プラウド新浦安 住人専用Part3

[匿名さん]

Part3突入です！

前スレ　Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47055/


有意義な話をしていきましょう！
荒らしはスルーが一番☆そろそろ実行しましょう。

[841: 匿名さん]

え、捨てちゃいけないんですか？

[842: 匿名]

今日の日経によると、ディズニーは地盤改良10mやってたから、
被害がなかったて出ていました。

サンドコンパクションだと10m改良で平米1万チョットだよ。
つまりここ、建物以外の2万平米で2,3億円。
一件当たり50万の費用を野村はケチって、周辺より1000万以上高く売ったわけだ。

野村のCRSはどうなってるのだろう。

[844: 匿名]

何十億かかろうが、野村には全額オウンコストで修復と敷地全域の恒久対策をして頂くことになります。

訴訟とここの住民の苛烈なネガティブキャンペーンによる、企業とブランドイメージの滅失リスク(数百～千億)を回避できると思えば、安い安い!!

[845: 匿名]

それはないですね。
裁判では長い年月かかりますし。
野村の顧問弁護士をなめてはいけません。

[846: 住民でない人さん]

>訴訟とここの住民の苛烈なネガティブキャンペーンによる、企業とブランドイメージの
>滅失リスク(数百～千億)を回避できると思えば、安い安い!!

すでにうんこ扱いされている住民がどんなに騒ごうと周りは埋立地を買った自己責任だとしか
見ないし、野村の埋立地外の物件はこれからも変わらず売れ続けていくよ。
実際に同情の書き込みって皆無でしょ。世論を見方につけるのは不可能だよ。

人のせいにするのではなく自らの手で復興させる気持ちがないと、いつまでもこのままですよ。

[847: 匿名さん]

インフラと土地を改良しないと駄目でしょ。

[848: 匿名さん]

野村は営業力の会社

営業力
野村＞住友＞三井＞三菱

品質
三菱＞三井＞住友＞野村

[854: 匿名さん]

震災義援金

三菱地所　　　1億5000万円
三井不動産　　1億円
住友不動産　　1億円
野村不動産　　5000万円

[859: 匿名]

>850
「ゴミ捨て場」という言葉を使う時点で学のなさが伺える。マンションにあるのも街中にあるのも収集所であって捨て場ではない。つまりそこにゴミを出すのではなく捨てるという感覚の持ち主はそれだけモラルが低いということ。

[860: マンション住民さん]

ttp://www.city.urayasu.chiba.jp/menu3697.html

浦安市のHPによると
昭和３０年代に工場廃水などにより東京湾の汚染が進みました。
魚が取れなくなり漁師さんたちは抗議しましたが改善されず，漁業権を放棄しました。
そして埋め立てが始まりました。

さて埋め立ての内容は
海底の土砂交じりの海水を汲みたてて埋立場に堆積させました。

ここで大きな問題があります。

魚が取れなくなったほどの汚染された海水とともに汲み上げられた土砂ということは，
まず第一に海水が汚染されていたことは自明である。
汚染されていた海にあった海底の土砂ということは汚染されたヘドロを堆積させたと考えられる。
（HPにある画像はモノクロで判りにくいですがいかにもヘドロっぽいですね。）

昭和40年代に海底底質の汚染が問題になっていたのも明らかです。
ttp://www4.ocn.ne.jp/~tjk/summary/index.html

液状化したということは埋め立てていたものが出てきたということですよね。
ここのヘドロのようにしか見えないものの汚染は大丈夫なんでしょうか？

ほかのスレにあったダイオキシンについての朝日新聞の記事のなかで，
浦安のダイオキシン濃度が非常に高いように見受けられます。
ttp://farm6.static.flickr.com/5269/5553195170_85ea416352_o.gif

この地図によると土壌汚染で悪名高い豊洲より高いように見受けられます。
子供がまだ小さいので本当に心配です。

[861: 住民さんＥ]

>>851

だってアピールすることで災害救助法が適用され、推定損害額733億の8割を政府が負担してくれるのだから、そりゃアピールするだろな。市長としては。
住民の資産価値より浦安市の財政のほうが当然に重要。
それよりも新浦安NAVIGATORとかいう、住民が運営しているはずのサイトが新浦安の壊れっぷりをアピールして資産価値を下げていることが全く理解できない。

[862: 匿名さん]

733億の8掛で600億も使うのかよ。どうせまた地震が来たら壊れるんだから、ドブに捨てるようなもんだな。

[866: 匿名]

>>865

ここのマンションの経緯を知らないんだろ？
じゃあ黙ってたほうがいいな。　

それと、災害復旧については、700億の8掛けが国費で賄われるのではない。
8掛けが国費による直接補助、残りの大部分が事後的に特別交付税で賄われるので、浦安市の負担は3％（21億円）以下だ。

[867: 匿名]

土地が210億という値段で落札されたのは周知の事実。
敷地面積44220㎡＝13376坪だから1坪あたり156.9万。
一方広告によると平均専有面積113㎡=31.18坪、733戸だから31.18×733＝専有面積の合計25055坪。
従って専有面積1坪あたりの土地価格は、210億÷25055=83.81万円となる。
売出価格が総平均で坪190万として、粗利20％だと専有1坪あたり建築費は、190×0.8-83.81＝68.19万円。
建設された時期は工事費が安かったとしてもこの単価は大変に厳しい。この工事費で共用部分も作って液状化対策も行わなければならないというのはいかに難しいか。しかも原価は他にもかかる（設計・測量・地盤調査・公共負担金・瑕疵担保保険・近隣対策・固定資産税などなど）
利益率を落とすにしても限度がある。粗利から広告費と販売手数料、モデルルームなどの経費、資金調達の金利だけで10～12％は取られるから、最終利益は雀の涙（規模が大きい分額もでかいが）
落札価格の高さが全ての始まり、しかも戸数制限があるから専有面積が大きくなって非常に高価格帯の商品になる　→　販売戦略上高級感の演出が必要なので表面の仕上・仕様は高めに維持したいし、広告にもタレントを起用してイメージアップしたり、交通広告や主要新聞広告を繰り返すのでさらにコストがかかるというジレンマに陥る。
そういった環境で、液状化対策は「必要にして十分」という範囲に落ち着いたのだろう。
タレントのギャラだけであと2割くらい対策範囲が増やせたかも知れない（某マンションの広告プレゼンであの湘南ソング大御所が1年契約1億だった）
デベにとって開発は難儀な商売、消費者からみればアコギな商売という話だが、購入者が上記のような考えをめぐらせるのも無理。最後に求められるのは供給側の良心・誠意だろう。野村の今後の対応に期待したいが、値引きが行われたとすれば数パーセントの最終利益は既に吹っ飛んでいる可能性もあり、費用の出所が判然としない。

[870: 匿名さん]

867さんの分析に同意。土地の落札価格にそもそも無理があったということですね。建物躯体に影響がなかったのが幸い。

[871: 匿名]

867だが、土地の落札価格は今に思えば「無謀」と思えるが当時は「挑戦」くらいのイメージだったように当時を振り返る。が、落札した頃は耐震偽装事件も真っ最中で、その後確認申請の厳格化やそれに対する混乱、構造躯体のコストアップなどもありイバラの道だったことも確か。
ちなみにパームコートの土地落札価格は坪あたり約105万と聞く。プラウドⅠとの土地価格のひらきと販売価格のひらきを見比べると色々な憶測が沸いてくる。

[874: 匿名]

８６７さんの分析は的確な説明で分かりやすい。
デベさんですか？
デベもゼネコンもいろんなリスクとりながら仕事してるって事ですね

[875: 匿名]

そんな事、検討板からずっと書かれまくってる。
一軒当たり、土地代1000万円高いと。

[876: 匿名]

>875
検討板に書かれている高い、安いという話は市場性・資産性が論点。ここで書いたのは、高い買い物だから敷地全域に液状化対策が当然という考えは無理があるということを示したまで。残念ながら価格と耐震性・防災性は正比例しない。

[878: 匿名]

ということは、得をしたのは！？