共同名義について
| No.2 |
by インコのチル 2004-09-29 21:07:00
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使用貸借をする届出を税務署に出せば、父以外の名義で建てても何も問題なし。
その代わり、建物の原価償却の残存価格分だけの建物の権利だけしか残らない。 建物を建てる出資割合に応じて建物の保存登記をすることになるから、契約は使用貸借契約であれ借地権契約であれ、同じ。 借地権契約をすると、その分の対価（土地代金の？％：東京だと６０〜９０％）を支払って、建物代は別ですよ。 実際に支払わないと、贈与なりの認定がされます。 |
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| No.3 |
借地権契約をしても贈与の認定がされないもう一つの方法があります。
毎月、土地代も含めた収益還元価格の賃料を払うという方法。 これなら毎月東京２３区内なら数十万円〜数百万円を払うことになりますが、贈与の認定はされません。 東京２３区辺りだと数千万円〜数億円の所得（収入ではない）がある方ならこの方法でも問題ありませんね。 |
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| No.4 | ||
| No.5 |
チルさんも書いてくださっている“毎月の支払い”形式で契約はします。
以前は土地を売って他に家を買うつもりでした。が、 父が売って私に贈与の形だと税金に半分近くかかることがわかり、借地権を利用することにしました。 この場合父が売るときに、私たち夫婦に７割弱？の権利が生まれ、 贈与ほどの税金をかけずに私たち夫婦の名義になると聞きました。 父は娘夫婦で権利を与えたいようなんですが、夫は自分のみで契約したいようです。 私としては主人の稼ぎで生活しているので、どちらでもかまいません。 先々売って移り住む場合や、もし父に何かあった時のことなどを考え 夫だけの方がいいのか、夫婦での名義がいいのか悩んでいます。 なんだか今の状況を上手く説明できていないようで申し訳ありませんが 税金関係詳しい方、よろしくお願いします。 |
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| No.6 |
>>05 さんへ
＜土地に対する収益還元価格で建物の賃料を支払う場合＞ 土地の価格が高騰して支払う賃料を長期間に渡り変更しない場合、借地権が発生します。 土地の価格が変わらない場合は、借地権の発生はありません。 ＜借地権を対価を払って設定する場合＞ お父さんに譲渡所得税が発生する可能性が高いです。取得価格によってですが。 ＜使用貸借の場合＞ 借地権は発生しません。 どのケースですか？ |
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| No.7 |
チルさんへ
私が無知で、どのケースになるのか・・・？ とりあえずわかってる限りの情報を書いておきます。 借りる土地の価値は４０００万程度です。 月々５〜１０万で好きな金額で支払ってくれれば良いと言われています。 私たちが１０年ぐらいしか住めない為、出て行くときは父からの立ち退き請求という形をとって、 立退き料を払うつもりらしいです。 贈与するより、この形でお金を渡した方が税金がかからないと思ってのことだと思います。 |
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| No.8 |
(^з^)y-.。o○＜チルよ。いるんじゃん・・・・
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| No.9 |
＞０８
茶々入れないで下さいね。 私にとりましてはチルさんの知識はありがたいものです。 お時間割いて助言してくださる方々に対して失礼に値するので、 申し訳ありませんけど、私が立てたスレでは御控願いますm（__ __）m |
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| No.10 |
>>09 スレ主さんへ
利回り５％としても、年間２００万円くらいは地代だけで払わなければなりません。建物を建てるお金は借りる人が負担。 １０年経った時、建物はお父さんに減価償却した残存価格で引き取ってもらい、立退き料は０円です。 自分たちの都合で１０年間住むんだから、これは当然のこと。 これでは損ですから、定期借地権にしようと思うと、住宅用の家を建てる場合だと通常５０年間くらい、店舗用だと５年から１０年でも償却可能だから成り立ちますが。 あまりお勧めではありません。 使用貸借にして建物は自分たちのお金で建てて、賃料は無し。ただし使用している土地の分の固定資産税くらいは負担する程度（建物は自分たちのだから当然全額払う）にしてもらうのがいいでしょう。 借りる土地の面積は、実際に建てる住宅の水平投影面積ではなく、その建物を建てるのに必要な分の敷地全体が、借りる土地の面積です。お間違いの無いように。 １０年後の地主買取は借地権が発生しない年間２００万円の地代支払いと同額です。 |
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| No.11 |
>>10 さんへ
一番心配なのは、建物を建てるのに自己資金があってローンがいらない人は問題ありません。 しかし、これをローンでとなると、ローン審査は大変ではないでしょうか。 特に、使用貸借で無い場合、まず難しいね。１０年で出て行くなんて言ったらローン不成立は見えています。 |
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| No.12 |
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| No.13 |
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| No.14 |
お二人とも有難うございます。
ローンのほうは主人の会社で貸してくれるそうなので心配いりません。 正直勉強不足でついていくのに必死です（＾＾；） ＞１０年後の地主買取は借地権が発生しない年間２００万円の地代支払いと同額です ということは、２００×１０＝２０００万なんですか？ それとも２００万？？？ そもそも税金対策（贈与税・相続税）として父が考え始めたことですが、 使用貸借によって税金対策になるんでしょうか？ |
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| No.15 |
今みたいにデフレだけど税制も目まぐるしく変わる時代に、下手な税金対策を考えない方がいいですよ。
１０年で２０００万円くらい地代を払うんです。４０００万円の不動産を借りるんでしょ。 お金を借りるのよりリスクは大きい。普通は利回り１０％でもおかしくない。 でもその半分くらいは１０年後に買い取ってもらえるんじゃないの。 お金がある人には向いているやり方。ただし、税務署に納得してもらう努力は必要です。 |
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| No.16 |
>>14
文章の理解がされていませんね。 使用貸借の場合と、借地権が発生しない高い地代を払う場合との比較で、地主の買取額が同じだと言っているのです。 賃貸借で１０年間に２０００万円の地代を払っても、使用貸借でお金を殆ど払わなくても、地主に買い取ってもらう金額は建物の時価（減価償却後の残存価格）だということ。 |
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| No.17 |
少し勉強してみました。
お恥ずかしながらやっと理解し始めました。かなりイッパイイッパイです。 税制に関心しているところでして・・・・・どうやっても取られてしまうようにできているんですね。 話が少しズレますが、 専業主婦である私が一時所得を得た場合、その年は夫の扶養から外れるんですか？ 調べようと試みたら、どこにも書いてありませんでした。初歩の初歩なんですかね。 税制に詳しい方にとってはアホな質問だと思いますが、お付き合い下さい。 |
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| No.18 |
>>17
税務署に行って、所得税の確定申告書Ｂをもらってきて、その書き方に関する資料も一緒にもらい、自分で読んで理解すること。 これが一番確実。収入から所得の計算方法と所得控除の仕組みがよく理解できる。 そして課税標準が求まったら税額控除と特別減税を引けばそれが課税額。 源泉徴収税額がある場合はこれがマイナスになる場合があるが、全部戻れば非課税。 扶養になれるのは非課税の場合だけ。 結論から言うと一時所得は発生したその年の収入の半分。これを他の所得と合算する。 給与所得は、給与収入から給与所得控除（最低額が６５万円、収入に応じて増額する）を引いて求める。 足し算して、所得税の場合は３８万円の基礎控除額以下なら本人は非課税。扶養対象になれる。 俗に１０３万円の壁と言っているのは、給与所得控除の最低額６５万円＋所得税の基礎控除３８万円＝１０３万円のことを言っている。 住民税は基礎控除がこれより少なくて３３万円だから、非課税の限度額は９８万円。 |
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| No.19 |
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| No.20 |
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| No.21 |
近日中に税務署に行ってみます。
何から何まで知らなすぎて・・・・・勉強してきます。 今よりは賢くなって出直したいと思います。 ありがとうございました。 |
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| No.22 |
一時所得には特別な控除があって、その金額は５０万円です。
生命保険の満期返戻金や懸賞金などが該当します。 生命保険の掛け金が４００万円、満期返戻金が５００万円ですと、 一時所得の収入としては１００万円です。 ここから５０万円を控除した金額の半分が一時所得になります。 だから１００万円ー５０万円＝５０万円これの半分の２５万円が一時所得。 これ以外に何も収入が無ければ、基礎控除３８万円以下なので、非課税。 被扶養者になる資格が得られています。 したがって１９は収入では１２６万円（地方税非課税では１１６万円）以下。 ５０万円の控除は一時所得全体に対する控除なので、同じ年に二つの保険の満期返戻金をもらった場合は、両方の金額を合算してからー５０万円、その半分と計算します。 |
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| No.23 |
こんにちわ！
共同名義のことで悩んでまして、どうしたらいいかわかりません。ご助力おねがいします。 ４０００万の家を購入予定なんですが、１０００万を彼女の両親が貸してくれることになってて、残りを僕の名義で銀行から借りる予定です。 義理の両親の１０００万は借用書を書いて、月々返済していきます。共働きの間は３万、ボーナス２０万、産休中は一万、ボーナス１０万で返済予定です。（これなら贈与税はかからないでしょうか？） 銀行の方は月々６万ボーナス２０万くらいです。 悩んでいるのは、義理の両親が別れたときのことを考えて、家を夫婦共同名義にしないとお金を貸さないといっていることです。 僕自身は名義はどうでもいいのですが、税金や保険、手間などを考えると片方の方がいいような気がしてます。両親の意見を尊重しつつ、余計な出費を抑えるにはどういう形にしたらいいのでしょうか！？ 僕が両親か彼女に僕名義の家で購入し、別れる時には折半にするという念書をかくのではだめなんでしょうか！？ 僕自身、別れたときにはそこには住む気はないので売るつもりです。 あと、義理の両親からお金を借りる借用書は、どこかでもらえるものなんでしょうか！？ノートの紙ではだめでしょうか！？また、それは念書でも同じですか！？ まったくの無知でして、どなたか詳しい方、おしえてください。 |
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| No.24 |
>>23さん
贈与税は全然問題ないです。 共働きのようですから、義理のご両親からの借金は、全額奥様が返済する形にして、 その分を奥様の名義にすれば、全て丸く収まるように思いますが。 ＞税金や保険、手間などを考えると片方の方がいいような気がしてます。 別に名義を分けたところで、何も変わらないと思いますが・・・ |
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| No.25 |
>>23
＞義理の両親からお金を借りる借用書は、どこかでもらえるものなんでしょうか！？ ＞ノートの紙ではだめでしょうか！？また、それは念書でも同じですか！？ 別にどんな紙でも構いませんが、貸主・借主・利率・債務金額・返済期限と返済方法・返せなかった場合の制裁などを定めた書類にしておくのが、後々のトラブルを防ぐことになります。 「金銭消費貸借契約書」を作成することになります。 これは印紙税法で不動産売買などと同じ「１号課税文書」になります。 １００万円、５００万円、１０００万円、５０００万円で税額が変わります。 （５００万円を超えて１０００万円までは、税額は１万円です。これを1円でも超えると２万円となります。） 利率は０％でも１０００万円程度なら相続時精算課税を選択していなければ暦年課税の１１０万円控除が効きます。 （他に別の人からも含めた贈与が１１０万円の範囲内なら課税されません。） 一方、利率が０％でないと、利息をもらう方は利息分が一時所得となります。 他の一時所得と合算して年初から年末までで年間５０万円を超えると、課税対象になります。 |
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| No.26 |
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| No.27 |
>>23
ずっと、共稼ぎを続けるという前提だと、もう少し違う持分比率にする方法もあります。 （あなたには不利かもしれません。） 頭金は当然考慮するとして（どうもゼロのようですけど）、今の所得比率で按分した持分にするのです。ローンがあなた名義で組んでもですよ。 ただ、いつまでも奥さんが働かない前提だと、その時期までの出資分を反映させた持分比率で登記するべきです。 税務署は、実態と持分比率が合っていれば、贈与税は課税してきません。 むしろ、私が心配するのは「義理の親から借りた借金を返せないのではないか？」ということです。 全然頭金無しで、所得もいくらだか示さないで相談するという態度が、いかにも場当たり的で計画性の無さを示しています。 同じ条件でも、色々な事情があるなら、普通ならそのような事情を差し支え無い範囲で説明してから相談されるのがよろしいと思います。 義理の親が持分を要求するのも、理解出来るところです。 私も２度程、配偶者の親に不動産の資金を借りたことがあります。 ２度とも、３〜５年で完済しています。 （所得の按分比率で、物件登記をしました。） |
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| No.28 |
>>23
義理の親への返済も含めて、税務署では借金の妥当性を見ていますので、あなたの所得と奥さんの所得を示すのが妥当だと、私は考えています。 （３０００万円は収入合算でなんとか返せても、４０００万円では無理な所得のようなことを想定しています。） それが２７投稿の内容に反映されています。 あなたが不動産の取得を計画される際、色々な課題があるわけですけど、具体的にどのような配慮が必要なのかを書いています。 頭にくるような内容かもしれませんけど、よく読んでご理解ください。 |
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| No.29 |
２４、２５さん＞
返信ありがとうございます。どうも、このての話は苦手でして理解できるまでにはもう少し、勉強が必要なようです。すみません。 借用書の件は上記、ご指定していただいたように作っていきます。それから、名義のことですけど、どうも１０００万は僕ではなく、彼女に貸すという形になるようです。それで、上記を参考に返済していくという形になります。僕の所得が５００万、彼女の所得が４５０万くらいなのですが、彼女が頭金として１０００万（借りた）だすのにたいして、僕は０です。 その場合共同名義にすると比率が１対１ではなくなってくるんでしょうか！？その場合、比率が変わると言うことは、別れたときに関係するだけで、住んでるときや支払い方などには影響しないんでしょうか！？ この件で、相手の両親とももめてしまい、お金を借りるのをやめてアパートにするかと言う話にもなってしまってます。 金曜日に、相手の両親が弁護士にその辺の詳しいことを相談に行くようです。 と言っていたら、購入先の岡住さんが民事再生法を申請したようです。。。もう買えないでしょうね。。。。。。家。 それでも、今後の参考としたいので、よかったらおしえてください。 ２５さん、ちっとも頭にはきてませんよ！大変勉強になってます ありがとう！ |
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| No.30 |
最初から別れた時のこと想定して、それでもめるって悲しいですね。
失礼ながら二人でそんなに収入があるのに頭金ゼロって大丈夫ですか？ 銀行は嫌でも引き落とされるけど、親からの借金ちゃんと毎月返していけるのかなー |
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| No.31 |
>>29
売主自身が民事再生法の適用をしても、いずれは物件を売却することになるはずだから、誰と契約するかを明確にすれば購入は可能です。 （詐害行為などで、不当に安い価格での購入などは論外ですけど。） この辺りはご確認ください。 義理の親が、娘に貸そうがあなたに貸そうが、金融機関から見たら確かに頭金ですけど、持分には影響しません。 （ローン名義を出資分だと誤解する人がいますけど、実質的にだれが返済するかが問題です。） 収入ベースで５００：４５０なら、それなりの登記（１：１も可）をしても問題はありません。 |
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| No.32 |
３０，３１さん＞
どうもありがとう！３１さん、とても参考になりました。もうちょっとくわしく調べてから、また検討してみます。 |
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| No.33 |
>>32
持分登記に関しては物件所在の管轄税務署に、物件の売買に関してはまずは売主に、それぞれ相談してください。 律儀で真面目な方ですね。 ただ、人が良過ぎて他人におごってしまうタイプではないですか？ 住宅を購入するなら生活態度を改める必要が、私にはあるように思えます。 また、頭にくるようなことを書かれていると感じるとは思われますけど、ご勘弁ください。 どちらにしても、ご家族（配偶者さんと義理の両親は必須）と充分に話し合ってから行動するのがよろしいと思います。 |
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