと代々木の物件とかも問題あるみたいだけど住人からの
訴えみたいだよ。
まぁ買った人からすれば深刻な悩みだよね