千都の杜（鶴川 小田急線） ２

[匿名さん]

前スレ（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/13537/）
が５００超えましたので新しく立てました。

前板後半
新百合山手の分譲情報の開示・入手と共に、千都との比較が議論されていた。
「千都が高い」、「新百合山手がまともでない」とのレスがあり、千都の価格の
妥当性の議論があった（公示価格、その他近隣分譲地からの試算）。

続きどーぞ。

[419: 匿名さん]

416は＊＊か？
いくら人気でも沿線の人だけで混雑するわけはないだろ？
長津田や中央林間や溝ノ口、あざみ野から人が入ってきてなせるもんだろ？

[420: 匿名さん]

>>414
子供の前で、「千都住民が」「その他鶴川住民が」などと会話している親が問題では？

[421: 匿名さん]

>>414
うちの子供たちも鶴川2小に通ってますけど、そんな話は聞いたことがありません。
420さんが言っているのと同様に、小学生レベルで「千都の杜の住人が・・・」と言うのであれば、親に問題があるのではないでしょうか。
ごく少数の個人的な諍いを「よくある事」のような誤解を生む表現にするのはいかがなものでしょうか？
私も私の友人たちも千都の杜を特別視したことはありません。（同じ鶴川の住人じゃありませんか）
いたずらに対立を煽る連中は無視して情報交換をしていきましょう。

[422: 匿名さん]

【ほとんどの削除投稿がpfa4****.tokyte00.ap.so-net.ne.jpからのものでした。
　恐らく同一人物の嫌がらせだと思われますので、全て削除させて頂きました。
　おかしな投稿がありましたら、すぐに削除板までご報告よろしくお願いします。管理人】

[423: 匿名さん]

[424: 住人です]

今日ほ千都の杜インフォメーションセンター大混雑でした。
第10期はとても立地条件が良いので興味のある人が多いようです。
まあ値段もそれなりだとは思いますが。久々に人気が戻ってきたようで嬉しいですね。

[425: 匿名さん]

３７６です。一週間ちょっとであまりスレがなくなりました。
４２２の方が頑張った？おかげで良くも悪しくも人気のスレだったかも知れません。
今後は他の良いスレのように意味のある意見をどんどん言って建設的なスレの場にしたいですね。
ところで第１０期はそんなに人気ありますか？
確かに憧れの場所でしたが。値段を見たら恐らくビックリするのでしょうね。

[426: 匿名さん]

少し前までかなり怖いスレだったけど変な人が一掃されて落ち着いたみたいですね。
千都内土地売りも出ているみたいですね。でも土地買って上物自分で建てて７，０００万位であのグレードの家が建つ
かって難しいのかも・・・。要望書受付まで悩みます〜。坂は確かにきついんですけどね・・・

[427: 匿名さん]

一体いくらで売ってるんでしょう？
ＷＥＢ上では未定のままですね。気になります。

[428: 匿名さん]

6800−9000の間

[429: 匿名さん]

公園横の東南角地はすばらしい借景でした。
晴れた日に公園を見ながら朝食を食べたら、幸せかもしれません。
値段は９０００万円台だそうです。
また、南に１０ｍの緑道がある物件も良さそうです。
今週末に時間があれば見に行きたいです。
これまで待ったかいのある良質物件が揃っていると思いました。

[430: 匿名さん]

いくらすばらしい借景でも，部屋から見えるのは電線だけ。気になりません？

[431: 匿名さん]

>>430
現地に行って見てみましたか？
南側に緑道のある区画（とくに西側）からの景色は素晴らしいですよ。
確かに電線が地下にあれば文句なしですが。

[432: 匿名さん]

>>431
今回モデルルームになってるのは両方中から見ましたよ。1階はいいんですけどね。人間の目は余計なものを見ないようにするから，毎日見ていれば気にならなくなるとは思いますが…。実のところ，ほんとにもったいないなと思います。

[433: 匿名さん]

>>432
そうですか、了解です。
逆に私が舞い上がってしまっていて、美点しか目に映らない状態なのかもしれません。
もう一度現地に行ったら冷静に見てみます。

[434: 匿名さん]

新ゆりの区画整理の保留地を野村が取得したそうだ。

[435: 匿名さん]

頑張れ千都。
買わないくせに外野がうるさいぞ。
しかし、以外と新百合山手が安くて
近隣がビックリしたぞ。
ただ狭いけど。
向こうは新百合だ。
結構魅力的だなぁ。。

[436: 匿名です]

１０期の販売時期がいつのまにか１１月下旬になっていました。
さすがに千都人気にかげりがでてきたか...

[437: 匿名です]

千都の物件を検討しているものですが、新聞の広告などに「千都の杜分譲地内！」と称し他社の建売の物件が掲載されています。土地・建物の面積は同じくらいで、価格差は１０００万円近くにもなるようで、心が動きます。しかし、本当にこんな価格差が生じるものなのでしょうか？

[438: 匿名さん]

価格差はあるんじゃない。野村はもともと高いし。
緑山だって異常な値段してたもの、バス使うのに。

[439: 匿名さん]

不動産には割高な物件はかなりありますが、割安な物件はありません。
また、値段が安いということには必ず理由があります。
周辺のいろいろな物件とよく比較して、判断するしかありません。
判断材料には売主の信用度や将来の買い替えの価値も含まれますね。
個人的には、１０００万円の価格差は大きいかもしれませんが、多少の値引きがあるならば、
野村などの大手ブランドの価値はある程度認めてもいいのではないかと思います。

[440: 匿名さん]

安い物件と言えば（前板にも出ていたが）藤の木の交差点から少し登って右側の建売。
半年前は5980万で売り出したのが今は5480万。野村の物件とは実に2000〜3000万の差。
それでも売れないようだけど・・・土地も家の作りも中途半端なのかな？

[441: 匿名さん]

今回のモデルルームは９０００万円台だそうですね。
確かに立地も最高ですし、広々としたリビングは憧れるものがあります。どんな人が買うのか興味があります。

[442: 匿名さん]

>>440
フォレストタウン能ケ谷ですね。建物は並みのものだと思いますが苦戦してますね。
http://seiken-grp.co.jp/sell/catalog.cgi?MODE_2&HOUSE_NO=00000086
でも冷静に考えて妥当な価格でしょう。決して安いとは思いません。
既に販売済みの顧客への配慮から販売希望価格は８０００万とかに設定してあるかと思いますが、
野村不動産も定価で売ろうとはもう考えてないと思いますよ。ＨＰでは販売価格ずっと未定だし。
野村のブランドと建物のグレード、土地の立地を考慮しても、５０数坪クラスでせいぜい７０００万円
が精一杯でしょう。
あくまでも個人的見解ですよ。

[443: 匿名]

>>442
１０期の物件も値引きは期待できますでしょうか？
北向きの物件で６０００万円以下であれば「買い」と思っていましたが...

[444: 匿名さん]

>>442
さすがにその物件は鶴川駅からも分譲地の中心からもちょっと遠いですからね。
あと、建物面積が少ないですし。少なくとも118.92㎡の方は、他のサイトで検索した情報で行けば
地下車庫19.08㎡を面積に含むようですし、そうなると建物面積は実質100㎡切ってるわけで。

あと、ここ、写真で見ても分かりますけど、現地に行くともっとよく分かるんですが、擁壁がかなり
高くて、隣の家の敷地が自分の家の2Fのレベルと一緒で、さらに道路から上がってくる階段部分の面積とかも
結構あって敷地面積も額面どおり受け取れないですし。
ちょっとケチばかりつけてしまいましたけど、これ自体は値段相応だとは思います。
でも、野村の千都とはさすがに横並びで比較対象とする物件では無い気がします。

逆に言えばこれくらいの物件で6000万するということで行けば、実質的な建物面積がこの2割増〜4割増の
120〜140㎡の野村の物件の価格もまぁ、それほどべらぼうに高いってわけでもないのかなぁという気もします。

[445: 匿名さん]

>>444
6000万円？　5480万円です。なおかつ売れてません。また、藤の木から回れば駅に最も近い物件かも。
土地が坪70万として55坪で3850万円。建物が坪70万として40坪で2800万円。併せて6650万。
土地建物単価でひいきしてるのに、さらにひいきして7000万円くらいかなと。
あくまでも一個人の見解です。はい。
でも売主の野村不動産自身が分析しても同じ分析結果になると思いますよ。

[446: 匿名さん]

まぁ、高い高い言ってるけど、鶴川台のミサワの物件なんかがあの立地で6000万台で売り出したりとか、
やくし台や山王あたりで5000万前後という強気の値付けだったりとか、どうもこの辺の相場が、特に大手に
なればなるほど強気だから千都が本当に高めなのか良く分からないですよね。

あと、鶴川周辺は段差の少ない土地が少なくて、段差が高きて利用できない部分、例えば斜面や擁壁の下部の
排水溝なんかも面積に入れるから土地単価もバラバラ。

前、住宅情報誌で駅徒歩圏で、土地200㎡超の建売で3000万台のがあったけど、よく見たら家を建て
られない斜面の面積が半分以上なんてのもあった気がするし。

そういう意味で野村の千都の当たり程度の傾斜で済んでるところは高めでもしょうがないと思う。

[447: 匿名さん]

千都はやっぱり広々していて良いですよ！次期１１期の物件もかなり建ちあがってきていました。ただ良いんだけど
駅までの道がな〜なんか寂しげで不安・・・。　坂が多くて雪とか降ったら大変そう・・・。鶴川駅前・・・
何とかならないか〜？！千都の杜だけ見るとホントに良い住宅街なのですが・・・。あぁ、広々した家に住みたい！
鶴川は今後もうちょっと発展していく可能性はあるのかな？？？？？
　

[448: 匿名さん]

>>447
12月中旬に駅前のTSUTAYAがかるび家の横の建設中のマンションのところに移転するようですよ。
お店に貼ってあるスタッフ募集の張り紙に書いてありますが、DVD、コミック等の買取、販売をする
店舗も併設とのこと。

千都の杜からは近くなって、通勤・通学の途中に立ち寄りやすくなりますね。

[449: 匿名さん]

>>447
11期の物件は私的にも楽しみにしてます。
あれだけの眺望は今後は望めないし駅からも遠くない。
でも値段がいくらになるのやら？？
442さんが言われるようには値引いてはくれないと思いますが。

[450: 匿名さん]

鱒逑sの杜内の商業施設建築も可の土地も売りにでていたようですが，何かはいるのでしょうか？
どなたか情報をお持ちの方いらっしゃいませんか？
おしゃれなカフェやパン屋さんが入ると良いなあ・・

[451: 匿名さん]

↑千都の杜とかいたのですが・・・

[452: 匿名さん]

野村不動産のネット戦略恐るべし・・・。
いやいや、さすが野村不動産対策は万全ってところでしょうか。
ねぇ。

[453: おしえて君]

10期の販売はいつなのでしょうか？要望書もまだ？モデルハウスになっている2邸はいくらになったのだろう，気になります。おしえて！

[454: 匿名さん]

>>453
・・・と、野村に電話なりメールなりすれば済む話だと思いますが。
営業の人も、ここで知ることが出来る程度に公開されている情報なら喜んで教えてくれると思いますよ。

>>448
いよいよ駅前にスターバックスもできますね。もう看板も飾られてるし、開店間近なようです。

[455: おしえて君]

>>454
価格は公開されていないのだから，電話やメールではおしえてくれないでしょ。

[456: 匿名さん]

>>455
別に野村に限りませんが、電話で聞いたりネットで資料申し込んでおくとホームページや折込チラシ
なんかで公開されている以上の情報を教えてくれますよ。

それでも教えてくれないような情報ならなおさら、現地でこっそり教えてもらった人がここで話す
ようなことではないのでは？

[457: 匿名さん]

>456
こっそり教えないといけない価格ってのもおかしいですよね。
でも公開できないんだから、実態はそういう価格になってしまってるんでしょうね。
周辺では供給過剰で価格破壊に近い状態なので、実際はどのくらいなのかすごく気になりますね。
まぁ物自体はいいので、周辺よりは高いんだろうけど。

[458: 匿名さん]

え？！先週価格発表してるので教えてくれますよ。

[459: 匿名さん]

>>457
> 周辺では供給過剰で価格破壊に近い状態なので、

そうですか？鶴川駅周辺ではむしろ値上がりしてると思いますが。
一昨年の今頃は確かに価格破壊で、いっぱい売れ残り物件があって駅徒歩圏でも120〜130㎡台で4000万台なんて
稀だったのが、最近は物件数、特に駅徒歩圏の物件が極端に減って4000万台が目立ってきてるし。

値段もバス圏でもかなり強気ですよね。
元が高いんだから、千都が便乗値上げしないことを祈ります
、、、が、きっと次期あたりで調子に乗って値上げ(or 立地が悪くなるのに価格維持)してくるんだろうな。。。。

[460: 匿名さん]

昨日、モデルの東南角地を内見してきました。
9300万あたりとのお話でしたけど。　　外構が素敵ですね！　　アイアンの門扉、フェンスはイイ！

車で行ったので、駅からの道のりは確認できませんでしたがホント美しい街ですね。

残念なことに家は京王沿線に決めてしまいましたが、クリスマスの頃はさぞ美しいのでしょうね。

[461: 匿名さん]

ちょっと離れると2000万円台の新築がごろごろしてるのが現実です。
もちろん野村不動産のような品質のものではあろうはずがなく、一建設、飯田産業、東栄住宅、
アーネストワンなどの価格破壊ビルダーですが、それに引きずられ価格が下がっているのが現実。
ほかにもヒューマン２１、アゼリ＊＊ーム、城南建設、成建（千都に２棟不良在庫有）等、
みんな利益上げられずに悲鳴上げてます。値上がりしてるなんて鶴川周辺では考えられません。
ネットで検索すればすぐわかることですよ。
（ただ一部の都心では外資の無駄使いにより上がってるところもある。）
まぁ野村や三井は優良な固定客がいますので、高くても売れるのでしょう。
そう考えると、住宅業界でも経済の２極化が顕著に現れ始めたともいえますね。

[462: おしえて君]

>>460
なるほど，結構下がってきましたね。すると3方角地の方はいまいくらなのかな？

[463: 匿名さん]

2000万台はないっしょ！安いモノはやっぱりそれなりのモノな訳で・・・。難しい事はわかりませんが
都心からあれだけ離れた立地であの価格の千都は一部特殊愛好家の集う場所なのかと・・・なんて。
怒られちゃうな。
土地の広さも家もいい感じ。あとは値段が下がればもっといい感じ！
ひろく一般愛好家も集まるでしょう。

[464: 匿名さん]

>>458
それがこっそり価格なのじゃ…。

[465: 匿名さん]

>463
もちろん２０００万台の物件とは千都の話ではなく、近隣の価格破壊ビルダーの話です。
でも千都地域も少なからず影響は受けてるはず。実際売れてない新築もいくつかあるみたいだし。
野村は情報を隠してるので売れてんだかどうかわからないし、売れててもいくらで売れてるんだか。
ただ確実に周辺の、特に千都内の他の不良物件の影響は受けてるとは思うのだが。

[466: 匿名さん]

>>462
うーん、確かに3年前の分譲当時の億なんてのから比べるとだいぶ下がってるけど、去年くらいだと同じような
立地のが8000万台で売り出されてたんですよね。
やっぱ値上がりしてないですか？

>>461
鶴川の悲惨だったのは2〜3年前までで、さすがに最近は2000万台ごろごろはないですよ。
3000万台の物件だって今ネットで検索して出るのって、バスで山2つ越えた真光寺だの、鶴見川沿いで高圧線
の近い所も多い（この間工事中に切られましたね）大蔵だのやその奥の鶴川3、4丁目のあたりばかりでしょ。
面積的に言えばもっと出てもいいはずの鶴川二中の学区である平和台、鶴川1，2，6丁目、三輪緑山あたりや、
金井あたりの地域がネットじゃほとんど出てこない。
でも駅前の不動産屋の展示なんかにはこの辺の物件も実は出てる。ただ、この辺の130㎡、4100万位のって
ネットに出る前に物件紹介がすぐに下ろされる。

逆に言えばこれまで売らなかった土地まで売りに出すくらいもうまともな土地が残ってないんですよ。

[467: 匿名さん]

ちなみに、鶴川ってのは武相荘の絡みもあってか、結構コアな「鶴川じゃなきゃ」って人がいる。
そういう人が上限6000万位で駅徒歩圏、環境良好ないい物件を探そうと思って探しても、大手の駅徒歩権分譲
というと、今は千都しかないし、駅前の小田急不動産だので仲介物件を探してみてもその辺のクラスって
中古ですらめったに出てこない。ましてや、新築なんてまずでない。
たまにある4000万台の次のランクの物件がいきなり千都の8000万か、バス便の鶴川台かじゃ面食らうのも当然。

そういう意味ではこの層が千都の杜がこのクラスまで下がってくれないかなぁと期待する気持ちは良く分かる。

ま、今は8000万位でぽんぽん売れてるから敢えてそういう商品設定をしないんだろうけど、敷地面積を下げたり
して、6000万弱で売ればもっと客をつかめるのになぁとは思う・・・けどそもそも最低敷地面積165㎡の地域だし、
たぶんやら無いだろうなぁ、
売れ残って安売りしてくれないかなぁと思うしか無いんだろうけど、休日なんか行くと、いつでも案内されてる40台位の
ファミリーが必ず数組は視界に入るから、なんだかんだいって客がついてるみたいだしそういう売れ残りやキャンセル物件の
安売りにたまたまめぐり合えるのはよほどの僥倖だと思う。

[468: おしえて君]

>>466
そうじゃなくて，先月よりも結構下がってきたってことです。

平和台の70〜80坪程度の中古物件を買ってリフォームor建て直しというのもいいかも。野村千都の新築とあまり値段変わらないよ。さすがに緑山は遠すぎる。