現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。
現在35年長期固定で、5年ほど前3400万円金利3.18％で住宅ローンを組みました。
現在、残金3100万円ほどで月々の返済額は13万4000円くらいです
ローンを組んだ時期は、これから金利が上がっていくだろうと予想し長期固定を選びました。
しかし最近の金利は上昇するどころか、まだ低金利が続きそうな気がします。
先日、会社の人に住宅ローンの借り換えキャンペーンで、変動金利が全期間1.625％優遇で0.850％で借り換えできると聞きました。
実際に話を聞きに行った所、借り換え手数料（保証料など）を上乗せして3250万円を30年、変動金利0.850％で借り換え出来るとの事でした。
月々の支払いは10万円位になるみたいで、現在13万4000円ほど支払っているので、このさい変動金利に借り替えて月々浮いた34000円を繰上げ返済して残金を減らした方がいいのかなと思っています。
現在は長期固定の為、繰上げ返済はしていません。
もし変動金利に借り換えた場合は、頑張って年間50万円くらい繰り上げ返済しようと思っています。
ただ支払い期間がまだ長いので、この先の金利上昇や、借り換え手数料の事を考えると、このまま長期固定でもいいのかとも思っています。
しかし変動金利0.850％の超低金利が、かなり魅力的です。
現在33歳です。
妻は専業主婦。
子供が2人幼稚園に通っています。
これから子供達にも、お金が掛かっていくだろうし少しでも月々の返済が少なくなると助かります。
借り替えた方が良いのか、それともこのまま長期固定のままでいいのか、すごく悩んでいます。
住宅ローンに詳しい方、ご意見をよろしくお願い致します。
[スレ作成日時]2010-10-01 20:43:37
＼専門家に相談できる／
変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？
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126:
匿名
[2011-05-13 19:24:10]
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nano
[2011-05-13 20:23:40]
>>122=124
ソニーですよね？ なら、同じ考えで２年固定にされている方も多いのではないでしょうか。 ソニーの変動は他行とは決まり方が違うので、ソニースレに書き込んだ方がレスがつきやすい気がします。 それと、もし今が無料で、手続きするなら、5/15までの方が良いかもしれません。 |
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賃貸住まいさん
[2011-09-05 19:57:07]
参考にしてみて下さい
http://used-mansion.biz/ |
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129:
匿名さん
[2011-09-05 20:14:43]
スレ主、悩んでないで変動に借り換えてたら34万繰り上げ返済出来てるんだな。
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130:
スレ主
[2011-09-05 22:27:58]
久しぶりに覗いてみたら、たまたまスレが上がっていたのでビックリしてます。
あの後、皆様からの貴重な意見を参考にさせてもらい悩んだ末、変動金利に借り替えました！！ 今現在の状況は、借り替える時に２００万円ほど繰上げ返済をしてから借り換えた為、月々の返済額が４万円近く安くなりました！ そのお陰で今現在、繰り上げ返済貯金として４０万円ほど貯まりました！！ 現在の景気の事を考えると、すぐに金利があがるとは思えず手元に現金があったほうが良いと思い繰り上げ返済はしていません。 変動金利に借り替えたお陰で元々無かったお金が貯金出来、大満足です！！ 生活レベルも長期固定の返済額で生活している為、この先金利が2％ほど上がったとしても充分に対応出来ると思います。 今の所、変動金利に借り換えて大正解でした！！ |
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131:
匿名さん
[2011-10-04 13:17:22]
変動か固定かでお悩みの方が多いと聞きます。変動金利の仕組みの怖さを理解して契約をして下さい。
解りやすくするために数値を簡単にして理屈を少しお話しますと・・・ 金利1％で毎月の支払いを10万円しているとします。 支払っている10万円のうち、元金部分が7万円、利息部分が3万円だとします。 単純に金利が2％になった場合、利息部分は2倍の6万円となるため、支払っている10万円のうち元金は4万円に減ってしまいます。3％になったら・・元金は1万円、利息が9万円・・ もっと恐ろしいのは4％になったら・・未払い利息が毎月2万円積み上がっていくのです。 変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的で、6年目以降も支払い金額は最大で25％増しまでしか設定できません（この場合12.5万円まで）。この時点で4％になっていたら、毎月12.5万円支払っても元金はたったの0.5万円づつしか減っていきません。 ※あくまでも理屈の説明用の数値です。 銀行は・・・ 「変動金利なら0.85％ですよ～。6年目以降も1.25倍にしか支払い額は増えませんよ～」と言いますが、それはあくまでもセールストークです。 金利は半年毎に見直され、5年間は放置せざるをえません・・。 金利は今「底」にあります。すぐに金利が上昇しそうにない・・というのは間違っていないと思いますが、それは誰にも解らないことです。過去の歴史からすると、金利が下がる局面では5～10年かけてゆっくりと下がっています。逆に上昇時は1～3年の間に3％程度は何度も上昇しています。 バブル期に、15年後以降にゼロ金利になるなんて誰が想像したでしょうか？？ 住宅ローンは目先の数年のことを考えずに、10年・・20年・・30年という誰にも予想できない先々のリスクを考えて契約したほうが良いのです。 |
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132:
匿名さん
[2011-10-04 13:45:42]
＞131
リスクについては仰る通り。 金利計算のところ補足します。 利息が倍々に増えていく計算をしていますが、 元金が全く減っていないことを前提とした計算になっていますね。 返済が進めば元金は当然減っているので、 利息 = 残元金 x 金利 が正しい計算です。 元金の減りに伴い、金利上昇リスクも少しずつ減っていきます。 |
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133:
匿名さん
[2011-10-04 19:59:33]
金利1％で毎月の支払いを10万円しているとします。
支払っている10万円のうち、元金部分が7万円、利息部分が3万円だとします。 ここでプラス2万円を毎月自動繰り上げ（もしくは貯蓄）するとします。 すると元本部分が9万円、利息部分が3万円になります。 この状態が3年続くと（アメリカは2013年まで利上げしないと宣言した事により 日本の利上げはそれ以降になる事はほぼ確実）元本が大きく減って月々の支払は8万円。 そのうち元本が6万円利息が2万円になってます。さらに月々12万をキープすると毎月の 繰り上げは4万円にアップし、月々の返済額は全く変わっていないのに年間50万の繰上 が出来る事になります。これが5年10年と続くとどうなるでしょう？その間に若干の 金利上昇が有ったとしても支払い初期に元本を減らした事により金利が上昇しても全く 問題なくなります。 変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的で、6年目以降も支払い金額は最大で25％増しまでしか設定できませんが、月10万の返済額が１２５％ルールに達するには 変動金利がプラス2%近く上昇する必要が有り、日銀の利上げ実に8回分です。 98年のバブルの頂点までのような物価と成長率が来るならば年収は5倍や6倍。物価も同じ ように上昇すれば短期間での利上げ8回もあり得るでしょうが、2000年以降のITバブルや 戦後最長のイザナミ景気のような物価の上昇の無い、所得の上がらない好景気では5年間 で2回の利上げがやっとでした。 過去の歴史からすると、金利はバブルのような急激な好景気やバブル崩壊などの急激な 景気悪化の際は急激に上がったり下がってリしています。穏やかに上がる（もしくは 下がる）時は景気も穏やかに上下します。決して下がる時だけ穏やかで上がる時だけ急激 では有りません。ようするに景気とほぼ連動して金利は上下します。金利は経済活動に 影響しますので当然ですが。 バブル期にこれだけ低迷が続く事は誰も想像出来ませんでしたが、低迷が続けば低金利が 続く事は誰もが想像出来ます。バブル後長期の低迷と長期の低金利が続いているという 事は金利は景気と親密な関係に有る事を逆に証明しているわけです。よって急激に金利が 上がるような状況は急激に景気がよくならないと有りえないという事です。 住宅ローンは最初が肝心です。元本が大きい初期にいかに減らすか。そしてそれが今の 低金利を利用すれば可能なわけです。 安定を求めて固定にした結果デフレの長期化で返済不能になった人は世の中に沢山います。 一番のリスク回避は元本を減らす事。低成長率、デフレの長期化、少子高齢化、円高、 企業の海外移転、空洞化、政治の混迷、財政赤字や増税など、日本を取り巻く環境は 5,6年程度では劇的に改善する可能性の低い今、変動+繰り上げ（もしくは貯蓄）で 元本を減らう事が最善だと思います。 特に年金医療など老後資金を国から期待出来ない40代以下の人は早期にローン返済は 終わらせて貯蓄を優先するべきです。フラット20など早期完済出来るか20代の人ならば 全期間固定もいいでしょうが、それ以外の人は変動をうまく活用してローンとうまく 付き合う事をおすすめします。 |
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134:
入居済み住民さん
[2011-10-05 12:54:15]
返せなくなっても、不動産の売却で負債を消せればそんなに不幸なことにはならないと思うので
戸建ての場合、さらなる対策は ①借り入れは想定売却額(土地の値段)以下に抑える。 ②①が無理なら速やかに想定売却額(土地の値段)以下まで元本を減らす。 でしょうかね。 |
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136:
匿名さん
[2011-10-05 23:53:16]
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137:
匿名さん
[2011-10-06 00:31:54]
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138:
借り換え検討中
[2011-10-16 22:45:56]
>>131
> 変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的 これは間違ってるね。 5年間の間に金利があがったときに、月々の返済額も増やしたいのであれば、 1回だけ、返済額軽減型の繰り上げ返済を1円でも良いから実行すればいいよ。 返済額軽減型だと、そのタイミングの金利と残債から、月々の返済額が再計算されるので、 結果として、金利が増えた分、月々の返済額が増えることになる。 |
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139:
物件比較中さん
[2011-10-21 08:47:12]
変動でしょ。
もうバブルはきませんよ。 永遠に低成長のままです。 |
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140:
匿名
[2011-10-22 07:21:08]
南欧とまではいかないが国債の悪い金利上昇は変動（短期プライムレート？）にどの程度影響がありますか？
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141:
物件比較中さん
[2011-10-22 08:14:39]
欧州から飛び火しなければいいけど
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142:
匿名さん
[2011-10-22 13:00:11]
国債の悪い金利上昇しても政策金利は上がらないでしょうね。
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143:
物件比較中さん
[2011-10-22 17:30:22]
国債金利上がれば、ローンの金利も上がるでしょ
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144:
匿名さん
[2011-10-23 09:58:55]
永遠に低成長か...
ローンうんぬんより、別の意味で人生をあきらめてない？ |
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145:
匿名さん
[2011-10-23 12:10:07]
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146:
匿名
[2011-10-23 15:56:20]
国債金利上昇で円安傾向となると輸出にはプラスの面も出てきそうだけどどうなるんだろう
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一年目16万で月13000円位。
安心からフラットのみで変動は考えてませんでしたが
視野が狭かったかなとちょっと思ったり。
ネットで簡単に繰り上げ出来るのも魅力ですね。
今さら仕方無いので金利が低くなることを祈るばかりです。