共同名義について

[専業主婦]

現在父名義になっている土地に家を建てようと思っています。
借地権契約をするつもりですが、誰の名義で契約するか悩んでます。
夫名義と夫婦共同名義、どちらが良いか助言お願いします。
ちなみに家は夫名義で建てる予定で、10年後には他に移り住む予定です。

[2: インコのチル]

使用貸借をする届出を税務署に出せば、父以外の名義で建てても何も問題なし。
その代わり、建物の原価償却の残存価格分だけの建物の権利だけしか残らない。

建物を建てる出資割合に応じて建物の保存登記をすることになるから、契約は使用貸借契約であれ借地権契約であれ、同じ。

借地権契約をすると、その分の対価（土地代金の？％：東京だと６０〜９０％）を支払って、建物代は別ですよ。
実際に支払わないと、贈与なりの認定がされます。

[3: インコのチル]

借地権契約をしても贈与の認定がされないもう一つの方法があります。
毎月、土地代も含めた収益還元価格の賃料を払うという方法。

これなら毎月東京２３区内なら数十万円〜数百万円を払うことになりますが、贈与の認定はされません。
東京２３区辺りだと数千万円〜数億円の所得（収入ではない）がある方ならこの方法でも問題ありませんね。

[4: 匿名さん]

>>03
＞毎月、土地代も含めた収益還元価格の賃料を払うという方法。
自分たちが出資した分は除くんですよね。当然だけど。

>>02
＞使用貸借をする届出を税務署に出せば、父以外の名義で建てても何も問題なし。
親子関係の者やその配偶者など、特別の縁故関係があるという大前提があります。

[5: 専業主婦]

チルさんも書いてくださっている“毎月の支払い”形式で契約はします。
以前は土地を売って他に家を買うつもりでした。が、
父が売って私に贈与の形だと税金に半分近くかかることがわかり、借地権を利用することにしました。
この場合父が売るときに、私たち夫婦に７割弱？の権利が生まれ、
贈与ほどの税金をかけずに私たち夫婦の名義になると聞きました。
父は娘夫婦で権利を与えたいようなんですが、夫は自分のみで契約したいようです。
私としては主人の稼ぎで生活しているので、どちらでもかまいません。
先々売って移り住む場合や、もし父に何かあった時のことなどを考え
夫だけの方がいいのか、夫婦での名義がいいのか悩んでいます。

なんだか今の状況を上手く説明できていないようで申し訳ありませんが
税金関係詳しい方、よろしくお願いします。

[6: インコのチル]

>>05 さんへ

＜土地に対する収益還元価格で建物の賃料を支払う場合＞
土地の価格が高騰して支払う賃料を長期間に渡り変更しない場合、借地権が発生します。
土地の価格が変わらない場合は、借地権の発生はありません。

＜借地権を対価を払って設定する場合＞
お父さんに譲渡所得税が発生する可能性が高いです。取得価格によってですが。

＜使用貸借の場合＞
借地権は発生しません。

どのケースですか？

[7: スレ主]

チルさんへ

私が無知で、どのケースになるのか・・・？
とりあえずわかってる限りの情報を書いておきます。

借りる土地の価値は４０００万程度です。
月々５〜１０万で好きな金額で支払ってくれれば良いと言われています。
私たちが１０年ぐらいしか住めない為、出て行くときは父からの立ち退き請求という形をとって、
立退き料を払うつもりらしいです。
贈与するより、この形でお金を渡した方が税金がかからないと思ってのことだと思います。

[8: 匿名さん]

(^з^)y-.。o○＜チルよ。いるんじゃん・・・・

[9: スレ主]

＞０８
茶々入れないで下さいね。
私にとりましてはチルさんの知識はありがたいものです。
お時間割いて助言してくださる方々に対して失礼に値するので、
申し訳ありませんけど、私が立てたスレでは御控願いますm（__ __）m

[10: 匿名さん]

>>09 スレ主さんへ

利回り５％としても、年間２００万円くらいは地代だけで払わなければなりません。建物を建てるお金は借りる人が負担。
１０年経った時、建物はお父さんに減価償却した残存価格で引き取ってもらい、立退き料は０円です。
自分たちの都合で１０年間住むんだから、これは当然のこと。

これでは損ですから、定期借地権にしようと思うと、住宅用の家を建てる場合だと通常５０年間くらい、店舗用だと５年から１０年でも償却可能だから成り立ちますが。
あまりお勧めではありません。

使用貸借にして建物は自分たちのお金で建てて、賃料は無し。ただし使用している土地の分の固定資産税くらいは負担する程度（建物は自分たちのだから当然全額払う）にしてもらうのがいいでしょう。
借りる土地の面積は、実際に建てる住宅の水平投影面積ではなく、その建物を建てるのに必要な分の敷地全体が、借りる土地の面積です。お間違いの無いように。
１０年後の地主買取は借地権が発生しない年間２００万円の地代支払いと同額です。

[11: インコのチル]

>>10 さんへ

一番心配なのは、建物を建てるのに自己資金があってローンがいらない人は問題ありません。
しかし、これをローンでとなると、ローン審査は大変ではないでしょうか。
特に、使用貸借で無い場合、まず難しいね。１０年で出て行くなんて言ったらローン不成立は見えています。

[12: 匿名さん]

>>11 インコのチルさんへ

使用貸借の場合は、当然別の担保が必要。それはわかっているね。
財産が競売できないから。

[13: インコのチル]

>>12 さんへ

それはその通り。お父さんの方に担保提出と連帯保証を求めることになるのさ。
これは当然。そうしなければ、ローン審査は通らない。

[14: スレ主]

お二人とも有難うございます。
ローンのほうは主人の会社で貸してくれるそうなので心配いりません。

正直勉強不足でついていくのに必死です（＾＾；）
＞１０年後の地主買取は借地権が発生しない年間２００万円の地代支払いと同額です
ということは、２００×１０＝２０００万なんですか？
それとも２００万？？？

そもそも税金対策（贈与税・相続税）として父が考え始めたことですが、
使用貸借によって税金対策になるんでしょうか？

[15: 匿名さん]

今みたいにデフレだけど税制も目まぐるしく変わる時代に、下手な税金対策を考えない方がいいですよ。
１０年で２０００万円くらい地代を払うんです。４０００万円の不動産を借りるんでしょ。
お金を借りるのよりリスクは大きい。普通は利回り１０％でもおかしくない。
でもその半分くらいは１０年後に買い取ってもらえるんじゃないの。

お金がある人には向いているやり方。ただし、税務署に納得してもらう努力は必要です。

[16: 匿名さん]

>>14

文章の理解がされていませんね。
使用貸借の場合と、借地権が発生しない高い地代を払う場合との比較で、地主の買取額が同じだと言っているのです。

賃貸借で１０年間に２０００万円の地代を払っても、使用貸借でお金を殆ど払わなくても、地主に買い取ってもらう金額は建物の時価（減価償却後の残存価格）だということ。

[17: スレ主]

少し勉強してみました。
お恥ずかしながらやっと理解し始めました。かなりイッパイイッパイです。
税制に関心しているところでして・・・・・どうやっても取られてしまうようにできているんですね。

話が少しズレますが、
専業主婦である私が一時所得を得た場合、その年は夫の扶養から外れるんですか？
調べようと試みたら、どこにも書いてありませんでした。初歩の初歩なんですかね。
税制に詳しい方にとってはアホな質問だと思いますが、お付き合い下さい。

[18: 匿名さん]

>>17

税務署に行って、所得税の確定申告書Ｂをもらってきて、その書き方に関する資料も一緒にもらい、自分で読んで理解すること。
これが一番確実。収入から所得の計算方法と所得控除の仕組みがよく理解できる。
そして課税標準が求まったら税額控除と特別減税を引けばそれが課税額。
源泉徴収税額がある場合はこれがマイナスになる場合があるが、全部戻れば非課税。
扶養になれるのは非課税の場合だけ。

結論から言うと一時所得は発生したその年の収入の半分。これを他の所得と合算する。
給与所得は、給与収入から給与所得控除（最低額が６５万円、収入に応じて増額する）を引いて求める。
足し算して、所得税の場合は３８万円の基礎控除額以下なら本人は非課税。扶養対象になれる。

俗に１０３万円の壁と言っているのは、給与所得控除の最低額６５万円＋所得税の基礎控除３８万円＝１０３万円のことを言っている。
住民税は基礎控除がこれより少なくて３３万円だから、非課税の限度額は９８万円。

[19: 匿名さん]

>>17

一時所得だけなら７６万円まで所得税は非課税。（住民税は６６万円。）
そうなるね。

[20: インコのチル]

>>19 さんへ

一時所得の元になる収入のことだよね。

[21: スレ主]

近日中に税務署に行ってみます。
何から何まで知らなすぎて・・・・・勉強してきます。
今よりは賢くなって出直したいと思います。
ありがとうございました。