加古川周辺で新築を建てたい

[これから勉強]

初めて投稿させていただきます。まだ勉強を始めた
ばかりのため、初歩的な事からいろいろ教えていた
だくと思いますが、よろしくお願いいたします。

現在下記条件で新築一戸建てを建てたいと考えて
います。

　場所：ＪＲ加古川〜土山に通勤可能な場所
　　　　（おおむね徒歩１５分程度を目安にしています。）
　予算：土地、建物総額で3,000万までと現時点で考えて
　　　　います。（土地は40〜45坪程度、建物は２階建てで
　　　　延床30〜35坪程度、外溝は最低限、カーポートはなし）
　土地：1000万前後〜1200万までで現時点で複数候補は見つけて
　　　　これから絞りつつ、新しい物件も探しています。
　建物：土地を1200万まで（出来れば諸費用込み）に抑え、
　　　　土地代は一括支払い予定。建物については、ほぼ全額
　　　　ローン。（変動にするか、全期間（30年程度）固定に
　　　　するか検討中（社内ローンでは固定2.96％＋団信手数料
　　　　0.09％程度、保証料はなし、繰上手数料なし、抵当権
　　　　設定なし。ただし、社内ローンで全ての額を借りられない
　　　　可能性があり、残額は銀行かＪＡ等で検討予定）
　　　　　⇒　総額の予算を考えると外溝費込みで坪50〜60万まで、
　　　　で延床34坪程度を想定）
　施工業者：現時点までに６社程建築中や完成物件を見ています。
　　　　タマホームもみました。予算的にも大手ＨＭは厳しいと
　　　　考えておりますが、信用できる地元の工務店はどこか
　　　　これからいろいろ探したいと考えています。
　　　　（出来れば地元の工務店で考えています。）

　土地はどんなに高くても1200万（出来れば諸費用込みでノーロー　　ン）までで検討していますが、おすすめの施工業者さんがいら
　っしゃいましたら、教えてください。
　（建築予定は加古川市内のため、ある程度距離が近い業者さん
　がいいと考えています。）

　今の所、下記業者を見に行く予定です。（他にもいろいろ調べ　
　中です。）
　
　・（株）大工産
　・田代工務店
　・オーパス高砂
　・黒田工務店
　・（株）ウイル

　今は加古川市、稲美町、播磨町、高砂（明石市も検討予定）辺り
　で工務店をいろいろ探し、施工した物件をみたいと考えています。

　上記の業者でもいいですし、他の業者さんでもいいですが、おすす　めの業者さんがいらっしゃいましたら、教えてください。

　何分勉強を始めて間もないため、いたらない点も多々あると思い
　ますが、よろしくお願いします。

[8: 匿名さん]

書き方が問題なんじゃなくて、人間性、考え方の問題だから、根は深いですよ。

[9: 周辺住民さん]

０２です。
そうだったのですか。結構色々見てたつもりですが、以前と同じとは・・・・。

まあ、そこは置いといて。
まず、加古川市内なら駅はどこでも良いってことですね？
（まだ子供さんが居ないか、幼稚園前かってところでしょうか）
徒歩圏内は勿論ですが、バスでも駅まで行ける場所が良いでしょうね。
（私も市内ですが、雨の日や家族で電車で出かける時など便利です）

そして、問題の予算（ローン）についてですが、
私は、ローン返済期間が長くないですか？って書いたのですが。
そして、「収入が厳しければ」費用の見直しを・・・と書いたのです。

まだまだ今から色々と勉強されるのでしょうが（いや、既に何でもご存知かな？）、ローン返済期間は短いに越したことないです。当然の事ながら。
私は文面を読んで、高々（失礼だが）１８００万を３０年も書けないと返済できない（しかも１８００が借入れ出来ない）所得なのかと読み取ったのです。また、１０００万／４０〜４５坪の土地と１８００万／３０〜３５坪の家は決して高くなく大きくないので、それなりの方と判断したのです。（ただ、土地１２００万を一括返済できるのが、何故か不思議だったので贈与かと思ってました）

仮に、私が予想した低所得者であれば、無理な返済計画は大変ですよ。と言いたかっただけです。
合算所得があれば十分じゃないですか。
ボーナスを溜め込むくらいなら、返済出来る時に（金利が安いときに）頑張った方が良いですよ。


それから入居までの費用とは、仮住まい等のことを言ってるのではないですよ。
ローン保証料・団信（外払い）・登記費用・火災保険・水道分担金・照明・カーテン・エアコン・引越し・家具・家電・などなど。
各人によって価格や要否が違いますが、我が家で言うと４００〜５００万かかりました。
外構は家の予算に計算されてるようですが、我が家は３００万かかりました。
まあ、５００万がいつでも出せるのであれば、ＯＫでしょう。

[10: 匿名さん]

求めているものと予算に相当ギャップがありそうですね。3000万〜入るのも良いかもしれませんが、上限予算をきちんと検討して決めておくのが良いと思いますが。3000万が上限なら、低すぎると思います。それで、立地や構造材の仕様の優先順位が低いなら別ですが、そうでもないみたいなので。ファース○住建ならおつりがくるんでしょうが、×なんでしょ？3000万を優先するなら○ァーストも検討せざるを得ないと思うし、それがだめなら、立地に対して妥協するか、予算を上げないと仕方ないと思いますが。

[11: これから勉強]

＞求めているものと予算に相当ギャップがありそうですね。3000万〜入るのも良いかもしれませんが、上限予算をきちんと検討して決めておくのが良いと思いますが。3000万が上限なら、低すぎると思います。それで、立地や構造材の仕様の優先順位が低いなら別ですが、そうでもないみたいなので。ファース○住建ならおつりがくるんでしょうが、×なんでしょ？3000万を優先するなら○ァーストも検討せざるを得ないと思うし、それがだめなら、立地に対して妥協するか、予算を上げないと仕方ないと思いますが。

　そうなんでしょうか？土地代が諸費用込みで1000〜1100万に収まり、かつ延床面積が
　34坪程度ではよほどこだわりがない限りそれほどかからないと思いますが・・・。

　モリシタホームや加古川・稲美町・播磨町の工務店にもまだ概算ですが見積もりは提示
　受けてました。
　どこもそれほど高くはなかったですよ。
　3,000万が上限ならファーストしか立たないのですか？
　ＨＭにもこだわりはないし、それほど仕様にも贅沢はいわないつもりですし、そんなに
　かからないと思いますが・・・。
　土地も結構安くおさえて考えてるつもりですよ。1,000万ちょっとなので。。


０２さん、親切に回答ありがとうございました。
い＊＊で失礼な事を書いてしまいました。すいませんでした。

＞まあ、そこは置いといて。
まず、加古川市内なら駅はどこでも良いってことですね？
（まだ子供さんが居ないか、幼稚園前かってところでしょうか）
徒歩圏内は勿論ですが、バスでも駅まで行ける場所が良いでしょうね。
（私も市内ですが、雨の日や家族で電車で出かける時など便利です）

　複数物件をみましたが、割と安いのは平岡町高畑、平岡町土山、
二見（カルフールの少し南）、二子、六分一あたりでした。
（安くて40〜45坪で800万ちょっと〜1200万の範囲でした。）
北芳園は少し高かったです。
子供は４，２歳で今保育園にいってます。
おっしゃるとおり、駅までバスででもいける所がいいですよね。

＞そして、問題の予算（ローン）についてですが、
私は、ローン返済期間が長くないですか？って書いたのですが。
そして、「収入が厳しければ」費用の見直しを・・・と書いたのです。

　そうでしたか。言われてみて読み返してみたらそうかもしれないなと
　思いました。申し訳ありません。
　そんなローン組めるの？ってバカにされてるのかと思ってしまって。。。
　ごめんなさい。

＞まだまだ今から色々と勉強されるのでしょうが（いや、既に何でもご存知かな？）、
ローン返済期間は短いに越したことないです。当然の事ながら。
私は文面を読んで、高々（失礼だが）１８００万を３０年も書けないと返済できない
（しかも１８００が借入れ出来ない）所得なのかと読み取ったのです。また、１０００万／
４０〜４５坪の土地と１８００万／３０〜３５坪の家は決して高くなく大きくないので、
それなりの方と判断したのです。（ただ、土地１２００万を一括返済できるのが、何故か
不思議だったので贈与かと思ってました）

　そうですね、長くなるほど金利負担が高いですもんね。元利均等、元金均等等エクセルで
計算式くんでいろいろ比較しているところですが、全期間固定も金利が高いため、変動や
短期固定も比較しないとと考えています。

＞合算所得があれば十分じゃないですか。
ボーナスを溜め込むくらいなら、返済出来る時に（金利が安いときに）頑張った方が
良いですよ。

　ありがとうございます。ただ嫁さんの給料は水物なので、あまりアテにしない方がいいかなと
　思ってます。ボーナスは普段ほとんど使っていないので、出来るだけ繰り上げ返済にあて
　ようと思います。

＞それから入居までの費用とは、仮住まい等のことを言ってるのではないですよ。
ローン保証料・団信（外払い）・登記費用・火災保険・水道分担金・照明・カーテン・エアコン・引越し・家具・家電・などなど。
各人によって価格や要否が違いますが、我が家で言うと４００〜５００万かかりました。
外構は家の予算に計算されてるようですが、我が家は３００万かかりました。
まあ、５００万がいつでも出せるのであれば、ＯＫでしょう。

　そうですね。いろいろかかりますね。ローン保証料については共済組合から借りる分は
　全くかかりません。団信は0.09％程度です。以前４１坪土地に３２坪の建物を見積もって
　もらった時は外溝費、照明、カーテン込みで標準グレードで2600万でした。
仲介屋さんにも聞いたのですが、土地代＋土地諸費用100万弱＋建物代＋建物諸経費2〜300万
とお聞きしました。家具、家電は割と新しいため、当分は買い替えの予定はありません。
引越し費用は引越し業者を上手く選べば、ほぼ持ち出しなしでいけそうです。
車も買って２年経過したところのため、あと７〜８年もてばしばらくは大丈夫そうです。

　大学の同期の人と比べるとかなり安月給のため、あまり家にはかけられないのが本音です。
とはいっても最低限のものは建てたいと考えているため、いい工務店さんがいればと思って
います。

[12: 周辺住民さん]

０２です。

スレ主さんへ

「不動産にお買い得無し」と良く言われるように、土地の価格はそれなりの理由があるはずです。
同じ㎡数で価格が違えば、何かが違うはずです。
ベースとなるのは路線価などでしょうが、価格に反映される条件は様々です。
但し、人それぞれ希望条件は違いますので、必ずしも高いところが良い所とは限りません。
例えば、北側道路が好きな人。駅から遠くても静かな所が好きな人。不整形地・・・・・。
自分の希望に合っていれば、そこがベストなのです。

しかし、住んでみないと分からないこともあります。
近所の住民（性格・ペット有無・宗教・自治会など）。土地柄。過去の状況。

また、日当たりや騒音など１年を通してや平日・休日の違い、朝と夜の違いなど、十分見ていたつもりでも、「こんなはずじゃ無かった」ってことがありますので、気をつけてください。
今の住まいから近いのなら良く下見をし、知り合い等に聞くことも有効だと思います。

良い土地は直ぐに売れます。いつまでも売れ残ってる土地は何かあると勘ぐるくらいが良いでしょうね。余程変わった好みで無い限り、気に入った土地は他人も気に入ってると考えましょう。
土地の買い替えは簡単に出来ませんから、慎重にしかし決定は大胆（思い切って）が必要です。


建物に関しては、自分のペースでゆっくり検討できますので、慌てる必要は無いです。
相手のペースに乗らず、有利になるよう話を進めれば良いでしょう。

スレ主さんの言う「良い工務店」が、何をもって良いと言われてるかです。
価格なのか・品質なのか・アフターフォローなのか・デザインなのか・・・・・。
それも人それぞれ望が違うでしょうし、全てを満足している工務店は無いでしょう。
相反する内容もあるでしょうし。

どこも初対面での対応は良いのが当たり前です（それで悪い印象のところは、初めから外せば良いでしょう）。
営業や社長のイメージが悪いところは×で良いんじゃないですか。
表面の対応に騙されてはダメです。

私の経験上ですが、
良い工務店とは、施主の要望を理解しつつ、更なる提案力でより良い（その家族のライフスタイルにとって）生活ができる家を造ってくれる工務店と考えます。
そこで見分けるために、ある程度の希望（価格・広さ・欲しい部屋・どんな生活がしたい・どうしても譲れないポイントなど）を箇条書きで伝え、各社に提案させるのです。（同じ条件でないと比較できません）

私の場合、土地が決まってから具体的に提示しましたので良く似た案も出てきましたが、上記のポイントで価格より優先しメーカ選択しました。
間取りも大事ですが、採光・通風など３次元で検討すべき項目はもっと大事です。
当然ながら断熱・換気も合わせて検討が必要です。

まずは、各社回ってみて社風や心構えを、肌で感じ取ってみてはどうでしょうか。

[13: 入居済み住民さん]

最近、野口町坂元辺り（東播磨南北道路開発周辺）の土地が広告に出てきたよね。
４０坪前後で。
しかし、坪４０万程度なので１６００万ほど。
スレ主には、ちょっと手が届かないかな。

駅まで徒歩１５分程で、周辺は整備され開発されるので良さそうだが。
但し便利な反面、交通量が多くて騒音・大気汚染などに悩まされるかも。

[14: これから勉強]

こんばんわ、返信ありがとうございます。

＞０２さんへ
土地の価格はそれなりの理由があるはずです。
同じ㎡数で価格が違えば、何かが違うはずです。
例えば、北側道路が好きな人。駅から遠くても静かな所が好きな人。不整形地・・・・・。
自分の希望に合っていれば、そこがベストなのです。

　私が候補で考えているのは実家にすごく近くて事情をよくわかっているところです。
前面道路約５ｍと広く、日当たりはよく、ほぼ正方形に近い土地。
駅は徒歩だと１２〜１３分かかってしまいますが、チャリなら十分通えます。
事情がわからない場所ならそういう事もありそうですが、何分実家からものすごく近いので
隣人の方や町内会のこと等も大体わかっています。
その上でかなりお得なのです。
不整形地、日当たりの悪いところ、空気の悪いところは、もともと候補からはずします。

＞しかし、住んでみないと分からないこともあります。
近所の住民（性格・ペット有無・宗教・自治会など）。土地柄。過去の状況。

　候補にいれているところは上記のとおり実家の近くのため、よく事情はわかっています。
その点新鮮味がないですが、デメリットはあまりありません。

＞また、日当たりや騒音など１年を通してや平日・休日の違い、朝と夜の違いなど、十分見ていたつもりでも、「こんなはずじゃ無かった」ってことがありますので、気をつけてください。

　これも自分もよく知っていますが、うちの親や近くにすむ親戚の方もよく知ってるので
大丈夫です。下見する必要が無いほど、周囲の環境がわかってますので。。。
最近土地の売買で人が入れ替わった状況まで。

＞良い土地は直ぐに売れます。いつまでも売れ残ってる土地は何かあると勘ぐるくらいが良いでしょうね。

　確かにそうだと思います。ただ、たまに掘り出し物件もありますよ。
うちの実家周辺はそういうのが多いです。
逆に実家からはなれているところは、事情がよくわからない分、何度も足を運んだり、時間を
かえて見に行ったり、周辺にすむ人や散歩してる方と話をしたりしてできるだけ状況を把握
しようと思ってます。
　おっしゃるとおり慎重かつ大胆というのが難しいですね。

＞建物に関しては、自分のペースでゆっくり検討できますので、慌てる必要は無いです。
相手のペースに乗らず、有利になるよう話を進めれば良いでしょう。

　ありがとうございます。ほんとうにそのとおりと思います。

＞スレ主さんの言う「良い工務店」が、何をもって良いと言われてるかです。
価格なのか・品質なのか・アフターフォローなのか・デザインなのか・・・・・。
それも人それぞれ望が違うでしょうし、全てを満足している工務店は無いでしょう。
相反する内容もあるでしょうし。

　私がこの掲示板に書かせていただいたのは、いい、悪いという判断は自分がしないと
いけませんし、実際に工務店の方と何度も話をしたり、施工した建物や施工中の建物を
たくさん見ないといけないと思います。
　ただ、全ての工務店をみにいくのは難しいですし、ある程度皆さんがいいといわれるところも
平行してみにいけたらと思ってました。

＞私の経験上ですが、
良い工務店とは、施主の要望を理解しつつ、更なる提案力でより良い（その家族のライフスタイルにとって）生活ができる家を造ってくれる工務店と考えます。

　そうですね。こちらの要望を考えてくれながら、メリット・デメリットを説明してくれる。
設計上ダメなことはダメといってくれる工務店さんがいいですね。

＞私の場合、土地が決まってから具体的に提示しましたので良く似た案も出てきましたが、上記のポイントで価格より優先しメーカ選択しました。
間取りも大事ですが、採光・通風など３次元で検討すべき項目はもっと大事です。

　ありがとうございます。そうですね。これからもいろいろ工務店を回ってみます。

＞ｎｏ．１３さんへ
最近、野口町坂元辺り（東播磨南北道路開発周辺）の土地が広告に出てきたよね。
４０坪前後で。
しかし、坪４０万程度なので１６００万ほど。
スレ主には、ちょっと手が届かないかな。
駅まで徒歩１５分程で、周辺は整備され開発されるので良さそうだが。
但し便利な反面、交通量が多くて騒音・大気汚染などに悩まされるかも。

　坂元ですか。４０坪１６００万は高すぎますね。高畑でも４５坪程度で９００万円
台でした。東加古川駅まで少し遠いですが・・・。住環境がよさそうな北芳園でも
４６坪、１３９０万でしたから、坂元は私からすると高すぎる物件です。
カルフール近くの新しい分譲地でも５６坪、１２００万台切れるかどうかでした。
その値段で空気が悪いところは検討からはずれてしまいます。

　別府（宮西等）は割と安いのですが、近くにタキ化学等工場地帯のため、少し考えて
しまいます。播磨町も野添は高い所が多いため、こちらの予算ではある程度限定されて
しまいますが、頑張って探してみます。

とりあえず候補に考えている土地は近いうちに見にいこうと思ってます。

[15: 匿名さん]

田舎って土地安っ

びっくり

坪百万でも安いっって思うのに、坪５０万もしないんだ・・


公務員の安月給を考えると地価の安い地域に居住希望でよかったですね

[16: これから勉強]

坪１００万でも安いんですね。
すごいですね！
１５さんは、年収は２０００万位あるんでしょうか？

私は安月給なので、加古川で十分です。

[17: 物件比較中さん]

公務員が安月給かどうかはおいといて、坪百万は都会からしたら、安いでしょ。
都内23区内なら、坪200は余裕で超える住宅地がざらにありますし。

坪500万超えもあるくらいですから。


加古川に住居を構えられる予定のスレ主さんの年収は、恐らく地域内ではまずまずの収入層かとお見受けします（失礼）

スレ主さんクラスの年収で、神戸市内の地価百万以上エリアに戸建てを購入されるご家庭もたくさんいらっしゃると思います。（ミニ戸建てになりますが）

スレ主さんが、地価の安い加古川に戸建てを購入されるのは、ゆとりある生活が出来るのでよいと思います。


年収3000万以上あっても、坪25坪の建売ミニ戸建てに一億以上かかる都内23区内にローンを組んで購入する世帯よりも、ゆとりある生活が出来るわけですから。

[20: 匿名さん]

スレ主は自分の意に沿わない否定的な意見にはやたらと噛みつくねぇ〜

>土地代が諸費用込みで1000〜1100万に収まり、かつ延床面積が34坪程度ではよほどこだわりがない限りそれほどかからないと思いますが・・・。

そう思ってるんならそれでいいんじゃん
それを不動産屋と工務店に条件提示すれば

[21: 購入経験者さん]

削除されたNo.04
No.05、No.06と同意見や

他の板でマシンガンのように書いて
否定的なレスしかなくなったんで
「初めて投稿させていただきます」って新スレか…

[22: サラリーマンさん]

・・・・・都内じゃなくても、大阪郊外でも地価１００万以上するところは多い。

大阪郊外の某エリアは、駅から徒歩１２分程度のマンションで、７０平方低層階５５００万くらいだ。

せせこましい建売戸建（敷地９０平方以下）でも、６０００万はくだらない。

加古川は大阪に通勤がなんとか可能であるし（関東でいったら、群馬か茨城か？）、何より、地価が安いんだから、ある程度建物にお金をかけてもいいんじゃなかろうか？

地価が安いところに住む醍醐味は、地価の高いところよりも、より広い土地、よりよい家が得られることでしょう？

[24: 匿名さん]

本人にそのつもりは無くても、文面からはそのように感じますね。アドバイスする気になれない。
工務店さんや、大工さんも同じように感じられると思いますね。家作りを成功させるためには知識より人間性ですよ。スレ主さん！世の中は因果応報ですから。

[25: これから勉強]

別にかみついてないですよ。
安月給、安っぽい地域でよかったですねと書かれたから
じゃあいくらくらいもらってるんですかと書いただけです。

それで公務員が・・・とか人間性が・・・とか書かれてる方の
方がおかしいと思いますが。

普通よりもらってるとは思ってないですよ。
大学の同期の人は私の１．５倍やそれ以上もらってる人が
多いですし・・。

自分自身、給料が安い方だと思ってます。

なので、３０００万以上は厳しいと考えています。

[26: これから勉強]

物件比較中さん、返信ありがとうございます。
自分にはとてもそのような場所では買えないです。
でも、加古川に家を建てられる方でもそんなに
ゆとりのある部類とは思ってないです。。

サラリーマンさん、返信ありがとうございます。
やはり都会になると相当高いですね。
西神や三田でも場所によってはかなり高いみたいです。

[27: 物件比較中さん]

うーん・・・大学の同期の中で＊＊＊だから、こんなんなんかな・・・

[28: う〜ん]

なんか荒れてますね。
スレ主さんも少し言葉を選んで書かれてはどうでしょうか？
他の方もスレ主さんに攻撃ばかりされてますが、不愉快なら
書き込みしなければいいし、無視すればいいのではないでしょうか。

もう少し建設的な板にしましょー

という私も何を書いていいのか分かりませんが、とりあえず
喧嘩はやめましょう。

[29: 匿名さん]

スレ主に謙虚さというか素直さというか、感じられないのでこういうスレになる。
アドバイスすると、「おかしい」ってなってますでしょ。自分がおかしいのかなと微塵も思っていらっしゃらない。（笑）

[30: これから勉強]

いろいろお騒がせしてすいませんでした。
このスレはこれで終わりにします。

一度皆さんに言われた事を頭の中に整理
してから出直します。

すいませんでした。