阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[822: ８１０]

資産価値が上がる？　そんなもん知るもんかよ。
一言でも言ったか？　資産価値が「上がる」地域があるって。
人が言うこと、よく聞け、よく読め。

下がるといわれれば、上がるとこはどこだと。
そんな貧相な思考しかできないから、そんな辺鄙なとこ買っちまうんだよ。
人に聞く前に、自分で探せよ。


「相対的」に資産価値が保全できる不動産物件の条件


特急・快速急行・新快速・快速停車駅徒歩１０分圏内。
とくに阪神間の主要駅徒歩１０分圏内。


関西の不動産業界では、ほぼ常識。
知り合いの不動産屋に聞いてみな（阪急を除く（笑））。

バス便エリアはダメ。よほど付加価値がないと、だめだな。
たとえ阪神間でも、苦楽園の上の方なんかはダメ。
柏堂みたいなところも同様。甲陽園も多くがだめだな。
芦屋でも、かなり山手が凋落しつつある。
三条なんか悲惨な状態。
奥池は普通の住宅地ではないが、あそこも値崩れが凄まじい。
同様に六麓荘。買い手が殆どつかない。
東灘も、西岡本の上の方なんか、なかなか買い手がつかない。

とにかく、売れないんだよ、山手にある物件が。
阪神間は関西の地価動向を、よくも悪くも一番敏感に反応する地域だが、
阪神間の山手が総崩れの状態で、他の関西の山手地域に将来性があるかと言われると、
否定せざるをえない。

これは決して短期的なものではない。
もちろん、関西圏の経済的な凋落も影響しているが、
人口増がストップしてしまった影響が一番大きい。
第二次ベビーブーマーによる物件取得時期がピークを過ぎつつあるのが大きいね。
一次取得者は都心回帰。ほんとうに、これは凄まじい。
郊外の一戸建ての時代は、終わった。

だから、これは山手台の話ではないが、バス便のマンションなど、狂気の沙汰。

[823: 匿名]

そのとおりだと思います。
バス便でマンションはないでしょう。意味がわからない。

地価があがるのなら、平井車庫新駅開設による西雲雀丘くらいでしょ。

[824: 匿名さん]

なるほど

[825: ご近所さん]

>>810さん
あなたも人の書いていることをきちんと読んだ方が良いですね。
別に資産価値が上がる土地を知りたいのではなく、
人の意見を批判し続けるあなたの意見を聞きたいだけなんですから。
しかも買っていません。買ったなんて書いていませんよ。
またあなたが思っている意見を参考に土地探しなんかしません。
人を批判するのがどれだけ難しい事なのか、少し知って欲しいだけです。

私も「資産価値が上がるのは？」って聞いちゃいましたが、
「資産価値が下がらないのは？」の意図で読み取って下さい。
細かいご指摘ありがとうございます。

さて、先の震災で海岸に近いところを避けて住むことを考える人が出て来ると思いますが、
それによって山側の土地が人気になってくるとは考えられませんかね。
阪神間はあまり津波の心配は無いでしょうが、液状化の危険性はあります。
大阪中心部の機能、主要企業が
山側に移動し始めると、そこから近くなる山側の近くも
資産価値が必ずしも下がるわけではないとは思います。

今まで、そして近い将来はまだ阪神間の主要駅徒歩10分が人気かもしれませんが、
30年後にまだそれが続いていますかね？
可能性は無くもないですけど。

ごめんなさい、途中ですが会社行きます。

[826: 匿名]

暴落しているのは、主にバス停が徒歩圏に無いかバスの本数がかなり少ないエリアですよ。
例えば、苦楽園五～六番町のバス停から近い所なんかは、バスの本数がまぁまぁ多いので
苦楽園四番町や剣谷町なんかと比べると、そんなに下落率高くありません。
神戸市バスで本数がある鶴甲や渦森台も駅から遠く坂がきついわりに意外にあまり下がっていません。

[827: 匿名]

資産価値が上がる可能性がある場所はあります。
それは既に新駅開業が不動産相場に折り込み済みのエリアではなく、20～30年後に新駅が出来てインフラ整備されるかもしれないというようなエリアです。もちろん資産価値が上がるのは本当に新駅が出来た場合だけです。

[828: 匿名さん]

http://www.archish-g.com/top/news110517_01.html
東３丁目の豪邸。
完成見学会だって。
眺望は見に行きたいけど、私には予約して見に行く勇気はない。
どなたか見に行ってください。

[829: 匿名さん]

８１０さんのご意見は阪神間の主要駅徒歩１０分以内が良いだろうと

更に踏み込んで聞くと 一種低層５０坪以上で土地3000万以内でしたら８１０さんであればどちらを購入されますか？

値下がりとかはで気にして頂かなくて結構です。

またあくまでも個人的なご意見をお聞きしたいだけなので出来れば具体的な
町名までお聞かせ頂ければと思います。

[830: 匿名さん]

買わないは無しで(笑) お願いします。

[831: 匿名]

山手台住民がちゃんとバスに乗って、昼間4本/時（今は3本だけど、おそらく山手台東の北部が分譲されれば4本に増便される）以上維持できたら、相対的に今より大幅に価値が下がる事は無いと思いますよ。

山手台の価値が相対的に暴落する可能性があるとすれば、バスが減便するとか、新名神開通後の影響が予想以上で毎週末渋滞するとか、バス使う人が少なくなって毎朝幹線道路が渋滞するとか、そういった場合かと。

[832: 匿名]

ラッシュ時はともかく最近のデータイムの利用状況みてたら、増便は厳しそう。。。

[833: 匿名]

確かに 山手台東の北部が販売しだせば朝夕は確実に
増便するだろうね。
今でも結構混んでるもんな

[834: 匿名]

朝夕はどこのバス便ニュータウンでも需給の心配はない、問題はデータイムの減便。
老後の生活に直接関わってくるのは朝夕の便数ではなくデータイムの便数。
これの利用率を上げることが至上課題。

[835: 匿名]

朝夕にご主人がバス乗るだけじゃアカンってことですね。

[836: 匿名]

定期代が出る通勤者はともかく、昼間はバス代けちって車使っている人が多いですね。

乗り放題のゾーン定期券（宝塚市内線）、ワイド定期券（プラティーク兵庫）が、それぞれ
1ヶ月：8,990円　3ヶ月：25,630円　6ヶ月：48,550円　
です。1年間で97,100円。

マイカーの維持費が一般的な車で年間50万円（車両20万円、維持費30万円、年間走行距離1万km、10年乗って廃車）ぐらいでしょうか。

老後の事を考えて、あえて車を所有せず（レジャー等はレンタカーを利用）、定期を購入してバスに乗るというライフスタイルの実行者が多数派になれば、住宅地の価値は維持されるのかもしれません。

[837: 匿名]

結論

①山手台東の北部が開発されれば朝夕は確実に増便する

②山手台東の北部が開発されれば昼間も増便される可能性が高い

③老後は極力バスを使う

てな 感じですな。 ③は３０年後なので少し早めに２５年後ぐらいから実施でお願いします。

[838: 匿名]

非現実的な意見ばかり。価値が下がるのは仕方ないということかな。

[839: 匿名]

４丁目ちゃんとバス乗れよ。

[840: 匿名]

山手台は不動産業界では近畿で現在進んでいる大規模な造成地で数少ない完売可能な場所と見られています。

ニュータウン希望なら買いなさい。

ただ値下がりは覚悟しなはれ。硬くいくなら大阪の上町台地に買いなさい。

価値の大幅な下落は無いでしょう。

[841: 匿名]

まぁなんやかんやいうても
・乗換え無しで都心（梅田）直結
・大手民鉄本線沿線
・大阪平野から外れない（山を越えない）立地
・梅田20km圏
を満たす最後の大規模分譲地ですからね

[842: 匿名]

豪邸見に行きたいなぁ〜
行かないけど。(行けないけど？)

どんな人が住むんでしょうね？

[843: 匿名]

自営業だろうな。一般的なサラリーマンが自分の給与で
買うのは無理な価格だろう

アーキッシュギャラリーは基本的に高いし平屋で２４０平米
だから半端なく高いよ。

掃除が大変そう とか庶民丸出しでショボく僻むのが精一杯だね

羨ましい限りです。

[844: 匿名]

そうなんですね。確かに高そうです。

バスｴﾘｱとバカにされた土地でも彼らには大金をはたいても良いと思えたのですよね。
将来資産価値がどうなろうと、気になさらないのでしょう。

長く売り地でしたが、切り売りせず置いておいて良かったですね。

こんなお家がｱﾁﾗｺﾁﾗに出来たら、ﾊﾞｽｴﾘｱ山手台も面白くなりそうです。

[845: 匿名]

自営業でクルマ出勤だからバス便でもあまり不便は感じないんでしょうね。

[846: 匿名]

皆でバス乗らなあかんよ

[847: 住まいに詳しい人]

じゅうぶん立派な家だけど、びっくりするほどでもないね。現実的というか。

宝塚にはもっと凄い家がいっぱいある。いちばん大きいので甲子園大学の前の家とか。

http://www.tanaka-jyuken.co.jp/seko/index.html
このページの作品紹介の「モダンタイプ」で一番左上に表示される宝塚Ｏ邸。
これぐらいからがいわゆる「豪邸」だろう。
建物だけで５００㎡以上あって、建築費だけで２億円ぐらいかかっている家。

[848: 匿名さん]

バスのらなあかんなと思うのだけど、
車で３分の距離に210円は高い。
会社勤めのパパさんは定期代（一ヶ月８９９０円）は会社から出るから良いとして、
学生さんは通学定期の一ヶ月７７１０円は高すぎ。

ちなみに電車代は山本駅から２２０円の豊中までいくのに
通勤一ヶ月定期７７９０円
学生一ヶ月定期２６３０円

パパと学生のお子さんがいる家庭なら、奥さんがまとめて駅まで送ってしまいますね。


バスの乗車率を上げるには定期代を安くしないとだめですね。

[849: 匿名]

中山・山本のバス便ニュータウンでいちばんの豪邸はたぶんこれ（中山桜台2丁目）。

ttp://maps.google.co.jp/maps?ll=34.83181,135.365903&spn=0.000756,0.001682&t=k&z=20&brcurrent=3,0x6000f42d969afaf9:0x233ed20baf87e5cd,1

噂では建物の建築費で6億円以上かかっているとか。

https://picasaweb.google.com/tangculiyu/20110410#5593931356790121282
http://minkara.carview.co.jp/userid/485590/blog/18909232/

http://k-atelier.main.jp/works/700/

ここらへんの家もたぶん建築費2億はかかっている。
下の家は芦屋ってなってるけど、誤表記で実際の場所は中山桜台4丁目。

[850: 匿名]

＞８４８
確かに高いと思うんですが、買う前からから分かっていたことですよね。
私達の住宅地はバス便ニュータウンとしてその価値が担保されていることを改めて認識すべきかもしれません。

[851: 匿名さん]

↑
桜台２丁目の物件は民家ではないようです。
なんとかクラブって表札出てますよ。

２件目の家は桜台５丁目ではないですか？
http://www.rehouse.co.jp/kodate/kansai/NXZO5018/
多分これですね？
売りに出てます。

[852: 匿名]

>>848
バスは電車と違って値下げ余地が少ないので、電車並の割引率にする事は不可能ですよ。

バスの定期券はなぜ高い？
http://rurouni.main.jp/lab/research/013_busfare.html

[853: 匿名]

>>851
もともとは個人の家でした。
それが一昨年に4億円ぐらいで売りに出されて、買った人が現在は会社の建物にしているようですが、
実際には自宅として使用されているようです。
豪邸は、自宅として使っている家でした会社所有の建物や保養所扱いになっている事が多いですよ。

[854: 匿名]

訂正

豪邸は、自宅として使っている家でも、会社所有の建物や保養所として登記されている事が多いですよ。

事業用の土地・家屋となるので住宅用地の特例がきかず固定資産税が高くなりますが、もともと豪邸は土地や建物が大きく住宅用地の特例による減免が少ないので、事業用として登記する事で得られるメリットのほうが大きいようです。

[855: 匿名]

>>848
あの、一括払いでいいなら少し安く買える方法があるみたいですよ。
http://bus.hankyu.co.jp/info/sp.html
阪急スクールパス300　学年定期券75000円

[856: 匿名]

山本駅前が寂れているのもバス乗らない理由の一つかな。バス代だけで用事が全て済むのなら利用するかもしれませんが、バス賃＋阪急電車賃　使って川西能勢口とか行くぐらいだったらクルマで中山のダイエーとか伊丹のイオンとか行っちゃいますからね…駅前もっとなんとかすべき。

[857: 匿名さん]

>>855
スクールパスのことは知っているけど、夏休みや春休みにバスを利用しないのなら微妙な値段。

>>852
なるほどね。
だけど、安くすれば利用者増えそうな路線では社会実験的にワンコイン（１００円）とかでやってくれないかな。
利用者が２倍になっても採算合わないか、、？

自治会費を上げておしゃれな無料バスが走れば一番いいのだけど、既存の町には難しいでしょうね。

[858: 匿名さん]

川西能勢口は子育てファミリーは買い物行きません。
３０００円買って駐車場一時間しか無料にならないのはありえない。
車停めて子供をベビーカーに載せかえてエレベーター待ってたら３０分ぐらい過ぎる。
阪急百貨店のエレベーターはＢ２～４Ｆまであるのに1台しかないから
待ち時間が長いことも多い。

電車に乗るなら大阪のルクアや百貨店、西宮ガーデンズ、
車で行くなら伊丹の２つのイオン、西宮ららぽーと、尼崎ココエ
次々と新しいショッピングモールができているのに、
能勢口は昭和の臭いがする。
能勢口が生まれ変わる予定はないのでしょうか？

[859: 匿名さん]

私が隔日で利用する１４時台の山本行きのバスは私を入れて乗客２～３人ということ多いです。私1人の時もありました。
ああいう状況をみていると撤退はともかく昼間の減便は将来ありえるかなと危惧しております。

[861: 匿名さん]

８６０さん、全体の分譲終えるのいつごろでしたっけ？

阪急もそこまでは面倒みてくれるけど、我々にとって正念場はそれ以降ってことですかね？

私は北部開発で人口増えてもラッシュ時はともかく昼間は比例しては乗客増えないような気が致します。

１４時台のバス乗るようになって１０年近くなりますが、乗客は増えるどころか減り続けていますから…

[862: 匿名]

バスって本数減れば減るほど使い勝手悪くなって更に乗客減を招く…負のスパイラル…

[863: 匿名さん]

逆でいきましょう
どんどんバスを利用して電車の本数と同じだけ終電までバスを走らせましょう

[864: 匿名]

そうなるといいですね。

[865: 匿名]

ラッシュ時に増えるのはめちゃくちゃ嬉しいね
今でも混みすぎ もうちょっと本数増やして
分散させて欲しい。早く本数増えないかな?
ジオグランデの奴は歩けよ。電車降りたらバス
待ってるから乗りたくなるのはわかるけど。

[867: ８６１です]

１３時台、１５時台を含めて乗りますが閑散としています。
よく覚えてはいませんが今年の４月とかではなくもっと以前から減っていると思います。

[882: 匿名]

でも、それを決めるのはデベ。

[883: 匿名]

たしかに

[884: 匿名さん]

買って後悔した。

もっと都心のマンション買っておけばよかった。

何もかもが不便。

一生住むのかなあ。

[885: 匿名]

売れればいいんじゃない？

でも下落率激しいらしいからね…

幸運を祈ります。

[887: 匿名]

それは良いですね〜！

そろそろ大きな区画を売り出したらいいのに。

10年位まてば、物好きなお金持ちが来るかもしれない。

[888: 匿名]

駅が山本ではアカンでしょ。

[889: 匿名さん]

小さい駅なのがいいんですよ。
駅を降りたらバスが待っててくれているのに感動した。
大きな駅だと、電車とバスの時刻表がリンクしてなくて、駅から小走りに行かなきゃならなかったり、
バスを立って待たなければいけなかったり、駅からバス亭まで微妙に遠かったりする。

[894: 匿名さん]

いっそうのこと平屋限定地区をつくってもいいですよね。
もちろん眺望を確保できることを前提で。

２階にはしばらく上がったことが無い家に住んでいる老夫婦や、
常に庭の犬と戯れていたい家族には受けると思いますけど。
ワンフロアの生活は便利ですよ。マンションのような気兼ねもいらないし、それなりにうけるのでは？

[897: 匿名]

西公民館に 図書館の分室が出来ますね。

小規模ですが、便利になるのは有難いです。

[900: 匿名]

特に４丁目な

[901: 匿名]

昼間のﾊﾞｽの乗客がほとんどいないなら、一つ減らして最終電車に合わせた便を一つ作ってほしい。

最終電車で帰宅するサラリーマンは意外と沢山います。


ところで、阪急不動産がこの掲示板見てたりなんかしませんかね？

[917: 匿名]

北の方はかなり厳しいでしょ。

[918: 匿名]

ちっちゃい区画でバンバン売ります！

[919: 匿名]

彩都とは格が違うって、どちらも似たようなものと思うが・・・。
山手台、彩都、箕面森町って、十把一絡げだろ。

[920: 匿名]

小さい区画にしたから、何とか売れてます。
大きな区画にして高くなれば、見向きもされないから、今の戦略は間違ってない。

[921: 匿名]

沿線一不人気の山本駅からバス便の山奥に大きい区画なんか造っても買うのは植木屋の息子ぐらいです。