千都の杜（鶴川 小田急線） ２

[匿名さん]

前スレ（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/13537/）
が５００超えましたので新しく立てました。

前板後半
新百合山手の分譲情報の開示・入手と共に、千都との比較が議論されていた。
「千都が高い」、「新百合山手がまともでない」とのレスがあり、千都の価格の
妥当性の議論があった（公示価格、その他近隣分譲地からの試算）。

続きどーぞ。

[442: 匿名さん]

>>440
フォレストタウン能ケ谷ですね。建物は並みのものだと思いますが苦戦してますね。
http://seiken-grp.co.jp/sell/catalog.cgi?MODE_2&HOUSE_NO=00000086
でも冷静に考えて妥当な価格でしょう。決して安いとは思いません。
既に販売済みの顧客への配慮から販売希望価格は８０００万とかに設定してあるかと思いますが、
野村不動産も定価で売ろうとはもう考えてないと思いますよ。ＨＰでは販売価格ずっと未定だし。
野村のブランドと建物のグレード、土地の立地を考慮しても、５０数坪クラスでせいぜい７０００万円
が精一杯でしょう。
あくまでも個人的見解ですよ。

[443: 匿名]

>>442
１０期の物件も値引きは期待できますでしょうか？
北向きの物件で６０００万円以下であれば「買い」と思っていましたが...

[444: 匿名さん]

>>442
さすがにその物件は鶴川駅からも分譲地の中心からもちょっと遠いですからね。
あと、建物面積が少ないですし。少なくとも118.92㎡の方は、他のサイトで検索した情報で行けば
地下車庫19.08㎡を面積に含むようですし、そうなると建物面積は実質100㎡切ってるわけで。

あと、ここ、写真で見ても分かりますけど、現地に行くともっとよく分かるんですが、擁壁がかなり
高くて、隣の家の敷地が自分の家の2Fのレベルと一緒で、さらに道路から上がってくる階段部分の面積とかも
結構あって敷地面積も額面どおり受け取れないですし。
ちょっとケチばかりつけてしまいましたけど、これ自体は値段相応だとは思います。
でも、野村の千都とはさすがに横並びで比較対象とする物件では無い気がします。

逆に言えばこれくらいの物件で6000万するということで行けば、実質的な建物面積がこの2割増〜4割増の
120〜140㎡の野村の物件の価格もまぁ、それほどべらぼうに高いってわけでもないのかなぁという気もします。

[445: 匿名さん]

>>444
6000万円？　5480万円です。なおかつ売れてません。また、藤の木から回れば駅に最も近い物件かも。
土地が坪70万として55坪で3850万円。建物が坪70万として40坪で2800万円。併せて6650万。
土地建物単価でひいきしてるのに、さらにひいきして7000万円くらいかなと。
あくまでも一個人の見解です。はい。
でも売主の野村不動産自身が分析しても同じ分析結果になると思いますよ。

[446: 匿名さん]

まぁ、高い高い言ってるけど、鶴川台のミサワの物件なんかがあの立地で6000万台で売り出したりとか、
やくし台や山王あたりで5000万前後という強気の値付けだったりとか、どうもこの辺の相場が、特に大手に
なればなるほど強気だから千都が本当に高めなのか良く分からないですよね。

あと、鶴川周辺は段差の少ない土地が少なくて、段差が高きて利用できない部分、例えば斜面や擁壁の下部の
排水溝なんかも面積に入れるから土地単価もバラバラ。

前、住宅情報誌で駅徒歩圏で、土地200㎡超の建売で3000万台のがあったけど、よく見たら家を建て
られない斜面の面積が半分以上なんてのもあった気がするし。

そういう意味で野村の千都の当たり程度の傾斜で済んでるところは高めでもしょうがないと思う。

[447: 匿名さん]

千都はやっぱり広々していて良いですよ！次期１１期の物件もかなり建ちあがってきていました。ただ良いんだけど
駅までの道がな〜なんか寂しげで不安・・・。　坂が多くて雪とか降ったら大変そう・・・。鶴川駅前・・・
何とかならないか〜？！千都の杜だけ見るとホントに良い住宅街なのですが・・・。あぁ、広々した家に住みたい！
鶴川は今後もうちょっと発展していく可能性はあるのかな？？？？？
　

[448: 匿名さん]

>>447
12月中旬に駅前のTSUTAYAがかるび家の横の建設中のマンションのところに移転するようですよ。
お店に貼ってあるスタッフ募集の張り紙に書いてありますが、DVD、コミック等の買取、販売をする
店舗も併設とのこと。

千都の杜からは近くなって、通勤・通学の途中に立ち寄りやすくなりますね。

[449: 匿名さん]

>>447
11期の物件は私的にも楽しみにしてます。
あれだけの眺望は今後は望めないし駅からも遠くない。
でも値段がいくらになるのやら？？
442さんが言われるようには値引いてはくれないと思いますが。

[450: 匿名さん]

鱒逑sの杜内の商業施設建築も可の土地も売りにでていたようですが，何かはいるのでしょうか？
どなたか情報をお持ちの方いらっしゃいませんか？
おしゃれなカフェやパン屋さんが入ると良いなあ・・

[451: 匿名さん]

↑千都の杜とかいたのですが・・・

[452: 匿名さん]

野村不動産のネット戦略恐るべし・・・。
いやいや、さすが野村不動産対策は万全ってところでしょうか。
ねぇ。

[453: おしえて君]

10期の販売はいつなのでしょうか？要望書もまだ？モデルハウスになっている2邸はいくらになったのだろう，気になります。おしえて！

[454: 匿名さん]

>>453
・・・と、野村に電話なりメールなりすれば済む話だと思いますが。
営業の人も、ここで知ることが出来る程度に公開されている情報なら喜んで教えてくれると思いますよ。

>>448
いよいよ駅前にスターバックスもできますね。もう看板も飾られてるし、開店間近なようです。

[455: おしえて君]

>>454
価格は公開されていないのだから，電話やメールではおしえてくれないでしょ。

[456: 匿名さん]

>>455
別に野村に限りませんが、電話で聞いたりネットで資料申し込んでおくとホームページや折込チラシ
なんかで公開されている以上の情報を教えてくれますよ。

それでも教えてくれないような情報ならなおさら、現地でこっそり教えてもらった人がここで話す
ようなことではないのでは？

[457: 匿名さん]

>456
こっそり教えないといけない価格ってのもおかしいですよね。
でも公開できないんだから、実態はそういう価格になってしまってるんでしょうね。
周辺では供給過剰で価格破壊に近い状態なので、実際はどのくらいなのかすごく気になりますね。
まぁ物自体はいいので、周辺よりは高いんだろうけど。

[458: 匿名さん]

え？！先週価格発表してるので教えてくれますよ。

[459: 匿名さん]

>>457
> 周辺では供給過剰で価格破壊に近い状態なので、

そうですか？鶴川駅周辺ではむしろ値上がりしてると思いますが。
一昨年の今頃は確かに価格破壊で、いっぱい売れ残り物件があって駅徒歩圏でも120〜130㎡台で4000万台なんて
稀だったのが、最近は物件数、特に駅徒歩圏の物件が極端に減って4000万台が目立ってきてるし。

値段もバス圏でもかなり強気ですよね。
元が高いんだから、千都が便乗値上げしないことを祈ります
、、、が、きっと次期あたりで調子に乗って値上げ(or 立地が悪くなるのに価格維持)してくるんだろうな。。。。

[460: 匿名さん]

昨日、モデルの東南角地を内見してきました。
9300万あたりとのお話でしたけど。　　外構が素敵ですね！　　アイアンの門扉、フェンスはイイ！

車で行ったので、駅からの道のりは確認できませんでしたがホント美しい街ですね。

残念なことに家は京王沿線に決めてしまいましたが、クリスマスの頃はさぞ美しいのでしょうね。

[461: 匿名さん]

ちょっと離れると2000万円台の新築がごろごろしてるのが現実です。
もちろん野村不動産のような品質のものではあろうはずがなく、一建設、飯田産業、東栄住宅、
アーネストワンなどの価格破壊ビルダーですが、それに引きずられ価格が下がっているのが現実。
ほかにもヒューマン２１、アゼリ＊＊ーム、城南建設、成建（千都に２棟不良在庫有）等、
みんな利益上げられずに悲鳴上げてます。値上がりしてるなんて鶴川周辺では考えられません。
ネットで検索すればすぐわかることですよ。
（ただ一部の都心では外資の無駄使いにより上がってるところもある。）
まぁ野村や三井は優良な固定客がいますので、高くても売れるのでしょう。
そう考えると、住宅業界でも経済の２極化が顕著に現れ始めたともいえますね。

[462: おしえて君]

>>460
なるほど，結構下がってきましたね。すると3方角地の方はいまいくらなのかな？

[463: 匿名さん]

2000万台はないっしょ！安いモノはやっぱりそれなりのモノな訳で・・・。難しい事はわかりませんが
都心からあれだけ離れた立地であの価格の千都は一部特殊愛好家の集う場所なのかと・・・なんて。
怒られちゃうな。
土地の広さも家もいい感じ。あとは値段が下がればもっといい感じ！
ひろく一般愛好家も集まるでしょう。

[464: 匿名さん]

>>458
それがこっそり価格なのじゃ…。

[465: 匿名さん]

>463
もちろん２０００万台の物件とは千都の話ではなく、近隣の価格破壊ビルダーの話です。
でも千都地域も少なからず影響は受けてるはず。実際売れてない新築もいくつかあるみたいだし。
野村は情報を隠してるので売れてんだかどうかわからないし、売れててもいくらで売れてるんだか。
ただ確実に周辺の、特に千都内の他の不良物件の影響は受けてるとは思うのだが。

[466: 匿名さん]

>>462
うーん、確かに3年前の分譲当時の億なんてのから比べるとだいぶ下がってるけど、去年くらいだと同じような
立地のが8000万台で売り出されてたんですよね。
やっぱ値上がりしてないですか？

>>461
鶴川の悲惨だったのは2〜3年前までで、さすがに最近は2000万台ごろごろはないですよ。
3000万台の物件だって今ネットで検索して出るのって、バスで山2つ越えた真光寺だの、鶴見川沿いで高圧線
の近い所も多い（この間工事中に切られましたね）大蔵だのやその奥の鶴川3、4丁目のあたりばかりでしょ。
面積的に言えばもっと出てもいいはずの鶴川二中の学区である平和台、鶴川1，2，6丁目、三輪緑山あたりや、
金井あたりの地域がネットじゃほとんど出てこない。
でも駅前の不動産屋の展示なんかにはこの辺の物件も実は出てる。ただ、この辺の130㎡、4100万位のって
ネットに出る前に物件紹介がすぐに下ろされる。

逆に言えばこれまで売らなかった土地まで売りに出すくらいもうまともな土地が残ってないんですよ。

[467: 匿名さん]

ちなみに、鶴川ってのは武相荘の絡みもあってか、結構コアな「鶴川じゃなきゃ」って人がいる。
そういう人が上限6000万位で駅徒歩圏、環境良好ないい物件を探そうと思って探しても、大手の駅徒歩権分譲
というと、今は千都しかないし、駅前の小田急不動産だので仲介物件を探してみてもその辺のクラスって
中古ですらめったに出てこない。ましてや、新築なんてまずでない。
たまにある4000万台の次のランクの物件がいきなり千都の8000万か、バス便の鶴川台かじゃ面食らうのも当然。

そういう意味ではこの層が千都の杜がこのクラスまで下がってくれないかなぁと期待する気持ちは良く分かる。

ま、今は8000万位でぽんぽん売れてるから敢えてそういう商品設定をしないんだろうけど、敷地面積を下げたり
して、6000万弱で売ればもっと客をつかめるのになぁとは思う・・・けどそもそも最低敷地面積165㎡の地域だし、
たぶんやら無いだろうなぁ、
売れ残って安売りしてくれないかなぁと思うしか無いんだろうけど、休日なんか行くと、いつでも案内されてる40台位の
ファミリーが必ず数組は視界に入るから、なんだかんだいって客がついてるみたいだしそういう売れ残りやキャンセル物件の
安売りにたまたまめぐり合えるのはよほどの僥倖だと思う。

[468: おしえて君]

>>466
そうじゃなくて，先月よりも結構下がってきたってことです。

平和台の70〜80坪程度の中古物件を買ってリフォームor建て直しというのもいいかも。野村千都の新築とあまり値段変わらないよ。さすがに緑山は遠すぎる。

[469: 匿名さん]

あんなに人気の高かった三輪緑山・・・。価格暴落ですね。

[470: 匿名さん]

>>469
鶴川って所詮そんなところ。立地的な魅力がほとんどないってことだよ。

[471: 匿名さん]

>>468
平和台リフォームはいい選択肢だと思います。ただ、これまた中古でも全然物件が無いんですよね・・・。

あと、千都の杜、先月時点では値段は出てなかったのでは？
予想してた人もいるけど、別にそれよりも下がったわけではないようですが。

> 427: 名前：匿名さん投稿日：2005/10/18(火) 00:10
> 一体いくらで売ってるんでしょう？
> ＷＥＢ上では未定のままですね。気になります。
>
> 428: 名前：匿名さん投稿日：2005/10/19(水) 00:56
> 6800−9000の間

>>469
あれはバブル期ですごかったですからね。
しかも結局噂のあった中学校がそばにできなくてはるばる鶴二中まで徒歩40〜50分かけて通ってるわけで。
それでも中古で5000万弱とかで売り出してるから強気ですよね。

[472: 晴れてきた]

>>471
多くはないけれど出ていますよ。いま見ても土地約126坪・建物約66坪・築16年で7,880とかありました。坪60ちょっとですね。

先月中旬にはもう値段出てたんじゃない？

[473: 匿名さん]

>>472
小田急不動産の仲介物件ですね。

現地周辺見れば分かりますが、能ケ谷神社横のけっこうな傾斜地ですから
額面どおりの土地の広さが全部住居用に使える訳じゃ無さそう。

もし現地に行けないようであれば、mapfanなりで住所から場所調べてgoogle earth
で航空写真見れば感じはつかめると思う。

[474: 匿名さん]

平和台の物件、平坦地で66坪しっかり使えますよ。神社から上ると急なのでちょっとしんどいですが。
千都隣接の駅寄りで坪60万円の土地としても魅力だけど、建物もバブル仕様で壊すの惜しいって感じですね。
でも中古で7880万円とはもうちょっと割安感をださないとなかなか売りづらい価格でしょうね。

[475: 匿名さん]

>474訂正　土地１２８坪まるまる使え・・・でした。失礼。

[476: 匿名さん]

>>474
つうか、神社をあがっていくのはちょっとどころじゃ無くて
むちゃくちゃしんどいわけですが・・・。

バス停からも遠いし、ちょっと電車通勤する人向けではないですね。
（だからかなり安めなんでしょうけど）

[477: 匿名さん]

・・・・・473=476　は野村のネット要員？　あるいは千都住民？まぁ既に千都住民がこんなとこ見るわけないから
野村サイドなんでしょうねぇ。なんか必死ですねぇ。がんばってください。
野村のブランド価値は一個人として認めてますから。

[478: 匿名さん]

>>477
値引きをさそって安く買い叩こうとへんな工作（？）してる人or
千都の出現で客を逃がした競合業者、のむちゃな比較とあやしい
現地の現状認識に苦言を呈しているだけです。

・・・と、お互いに相手を想像（妄想？）してても意味は無いですね。
レッテル貼りはやめましょう。荒れる元ですから。

[479: 匿名さん]

荒らしたくないけど一応情報として語らねばならないでしょう。
＜分譲住宅手付金を横領の疑い　野村不動産の元社員を逮捕＞
http://www.asahi.com/national/update/1111/TKY200511110210.html
千都の価格の一部が＊＊ラ賭博の返済に消えていたとは・・・困ったもんだ。
でも一体どうやって価格ごまかしたんでしょう？？？。
普通無理ですよねぇ。

[480: 匿名さん]

>>476
平和台も結局は生協の前を上がっていった上辺りが平坦で街並みの良い中心地帯ですからね。
>>472の物件のあたりはその物件自体は平坦に整形されてるにしてもちょっと傾斜が急すぎますね。

>>479
いや、本当に不思議ですよね。
特に、顧客から連絡があったってことは顧客に余計に払わせていたってことでしょう？
価格自体は共通のものなわけだし、支払い総額とか見れば契約者も普通気がつくと思うんですが。
これで、実は公表されてた物件価格自体が一社員により上乗せされた値でしたとか言うのなら、
このスレ的にはあぁ、やっぱり値段付けがそもそもそれだけ不当だったわけね・・・という結論で
めでたしめでたしなんですけど、どうもそういうわけじゃなさそうですし。

こういうのに気がつかない人って、よほどのお金持ちか、とにかく千都に住みたいって人だった
のか・・・いずれにしろそういう人が１４世帯もいるというのが驚き。

それとも何か容易にごまかされてしまうようなスペシャルな手口が存在するのでしょうかね。

[481: 通りすがりの一庶民]

逮捕されたその野村不動産元社員の名前にピンときたので、以前貰った名刺を確認したところ確かにその本人でした。
その当時の印象は、一見普通のサラリーマン風でしたが、商談中に眠たいとか言ってあまり仕事に集中していない
様子でした。しかし、その元社員が担当していたのは同じ町田市でも千都の物件では無かったですよ。
被害者の方々が不快な思いをされるといけないので、物件名は伏せておきます。

[482: 匿名さん]

時期的には千都にも絡んでいたでしょうね。三輪緑山・成瀬台けやき通りの時期は少し前だし、
他には町田市で野村不動産の戸建分譲やってないはずだし。

[483: 匿名さん]

常々噂になってたスターバックスがついに鶴川駅前に出店しますね。
いつ開店かは分かりませんが、外装はだいたいできあがっていて看板と共に、Coming Soonの表示がでてます！

TSUTAYAも広くなる(今度はフロアも2階分になってゲームやDVD販売も取り扱うみたい!)し、こんなタイミングで
鶴川が発展するのに立ち会えるのはうれしい限りです。

[484: 匿名さん]

>>481,482
その元チーフが横領をしたのが去年の11月から今年の4月にかけてなんだから，そりゃ千都でしょうよ。8月に告訴されて11月逮捕とはずいぶん時間がかかってるね。

[485: 匿名さん]

>>479
価格がきちんと公開されないんなら，偽の領収書を出していくらでも着服できるだろうよ。

[486: 匿名さん]

485>
価格は公に公開されてないとしても営業用としては決まってますし、ツールもしっかり印刷されてるはず。
とすると手口は、顧客が申し込みした金額よりも低い価格で会社と契約したということにするしかないで
しょう。顧客とは９０００万円で契約して会社には８０００万円の契約として計上するみたいな。
警視庁発表記事によると１４棟で１億５０００万円。ということは１棟当平均１０００万以上。
逆に捉えると野村不動産は１０００万円以上の指値でもバンバン契約してたということですな。

[487: 匿名さん]

>>486
それだと、顧客が自分で気が付いて連絡が入るとは考えにくいですが。

なんだかそんな大したことじゃ無くて、手付金は決済に含まれませんとか
適当なこといっていたのでは？

で、気づかれたら「あ、すみません。わたしの勉強不足でした」とかいって
ごまかしてたとか。

ところがさすがに決済時に客がおかしいと気が付いたと。

まぁ、いずればれて捕まるの承知だったのでは？
年利20割とかのきまずいところの借金をもっていたらいずれ破綻するのは
めにみえてるわけで、だったら会社の金を着服して、そうすれば弁済義務が
会社相手に変わる訳で自分に返済余力が無ければ返さなくても場合によったら
ちゃらになる（少なくとも社会責任上大企業はそうむちゃな追い込みはしない）
わけで。運がよければ会社は被害届を出さないかもしれないという読みも
あったかもしれないし。

[488: 匿名さん]

野村の創る町並みは魅力的ですね。一般相場より数千万高い価格設定がネックでしたが
１０００万円以上の価格交渉ができるなら充分検討できる物件ですね。

[489: 匿名さん]

>>483
スタバみましたよ。
あんなに大きいとはちょっと驚き。
駅ビルのドトール位で少し省略されたのができるのかとおもってたら
フルスペックじゃないですか。

各駅停車の駅にあんなのができるとは思いませんでした。
近くにコメダもあるし、すごいですよね。

[490: 匿名さん]

あと、TSUTAYAが大きくなっていろいろなものを扱うようになるのは
大きいですよね。

12月には両方できそうですし、楽しみですね！

[491: 匿名さん]

今期の価格は最終的に 6,598万円(1戸)〜9,398万円(1戸) となったみたいですね。