ザ・パークハウス 池上

[マンコミュファンさん]

「池上」新章 - 全155邸、南向き中心。場所は国道1号線から奥まったミカレディ商品センターの跡地です。
http://www.mecsumai.com/ikegami155/

＜全体概要＞
所在地＝東京都大田区池上2-203ほか6筆（地番）
交通＝東急池上線池上駅・都営浅草線西馬込駅よりそれぞれ徒歩11分
総戸数＝155戸
間取り＝2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積＝63.3～84.97m2
入居＝2012年4月上旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（旧・藤和不動産）、大京
施工＝東洋建設
管理＝三菱地所藤和コミュニティ

[314: 匿名]

執拗にいろんなとこで木密、木密って書いてますね
江東区海沿いで探せば？

[315: 匿名]

三井の西馬込と比較検討しましたが、入居時期の差による家賃負担、、ネット使用料含めた管理費の差、住宅ローン減税の還付金の差などを考えるとかなりの金額になりました。

[316: 入居済み住民さん]

皆さん、いかがでしょうか？
早い人はもう2w過ぎましたね。
かなり快適です。
上下隣もよさそうな人ですし、第二京浜も影響(騒音)もありませんでしたね。

駐車場も自走なので、かなり楽です。
機械式のように待たなくてよいのが最高です。

不満なのは、ディスポーザーがあれば良かったこと、自転車置き場の乱雑な感じが、無くなれば位ですかね。

[317: 入居済み住民さん]

307>
木密の細かい定義は、判りませんが隣はマック、松井病院、倉庫、古いマンションなのですが、いずれも木造ではないので木密地帯ではないかもしれません。
いずれも、駐車場、道路、駐輪場で隔たりがあります。

[318: 匿名さん]

３１５＞
あと、エコポイントもね！！

[319: 匿名さん]

池上２丁目にコンビニは１軒もないんですね。
でも、近くのオーケーストアでほとんど用は済むと思いますよ。

[320: 購入検討中さん]

ディスポーザー、なんだかんだで使えるものと使えないものを分けたりしなきゃいけないので、意外といらないですよ。24時間いつでもゴミ出し可能なら！間違えて使ってしまって壊れて業者呼んだり面倒でした。コンビニが近くにないのが残念です。

[321: 匿名さん]

この辺の徒歩１１分は成人男性の早歩きの話で、アップダウン含めると
実際は平均１４分。
真夏や雨の日は相当きついかな。
もちろんパチンコ屋や、第二京浜沿いも嫌なんだけど完璧な物件はないから許容するとしても、
なんだかんだ、基本的に絶対に毎日往復し続けなくちゃいけないのだから駅遠がボトルネックで踏み切れない。

[322: 匿名]

しかし売り切れませんね。残住戸が最近全く減ってません。
MRじゃなくて実際の部屋が見れて売れていないのがなんかな。
早く売り切れて欲しいです･･･

[323: 匿名]

今のご時世よほどの人気物件でもない限り竣工までに完売などまずありえません。
特にこのくらいの価格帯だとなおさらです。競合物件も多いし。
昔は新興デベロッパーが大幅値引きしてすぐに売り切っていましたが、ほとんど潰れてしまっています。
大手は会社にもよりますが、そんなにすぐには値引きはしません。
潰れることはないと思いますので気長に待つしかないと思います。

[324: 入居済み住民さん]

西馬込駅まで女性のわたしでも11〜12分で着きますよ。
ただあの道は狭くて歩きにくいかもしれませんが、これも慣れなのかな。

マンション見学も結構見かけますが、まだ減らないんですね…。残念。
今のところ快適です。本当に思ってたより静かです。

[325: 匿名]

流石にこの物件は立体に価格その他、何をとってもマイナス要素しかないから完売は難しいよ。普通なら九割方三菱物件は完売しているよね

[326: 匿名]

マイナス要素と考えるかどうかは人それぞれです。どんな意図があるのかはわかりませんが、断定的な発言はやめましょう。
立体駐車場はほとんどの人がメリットと考えると思います。

[327: 物件比較中さん]

こちらの立体駐車場は裸のタイプじゃなくてボックスのタイプで良かったでしょうか？

ボックスタイプの大きなメリットは悪天候や紫外線などから車を守ってくれるという享受がありますから、特に車に愛着の大きい方にはありがたいものだと思います。

平置きと違って管理費もかかりますが、長期的に見ると車を長生きさせてあげられるのはやはり立体のほうで、最終的に得をすると考えております。うちは基本的には駐車場の仕様も検討条件に入れており、立体であるこちらの物件は言うことは無しですよ。

[328: 匿名さん]

確かに駐車場は自走式でこの規模は、なかなかないですよね。

立地や何よりも、一部借地権てのが最大のネックに感じます。逆にメリット捉えることも出来なくないですが、デメリットの方が大きいと考える方が自然かもしれません。

[329: 匿名]

戸境壁が１８０ミリってどうなんですか？
以前に｢ペットを飼うなら２００ミリ以上はないと｣と聞いたことがあるんですが‥。

[330: 匿名さん]

３２５＞
立体駐車場を機械式駐車場と勘違いされているのでは？まだ見学すらしてないのかな？

[331: 匿名]

このマンションは自走式の立体駐車場です。

[332: 匿名さん]

借地権なんですか？
所有権でないてこと？

[333: 匿名]

土地の２５％が３０年の借地権らしいですよ。

[334: 匿名]

借地権物件は、新規なら100パーセントローンが通るが中古で取引した場合ローンが通りづらい。リセールしづらいのは間違い無し。賃貸でまわすかキャッシュの買主を見つけるしかないからデメリットだよ。

[335: 購入検討中さん]

No.334さん
購入検討予定の者です。
「新規なら100パーセントローンが通るが中古で取引した場合ローンが通りづらい」とありますが、何が100%なんですか？つまり、どの銀行でも通るということですかね？失礼ですが、根拠がなく、ご自身の想像で言っているのであれば、「と思います。」「～らしいです」として下さい。

[336: 匿名]

１００％ローンとは、頭金なしのローンのことかと。

[337: 匿名]

100パーセントローンとは頭金なしです。
ただちょっと昔と違って今は一部でも借地だと100パーセントは無理かもね。これは銀行に確認するのが一番。
ただ中古で取引する場合は本当にローン通りづらいよここまできちんと説明されてるのかしら。
買手が限られるよ。

[338: 匿名さん]

一般的に借地の評価は所有権の60％と言われます。
ただ、マンションの場合、土地の持分がかなり少なく、建物の評価が主になると思いますので、そこまで影響は無いのではないかなと思いますが。
物件を査定するのは銀行なので、銀行に確認するのが一番ですけど。

[339: 購入検討中さん]

一部借地の範囲と売却時に交渉難航という話をきき、実際は影響するものなのでしょうか。
また、購入された方の決めては何だったんでしょうか？

[340: 匿名さん]

売却時もそうですが、通常の所有権マンションなら発生しない支払いが数千円だったと思いますが毎月あるのがどうも。その分安くなってはいるようですが。

[341: 匿名さん]

モデルルームに行けば、きちんと説明してもらえますよ。

[343: 入居済みさん]

＞３４２
そう、そうなんです！
マック近くてとても重宝してます！
子ども達も喜んでいま～す。

[344: 匿名さん]

月々の地代は１７００円でしたよ。ローンに換算しても、６０万円ほどかと。管理費も９０００円台で周辺のマンションよりかなり安い感じでしたよ。

[345: 匿名さん]

近所のパチンコ屋の影響はどうですか？
朝から並んでるようなプーとか近所の
風紀を乱す様な事はありませんか？

くれぐれも住人の方たちはオープン出玉大出血サービスで
餌付けされませんように・・・。

[346: 匿名さん]

川の向こうのはなしだからねぇ。
ほとんど変化はないでしょ。
むしろ、道路挟んで向かい側のマンションの人が気の毒だと思う。

[347: 契約済みさん]

パチンコ屋さん…。
当マンションを見学された方はお分かりだと思いますが、そんなに近くもないので、気にされている方はいないと思いますよ。

むしろマックが近くて何かと助かってますよね。

[348: 匿名さん]

同感です。
なんでそんなにパチンコ屋にこだわるのか・・。マックも近くていいですし、松屋はもうオープンしてましたよ！CoCo壱もまもなくオープンですね。

[349: 匿名さん]

マックてそんなに頻繁に行きますか？
逆に近すぎてゴキブリが心配ですわ。

[350: 物件比較中さん]

マックがあるのはこどもが喜ぶので
まあ、いいのかなと思いますが。
マックってごきぶりが多いのですか？

食品を扱っているので、いない　ということはないのでしょうが
結構きれいなイメージがありましたが。

裏方はひどいものなのですかね？
マックのアルバイトをしたことある人は
よく分かっているのでしょうね。

でも、マンションにゴキブリって
ほとんどいないですよね？

[351: 匿名さん]

同じ建物に飲食店やコンビニとマンションがある場合は心配する必要有るけど、
この物件の場合道路を隔ててるし、さらに駐車場も挟まっている訳で、それほど心配する必要なし。

[352: 入居済]

329さん

隣が犬を飼ってますが、部屋では全く吠える音は聞こえません。

[353: 入居済み住人]

パチンコ：　吞川の反対側、しかも第二京浜沿い、全く気になりません。　
　　　　　　他の施設だったら良いですが。。。。

マック：　　近くにあって意外と便利です。デロンギの全自動コーヒーメーカー買う
　　　　　　代わりに１５０円でＭサイズ買ってます。


住んでみると、意外と住みやすい土地ですね。　ホームセンターも島忠が近くにあるし、やっぱり都内の生活は便利ですわ。。。。



あと何件残ってるんでしょうね？　

[354: 購入検討中さん]

あと残10くらいでした。

[355: 購入検討中さん]

中途半端な借地権をどう理解して向き合っていくかじゃないんですかね？
売る前提ならリスクが高いだろうし（購入者がローンを組める金融機関が限られる）、賃貸でかすにはイマイチピンとこない。すみ続けるならありかもしれない。若い夫婦の老後までマンションが持つかどうかは別の話として。

[356: 購入検討中さん]

ローンはメガバンク４行と大手信託銀行が使えるそうですので、問題はなさそうです。
賃貸に出す場合は所有権か借地権かは関係ないようです。定期借地権だと期限がありますけどね。

[357: 匿名さん]

定期でも一部でも借地権にメリットは
見出だせないです。

[358: 物件比較中さん]

借地権にメリットは見出だす必要はないと思います。ただ、良いマンションであれば将来的に借地権であろうが 需要はあると思います。借地権以外に良いところにフォーカスをあてて、検討してます。

[359: 匿名]

良いところなんてあるの？悪いところもない、普通のマンションです。
だから、借地権が引っ掛かってくる。

[360: 匿名さん]

同じ建物内に飲食店やスーパーがあればゴキブリは避けられません。
だからマンションを買うときは食べ物を扱う施設が同じ建物内にないことは必須です。

[361: 物件比較中さん]

No.359さんへ
マンションに魅力を感じることができなくて、借地権が引っかかっているのであれば、所有権のマンションを検討すべきだと思いますよ。借地権を理由にこのマンション購入を断念する方は結構いるようですので。ただ、池上の雰囲気は良いですよね。

[362: 匿名]

確かに池上はいいですね。
でもここは、スラブ厚は２００ミリだし、戸境壁は１８０ミリだし、国道近いし、そして借地権だし‥皆さん名前で買ってしまう部分もあるのですかねぇ。

[363: 匿名]

ここは自走式駐車場で管理費が安い。修繕費も長期間で見るとあまり上がらない。借地権で土地を広げたからできたとか。借地権自体にメリットはないが、波及効果は大きいと判断しました。

[364: 匿名]

違うスレで書いてありましたが、スラブ厚が２５０ミリでも子供がいたら音は響くそうです。
２００ミリはちょっと薄い気もしますが、結局は上階の人によりけりなんですね。

[365: 購入検討中さん]

国交省の評価基準を収得していないのもきになるところです。

[366: 購入検討中さん]

現在ではスラブ厚２５０、壁厚２００は常識Ｗ配筋も。構造はかなり落としていますね。

[367: 匿名さん]

コンクリートスラブ厚250mmという物件はそれほど多くないですよ。特に最近は減ってる印象。

ボイドスラブ厚と混同してる人がけっこういますね。

[368: 匿名さん]

戸境壁が厚いと専有面積の割には部屋が狭くなるので、厚すぎるのもどうかと。７畳表示でも壁が厚ければ実際は７畳ないね。マンションは壁芯で面積表示をするのでね。

[371: 匿名]

スラブ厚や戸境壁の薄さを正当化しようとしているなんて、ほんとセコイ！

[372: 匿名さん]

>369
私鉄支線物件は売れているのは無いよ。
利便性が悪いのが敬遠されてるみたい。

[373: 入居予定さん]

借地権については、モデルルームに行けばこちらが聞かなくとも丁寧に説明してくれますよ。借地権を連発している人は同じ人(？)なのかもしれませんが、もし宜しければ一度説明を聞きに行ってはいかがですか？？

[374: 入居予定さん]

372様＞
この場所で利便性が悪いといわれているのであれば、
山手線の駅至近の50㎡～　7,000万～くらいの物件を検討したらどうでしょうか？
徒歩10分くらいであれば、敬遠するほどではないと思っております。

このマンション（60㎡台　3,800万　～　70㎡台　6,500万　と幅広くあって）
徒歩10分のぶん、いろんなパターンがあり、とても気に入っておりますよ。

今は、ほとんど売れてしまって、選べませんが。

[375: 匿名]

いや、残戸数はここ３ヶ月ほとんど減ってないよ。何をもって売れてると言うのか･･･
もう竣工済なんだよ？

モデルルームじゃなく実住戸が見れて残が減らないのはちょっと心配だよ。

[376: 入居予定さん]

借地権を連発してネガっている人がいますが、マンションを買えるようになってから出直してきたほうがいいのではないでしょうか？知識も経験もないのが丸見えですよ。

それで敬遠する人もいるので、若干のマイナスにはなっているとは思いますが、立地、駐車場、設備などが自分の基準をクリアしていたので私は買いました。

客観的に評価すればいいだけです。

[380: 匿名]

そんなにこのマンションが嫌なら他の検討版にいかれたらいかがでしょうか？名前を少し変えて連投されているようですが、夜な夜なご苦労様です。

[381: 契約済みさん]

380さんに同意します。

[385: 匿名]

379の言い方はちょっとなかったけど、
言ってることはそんなに間違ってなかった気がするけどな。
マイナス意見を否定するのは簡単だけど、
確かにここは一生住むつもりじゃないと、
リセールや賃貸に出すのは本当に厳しいと思うんだよ。
それは
紛れもない事実であって
その情報が検討者に伝わってくるのは有難いこと。
本質の議論をしてみるとその側面は避けては通れないよね。

[386: 検討者さん]

ネガとかポジ？とかどっちでもいいんですけどね、
借地権には周知のデメリットがある分、取得価額が安い、という最大のメリットがあるんですよ。
一般的に同条件で約１０％低いという。それはそれで±０ですよ。
ただここはその享受すべき筈のメリットがちょっと少ないですよね。

私も本気の検討者ですが、
近隣のオーベルや、これから竣工の池上のｸﾗｯｼｨﾊｳｽ・西馬込のﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞと比較すれば良く分かります。
資産価値を考えるのであれば不動産は
９０％立地である、それはどうしようもない真実ですから。
私は見学にも行きましたが私なりにパスの決断をしました。

[387: 匿名]

マックとパチンコ屋に近いっつー
最高レベルのメリットがあるだろ。
マックとパチンコは日本人の心の拠り所なんだからよ。
なければ生きていけない。

[388: 購入検討中さん]

借地権に関する事は知ってるので他のデメリットを教えてください

[389: 匿名さん]

とりあえず駅まで遠いよね

[390: 匿名]

西馬込から横浜方面に線路が延びるっていう話は、今もあるんですかね？
それが繋がったら、とっても便利！

[391: 購入検討中さん]

伸びて欲しいですよね。便利ですし、価値もあがるかもしれませんね！ 現実的には厳しいかもしれませんが。

[393: 匿名]

でも、延びたら西馬込が始発じゃなくなるから座れなくなる！

[394: 匿名]

確か延伸計画が頓挫したのは東急が反対したからですよね？バスの運転手の仕事がなくなるからが理由だったかと…ここらへんは東急の持ち物だから延伸はまず実現しないでしょうね。

まあ西馬込は都会の隠れ家ですから今のまま大いなる田舎で良いのではないでしょうか？

何より浅草線西馬込始発のラッシュなしで空いてる座れる電車は他ではまず考えられない。

[395: 購入検討中さん]

どうなるかわかりませんが発展する可能性があると意味ではメリットと考えてもよいかもしれませんね。

[398: 匿名さん]

最終的には低階層の部分は売れ残りそう中古になるとどうやっても無理．捌けない。

[399: 購入検討中さん]

見に行きましたが、低階層はかなり売れてましたよ。

[400: ☆]

久しぶりに覗いたら何やら盛り上がってるようで驚きました。
＞373　モデルルームでの借地権の説明は非常に表面的な話しか聞けませんよ。
話題を堀り返してしまう様ですが・・・

借地権に関しては↓過去の履歴

ライオンズ北千住マークレジデンス　分譲開始2006年　-5.1%
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-5083.html

サンクタス西葛西　　　　　　　　　分譲開始2010年　-4.8%
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-12060.html

パークスクエア南品川　　　　　　　分譲開始2005年　-15.8%
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-3726.html

アドバンスステージ田端参番館　　　分譲開始2008年　-22.7%
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-8961.html

借地物件一覧（普通・定期）
https://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?p=1&key=%BC%DA%C...

ここにある％とは中古の売り出し価格から値下げ前提で一律６％を引いた数値を現在の時価に換算した値。
定期借地物件の方が数は多いですが、取引履歴は皆無です。普通借地の物件も値落ちの激しい物件はデべが中小であったり、地代が月２万とか１万５千円とか高額な模様。

上の方でどなたか言ってましたが売れる物件は売れるし売れない物件は売れないということでしょうか。ローンが組みづらい、というのはあると思いますが、中古物件に対してＵＦＪ等の銀行がどういった査定をするか・・・に関しては未知数ですが、普通借地物件に関しては流動性がそれなりにはある様ですね。

しかし普通借地自体流通数自体があまり多くはないので本物件の将来の値落ちに関しては定めづらい所ではありますね。取引履歴（といってもこのサイトにはここ１０－１５年の物件しか掲載されてませんが）を参照する限り他の借地でない物件とあまり変わりないような気もしますが・・・

[401: 購入検討中さん]

予定よりも早く売り切りそうだとおっしゃってました。

[402: 匿名さん]

予定より早くどころか、たかだか１５５戸レベルで竣工後３ヶ月経って残戸があるんだから、
現実は客観的にみて若干苦戦という状況ですよ。
これが半年経つと大苦戦、一年経つと賃貸か中古です。
その前に秘密保持の誓約書交わした上でかなりの値引きをするでしょうけど。

営業マンもいい加減なこと言うんですね。。

[403: 匿名さん]

ここの営業って大京の人でしょ？

三菱もいるの？

[404: 入居予定さん]

両社とも営業さんいらっしゃいますよ。

[405: 入居予定さん]

時間はかかるにせよ最終的に売り切れば問題ないと思うけど。苦戦はどこも一緒じゃん。

[407: 匿名さん]

竣工後３か月で残戸あり　は確かに売り方も危機感を持ち始めているかもしれない。

[408: 検討中の奥さま]

「かなりの値引き」などあり得ません。三菱が。

[409: 匿名さん]

私鉄支線の需要はほぼ終了した感が強いからね。

[411: 匿名さん]

値引きなどあり得ませんて検討中の奥さまが言い切れるはずないじゃんw投稿名もっと考えたほうがいいよww

[412: 匿名さん]

>>408
三菱は財閥系の中では、割と普通に値引きする方だよ。
2年前ぐらいにも一斉クリアランスセールで、在庫2-3割引の物件もあったし。

[413: 匿名]

うん、値引きしない順は
スミフ>３１>三菱かな。