ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都世田谷区経堂1-127-1（地番）
交通＝小田急線経堂駅から徒歩9分
総戸数＝29戸
専有面積＝41.76～87.53m2
間取り＝1LDK～3LDK
入居＝2012年1月中旬予定

売主＝三菱地所（2011年1月2日付再編に伴い三菱地所レジデンスに承継）
施工＝木内建設
管理会社＝三菱地所藤和コミュニティ（予定）

【正式物件名に変更しました。2011.06.13副管理人】

[261: 物件比較中さん]

こちらの即日完売の状況を見て、三井も強気の価格設定にするかもしれませんね。

[262: 契約済みさん]

マンションのバリューについて

結論から言いますと、経堂近辺のマンションの価値はこれから作られ、定まっていくのだと思います。

理由ですが、大手物件については約20年前に竣工した三井パークマンションと、離れていますが赤堤にある三井パークホームズ（これから販売の物件とは異なります）と当物件程度しかなく、（少し離れた桜ヶ丘にもありますが駅からの距離の相違等で参考にはなりせん）あとは丸紅と三菱商事の物件と中堅デベロッパーの物件があるのみと標本数が十分では無いからです。

バリュー（価値）の測定としては2種類あると思います。

①近隣の物件の取引事例価格を参考にしたリセールバリュー

②想定家賃から逆算した収益還元モデルによるバリュエイション

①については冒頭に述べたように標本数が十分では無いのであまり参考になりません。

②について簡単に言いますと、家賃から生じる年間利回りから物件の価値を評価するものです。

経堂の当物件の年間利回りは周辺物件の家賃を参考にすると堅いところで4％程度と思われます。

少し低めと思われます。従ってこの数値からは投資物件、収益物件として当物件を考えるのは適切では無いということになります。（これまでのマンション特集等から分析されていた）

一方、冒頭に述べましたように標本数が少ないということで近隣の家賃との比較が適切かどうかという問題があります。
また、経堂が発展中で利便性、生活しやすさというメリットが増加傾向にあり町の評価向上中という事情もあります。（「これから住みたい町」評価急上昇で上位評価）
経堂のマンションの価値評価はこれからということになります。

[263: 匿名さん]

思います思います思われます思われますって、
新興住宅地じゃあるまいし、
価値がこれから作られるなんて希望的楽天的考え。

[264:]

バリュエイション

[265: 匿名さん]

完成されたマーケットである、経堂エリアなのに、確かに希望的観測観測が多すぎるよね。

賃貸マーケット参加者が、新築分譲を買う人が評価していう様な「ファシリティーが違う」とか「大手分譲だから」というのをどこまで評価してくれるか。特に経堂エリアとなると、そういった層のニーズを取りにいくのは難しいのでは。若干のプレミアムはあるにせよ、周辺相場から大幅にというのは難しいよね。

周辺相場を本物件に適用するのが適切かどうかではなくて、valuationは適切だけど、この場所に自己居住用に買ってんだから資産価値が低いのはしょうがない。(上で色々な方が仰ってますが、そういった「資産性」を求めるならこのエリアじゃないんでしょうね。)
こういった事実を認識されて買われる方が後々幸せな気がしますが・・・

(また、Cap感のある方ではないですが、個人的には、新築プレミアムと大手プレミアムがのっており、高い仕入価格が転嫁されている本物件に、グロスで4%は高すぎると思いますが。)

[266: 匿名]

購入時点で含み損って、、嫌だな

[267: 匿名さん]

相場は相場・・・とはいえ、価格設定に疑問符はつきます


http://jutaku-chishiki.com/soba/10013.html

[268: 匿名はん]

そうですね。この価格設定で乗ってしまう人がいるから恐ろしいものです。
ぎりぎり抽選になるか、ならないかの価格設定、三菱地所うまくやりましたね。

[269: 申込予定さん]

現時点では経堂のマンションは、資産性・収益性を期待しない方が安全だと思います。
したがって、背伸びしたり不安を感じたりしている状態で購入するのは好ましくないと思います。

駅前の小田急不動産賃貸物件のリージアを参考にして考えて見ます。
３ＬＤＫ、７５平米、管理費込み27万円前後、グレードはパークハウスよりかなり落ちるという基本条件です。

ザ・パークハウス経堂の物件にあてはめてみると、この広さの住戸の大まかな価格として6500万円とします。
管理費は丸めて3万円とします。
27万円ー3万円＝24万円（月間グロス手取り）ｘ１２＝288万円（年間グロス）
288万円÷6500万円＝4.4％　パークハウスの年間グロス利回り

しかし、リージアがまだ空室が残っており苦戦していることを考慮すると募集家賃25万円と引下げて計算してみると、月間グロス手取りは管理費を除きとなる22万円。
22ｘ12＝264万円（年間グロス）264万円÷6500万円＝4.1％

グロス年間利回り4%はあながち根拠の無い数字とは言えません。

しかし、市場の要求利回りが5％であった場合、
264万円÷5%=5280万円となります。

そうすると、6500万円-5280万円=1220万円となり、これがアンダーバリューとなり、これだけの含み損を抱えていると考えられます。

利便性、自己のライフスタイルを考えず資産性、収益性のみを考え購入を決定すると間違えるということをしっかりと考え購入を決断すべきと考えます。

[270: 匿名さん]

おっしゃる通りですね。さらにリージアより駅から遠く、諸費用（ローン手数料等）もありますし、それらを考慮すると収益物件としては厳しいものがあります。

[271: 匿名さん]

新築分譲マンション、しかもファミリータイプを収益用で買う奴は、余程目出度い奴か、税金が高くて困っている奴だな。いずれにせよ、不動産で商売始めるんじゃないんだから、売る時に「賃貸で住んだよりは得したね」って思えたらいいんじゃないか？　そうじゃなきゃ、新築マンションなんて買えないよな。
ただね、賃貸で貸すにしても周辺より賃料下げないと借り手がいないとか、売る時になってなかなか売れないんじゃ、いざって時に困るから、資産価値もある程度考慮しておくことは必要だよね。
ま、経堂は２LDKが狭くて収納も少ないし、目の前の樹木から虫とか鳥とかが飛んできそうだけど、立地や設備などトータルで考えればいいマンションじゃないかな。

[272: 匿名さん]

資産価値をPERみたいな収益指標と同義に捉えるような人はここは買わない。
そんな人は都心オフィス外への交通利便性が良くて賃貸需要はあるが、住むことにステータスは伴わない城東のような非ブランド地域を検討すればよい話。

この辺は、このエリアに魅せられて、ここに不動産を所有し居宅を構えることに収益指標以上の価値を感じられる人が買うのですよ。そういう根強い需要があるからこそ即日完売するのです。

[273: 匿名さん]

３LDKを申し込まれた方は、早々と赤堤をあきらめたわけでしょうかね

[274: 匿名]

この物件、新築で買って賃貸で住むより得できるのかな。もちろん世田谷のブランドエリアで、資産性もあるマンションはあると思いますが。収益指標以上の云々はある意味言い訳だね。
即日完売だって蓋開けてみたらギリギリだし、中古で同物件どれだけの人が欲しがるか。三菱の戦略が今回の買い手より上手だっただけだよね。

[275: 匿名さん]

城東と経堂って変わらないよな

[276: 物件比較中さん]

3LDKなら赤堤の方が単価も安いようだし、間取り・設備も良さそう。三井だから管理費、修繕費も安そうだし。

[277: 匿名さん]

通勤という視点で、小田急あるいは経堂駅の利便性、優位性はあるのでしょうか？

「ノロ急」と言われたのは、過去の話でしょうか？

[278: 匿名さん]

新宿、渋谷、赤坂、表参道あたりにオフィスがある人にとってはいいポジションです。銀座、丸の内、新橋あたりはちょっと時間がかかりますが、負担感はそれほどないでしょう。横浜方面へのアクセスは悪いので、他を当たった方がいいです。

朝は「普通」しか止まらず、経堂-代々木上原間の混雑を我慢しないといけませんが、帰りは時間帯によっては区間準急、多摩急行が止まるし、座って帰れます。

土日は終日急行が止まるので、土日勤務がある人は便利です。

[279: 匿名さん]

278さま

ありがとうございました

従来、小田急では、成城や祖師ヶ谷大蔵など、駅徒歩圏で希少性のある大手物件は限られていたので、

多少の通勤ロスを補って余りある新築なら検討したいと思っています

[280: 匿名さん]

収益云々の話が出てたけど、
ここって赤堤物件と違って40平米、50平米台の部屋が結構あるんだな。
そういう単身向けの部屋を購入する人は、将来的に賃貸や売却も考慮するよね、確かに。
赤堤は60平米台～80平米台で、単身者もいるでしょうけどdinks、ファミリー率が高いだろうね。

二つの物件は似ているようでコンセプトはかなり違う。