管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[21: 匿名さん]

じゃあさ、
民法第六百七十条 　組合の業務の執行は、組合員の過半数で決する。
ってあるけど、管理規約で総会の議決権を、専有面積の割合で差をつけた場合、それは無効になるってこと？
なるわけないでしょ！
あなたが素人だってよくわかりました。。。

[22: 匿名さん]

＞マンションの管理組合は民法の組合契約です。民法の組合契約の節を読みましょう。

間違い。判例で権利能力なき社団（最判昭和39.10.15.民集18巻8号1671頁）。

[23: 匿名さん]

契約の根底に民法の組合契約があることに変わりありませんね。
過半数より低くするような場合はありえないと思いますが。

[24: 匿名さん]

22
マンションの管理組合は、対外的に見ると社団ですが
組合内部の契約は組合契約です。

[25: 輪番理事長]

トピ主さんがどう動いたら良いか、もうちょっと解るような議論しましょうよ。
民法読んでも実際は何も動けませんよ。

標準管理規約読んで、まずは今の管理会社と話すのが一番てっとり早いと思いますよ。

【標準管理規約とコメント】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

管理会社であれば、個別契約であっても重要事項説明はしなきゃならないわけですし、契約者の質問には答える義務がある。

誠実さを感じなかったら、都庁へ行って相談。マンション管理士でも良いですが、都なら相談は無料ですから。
管理会社が不適切な業務をしていれば、行政指導も入れてくれます。

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 マンション課
電話　[phone]

まずは管理組合設立総会にこぎつけないと、管理会社の変更もへったくれも、方向性すら見出せないでしょう。

[26: 匿名さん]

んで、今の管理会社は誰と契約してんの？

[27: 匿名さん]

>>26さん
なんども同じ質問繰り返さず、推測するか仮定してアドバイスすれば？
＞各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいるので、
という推測で間違っていないと思います。
但し、管理会社というより、当時の販売会社又はそこから管理を請け負った不動産会社と区分所有者は個別契約なのだと思いますよ。

■区分所有法までのあらすじ
　昭和30年代に入り、都市部を中心に中高層の住居を目的としたビル（いわゆるマンション）が多数建設され、１つの建物の中に多くの室の所有者が存在することになりました。
　この状況は、それまでの「民法」（現在は削除されている２０８条）で規定されていた、１つの敷地（土地）の上に一戸の家がある、いわゆる戸建を中心としていた「土地と建物」の権利関係の規定では対応が出来なくなり、そこで民法の特別法（民法に優先して適用される法律）として、「建物の区分所有等に関する法律（略称：区分所有法という）」が昭和３７年（1962年）に新しく制定されました。

[28: 匿名さん]

スレ主が答えないから同じ質問が出るんのではないでしょうか？
管理組合が無くて管理会社が管理しているそうですが、戸々に契約しているのでしょうか？
契約してない部屋はないのでしょうか？疑問が増える一方です。
また、築２５年という事なので昭和６０年の建物ですから
昭和３０年代の推測をしている２７さんは外していると思います。

[29: 匿名さん]

スレ主さんは今、寝てると思います。今朝５時ごろ質問が出て、私がたまたま目が覚めたので６時ごろ回答した後、寝てるんです。たぶん、夜のお仕事です。

[30: 匿名さん]

>>28
スレ主が１行目に「築25年」と明示しているわけだが・・・・
ちなみに私が27でもあるが、あらすじを添付した理由は別にある。
28さんは噛み付くのがお好きなようなので、説明も弁明もしない。わかる人がわかれば良い。

[31: 匿名さん]

>>管理会社であれば、個別契約であっても重要事項説明はしなきゃならないわけですし、契約者の質問には答える義務がある。
うーん。。。
マンション管理適正化法７２条１項の違反が突破口になるかもしれませんね。１度も説明会を開いていないとなると、管理会社は業務停止処分になる可能性がある。

[32: 匿名さん]

＞管理会社は業務停止処分になる可能性がある。

スレ主は管理会社に管理委託してるとか、この建物が区分所有建物であるとか、スレ主がそのワンルームを所有してるとかは、これらを一言も言っていないような気がするのですが？

[33: 匿名さん]

すまん。
ワンルームは所有してるんだ。
しかし、区分建物なのか、管理会社に委託してるかどうかは不明。

[34: 匿名さん]

かいてあるでしょ
>>他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？
>>各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいるので、

[35: 匿名さん]

いや。

＞他の部屋もほとんどバラバラの区分所有
はスレ主だが、

＞各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいる
は
＞5
で、スレ主じゃないだろ。

区分所有の「ほとんどバラバラ」って区分所有の何がバラバラなんだ？
所有者がバラバラなのはありうるとしても、
仮に管理会社に管理委託してるとしても、それがバラバラのはずはないだろ。

おそらく区分所有建物ではなく、管理会社に委託していないのではないか？

[36: 匿名さん]

スレ主さんは今、寝てます。
管理会社はいるでしょう。カネ払ってるらしいから。

[37: 匿名はん]

>No.35
>おそらく区分所有建物ではなく、管理会社に委託していないのではないか？

区分所有建物ではないってことは、スレ主さんは賃貸物件を買ったってこと？
違うか。
どういうケースが想定できるのか教えてください。

[38: 匿名さん]

このスレには、複数の「匿名さん」がレスしてる（と思う）が、
１～２名のトンチンカンな方が、無用な混乱を拡大させてると思う。

本人には自覚がないだろうが、スレを荒らしている。

匿名掲示板だから、投稿は自由だが、やっぱスレの流れに乗った投稿を期待したい。

[39: 匿名さん]

とりあえず、スレ主さんは今、寝てます。
まとめると、下記の方法で頑張ってください、という話にしかなりません。
・都庁への相談で、管理会社にプレッシャーをかける。区分所有者全員に対する重要事項説明会を開かせて、その場で管理組合組織化の話をさせる。
・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。
上記の重要事項説明会の召集通知に、第一回総会の開催に賛成する署名欄を作って、管理事務室のポストに入れさせるのもひとつの方法です。管理会社が協力すればですが。

[40: 匿名さん]

すみません！スレ主です。
わずか半日で、ものすごい量の反応ありがとうございます

みなさんのご指摘のとおり、分譲会社が管理会社として個別に全区分所有者と管理契約を結んでいます
管理費は4000円/月、修繕金は1000円/月です

今確認してみたところ、管理委託契約には、集会の召集権についても条項があり、区分所有者の1/5以上の賛同で集会を召集できるとあります

管理者である管理会社が招集した場合には管理者、区分所有者が招集した場合には区分所有者が議長となるとの条項もありました

つまり、前提として管理組合が存在してるとの理解でよろしいのでしょうか？

おまけに、集会には議事録を作成し保管するとの条項までありますので、確かに、管理会社に相談して問題提議すればスムースに進むのかもしれません

[41: 輪番理事長]

>No.39
>まとめると、下記の方法で頑張ってください、という話にしかなりません。
>・都庁への相談で、管理会社にプレッシャーをかける。区分所有者全員に対する重要事項説明会を開かせて、その場で管理組合組織化の話をさせる。

ここまでは同意です。

あと、管理規約の存在を確認すべきですね。
その規約に何と書いてあるか次第ですけど、

>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

それから、総会（の２週間前）までの準備として、議案の作成が要ります。

・管理規約がなければ管理規約（案）を準備する。
・管理費と修繕積立金の戸別の額を明らかにする。
・役員を決める方法（案）を準備をする。
・現在の預金残高を明らかにする。
・期首と期末を決め、予算案を作る。

とりあえずこれくらいは必要ですね。
一人でもやれなくはないですが、できれば管理会社に協力させるのが現実的です。
総会までに管理会社変更の準備までするのは難しいでしょう。
マンション管理士に依頼するにしても予算がなければできませんから、とりあえずは総会開催にこぎつけるのが大事。

細かく言うと、ワンルームでも５０戸以上なら防火管理者が必要ですが・・・それは後回しでも良いかなぁ。
まずは、管理組合をつくり、動かすことです。

トピ主さん！寝てる場合じゃありませんよ！
ここまで読んで「無理だ」と思ったら、早いとこ売り払うことです！
このままでは遅かれ早かれ、修繕のための追加徴収額が１００万円くらい来ますよ？（多分）

[42: 輪番理事長]

すみません。書いてる間にスレ主の投稿が・・・

がんばってください。
応援します。

[43: 輪番理事長]

連投すみません。

>管理者である管理会社が招集した場合には

マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
詳しい方、教えてください。

[44: 匿名さん]

>>40
単純な話ですが、年一回の通常総会は区分所有法で義務付けられた管理者の事務報告のための集会です。
管理会社が管理者になっているんだったら、なんでやらないのかきいてみたら？

[45: 匿名さん]

>>No.43 by 輪番理事長さん
＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
制度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではないと思います。

スレ主の物件は、区分所有法がある時代の竣工なので、
竣工当時は物件オーナーがいた賃貸物件だったとかなのでしょうね。＜推定。

この物件に愛着があり、正式な管理組合の成立を試みるなら、
私なら自腹で、その主旨説明をちらしにして全戸ポスト投函します。
管理会社が協力してくれるならスムーズでしょうが、既得権益から抵抗示すでしょうね。
但し、他の方も言われてるとおり最低20％くらいの区分所有者が賛同するような状況でないと、個人で奮闘しても成果は得られないかと。

将来については、場所によりますが建替え時にスレ主も大きなメリットを得るケースもありますよ。初期の売買契約書は大切に保管しときましょう。
注）老婆心ながら、ちゃんとスレ主名義で登記されてますよね。

[46: 匿名]

管理会社が１部屋持ってるとかの可能性はないかい？

[47: 匿名さん]

>>41
>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

>実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

[48: 匿名さん]

>スレ主が答えないから同じ質問が出るんのではないでしょうか？

貴方は純粋ね。仕組んでいるのが分からないの！

[49: 匿名さん]

＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

全面委託は管理委託契約の中味の問題。
貴殿の関心は「信託」ではないの？
業官が一時関心を持ったが、信託関連法の不備で今一の状態。

[50: 匿名さん]

制度改正するとすれば、
・マンション管理適正化法の所管を消費者庁にする。
・会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入。「区分所有者代表訴訟」を各区分所有者が提訴可能にすれば、理事長や理事会への強烈な牽制となります。引き受ける人がいなくなって第三者の業者を理事長にしたときも効果絶大。

[51: 匿名さん]

スレ主です
白熱した議論ありがとうございます。管理会社が１部屋という話ですが、それはなかったと思います。
バブル期にはめられた地元のご老人と地方の投資家、そして最近買った不動産会社が主なオーナーです。

このマンションの問題は、他のマンションでよくあるような一部の理事が知り合いの保険代理店から最も高い保険料で火災保険に加入するよう誘導したりとか管理会社と癒着して設備点検等で、わざと高い価格で受託し、外部へ資金を流出させるといったようなことではなく、将来に備えて必要な修繕資金をプールしていないという点です。

ですので、管理会社の利権的なものはほとんどないので、段取りして進めれば、そう妨害されるようなことはない気がします。ただ、そのめんどくさいことをみんなのためにやる暇があるかどうかの問題だと思います。

[52: 匿名さん]

>>51
名前のところに匿名さんじゃなく、スレ主って入れるのはどうでしょうか？

管理会社は修繕で稼いでますよ。「その時」になったら、大幅に足りないってことになり、スレ主さんのご心配どおりになりそうですよね？

主なオーナーの不動産会社と管理会社って親会社子会社の関係にあるんですか？

[53: スレ主]

ナルホド！　確かに、その不動産会社が関係者の可能性はあるかもしれません。
ある日、突然、大修繕が必要ですよという話が唐突に出て、そこで我々が解決してあげますよと仲裁にはいる
まさにゴッドファーザーに出てくる、トラブった時に仲裁をかってでる奴を疑えですね

ただ、繰り返しになりますが、ホントの悪であれば、先にしっかり積立金を積み立てさせてプールされてるお金を狙うでしょうから、やはり、管理会社も所有者も双方、どうでもいいだけのような気もします。

[54: 45]

不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
年に一度の固定資産税の通知きてます？

[55: 匿名さん]

>>53
ある日突然かわからないですけど、一時金が膨大な額で不動産会社やってるところはお金の心配なんてないのかも知れないけど、個人の場合キツければ泣く泣く手離さざるを得ないというハメにならないだろうか？ってことです。

個人でポンと出せるならいいですけど…。
うちは組合ありますけど管理会社が積立金が足りないと言って（築6年も経ってから！）３パターンの案を出し、アンケートで一番多かった（小差）今までの３倍程になる案に決まりかけました。
臨時総会で委任状が出て議長一任となれば、一番多かった意見でということで決まりかけました。
結局は出席者の意見で３年ごとに見直しということになり、それでも２倍くらいになりましたよ。
組合がないということは他の組合員と意見交換も無しで管理会社の提案を受け入れることになるのでしょうか？
うちのマンションは足りない場合は一時金でって案にも賛成の方々がいましたけど、いくらかわからないのと数年先の我が家を想像しても一時金は怖いと思いました。
値上げ後、マンションの管理費＆修繕積立金の未収件数が増えた気がするけど、キツイとかの事情もあるのかな？と思ったりしてます。
同じマンションでも懐具合が違いますから…。値上げの時の理事長なんて親が資産家らしくポッポちゃんで積立金が大幅値上げでも庶民の気持ちがわからない人でしたからね。
組合あっても普段住人と付き合いがないと立ち上げるのも大変そうですね。

[56: 55]

↑すみません。うちは組合あるけど、普段付き合いがないと急に訪ねたり、話しかけたりというのが難しいということでした。

[57: 匿名さん]

で、どっちなんですかね？
>>一時金が膨大な額
だと困るのか、
>>大幅値上げでも庶民の気持ちがわからない人
だから修繕積立金上げられて困ったと思ってるのか？
わけがわかりませんね。
一時金なしで、修繕積立金が安いとなると、そもそも修繕工事は不要なのかな。。。

[58: 55]

>>57
主でもないのにすみません。
話し合いでは値上げでなく一時金だと払えなくなる家庭があったら困るのでということでした。

総会で大幅に値上げと決まったら、決まったとおりに払わなければならないのですよね？専有面積で公平に計算されて皆で負担するのですから。
工事は必要です。修繕費の値上げは皆それぞれ考えや懐具合が違うと書いたのです。
値上げしないで管理費（管理委託費）を下げたらという人もいたし、値上げも少しで管理費下げたらという意見もありました。
スレ主さんのところが主なオーナーが不動産会社と書いてあったので書きました。

[59: 匿名さん]

>>57
主でもない人に絡んでないで主さんにレスしてあげたら？

[60: 匿名さん]

スレ主さんはいま寝てます。

[61: 輪番理事長]

スレ主さんの感じてらっしゃるとおり、管理会社は単に意識が低いだけじゃないですかね。

私へのレスもありましたので、まずはそれに返事を。

>召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

仰るとおり、最悪そうなりますが、私は最初から管理会社と敵対するような1/5署名収集は良くないと思っています。
トピ主のケースだと、最初から管理会社と敵対すると、かなり面倒です。
例えば、今までの経理（管理費剰余金・修繕積立金残高など）も解らず、何より区分所有者の所在（ワンルームで２５年経過だと、非居住所有者の方が多いはず）すらわからないでしょう。がんばってポストに投函したところで、賛同者に組合員たる資格があるかどうかすら不明です。

ですから、
>「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催

というのは管理会社との協調路線を想定してます。
最初っからちゃぶ台ひっくり返さない方が、絶対に良いす。とりあえずは必要な情報を集めないと厳しいから。
それに抵抗があれば、それなりの説得（脅し）をする。

・総会が開かれてない（収支報告がない）
・重要事項説明がない
・修繕積立金が残ってない（勝手に流用？）

これだけでもツッコミどころ満載で、No.31さんの仰るとおり、業務停止になる可能性が高い。
個別のマンションからのアガリは、スレ主さんの仰るような金額（管理4千円、修繕1千円）なら旨みはない。額が少なすぎるから。
でも、そんなマンションを50件持ってるなら業務停止は痛いはず。

だから、とりあえずは管理会社と話し合い、なだめて、すかして、時には脅したりするのが得策でしょう。
私なら、まずはそうします。

[62: 輪番理事長]

>>マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

>全面委託は管理委託契約の中味の問題。
>貴殿の関心は「信託」ではないの？

管理会社が管理者となるということについて、制度化を一時期国交省が検討していたことまでは存じてましたが、その後どうなったかを（私のところでは関係ないので）フォローしておらず、素朴な疑問として書いてしまっただけです。

No.45にて、「度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではない」という見解をいただき、私の中ではそれで納得していました。
それだけですし、このトピで私の個人的な関心を書くつもりはありません。

[63: ご近所さん]

>不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
これ、かなり大事なことだと思う。
25年間何もしないってのは異常。
しかも支払ってる修繕積立がプールされてないってなら、犯罪。

>スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
スレ主のマンションって全部ワンルーム？何戸あるの？
積立が1000円で30戸だとして、25年間でも900万円しかない。
外壁とか、やれるはずがない額。

[64: 匿名さん]

分譲のワンルームマンションは投資目的で買う人も多いから、ファミリータイプのしょぼいマンションよりオーナーはしっかりしていると思いますよ。呼びかければ反応はあるはずです。

[65: 匿名さん]

ちゃんとしてたら、このザマはないでしょうよ。４半世紀も放っておいてんだから、投資というより小遣い稼ぎ程度じゃない？

[66: 匿名さん]

>>小遣い稼ぎ程度
小遣い稼ぎ程度で渋谷にマンションは買わないと思うよ。オーナーは金持ち多いはず。

[67: 匿名さん]

金持ちだとしても、どう見てもこの投資は失敗だし、アタマは悪いんじゃない？
>NO.64&66
貴方には、金持ちはきちんとしてるとかアタマ良いとかってイメージでもあるの？

[68: 匿名さん]

渋谷のマンションは坪単価500万だって。ワンルームが10坪だとして5000万！ファミリータイプなら1億以上だね！

[69: 匿名さん]

↑賃貸での運用益を考えれば修繕工事に反対する人はそんなにいないでしょう。1戸100万かかっても家賃収入からすれば1年分以下だからね。

[70: スレ主]

いろいろな推測有り難うございます 投資として成功なのか失敗なのかは、所有期間に対してインカムゲイン＋キャピタルゲインがいくらになるかに尽きるのかと考えています もちろん投入資金は購入額＋経費＋修繕費で、今回は分母の修繕費がどれだけ増えるかの視点での問題提議です ということでちょっと釣られてマジレスしてみました