阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[36: 匿名]

なぜか彩都の一戸建てスレはもり上がらないのに、山手台との比較では熱いね。

[37: 匿名]

山手台西２丁目が、５０００万前後で良く出てるが、全然売れないね。

因みに、西１丁目の売り物件のこれはどう？
http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02082011/
　・土地７５坪角地
　・セキスイハウス旧モデルハウス
　・平成１５年１０月築
さすがにモデルハウスだけあってデザインも良い。
西４丁目で新築したら、込みこみで６０００万近く掛かるだろうから、こっちの方が良さそう。

これ、販売時いくらだったが分かる人います？

[38: 匿名]

彩都はこれから徒歩圏外に移行、過剰供給になる時点で暴落の可能性が高い。

山手台の北部は既に下がっているので、暴落の可能性は無い（下がってもせいぜい2割程度）。

従来の山手住宅街の延長線上にある山手台に対して（その意味においてニュータウンではない）、完全に新規の孤立したニュータウンである彩都は、停滞→街全体が衰退、凋落、暴落の危険をはらんでいる。

[39: 匿名]

彩都は期待バブルの崩壊による、ミニバブル崩壊や地価暴落を近い将来に控えている意見は、
不動産業者など専門家にも多く見られる。
それは決して悲観的すぎる意見ではなく、客観的によく分析している意見だ。

[40: 匿名]

彩都のことは彩都のスレでやれば？

[41: 匿名]

彩都が、完全に新規の孤立したニュータウンといっている時点で、無知丸出し。
彩都住民に笑われるよ。
ひょっとして、箕面彩都が街開きしてから行ったことない人？

[42: 匿名さん]

>>37
わからないけど、1億円以上は確実かな？
でもこの家は幹線道路沿いで高圧線が真横を通っている区画だから
なかなか売却が難しそうですね。

[43: 匿名]

山手台って幹線道路沿い・高圧線・土砂災害警戒区域隣接・西斜面　等々
言い訳の必要な中古物件が多いね。築４～５年なのに４０００万円台（新築時７～８０００万）でもなかなか買い手付かないみたい。彩都でそんな暴落聞いたことないし、中古出ても成約も早い。

[45: 匿名さん]

幹線道路沿い以外は、欠点が少ない（居住者の満足度が高い）から売りに出にくい。

だから売りに出る物件は幹線道路沿いなど理由あるものの比率が高い。それだけ。

居住満足度がきわめて高く定住希望者が多い事は市の校区別調査で証明済み。

[46: 匿名]

駅まで徒歩圏の山手台東１でも築４年で４０００万円台半ば（当時７～８０００万）これは幹線沿いでも高圧線でもない。半値近く下がっても売りたい街。もそんなマユツバな調査など誰も信じない。

[47: 匿名]

それは土砂災害警戒区域隣接地かも知れません

[48: 匿名]

山手台の暴走族が五月蠅い坂道幹線道路と違って、彩都内の４車線の幹線道路は勾配も緩やかだし

幹線沿いだからと言って売るときに暴落なんてことは聞いたことありません。

たぶん山手台の下落率が激しいのを個別事情のせいにしてるだけで、それが実勢相場だろ。

[49: 匿名さん]

まさか間谷住宅とつながったら、彩都は箕面市街と一体化した住宅街ってかｗ
三田市が人口増加日本一を10年マークしていた時期のウッディタウンの勢いや期待感は、
現在の彩都なんてなもんじゃなかった。でも現在の三田のニュータウンは、、、
ようするに彩都はここ数年が最後の期待感のピークで、その後大変な時期を迎える。

それと間谷住宅ですら40万とかいってる奴がいるが、間谷住宅のほうが彩都の大部分より価値高いから。
モノレールが選べる上に、安くてきめ細かい停車が可能なバス便をメインとして使えるから。
北千里、箕面、千里中央にアクセスできる間谷住宅のほうが彩都のモノレールしか使えないエリアよりも価値高い。
箕面側の彩都の非徒歩圏は、間谷住宅より最終的に下がる可能性がきわめて高い。

[50: 匿名さん]

ちなみに交通費を節約する為に、モノレールを使わず間谷住宅まで20分以上歩いてバス便を使っている彩都住民は多い。

[51: 匿名さん]

ちなみに交通費を節約する為に、バスを使わず山本や中山寺まで電動自転車で坂道を漕いでいる山手台住民は多い。

[53: 匿名]

東１丁目も西２丁目も築５年で半額とは・・・。
ここまで、暴落している所も珍しいな。

でも、幹線道路沿い＆高圧線で１億出すという時点で、
山手台購入者は恐ろしく情弱だなあ。－－－だから、山手台を買ってしまったのだろうが・・・。
まあ自業自得といえばそれまでだが。

[54: 匿名]

確かに彩都で、暴落は聞いたこと無いな。
まあ、彩都も山手台の様にバス便の時は坪４０万だったが、
モノレールができて坪５０万に上がっている。まあ、バス便は所詮バス便だからな。
まあ、このあたりが、山手台購入者と彩都購入者の先見性の違いか。

山手台信者は、彩都より間谷の方が価値があると言っている時点で終わってる。
懲りない人たちだな。

[56: 匿名]

現在の三田ニュータウンは順調に売れてるし、大型店舗も新たにできてるし、着々とのんびり発展してるよ
住んでもないのに知った口利くんじゃないよ

[57: e戸建てファンさん]

東1丁目の売れなくてどんどん値下げしている築浅物件は、崖の横で山手台全体の中で1%にも満たない土砂災害警戒区域に指定されている区画。重要事項説明で必ず説明しなければいけないから、スムーズな売却が難しい。ようするに普通の区画ではないわけあり物件。

幹線道路沿いとか高圧線近いとか土砂災害警戒区域とか言い訳が多いといってる馬鹿がいるが、売物件にわけ有り物件が多いのは、裏を返せばわけ有り以外の物件は売物件が少なく居住満足度が高いという事。

[58: 匿名]

三田のニュータウンは最盛期の過熱から人口動態も大きく失速して、
ウッディタウンもまだまだ土地が余りまくっていて、
ワシントン村や兵庫村なんて悲惨なほど暴落しているのが事実。

今はまた少し増えているが、10年連続人口増加率日本一だったのが
少し前に一時人口が減少に転じた。

[59: 匿名]

住んだこともないのにいくら吠えても無駄
そんなお前はどこ住み？

[64: 匿名]

彩都は現時点で人口の4割ぐらいがマンション（2000～3000万円台中心）ですからねぇ。

[65: 匿名]

できて２０年も経っていない築年数の新しい住宅街では、わけありの物件のほうが、平均的な区画よりも売りに出やすいのは当たり前の事。

しかもインターネットに出ているのは売れ残りの物件が圧倒的に多いので（良い物件は広告に出る前に売れる、大手業者がレインズに広告不可、インターネット不可で出すので）、自ずとわけありの物件の比率は高くなる。

あくまで現実は、幹線道路沿いの物件は１～２丁目で合計６０区画程度であり、総区画に対して数パーセントに過ぎない。その中でここ数年程度で新築も含めて１５件程度が売りに出ているので、明らかに通常のエリアに対して売り物件が多い。だからインターネットで余り物の物件見ていたって（当然わけ有り物件が多くなる）、通常の山手台の傾向なんて掴めるわけないって事。

[66: 匿名]

ちなみに約１５件のうち７～８軒ぐらいは新築の分譲。

[67: 匿名]

>>65
ものは言いようですね。ネットで彩都や小野原もしくはウッディタウンの中古戸建てを検索しても山手台みたいな欠陥物件など出て来ない。彩都はマンションの比率が高いからとかおっしゃるが、そもそも彩都には【①高圧線鉄塔･②土砂災害警戒区域隣接･③急坂道幹線道路】の三点セット自体が存在しない。宝塚山手台には存在する、よって構造的に欠陥ニュータウンと言える。

[70: 住まいに詳しい人]

彩都は、阪急やＵＲが直接売っている土地の割合が少なく、ハウスメーカーの建築条件付きやマンション物件がきわめて多い。ようするにそれだけ販売ペースを維持するのが厳しくなってきているという事。デベロッパーやハウスメーカーの営業力をフル稼働しなければ、売れないほど立地が悪いからね。モノレールの支線だもの。

[71: 匿名さん]

彩都は、立地が悪すぎて高圧線なんかあったら売れないから、
地下埋設して隠蔽しただけ。

ちなみに高圧線は地下埋設するほうが、電磁波の暴露値（ナノテスラ、ミリガウス）
については遥かに危険だからね。通常の鉄塔方式による架空高圧線は一定の距離が
確保できるが、地下埋設はコスト上の問題から鉄塔と同等の距離をとるのは不可能だからね。

彩都は中部や東部が出来たら、確実に幹線道路の交通量が増える（新名神の関係も含めて）。
今は幹線道路沿いがマイナスではなくても、将来的に低交通量が担保されているわけではない。

[72: さ]

別に彩都の情報知りたくないから、
彩都スレ立ててそっちでやってくれ。
ここは山手台スレ。

[75: 匿名]

>>71
高圧線鉄塔が不動産価値のマイナスとなるのは電磁波等の影響よりも鉄塔そのものの圧迫感。無電柱の山手台西２より電柱が目立つ山手台東1の方が低評価なのと同じ理屈。ほとんどは見てくれの問題。





彩都は将来通過交通が増加してもモノレール沿いの幹線道路の交通量が増加するだけ。そのモノレール沿いに戸建て街区は有りません。新御堂筋と千里ニュータウンの関係と同じ。戸建て街区が面する幹線道路は４車線あって山手台の坂道幹線道路よりよっぽど立派だが環状構造となっており通過交通の影響をうけることは有りません。将来的に低交通量が担保されているのです。あと山手台幹線みたいな急勾配はないので大型車やバイクの吹かし排ガスや吹かし騒音公害も構造的に発生しません。

[76: さ]

彩都情報いらね

[77: 匿名]

宝塚山手台は通過交通が全く分離できていない一点だけをとらえても欠陥ニュータウンと言える。

[78: 匿名はん]

このスレを見ていると、彩都みたいなモノレールの支線どんづまり僻地をつかまされると
ストレスがたまることがよくわかる。
他のニュータウンの悪口を書く事で捌け口にしなければ、精神状態を保つ事が出来ないのだろう。

歴史的に見てもメイン公共交通がモノレールで計画通り成功した（うまくいった）ニュータウンは存在しない。
彩都の先行きは厳しいと言わざるを得ないだろう。

[79: 匿名はん]

このスレを見ていると、山手台みたいな致命的な欠陥をかかえた兵庫県の田舎のバス便ニュータウンを高値づかみさせられるとストレスがたまることがよくわかる。他の優れたニュータウンの悪口を書く事で捌け口にしなければ、精神状態を保つ事が出来ないのだろう。歴史的に見ても、これほど構造的欠陥をかかえた田舎のバス便ニュータウンが成功したためしがない。山手台の先行きは厳しいと言わざるを得ないし、中古価格での大暴落により既にそれは証明されている。

[87: 匿名]

土砂災害警戒区域や急傾斜地崩落危険地域ってまじでやばいの？

[88: 匿名さん]

↑値下げしないと売りにくいって、＞57で山手台の方が自分で言ってるくらいだからね。

[89: 周辺住民さん]

＞＞８３

彩都には土砂災害警戒区域とか急傾斜地崩落危険地域とは無縁だからね。

特殊地域って宝塚山手台のことでしょ。日本語ちゃんと勉強したほうがいいよ。

[90: 匿名]

なぜ彩都のスレがあるのに、彩都住民はここに書き込むの？

[91: 匿名]

答えは簡単。山手台のスレなのに管理人に削除されるほど彩都の誹謗中傷を繰り返すヤカラがいるから。

[92: さ]

彩都の情報いらん。
なんで彩都のやつらがここで騒いでいるのか。
彩都スレ居心地悪いのか？
おとなしく彩都スレに帰りましょう。

[93: さ]

山手台の人も彩都の事を悪く言うのをやめないと、
いつまで経っても無駄な情報しか得られませんよ。
もっと楽しく有益な情報源にしよーね。

[94: 匿名]

彩都住民がここには勝てると思うニュータウンが山手台ぐらいしからないから。
山手台スレで優越感に浸っているのだろう。

千里ニュータウンスレで彩都の自慢しても、笑われるだけだから・・・。

[95: 匿名]

彩都のマンションは、戸建て（土地）価格からすれば、結構お買い得。
中古で売った際に、当時より高く売れたという話をきくからな。

山手台の様に、買った瞬間に暴落する心配がないのは、大きなメリット。

[96: さ]

では、彩都に家買っておとなしくしていて下さい。
彩都の情報いらん。

[101: 匿名]

ここに面白いデータがあります。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVkinki-erea.pdf

マンションは戸建以上に、土地（立地）の価値が物件価値を決めるが、
興味深いのは10年後の資産価値で、バス10分以内の立地が、
徒歩15分以内、徒歩20分以内を逆転しているという点。

一般にバス便は不当に低い価値のものとして虐げられがちだが、
実際の価値では、駅までバスを使えば10分以内で出られる立地は
徒歩10分以上かかる場所よりも高いという事がわかる。

まとめると不動産価値は

徒歩0～10分圏＞バス便10分圏＞徒歩10～20分＞バス10分以上＞＞＞徒歩20分以上

バス便でも徒歩と乗車時間を合わせて10分以内で出られる場所は、鉄道の駅から
徒歩11分以上かかる場所と同等以上の価値がある。

ましてやモノレールの駅から10分以上かかる場所（例えば駅から徒歩850mの場所）
よりは遥かに高い価値があります。

[102: 匿名]

バス便の鉄道駅って…
千里中央とか阪急宝塚とか西宮北口とか高槻とかのことでしょ？
阪急バス山手台線の起点駅の山本駅みたいな無人駅同然の田舎駅はここでは比較対象外でしょ？
阪急線でも最も不人気のなーんにも無い駅前だからね。
いまどき能勢電や神鉄でももう少し駅前商業施設が整った駅多いですよねぇ。

[104: 匿名さん]

京阪神エリア（近畿）の全ての鉄道駅を含めた調査だから、そうではないですね。

ハブ駅や大規模駅に限定するならバス便10分エリアが、普通の駅の徒歩駅近を凌駕する事も考えられる。

[105: 匿名]

＞101

徒歩圏に代わるバス便として有効なのは最低でも終日５～１０分毎に頻発していることが必要。

山手台線はデータイム１時間に３本とかだから徒歩圏に比肩することはチョット無理だな。

[107: 匿名]

86＝103＝106のように今頃になって第三者を装って（バレバレだが）「隣接する」なんていう言葉を使って誤魔化しても、前スレで散々繰り返した奴隷生き埋めネタや土砂災害ネタを書きまくって根拠無く誹謗中傷した事実は消えないから完全アウト。逮捕は近い。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/res/2301
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No.2301 by 匿名　2011-02-16 17:06:52

まとめ

宝塚山手台＝土砂災害警戒区域、急傾斜地崩落危険地区

彩　都＝防災安全都市
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こういった山手台全域が土砂災害の危険地域であるという印象を持たせる意図が明確な書き込み
（実際には間違いでありイエローゾーンに入っているのは山手台の区画全体の1%にも満たない
僅か10区画未満程度でしかない）や、生き埋め奴隷が大量に埋まっているといった根拠の無い
書き込みはヤバイでしょうね。事実に基づく批評ではなく、根拠の無い中傷ですからね。

[115: 匿名]

そうだね土砂災害警戒区域かどうか注意が必要だね。

[124: 匿名]

山手台にあって彩都にないもの

１．高圧線.鉄.塔

２．土砂災害警戒区域、土砂災害警戒区域.隣.接.地

３．通過交通の分離できていない急.勾.配.坂.道.幹線道路（しかも片側１車線）