専用庭ってどこまでが規約範囲ですか？

[主です]

1Ｆの庭付きＭＳを購入し、現在建設中です。
ＭＳの前には道路を挟みコンビニやスーパーが
あります。
大型ＭＳで、正面玄関から出るより、庭の出入り口から
外に出た方がお店に行くまで近道なので、
庭の出入り口を使う事が多くなると予想しています。

そこで、バルコニーから庭の出入り口まで7m程あるので
人一人通れるぐらいのレンガ敷きアプローチを
作りたいと思いましたが、
規約書には、「ウッドデッキ可」と書いてあります。
レンガを仕様しての花壇やアプローチは
規約違反になるのでしょうか？

[10: 理事ちゃん]

まずは、専用庭についての使用細則をよく読みましょう。
何が「禁止」で、何が「OK」なのか...

専用庭といっても、好き勝手に改造してよいものではありません。
うちのマンションは芝生を玉砂利に実費で敷き変えるのにも、
総会決議を要しました。
　
>要は管理組合に言って理事会で通ればそれでOKです
>レンガぐらいいいのでは
　
管理規約によって違うと思いますが、使用細則の変更ないし
追記になるので、そんな簡単じゃないのでは？

[11: 近所をよく知る人]

＞うちのマンションは芝生を玉砂利に実費で敷き変えるのにも、総会決議を要しました。
凄っ！
小規模ＭＳ？

うち200戸ですが、>>09みたいな感じです。
あまり大それた事やった人はいませんが....。

[12: 理事ちゃん]

>>11

23区内大規模（300戸↑）ですが　なにか？


理事会に権限あるかどうか確認してものいってくれ。

[13: 近所をよく知る人]

べつに茶化したつもりはありませんが、大規模には大規模の良いところ、小規模は小規模のよいところがあります。専用庭の模様替えを総会決議されたということでしたから、隅々まで目の行き届く小規模マンションかと勝手に推測してしまいました。

＞理事会に権限あるかどうか確認してものいってくれ。
専用庭の取り扱いは、とても個別差がありますが、共通する事は個々のベランダなどと同様の共有部分の専用使用、かつ「庭」として使用することです。加えて、避難通路の確保や美観の問題、外から見えるなら全体との調和などが挙げられます。

届け出ですが、専有部分室内の工事でも、管理組合への届け出と理事会の承認は必要ですから、最低でも理事会への届出と承認は必要でしょう。

問題となってくるのは、総会の承認が必要か？というところですが、「庭」として使用しており、問題となるような外観でない以上、理事会決議が妥当でしょう。
言い換えると、「専用」庭に対して過度の干渉を行うなら、専用庭のメンテナンスも管理組合で行わなくてはいけないですから。

余談ですが、庭を畑として使用したいとか、池にしたいとか、ドッグランにしたいという事であれば、総会決議が必要でしょう。

[14: 理事ちゃん]

>>13

それはあなたのマンションに限っての見解では？
「庭として使う」という表現は曖昧ですね。

私の住むマンションに限っていえば、ポーチも庭もかなりこと細かく
使用についての記載があります。「芝生」と明記されており手入れは
その庭の使用者の責任となっています。花壇も作れませんし、
植樹もできません。日の当たり加減などの都合で芝生の育成が悪い
住戸から、芝生育成ムリという発言があり、総会を経て変更しました。

>言い換えると、「専用」庭に対して過度の干渉を行うなら、専用庭
>のメンテナンスも管理組合で行わなくてはいけないですから。

これは、よくあるポーチの使い方と一緒で勝手な言い分のような
気がします。専用庭はあくまでも専用使用権の設定された共有部です
から使用細則ならびに組合の総意が必要と思います。

それと、総会で議案化するかどうかは、理事会決議事項ですが、
理事会の承認でOKの事項ってかなり少ないですよ。越権にならない
注意が必要なのでは？

[15: 近所をよく知る人]

＞それはあなたのマンションに限っての見解では？
＞「庭として使う」という表現は曖昧ですね。
いいえ、ごく一般的なものですよ。曖昧でも「庭」の持つ意味自体がそうなのだから充分です。
「絶対に芝生」と「明記」されているＭＳの方が少数です。
話は>>10に戻りますが、あなたのＭＳでは規約（細則）に明記されているので必ず総会決議が必要です。

>>14のところのように規約に記載がある場合は別として、一般的には、
規約の変更ではないですし、もちろん規約上も問題ない、外観上も問題なく、管理費からの支出もない。
このような条件で、区分所有者全員の時間を割いて総会を開く必要があるのかは甚だ疑問です。

話が逸れて申し訳ないですが、独り言です。
芝生限定の規約って.....。
日照が悪くて芝生が育たないのに、どうして芝生と明記？
庭仕事が下手で芝生を枯らしてしまう人は、出て行けということ？
雑草が生えてくるのも住人のせい？
芝刈りして、雑草とって、庭掃除して、庭代払って.....眺めるだけ？

[16: 契約済みさん]

１階庭付きにしましたけど、ウチの管理規約（案）では、（←まだ入居していないので。）『簡易に撤去・原状回復可能なプラスチックなどの池の設置』も、ＯＫ、と書いてあります。（驚！）

たった１０戸程度のことなのにかなり細かく決まっていて、逆に言うと“ああ、こう決まっているのか。”と考えなくて済むので楽です。入居はまだなので非現実的ですが、管理組合にお伺いを立てることが思いつかないぐらい細かいです。

例えば　直植えも可能ですが、樹高が“ここまで”とメートル指定があります。（案、ですけどね。）

購入前に確認しましたけど、『原状回復』が出来るなら、芝でも・砂利でも・枕木でもよいと言われました。（引渡し時はただの土です。）
これらのことが変わるとしたら、一階住民からと言うより、上階の方々からかも・・・とちょっと不安（笑）

[17: 理事ちゃん]

>>15

だ〜か〜ら〜♪
使用細則なりを読もうよって話。

>仕事が下手で芝生を枯らしてしまう人は、出て行けということ？

うちのマンションはカッチリ細則が決まっているので
芝生→玉砂利にするのにも総会決議が必要だったと書いた。
多分、計画時は芝はえると思ったのでしょう（デベが）実際は
「育成に適さない環境」だから細則を変更した。＞普通でしょう？

>芝刈りして、雑草とって、庭掃除して、庭代払って.....眺めるだけ？

そそ、基本的にはね（玉砂利に張り替えるのは可になりましたが...）
ポーチも使用料払ってるけど、なんも置けません。（掃除は清掃員かな）

ありか？なしか？は言及しません。一般的かといえば、かなり厳しい
かもしれません。ただ、それに了承して購入・入居する人が数百人
いるのも事実です。

そして、理事会承認でOKの事項なんて極わずか...

[18: 匿名さん]

大変ですね。。家は０９ですが、
庭の植木を抜くために聞いたら、自己負担でやってくれるなら理事会の承認でOKでしたよ。総会まで持っていくのはすごいな　結局　２０本一日で抜きました。ダイエットに最適です。植木の場合抜くにも理由があれば特に問題なさそうでした　おかげで見晴らし最高です。（正面ではないですよ正面はコンクリートです。）

[19: 匿名さん]

17の理事ちゃん、聞かせてください。

庭をどう使ってるんですかね？
全面芝生が生えていて、何も庭にない感じなんですか？

日々どんな風に使用しているのか聞かせてください。

[20: 理事ちゃん]

芝生ないし、玉砂利が敷いてある点ポーチと同様に何も置いていない
（竣工時から既設の物干もついている）使用権を持つ方しか普段は
入れないスペースです。

[21: 匿名さん]

一面玉砂利なんですかね？
眺める事に意味がある庭なのかな。

[22: 理事ちゃん]

>>21

まず脱字があったので修正から
「芝生ないし、玉砂利が敷いてある点【以外】ポーチと同様に」

>一面玉砂利なんですかね？
>眺める事に意味がある庭なのかな。

別に我が家は１階じゃないからわからんね。玉砂利敷いたのは
北面住戸の一部だけだし、「洗濯物しか干せない、自分が使用権
もってるスペース」ってことじゃないの？
理事会スレにもポーチについて似たようなこと書いてあったけど
外部と内部（プライバシー）のＤＭＺって存在ですよ。

使用権払ってるから、ある程度自由度があるとは限らない。
そして、別に「庭＝眺める」を無理して求めてないお宅も
あると思うよ。

[23: 匿名さん]

＞外部と内部（プライバシー）のＤＭＺって存在ですよ。
ＤＭＺの使い方間違ってるよ。

[24: 匿名さん]

なるほどなるほど。
どうも話がいまいちつかめんと思ったら
22さんの自宅の専用庭の話をしているんじゃなくて
ポーチの話をしていたのね。

スレ主のＭＳは「ウッドデッキ可」の他に
「花壇は不可」とあるのか分からないが、
「ウッドデッキ可」とだけ明記されていると仮定して、
花壇作って花植えてるおばちゃんがいるとするじゃない？
住民だから上から見てりゃ花を綺麗に育ててるのも
見えるじゃん？
それを「ここのＭＳは花壇を作ってもいいのですか？1Ｆの
＊＊さんが作って居ますが。」と管理人やら理事やらに
言うもんなのかね？んで話し合いでもなったら相当暇な
理事会だと俺は思ってしまう。

規約書、規約書って目くじら立てて教科書通りにするのも
時には必要な話だが直接、大木植えてみんなが迷惑するわけでもないんだし、
小さい花壇で花を育てたっていいもんじゃないのかね。
庭付き買った人の特権だな。としか俺はおもわんね

[25: 匿名さん]

非武装地帯とはなかなか笑える。
普通はその単語は使わないでしょう。
なんとなく意味はわからなくもないけど、意味合いがぜんぜん違いますから。もちろんネット用語のDMZだとしても意味合いが違いますね。

[26: たっきー]

今年マンションの1階部分を購入して専用庭にウッドデッキを作ろうと思いました。 ...


今年マンションの1階部分を購入して専用庭にウッドデッキを作ろうと思いました。
作る前に管理人さんに作っても良いか聞いてみたところ
規約に反していると言われました。

規約には
バルコニー等及び専用使用部分での禁止行為
一、 煉瓦、モルタル、コンクリート及び多量の土砂による花壇等（芝生を含む）の築造
二、 家屋、倉庫、物置、温室、サンルーム、日除け、縁側、遊戯施設その他の工作物の設置又は築造
三、 衛星放送（BS・CS）、FM、無線通信用のアンテナ、音響機器、及び照明器具等の設置
四、 緊急避難の妨げとなる物品の設置又は放置
五、 手すりを毀損し、又は落下の恐れのある物品の設置も敷くわ取りつけ
六、 多量の撒水又は排水
七、 その他バルコニー等専用使用部分の通常の用法以外の使用

専用庭での禁止行為とあって
一、 2階以上の住戸及び隣戸の眺望、日照、通風に影響を与える樹木等の植栽及び施設の設置
二、 家屋、倉庫、物置等の工作物の築造・設置
三、 コンクリート等の打設を伴う池、水槽等の設置
四、 ガレージ・バイク置場・自転車置場として使用すること
五、 ハト小屋等の設置
六、 基礎の設置を伴うブランコ、鉄棒、すべり台等の遊戯器具の設置
七、 通常の庭園灯以外の照明器具の設置
八、 基礎の設置を伴う物干し台の設置
九、 ゴミ・枯れ葉等の焼却、たき火、その他ばい煙・臭気を発生させる行為
十、 多量の土砂の搬入、搬出
十一、 畑として耕作すること（家庭菜園をのぞく）
十二、 その他現状を大幅に変更する行為及び管理組合が禁止した事項
十三、 危険物を貯蔵すること
十四、 消防法上の避難通路を妨げるようなものの設置
と、書いてありました。

管理人さんには ”専用庭の禁止行為の二” に違反していると言われ
「専用庭なんだから管理組合から借りていて、工作物全部がダメなんですよ、庭なんだから花とか野菜を育てる場所で」と言われました。

本当にダメなんでしょうか？教えてください。

[27: 匿名さん]

専用庭の管理って住人次第できちんとする人もいれば、荒れ放題でも放置って人もでてくるんだよね。専用庭って外から丸見えってケースが多いから、マンションの印象を大きく変える。住民の個人次第となら無いように、専用庭なんて造らないで、共用の庭してきちんと管理組合で管理するしたほうがいいと思うんだけどな。条件が悪い一階を売らんがための専用庭だから、売った後のことは知らんってこと。

[28: 匿名さん]

たっきーってば、おバカさんなの？

[29: 匿名さん]

うちはイナバの物置（いや、タクボだったかな？）置いてるよ。
３畳あるから色々使えて便利です。