ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都世田谷区経堂1-127-1（地番）
交通＝小田急線経堂駅から徒歩9分
総戸数＝29戸
専有面積＝41.76～87.53m2
間取り＝1LDK～3LDK
入居＝2012年1月中旬予定

売主＝三菱地所（2011年1月2日付再編に伴い三菱地所レジデンスに承継）
施工＝木内建設
管理会社＝三菱地所藤和コミュニティ（予定）

【正式物件名に変更しました。2011.06.13副管理人】

[301: 匿名]

>299、
皆さん経堂エリアに興味を持ってこの掲示板を見てるのだから、この物件の評価して経堂の相場がどんなものかという点では、意味のある議論に思えるけど。

[302: 匿名さん]

仕入れ価格での損を全て顧客に転嫁したわけではないと思うけど、実際、妥当な値段で仕入れてたと仮定すると、どのくらい安かったと思われますか？
各部屋1000万くらい高くなったのでしょうか。それともそれ以上？

まあ、駅9分なので、駅15分以上の物件と比べると、資産価値としての下がり率は抑えられるでしょう。

[303: 周辺住民さん]

@386万で仕入れたということは、今回の購入者は得をしたことになるのでは？
景気によってはその程度まで上がる可能性があるのでは？

[304: 物件比較中さん]

>300さん、
この土地の取得価格そんなに高いんですか？代々木上原や青山で土地が買える（笑）

>299
痛いところ突かれて話題変えようとしている営業か。そうか、今日はMR休みの日か（笑）逆に実際そうです、と言っている様に感じられるが。

[305: 匿名さん]

上記を全体にするなら、部屋の広さにもちろん寄るけど、75平米で軽く1000万以上の計算になりますね。開発余地がない経堂エリアで大幅な地価上昇って普通考えられないと思うよね？
余程景気が良くなるとか（笑）

[306: 305]

上記を全体→上記を前提

[307: 契約済みさん]

通勤・実家との便、その他の個人的諸事情により、人それぞれ相場より高くてもいいと思って購入しているのだと思います。すべて自分の事情にぴったりで、しかもお買い得なんて、おいしい話はそうそう無いでしょう。

逆に、みんながあまり欲しがらない土地に、個人的事情で非常に便があれば、その人は幸運ということになりますね。

[308: 匿名さん]

今回の購入者は不運だと仰っているのでしょうか。
305さんによると軽く1000万円以上高値だなんて、個人の責任と事情で多少高くても買うのだと冷たく言い切ってしまうこともできるでしょうが、可哀相過ぎます。300さんのおっしゃる様な妥当な相場や売主の状況を踏まえて、せめて「妥当な価格」を皆が知ることが出来れば、買い主だけでなく、皆が良い物をより安く手に入れられる様に思います。
それが相場だと簡単にいう方や今後地価が@386万まで上がるかも知れないとか地所だから大丈夫とか安易に安心させられるよりも、事実を事実として知れるほうが長い目で見たら幸せな気がします。

[309: 匿名さん]

経堂は千歳船橋に比べて人気はありますが、成城と祖師ヶ谷との差ほどはないです。(成城は全国区)
千歳船橋はたまたまいまマンションの供給が多く価格が落ち着いてますが、経堂は物件がなかったので、一時的に高くなってます。それが1000万程の差になってるかと。

もちろん経堂は千歳船橋に比べてマンションが出にくいのは確かですが、小田急の賃貸クラスの大規模が一つ出てくれば、相場としては一気に落ち着いてくると思われます。また、経堂は個人所有の土地が多いですが、今般相続税の改正がされて、土地を手放す地主が増えることを考えると、経堂もマンション供給が増えるでしょう。

このあたりを加味すると3LDKであれば、経堂の実力としては、坪単価270~280万くらい、千歳船橋は250万くらいが適正でしょう。価格的には500万くらい。(先レスのご意見はそんなにズレてないと思います。)

しばらくマンション出なかった場所はデベロッパーがどうしても有利になるので、割高になるでしょうね。永住前提なら問題ないと思いますが、多額のローンを背負って、かつ、いつか売却を考えてる人は避けたほうがいいと思います。

[310: 匿名さん]

確かに。お買い得じゃなくてもいいけど、相場の2倍以上というのはちょっと・・・

[311: 匿名さん]

やはり通常以上にプレミアムが乗っているのですね。
ということは、差額1000万円というのは、他の物件に先立って住む為の金額でしょうか。

経堂のマンション供給が増え、より駅近に同様のマンションができると、値下がりが避けられないのかな。

[312: 匿名さん]

>309さん

非常に納得できるご意見だと思います。
本物件の3LDKタイプの部屋は、300〜310万程度なので、ご指摘の、経堂こなれてきた場合の相場270〜280万と比較して、75平米の部屋だと、1000万円弱の差額となります。これは300さんの仰っている、高値の土地仕入による購入者への転嫁分とも大体一致し、非常に理がかなっていると思います。

やはり3LDKの場合、約1000万程度高く、これは仕入価格の高さであり、(これからは増えるでしょうが)今現在の供給量の少なさであり、地所ブランド代なのですね。経堂は今のタイミングじゃないのかもしれませんね。

[313: 匿名さん]

こなれてきた場合の相場270〜280万というのは新築での話ですよね。

[314: 契約済みさん]

＞３０８さん
どうして可哀そうなのですか？多少高くても、満足して住めれば可哀そうではないと思いますよ。売り買いだけの問題ではなく、住んでいる間の満足度もひとそれぞれですよね。

[315: 契約済みさん]

営業の方ですか？私は一購入者として、満足度とか何とか、体のよい言葉で皆さんの仰るような金額を余計に支払うのはできれば嫌です。

[316: 物件比較中さん]

309さんの仰られることが一番しっくりきました。

ここは全体で坪平均290万くらいなので、経堂の適正よりはやや高い。
しかし大手デべや利便性などを考慮すると、土地の高値掴みだった割には
高すぎずという感じですね。
(3LDKも1～3階くらいだと坪280-300万くらいだった記憶があります。）

私は利便よりも閑静を取り三井のほうを申込み予定なので、
こちらの価格を参考にすると、坪平均300万ほどに収まってくれれば嬉しいのですが…。

[317: 匿名さん]

3LDKの全体平均は３００万を超えているので、赤堤はそれより安くなるでしょう。

[318: 契約済みさん]

>314さん
そういうことなら、この物件は含み損が多いのでやめて正解かと思います。

[319: 契約済みさん]

↑
間違えました。
＞315さん　でした。

[320: 匿名さん]

一番高い5階の部屋で坪単価312万くらい（8288万円/87.53㎡）？
適正を280万とすると一番高くて850万くらいの割高かな。
平均するとやはり500万くらいの割高っぽいね。
まー、三菱で駅9分で目の前スーパーならそんなもんかね。
あとは個人個人の価値観でしょ。