管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

[新米理事]

新しく今度理事になったんですが、管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

[162: 理事長経験者]

すみません。
自己レスで補足です。

>マン管法が改正になり、平成２２年５月から施行されています。

ちょっと調べ直したら、正確には規則の改正でした。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html

[163: 販売関係者さん]

>>161
管理委託契約の重要事項説明会は総会の20分前から30分前くらいにやるのが一般的ですよ。引き続き総会で決議だと思います。反対ならそこで反対すればいいんです。

[164: 理事長経験者]

販売関係者さん

申し訳ありませんが、仰ることの意味は解りますが意義が解りません。
一組合員として、総会や総会２０分前に反対することで何かが変更できるとは思えません。
ゼロパーセントではないにしても。

ましてや、スレ主さんのような役員、理事長の立場で総会２０分前に開催される説明会に反対することは愚の骨頂でしょう。
２０分後の議案は、既に配布されてるはずですし。

一般的にそんなものだと仰りたいのでしょうか？
かつ、それで良しと考えてらっしゃるのでしょうか？

理解に苦しんでいます。

[165: 新米理事]

１６１：理事長経験者さん

流れはその通りの手順ですが、タイミングがかなり悪い様です。
重要事項説明書は前期理事長が総会の直前理事会で捺印。その時は、総会の議案書がすでに出来ておりそのまま検討なしで承認。
総会では、説明はさらりと数分で済んで承認。
契約書に捺印するのは、新理事長。捺印のみ。

こんな流れで、いつ契約書の内容が検討出来るのか？と疑問に思います。
管理会社は総会で承認されたので、捺印してくださいとのことです。

[166: 販売関係者さん]

>>164
うーん。。。
適正化法72条1項（新規の契約と、条件変更での更新のときは72条1項です。）
マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。（説明書は1週間前までに全員に交付）

総会決議の瞬間が契約締結時期です。「あらかじめ」とはその前ならいつでもいいので、
総会の直前に説明会と称して説明し、後の総会で賛否を問うってことでしょ？
内容が不合理なら否決されるでしょう。
別の日にやってもあんまり集まらないのではないですかね？

[167: 新米理事]

１６６：販売関係者さん

何の知識も資料もない区分所有者が総会前に意見が言えますか？

[168: 販売関係者さん]

説明書は1週間前までに全員に交付でしょ？
通常は、総会議案書とともに総会召集通知につけて配ると思います。
なので2週間前ですね。
私に突っ込まれても、関心がなければわけわからんでしょうし、
関心があれば、2週間前には手元に資料が届いてるので
中身が妥当か調べる時間はありますよ。

[169: 新米理事]

１６８：販売関係者さん

では訳もわからず不幸にも総会で承認されたら、妥当ではないと判明しても捺印しなければならないのでしょうか？

[170: 販売関係者さん]

その前に、「管理委託契約更新の件」の総会議案を理事会で決めるんでしょ？気に入らなければその時点で却下すればいいです。
そういう意味では、総会の直前の重要事項説明会は、理事会と管理会社の合意案を説明する場所なんでしょうね。
重要事項説明会を総会議案を作る理事会の前にやれば、管理会社の改定案の説明会になりますね。

[171: 新米理事]

１７０：販売関係者さん

直前の理事会では説明をさらっとした程度の模様です。
過去の議事録には理事会で話し合いがあった記録がたまにしかありません。理事会として成立してなかったのかも知れません。
前回輪番が回って来た時に、直前理事会に共有者が一人で流れたことがありますし・・・
そのあとの総会の議案書には成立したことになってました。委託契約の時期を総会の直後に設定した方が良いのでしょうか？

[172: 販売関係者さん]

総会決議で契約は成立ですよ。
総会議案書を作った理事会が成立してなくても、総会決議があれば有効に成立してしまいます。
いまどの段階かわかりませんけど、
>>委託契約の時期を総会の直後
っていうのは当然のこと。実体上、決議の瞬間に契約は成立してます。契約書に署名、捺印するのは手続き上の問題でしかありません。
納得いかなければ総会で反対すればいいのでは？理事会出てたのに何してたんだって言われるでしょうが、ホントにボーとしてたのですから仕方がありませんよ。

[173: 新米理事]

１７２：販売関係者さん

本当に今まで何をしてたんだ！と自分で思います。では、今からの対抗手段はもう無いのでしょうか？あと一年間総会まで待つのですか？

[174: 販売関係者さん]

管理侍のスレッドに書いてあります。

[175: 匿名さん]

>一つ質問したいのですが委託契約書は、理事会の理事の前で結ぶべきですよね。
>ハンコここにお願いします！って理事長にもって来るものですか？

質問の趣旨が良く分かりませんが、押印する前に、管理委託契約書は既に発効日、更新日を含め総会で議決されるベキものですから、議事録にも記録はありますので、押印は形式的な事務手続きに過ぎないので、総会議事録に基づいた契約書を管理会社が作成したものに理事長が押印するだけです。

[176: 前は理事長]

新米理事さんは、今期新任なんでしょ？
ボーっとしてたもなにも、前任理事長がやったことなんでしょ？

[177: 匿名さん]

>ボーっとしてたもなにも、前任理事長がやったことなんでしょ？

臨時総会もあり得ますので、そう一概に言えませんよ。

[178: 理事長経験者]

販売関係者さん

貴方は、ご自身が理事長で経験も知識も豊富で、他の組合員に期待もしていない。そんなご自身の背景を前提に書かれています。
ですから、間違いではないですが、一般論にするには無理があると感じます。

もしも貴方が一組合員だとして、理事会が貴方の仰る手法を取ったら、１週間で覆すのは相当に困難でしょう。
それでもその手法を是とされますか？

>内容が不合理なら否決されるでしょう。

否決なんてされないこともご存じのはず。総会の場で否決するだけの出席が確保できない組合がほとんどですからね。
現に、新米理事さんの組合では（不合理な内容が解りませんが）不合理と思われる内容で可決されてるわけです。

そしてその現実に対しては

>理事会出てたのに何してたんだって言われるでしょうが、ホントにボーとしてたのですから仕方がありませんよ。

と仰る。持論を展開したいだけなのですか？
書かれてる内容は、貴方ならそれでやれると思います。貴方だからできることばかりです。
これからがんばってリスタートしよう、住民の意識を高めつつやって行きたい、行けるのではないかと頑張ってらっしゃる方に対するアドバイスとしては、老練に過ぎますよ。

[179: 理事長経験者]

>>173
新米理事さん

>では、今からの対抗手段はもう無いのでしょうか？あと一年間総会まで待つのですか？

手続きに明らかな瑕疵がなければ、待つのが最も合理的かと思います。
焦る気持ちは解りますが、管理組合のなすべきこと（資産の保全）を考えれば、１年はそれほど長い時間ではありませんよ。
妥当でないと言われる内容がはっきりしないので、断言はできませんが。

[180: 新米理事]

明らかに手続きについての、不備はありません。

ただし今までの管理について、管善注意義務違反になりかねない事例がありますとのことでした。

販売関係者さんのアドバイスの通り、管理侍さんのスレを拝見しました。
解約を前提に動いている訳ではないし、あまりに新米には話が高度でなかなか内容について行く事が難しいです。

委託契約書の中の「本契約について疑義を生じた事項については誠意をもって協議する」の項目があるので、協議に入ろうと思っています。

[181: 販売関係者さん]

>>178
理事長経験者さん
>>貴方は、ご自身が理事長で経験も知識も豊富で、他の組合員に期待もしていない。そんなご自身の背景を前提に書かれています。

とんでもない。私は理事長ではありません。ただの区分所有者ですよ。

>>もしも貴方が一組合員だとして、理事会が貴方の仰る手法を取ったら、１週間で覆すのは相当に困難でしょう。
それでもその手法を是とされますか？

1ヶ月前に説明会をやったところで、大差なし。

>>否決なんてされないこともご存じのはず。総会の場で否決するだけの出席が確保できない組合がほとんどですからね。

総会で反対演説して、ひっくり返したことありますよ。議長が反対に廻りましたので委任状はすべて反対票になりました。

>>書かれてる内容は、貴方ならそれでやれると思います。貴方だからできることばかりです。

私みたいな一区分所有者でもできること。スレ主は理事長なんでしょ？私が理事長なら管理会社なんか粉砕します。