ハピアス西神南の住民交流版

[入居済み住民さん]

今後はこちらで意見交換しませんか？

所在地：兵庫県神戸市 西区井吹台北町2丁目228番地22他9筆（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「西神南」駅から徒歩6分

[505: 匿名さん]

うちは移動させることができないから、
もう排水管洗浄はあきらめようと思っていたら、
当日、業者の方が、下の隙間からでできるかやってみますといって
なんとかやってくれました。
どの程度の隙間があればできるのかはわからないので
あんまり参考にはならないと思いますが
一応参考までに。

[506: マンション住民さん]

505さん　ありがとうございました。
たいへん、参考になりました。
洗浄のスペースのため、防水バンに台座を置くことも考えていました。
台座の値段も余分にかかるし、何より設置できるドラム式の種類が少ないので悩んでいました。
前向きに検討できそうです。

[507: 住民さんＡ]

今日大雨ですよね・・・工事が始まったばっかですが心配です。

[508: マンション住民さん]

USENのサービスに来てもらい、ネット速度の低下現象を調査してもらいました。
我が家では、良くて6M悪いと1M台だったのですが、やはりちょっと遅すぎると。
辿って行ったところ、USEN基幹線へ接続するルータの故障だったようです。
ルータ交換後は、空いていると30～40M出るようになりました。

[509: マンション住民さん]

一昨日の夜、ベランダの窓・網戸に小さな虫（羽アリなど）がいっぱいいてビックリしました。
昨日は薬を置いたおかげかいなかったですが。
こんな経験をされたかたいますか？何か特別な原因があるのでしょうか？
ちなみに東向きです。

[510: 東向き住人]

うちも東側ですがここ２、３日小さい虫が発生しているような気がします。
小バエも多いような。
網戸をしていますが、ベランダ出入りの時に部屋に入ってきているようで困ってます・・・。
前が森（山）だから虫が多いんでしょうかねぇ。
網戸にまく殺虫剤を使ってみようかと思ってます。
509さんはどのような薬をお使いですか？

[511: 509]

>510さん
前が山なのでしかたないとは思っているのですが、
それでもたくさん虫がいると嫌になってしまいます。
網戸用の薬をしています。ましにはなると思うのでぜひ使ってみてください。

[513: 住民さんＡ]

No.512 by マンション住民さん

そんな書き込みやめましょう。

[515: 住民でない人さん]

以下の掲示板にある、No.201 by 匿名はんの「駐車場にあった車が、何台も忽然と消えている」というのは本当ですか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32249

[516: マンション住民さん]

515さん

新築マンションの販売不振で中古マンションの価値を下げるガセネタでしょう。
本当なら住民自体が知っているはずです。
大問題ですからね。

[518: 住民さんＡ]

やいやいいわんと管理組合か長谷工に聞いたらわかるんちがいますか？
以前、貼りだして注意喚起していませんでしたっけ？

[519: やいやい]

ぷっ

[520: 住民さんＡ]

来期っていまの理事長さんたち交代？　中核を担う方々は任期とか規約とか関係なく自主的に続けてくれないといまの論争とか対応できないですよね？　

[521: 住民さんＡ]

管理会社契約の見直しを管理組合の上層部役員が提案し現在の契約会社を変えようとしていますが何が問題なのか
解からない管理費が高いのであれば安くすると言っているのを採用すべきであると思うし対応が悪いのであれば
会社に注意をすれば変更すると思う如何も一部の役員が私情で居住者を先導しているように思われる如何なものか

[522: マンション住民さん]

今回の経緯を「役員の私情だ」という貴方の意見には、まったく賛成できません。

管理組合の見直し要請に対しても、「値下げはしません」とけんもほろろな対応をしておきながら、
他社見積もりが出たとたん、節操もなく後出しで1000万以上の値下げ提案をし、
管理組合の警告を無視して各戸への資料投函をしてみたりと、
長谷工コミュニティ側が誠意を持って管理組合(＝我ら)に接しているとは言えません。

それだけで、管理会社を変える、大きな理由になると思いますが。

[523: 住民さんＡ]

522さんは、役員さんですか??
長谷工の対応が悪いのは事実だと思いますが、
役員の方が動いてくれたので、
長谷工も値下げしたり、対応を変えたりしたのだから、
長谷工のままでもいいと思います。
正直、長谷工のアンケートには答えるなとか、
いきなり、説明受けてどこがいいのか
考えるひまもなく、役員のアンケートに答えなくては、
いけなかったりとか、振り回されている感じです。
もう少し、時間をかけて冷静になって検討した方が、
いいと思うのですが･･･。

[524: 住民さんＡ]

５２２さんへ貴方が言っていることを冷静に考えては如何ですか全て感情論だと思いませんか
貴方が役員でしたらもっと住民代表という意識で今後のマンションについて良き道しるべを示すべきだと
思います一時的な感情で判断すべきではないと思います無責任な決断をしないでください

[525: マンション住民さん]

そもそも今回の発端は、今の委託費が適正かどうかを調べるためのものであったはず。
その適正額というのは、もちろんサービスの質も含めたコストパフォーマンスで判断すべきものです。

そういうふうに考えると、長谷工の金額訂正を受け入れない理由はなんなのでしょうか。
業者が額を下げてくるのは住民にとって悪いことでは決してありません。
ここにも長谷工を希望される方がいらっしゃるわけですし。
そういう方が多数を占めるとなると、金額訂正を受け入れないことは、住民にとって
大きな損失になります。

理事会の方は、長谷工のサービスの質の悪さと、金額訂正の件と混同して処理されるべきではないと思います。
「前より安い金額になったけど、サービス的に今まで色々と問題があったよね。改善するっていってるけど、本当に改善されるのか、また改善されても他社と比べたらどうなんだろうね。」っていう感じで判断すべきなのでは？

ちなみに私は今回他社に変えた方が良いと思いました。
しかし、あのプレゼンだけで次期候補を決めるのは短すぎて無理。
そもそも急な開催で、参加できなかった人も多いだろうし。

ただ、管理会社を変更するには、
３ヶ月前には管理会社にその旨通知しなければいけなかったのではないかと。
そう思うと、あんまりゆっくり考えている時間はありませんね。
２月くらいに通知になるのかな。変更するならばだけど。

[526: マンション住民さん]

>> 525

522です。

> そもそも今回の発端は、今の委託費が適正かどうかを調べるためのものであったはず。

その通りです。その結果、著しく市場相場から乖離した価格契約を結ばされていた、というのが判明したわけです。
要は、良いようにボラれていたわけですな。

> そういうふうに考えると、長谷工の金額訂正を受け入れない理由はなんなのでしょうか。

理事会からの報告を見る限り、それは誠意の問題でしょう。

他社にも見積もりを取って比較します、と言って見積もりを出させているのに、
最初は値下げに応じず、他社の提示額を見て慌てて値下げをしてくるなどというのは、誠意のある対応とは言えません。
なぜこちらが提案したときに、最初からその価格が出せなかったのか、と。
締め切られた段階で、他社よりひどく高く勝ち目がなさそうだったから次の日に後出しで修正、なんてのをこちらが認めてしまえば、
逆に契約を取るために、一発で見積もりを提出して下さった他社様への説明がつきません。そこまで長谷工をひいきにする義理はないでしょう。

> ここにも長谷工を希望される方がいらっしゃるわけですし。

逆にそこまで長谷工に拘泥する理由がわかりません。
最安値を付けている会社…たぶん日本管財だと思いますが…、修正後の見積額ですら年間300万円近く差があります。
年間300万円余計に払ってもよいと思えるほどのサービスを、長谷工が提示できているかという話です。

私が役員だったとしたら、440戸からあずかっている何千万というお金からあえて年間300万円余計に出す、
という決断できるほどの材料は見つけられないのではないかと思います。

2年住んできて、それほどのプレミアを長谷工のサービスに感じることはありませんでしたが、皆さんはどうなんでしょうか。
むしろ、1000万も余計に取っておいて、あんな程度だったのか、と感じるほかありません。

> しかし、あのプレゼンだけで次期候補を決めるのは短すぎて無理。

確かに、切り替え先をすぐに決めるのは難しいですね。

[527: 525です]

>>522さん

>理事会からの報告を見る限り、それは誠意の問題でしょう。

問題とすべきなのは、他社から当マンションが信頼を失うかどうかということであり
これまでの長谷工の対応がどうこうというのは関係なくないでしょうか。

単純に考えると長谷工を有利にさせるためではなく、当マンションの利益のために
価格訂正を受け入れた方が良いのは明白です。
だって、金額が下がってるんですから。

そして、金額だけで業者を決めるわけではありません。
サービスの質も大きな要素です。
今回の理事会からの報告を見て、
長谷工が誠意に欠けると思われる方は、どんな金額であろうと
長谷工を選ばないでしょう。
逆に、それを問題ないと考える人は、長谷工が廉価であれば
長谷工を選ぶでしょう。
それは、住民一人ひとりが判断すべきことだと思います。

ただ、価格訂正を受け入れるメリットよりも、他社からの信頼を失うデメリットの方が
大きいのであれば、価格訂正を蹴るべきです。

しかしながら、公共事業の入札でもないのに、一発勝負でなければいけない理由って
あるのでしょうか。
より低廉な価格で、より良いサービスを求めるのは普通のことではないでしょうか。
車買うときでも、引越し屋さんを決めるときでも、何度も見積もりとって
価格競争させますよね。
まあ、管理会社決めるのに、そんな煩雑な作業をするのは
業務量的に難しいでしょうけど。

>逆にそこまで長谷工に拘泥する理由がわかりません。

私も長谷工が良いとそこまで言う人の気持ちはわかりませんが、
それはそれで一意見として尊重すべきかと思います。
あくまでも判断材料を提供するだけで、判断は住民各位に委ねられるべきかと。

ただ、私は他社にかえた方が良いと思っておりますし、
522さんの長谷工に対するご意見には、ほぼ賛同です。


いずれにせよ、立ち上がって２、３年で管理会社変更にまで着手した
理事会の方々が頑張っておられるのは間違いないかと思います。
それは素直に評価されて良いのかと思います。
私であればそこまでできたか、全く自信ございませんので。

[528: マンション住民さん]

522です。臨時総会の議題も出たようですね。

> 問題とすべきなのは、他社から当マンションが信頼を失うかどうかということであり
> これまでの長谷工の対応がどうこうというのは関係なくないでしょうか。

それはその通りで、問題は2つあると思います。

第1の、サービスの質・対応に関しては、「価格不相応であった」という結論に異論はないと思います。
管理会社を変えるかどうかは別として、市場の適正レベルまで支出を引き下げる必要があります。
加えて、幾つかの重大な不手際がありましたので、その点については長谷工のマイナス評価になるでしょう。
一般的に、過去に問題があったものを選ぶより、良いか悪いか評価のないものを選ぶ方が、分のよい賭けだと思います。

第2の、他社からの信頼、という点についてですが、これが将来どのように本マンションの運営に影響を及ぼすか、
私も初めてのマンション住まいなので、具体的に説明できる材料を持っていません。すみません。
ただ一般論として、コンペだと思って見積もりを出したのに、その後もう一度仕切り直しで見積もり再提出、
などという話になれば、この間のは一体何だったんだ、と思われて仕方ないかと思います。

> しかしながら、公共事業の入札でもないのに、一発勝負でなければいけない理由ってあるのでしょうか。

競争入札というドライな方法で決める、というのは、公共事業に限らず民間でも、ごくごく普通に行われていることです。
他社の見積もりを持って行って、再度見積もりさせるというウェットな方法を全く取らない訳ではありませんが、見積もりの信ぴょう性をどう証明するのかなど、公正さに関してはいろいろ問題が多いです。
大抵は、一発勝負でふるいにかけた後、おもむろに値切りに入ります（笑

今後巨額の経費を支払って付き合っていく相手です。仁義というか筋というか、お互いフェアな姿勢というのは重要ではないかと思います。

私は理事会は入札の意識があったのだと思いますし、それは間違っていないと思っています。
ですので、一発勝負である入札において後出しなんて論外、という理事会の反応も理解できるのです。
長谷工以外の各社の見積もりも、それを想定して、すなわち一発勝負かもしれない、ということを念頭に置いてのものだと思います。
そして、それが売り手側の「フェアな姿勢」というものでしょう。

> いずれにせよ、立ち上がって２、３年で管理会社変更にまで着手した理事会の方々が頑張っておられるのは間違いないかと思います。

これについては完全に同意します。
臨時総会の資料を見る限り、管理会社だけでなくその他の経費部分についても、かなりの作業をされているようです。

[529: ご近所さん]

西区のマンションはどこも荒れてますなあ

[530: 住民さんＡ]

芝生って美観だけのため必ずしもそんなに必要ですかね？
木自体をこのさい減らして節減できないのかなぁ

減らして改修して子供たちの遊具周辺に椅子を設置したらいいのに・・・

子育て世代が多い分、

夕方とか子どもは遊んでいてもそれを見守る親や散歩にでられたお年よりも座れるための椅子みたいなのいるんちゃうかなぁ　

管理組合には子育てしている方いないのかなぁ？　

以前そんな話がでたと聞きましたが・・・　

芝生の養生の為、２～３年も我慢する必要あります？

いっそのこと天然芝生自体をやめたら？前にも自然あんだし！　資産価値がどんだけ影響するか教えてほしいです。

その節約した分、修繕積み立てしたらと思います。会社かえることしか考えられてないと文章みて思いました。

これっていま議題としてだしたら臨時総会で話し合われるかなぁ？？　

赤ちゃんから幼稚園・小学校までの子育てされている方、どう思われますか?　理事会の方も見られているようですので意見してみません？

[531: マンション住民さん]

それこそ公園に行けばいいじゃん。
行政レベルのことを理事会に求める方がおかしい。

いっそ子供手当から出し合ってベンチでも椅子でも買えば？

[532: 住民でない人さん]

NO531は同じ時間に隣のマンションにも書き込みしています。
恥ずかしい・・・です

[533: マンション住民さん]

お前もな

[534: マンション住民さん]

初めて、住民交流を見ましたが、あんまり気持ち良くないですね。
管理会社の費用に関しても、マンション購入時では、皆さん納得（理解できない状態かも）されて
購入したと思います。
他の管理会社より維持費が高いかも知れませんが、マンション自体の施設は、かなり気に入っています。
そのを維持しないで、節約／管理会社を変更するって、意味が分りかねます。
一般的には、建設した会社が管理会社で利益を受けることが多いので、私的には当たり前のように思います。
しかし、管理維持等の疎かになった場合は、確かに管理会社を変更する必要もあります。
だた、現在２年程度で変更を考えるので無く、改善を進める時期だと思います。
４４０戸の所帯がマンションに集合されているので、ここに考え、感じ方は異なるはずです。
ピンポイントで結果を急がないようにして下さい。
役員さんは、日々忙しい中で、皆の事を考えていることには、敬意致します。
有難うございます。

[535: マンション住民さん]

> 管理会社の費用に関しても、マンション購入時では、皆さん納得（理解できない状態かも）されて購入したと思います。

だからと言って管理会社を変更しないほうが良い、という話にはなりません。
それに、購入前に管理費用が妥当かどうか、知ることの出来た人は少数でしょう。

> 他の管理会社より維持費が高いかも知れませんが、マンション自体の施設は、かなり気に入っています。
> そのを維持しないで、節約／管理会社を変更するって、意味が分りかねます。

おっしゃる意味が全く分かりません。
マンション施設はすべて我々の所有物で、長谷工コミュニティに管理委託しているだけです。
新しい管理会社になったからと言って、ハピアスの施設が維持されなくなる、なんてことはあり得ないと思いますが。
もし、維持がおろそかになれば、即管理会社を変えれば良いことです。

> 一般的には、建設した会社が管理会社で利益を受けることが多いので、私的には当たり前のように思います。

建設会社グループ側の理屈など知ったことではありません。
なんで、この後に及んで高い金を払い続けなければならんのですか。
それを当たり前と思えることに、非常に驚きを感じます。長谷工の関係者ですか?

> しかし、管理維持等の疎かになった場合は、確かに管理会社を変更する必要もあります。
> だた、現在２年程度で変更を考えるので無く、改善を進める時期だと思います。

賛同しかねます。年間1200万円も高い維持費を払い続ける事をよしとするほど、住民は馬鹿ではありません。

総会でもあったように、とにかく安い所に切り替えて、年度毎にその内容について精査し、
問題があれば改善要求を出すなり、切り替えるなり、迅速に対応する、というのが
管理会社に食い物にされないための、住民としての自衛方法でしょう。

[536: 住民さんＡ]

確かに今はECOブームですから・・・

一度、違う管理会社の見積もりを頂き検討してみれば良いのでは？？？

あまりにも違いが出れば皆さん納得するでしょう。。。

長谷工　　１２００万　　　　某管理会社　　１０００万　　

みたいに・・・・

荒れてるみたいな書き込みがありますけど、住民同士の意見のぶつかりは良いことだと思いますけどね・・・私は

[537: マンション住民さん]

535さんの言いたいことは、理解できます。
でも、何でそんなに攻撃的な言葉使いをされるのですか？
この住民板は、人それぞれの意見を発言できる場所ではないですか。
もう少し、穏やかな説明をして頂ければ、私も納得できると思います。
貴方は、頭が賢く、行動力がありますが、人に対しての思いやりが感じられないです。
それと、維持ができなくなれば、また別の管理会社（笑います）

[538: 住民さんＤ]

536さん
今回の臨時総会の議案及び結果の掲示とか、管理会社会社変更検討のためのプレゼンとかの
案内を読まれてませんか？
他社見積どころか、変更が決まりましたよ・・・


私、今回の臨時総会で個人的に気になったのは、出席者が
７５名程度だったというとこですかね。
区分所有者が配偶者等に委任されて出席されているのは、
委任状に計上されているのかもしれませんけど、
会場を見てもそんなくらいの人数かなって感じでしたし。

委任状の数が過半数を超えてるような状況では、議案は１００％可決される状況となりますので
万が一暴走するような方が役員になられた場合には、危険ですので、
皆さんできる限り参加された方がいいと思いますよ。
理事会の方々も参加者少ないとやりがいがないんじゃないかな。

今回は管理会社の変更っていう結構重要な案件だったし、
もうちょっとみんな関心持ってるのかなと思ってたけど。そうでもなかったのかな。

[539: マンション住民さん]

５３０さん

子供遊ばすにしても芝生の方が良くない？

砂地は転んだら擦りむくよ

自分の子供のころの体験からも

芝生の方が絶対いいと思うけど

小学校のグラウンドでも芝生化しようって話もあるくらいだし

養生のために２～３年っていうのは仕方ないかな

私的には荒れ地になるよりは２～３年我慢した方がまし

ベンチはベンチで要望出したらいいんじゃない？

それはそれで悪い考えではないと思うけど

ちなみに未就学児の子育て家庭です

[540: ５３９]

ちなみに、会社かえることしか考えてないって書いてあったけど

会社かえること考えるだけでもすごく大変だと思うよ

それに理事会の人がみんなのニーズを把握してるわけじゃないから

強い要望があるならきちんと出した方がいいよ

わたしはそれよりもあの重いオートロックのドアを自動ドアに変更してほしいけど

ベビーカーユーザーとかお年寄りにはちょっときついわ

まあその要望出してないから、人のこと言えないんだけど・・・

[541: ポンポン]

＞539さん

　要望を意見・要望箱に入れたらいかがですか?

ただし、駐車場の出入り口は防火扉の意味があると思います。

[542: 住民さんＡ]

みなさんの台所の配水管、ふたをとったらにおいませんか？
何人か同じ話を聞きまして・・・

雑配水管の清掃って1回だけですよね？　洗濯機とかどけたやつ？今年はあるんですかね？

[543: マンション住民さん]

台所の配水管は、つながっているので臭いはどうしようもないですね。

年１回は、配水管清掃実施と聞いていますが・・・。

[544: マンション住民さん]

排水溝は錠剤のパイプユニッシュの錠剤をいれると随分ましになりましたよ。

[545: マンション住民さん]

ネットの回線が最近さらに遅くなってませんか？

[546: 住民でない人さん]

ハピアスいいなぁ中古買いたいなぁと思って色々拝見させて頂いてます。

ハピアスの修繕積立金が５年ごとに別途一括払いがあるとお聞きしたのですが、
それは本当でしょうか？

今の管理は月額修繕費は据え置きで５年ごとに大きな額を一括払いするのでしょうか？

[547: 住民さんＡ]

>546
長期修繕計画では、５年ごとではなく１０年ごとに一時金が計上されています。
額等が知りたければ、問い合わせされてる不動産屋に聞けば教えてもらえるんじゃないでしょうか。

ただ管理会社の変更がされまして、たしか長期修繕計画も見直しをしてもらうことに
なっていたと思いますので、今の段階ではあまり参考にならないでしょう。

しかしながら、管理委託費の浮いた分を修繕積立金に回すという案も理事会は
持っておられたようなので、建物の修繕計画に変更がなければ、単純に考えて
一時金の額は現在の予定額からは下がることになるでしょう。
逆に当初計画の見込みが甘く、修繕箇所や修繕金額が増になれば
一時金が増えるということもありえますし
また、一時金ではなく、毎月の修繕積立金を引き上げるということになるやもしれません。

いずれにせよ、今の段階では、誰もはっきりとしたことは答えられません。
おそらく、近隣の新築マンションではどこも一時金が設定されているのでは
ないでしょうか。
販売会社も毎月の管理費を高くするよりも、一時金という形で後回しにした方が
売れやすいですからね。そのへんも踏まえてよくご検討ください。

ただ、マンション設立後早期に管理委託費の見直しを行い、
その余剰金を修繕積立金にまわす予定（かも）ということは、
長期的にはこのマンションの付加価値はあがったものと思われます。

[549: マンション住民さん]

以前あったネット接続の説明会に参加された方いますか？
説明会が一度きりで情報が乏しく、ご存じの方いましたら内容を教えて下さい。

[550: 住民さんＢ]

マンションに住む小学生、中学生って今は井吹やけど、ハセタニに変わるって本当ですか？

うちの子どもはまだ小さくてこれからですが、購入時は井吹ときいて決断した分、「はせたにへ」といわれても
納得いかないです。　

[551: マンション住民さん]

すごく頑張ってるのはわかってるからあんまり言うべきではないと思うけれど・・・
さすがに今日のは暴走しすぎたんじゃない？

[552: マンション住民さん]

組合の運営における基本的な考え方に以下の内容もオーソライズされたという感じですかね。

・組合の民主主義とは総会の議決である。よって、総会における一部の反対意見に対して（たとえ出席者の過半が反対であっても）議案の採決を保留する必要はない。
・特定できる関係権利者に不利益が生じる議案であっても、（役員判断により）回答結果が容易に想像できる場合は、その権利者から事前に意見を聞く必要はない。
・組合の運営に納得がいかない者は、自ら役員になって対応すればよい。（立候補すらしない）役員でない者は強く意見する資格はない。

個別の議決内容には納得していませんが、全体としてはとても評価（感謝）しています。なぜなら、これまで役員の方々がすごく頑張ってきたことは自分も含め大多数の者が認めるところですし、望まずして役員を引き受ける方々の負担を考えれば、運営は上記の感じでいかないと心身がもたないと思います。
自分も役員をしなければならなくなった時は、割り切ってドライに淡々粛々とやろう・・・という決心をした日になりました。

[553: ポンポン]

今回の総会では14号議案の審議で、出席者約45名2／3が反対であっても、委任状があるから可決という結論
になりましたね。
欠席者で委任状を出した人の中には14号議案に関しては反対の人もいたと思います。
ところが、現在の委任状の方法では全案件に対し賛成の委任状があるだけです。
いかがでしょう、各議案毎に「賛成」「反対」の意思表示ができるような委任状にしてはどうでしょうか？
集計の手間は大変でしょうが、ｅｘｃｅｌでやればできると思いますが。

[554: 住民さんＡ]

掲示板みましたが66人参加だったようですね。残り3分の1の賛成は理事さんですよね？

理事でなく参加された方、皆さんが反対だったと考えられますがどうなんでしょうか？

でも、委任状で理事長に一任されることとなり可決、、、。1週間前に案内きて仕事で泣く泣く委任状出した方ってたくさんいたと思うので、

どんな意見がとびかったのか議事録を見て行動を考えようと思います。

えっと、意見箱には部屋番号と名前が無記入だと受け付けてくれないんですよね？たしか？

再決議を求める署名とかを居住者半数以上集めたりして提出したら理事会はとりあげてくれるのでしょうか？