東栄住宅のブルーミングガーデンpart2

[匿名さん]

お買い得です。

[222: 匿名さん]

そもそも680万円も値引きして売っても儲けが出る家って
定価で買った人は相当な額を東栄住宅に払ったことになるな。

[223: 匿名さん]

南道路の一番高いの、売れ残る場所は、問題外だよ。普通は、最初何件かで、利益取って残りは原価みたいな感じが、普通。

[224: 匿名さん]

216です
>>223

うちも最初の値段が一番高い物件ですよ
高くて買わない⇒売れ残る⇒安くなる

結局一番高い物件を一番安く買いました。

[225: 匿名さん]

東栄は客層が、違うのかな？いい所残る場所は、俺的には、買いたくない。
はじめから、どこも場所がよくないんんでないの？

[226: 匿名さん]

確かに、資産価値ある物件はいい場所からなくなるよね。

[227: 匿名さん]

>>225
場所が良くない定義は？
また、場所が悪い定義は？

地盤も調べたし付近の店、学校、駅からの距離、自分の中では資産価値が購入金額を超えたから購入した。

まじめにこたえよう。
どうせこたえられないだろうけど

[228: 匿名さん]

分譲で一番高いとこが売れ残ってるのって珍しくないよ。東栄に限らず他所でもそう。

[229: 匿名さん]

>>228

そうだよね　225.226は業者　乙

[230: 匿名さん]

確かに、最近の東栄はお値打ち感がなくなってきているね。
適正価格からあらかじめ乗っけている感じ。
2,3年前と比べて建物設備のグレードも明らかに下がってきているのに高くなってきている。
以前は東栄のＨＰに載る前に、いい物件は成約してしまうのが定説だった。
東栄の物件の場合、東栄の財務諸表から物件の原価は約85％。4000万円の物件の原価は3400万円と言う計算だ。
ただ、これは値引きをした物件とそのまま売れた物件の平均だから、
当初の値段設定は利益が22％位でる額で設定している。それだと売価は4300万円くらい。
そこからまけていって、3780万円の520万円引きでも10％の利益。ここまでひくのは売れ残り。
よって、定価×78％÷85％＝およその適正価格じゃないかな。

[231: 匿名さん]

東栄が大幅に値引きしたのは昨年度まで。
今年度は強気だよ。１００万円も引かない。
結果、上期は大幅に在庫を抱えた模様。
安売りするのは年明けだね。

[232: 匿名さん]

経営的に、値段を引かないというより、赤字になるので引けない状況なのかもしれません。
それでも資金繰りが悪くなってきたら、安売りするしかなくなりますが。
231さんの予想のとおり来年くらいでしょうか。
最近の躍進建売業者は、競合による仕入れ価格の上昇や、アフターに関わる経費増加などが影響して、
各社利益を圧迫しているんだと思います。特にアフターサービスって鼠算式に増えていくんですよ。
飯田産業のところでも書いたんですが、
とにかく土地を仕入れて、棟数増やして支店増やして会社を大きくするやり方は限界に来てると思います。
兆候は各社の仕様の変化や、仕入れ価格、値引きの状況などいろんな所に見えてきてます。
今後、飯田も東栄もアーネストワンもそのほかの躍進建売業者全般が危険な状況になってくるような気がします。
なんかダイエーみたいな状況ですね。まぁあくまでも個人的予想としてですが。

[233: 匿名さん]

飯田なんかは最初高めに設定しといて２・３ヶ月で売れなければどんどん値引き。
東栄は最初から低めに設定しとく代わりに値引きはほとんどしないって聞いたことあるんだけど違うのかな。
分譲地全体で見ると人気の低そうなとこは安めに設定して、人気がでそうなとこ場所で利益取ってる感じは
するけどね。当たり前っちゃ当たり前だけど。
分譲地は土地の仕入れも建材の仕入れも全体でまとめてやるから家一軒一軒の原価は大差ないはずだから、
最初に値引き無しでよいとこ買った人が最後に値引きで買った人の分も利益出してあげてる事になるのかな。

[234: 匿名さん]

場所が、良くない定義なんで、難しい話でなくて、本当にいい物は、すぐに売れる物だよ。単純のね。あえていえば、駅から１５分以内で、南側６５０万引くなら、すごい。あなたは、あたりだよ。

[235: 匿名さん]

例えば南の角地がその隣より１００万高かったとする。
場所で言えば一番いい場所は南の角地だけど、でもそこまで完璧じゃなくてもいいから
１００万安いほうがいいって言う人は多いよ。
同様にちょっとくらい日当たりが悪くてもいいから一番安いのがいいって人もいるわけで。
結局、客寄せの安い物件が一番先に売れちゃって、広告打つ時に困るなんて話はよく聞くよ。

[236: 匿名さん]

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　　　　　　　　　　　　　　　　　┃　　　　　┃
　　　　　　　　　　　　　　　　　┃　　A　 　┃
　　　　　　　　　　　　　　　　　┃　　　　　┃
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道路　　　　　　　　　　　　　 　┃
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┃ ┃ ┃
┃ C ┃ B ┃
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この場合一番良い場所はどこでしょうか？
BとCの南（下）には家が建っています。

[237: 匿名さん]

>236さん
その条件だけじゃ分かりません！

[238: 匿名さん]

>>236
不動産鑑定的に南道路がいいんだけど、237さんのおっしゃるとおり
この図では謎が多すぎてよくわかりませんね。崩れちゃってるし。
そもそもＣとＢはどこが違うようにしたかったのでしょう。
道路の縦線も謎です。

[239: 匿名さん]

回転率で勝負してるところが、在庫かかえて、どうするの？

[240: ２３１]

さあね。値下げに応じないのは事実だよ。

[241: 匿名さん]

>>239
回転率だけでは、この先破綻することがようやくわかってきたんでしょう。
利益を確保する体質にしたいから、値引きに応じない。資金繰りとの壮絶な戦いが水面下で繰り広げられて
いるんだと思います。