変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？

[ビギナーさん]

現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。

現在35年長期固定で、5年ほど前3400万円金利3.18％で住宅ローンを組みました。
現在、残金3100万円ほどで月々の返済額は13万4000円くらいです

ローンを組んだ時期は、これから金利が上がっていくだろうと予想し長期固定を選びました。

しかし最近の金利は上昇するどころか、まだ低金利が続きそうな気がします。

先日、会社の人に住宅ローンの借り換えキャンペーンで、変動金利が全期間1.625％優遇で0.850％で借り換えできると聞きました。

実際に話を聞きに行った所、借り換え手数料（保証料など）を上乗せして3250万円を30年、変動金利0.850％で借り換え出来るとの事でした。

月々の支払いは10万円位になるみたいで、現在13万4000円ほど支払っているので、このさい変動金利に借り替えて月々浮いた34000円を繰上げ返済して残金を減らした方がいいのかなと思っています。


現在は長期固定の為、繰上げ返済はしていません。
もし変動金利に借り換えた場合は、頑張って年間50万円くらい繰り上げ返済しようと思っています。



ただ支払い期間がまだ長いので、この先の金利上昇や、借り換え手数料の事を考えると、このまま長期固定でもいいのかとも思っています。


しかし変動金利0.850％の超低金利が、かなり魅力的です。


現在33歳です。

妻は専業主婦。

子供が2人幼稚園に通っています。

これから子供達にも、お金が掛かっていくだろうし少しでも月々の返済が少なくなると助かります。


借り替えた方が良いのか、それともこのまま長期固定のままでいいのか、すごく悩んでいます。


住宅ローンに詳しい方、ご意見をよろしくお願い致します。

[21: 匿名さん]

なんかよく分からないけどゼロ金利って異常らしいし金利が上昇すれば一気に上がるとか何の根拠も無い
FPとか記事見て自分で検証もせず、シミュレーションもしないようするな計算の弱い人が固定選んでるんでしょ？

[22: 匿名さん]

最初に全固定で組んだ人が、全額変動に借り換えられますか？

ただ、借り換え後５年低金利のままと行くだろうという確信があれば別ですが

[23: 匿名]

出来るでしょう。

[24: 匿名さん]

借り換え検討するのも自由だが、まず今の物件　中古の担保価値が残債以下になっていないか
調べる方が先決だよ。
まず、物件評価の７割しか貸さないというのが普通だからね。
新築は提携ローンとかあるから話は別。

[25: 匿名]

↑そうなの？初耳です！借り換えの場合だと物件価格の７割しか融資してくれないのですか？まだまだ勉強不足でした。

[26: 匿名さん]

新築で８割、中古で７割融資が原則だよね。
提携ローンというのは物件まるごと銀行の社内稟議が通っているから９割でも
貸したりする。個別に稟議上げるなら渋めになるよ。
ましてや普通のサラリーマンの初回の購入の借り換えならなおのこと。
属性がよければ別。向こうからいくらでも有利な条件だしてくる。

中古の場合銀行の評価が厳しい。でも中古のローンが簡単に通るのは
物件価格が安いから。売主は安くしないと買い手がつかない。
もちろん都心のタワーマンションなどは別格。実際に取引事例も
多く銀行の担保評価もそれなりに高い。

[27: 匿名さん]

3100万円に3パーセントで一年にかかる利息は、93万円

金利が1パーセントならば、31万円

これだけで一年で60万円違う。

借り換えしても、一年で元がとれる。

金利3パーセントで支払うお金があるならば、

1パーセントで借りて、3パーーセントで借りたと思って、差額の２パーセントを
返済額軽減型で繰り上げ返済をすればいい

このシュミレーションをすると、元金の減り方が凄まじいのが分かると思う。

数年後に、金利が上がったとしても、今の約定よりも安く支払える。

あと、金利は上がりません。上がるとしたら、給与も上がります。

変動金利は怖くないスレ
の2009年6月～2009年12月ごろを見直してください。

勉強になりますよ。

[28: 匿名さん]

借り換えするなら、手数料を忘れないことだ。3000万円の借り換えで70万円近くとられる。
また抵当権設定の登記費用、書士代もかかる。
１％以上の金利差がないと損になるケースもある。

俺は金利が上がれば給与も上がるなんてのんきなことは言わない。不景気でも金利はあがる。
その昔オイルショックというのがあって地価も物価も鬼のように上がった。就職難で
大変苦労した。給与は組合が頑張ったから上がった。毎年私鉄がストやってた時代だ。

組合がここまで軟弱になって給与が自然にあがるわけがないだろ。

[29: 匿名さん]

今の返済額（住宅の支払に回す分）に？？感じるから、利率の低いローンに借り換え、返済額（出費）を抑えたたいと思ってるのに、返済額が浮いた分を繰り上げに回せばいいというのは何だか変な説得だと思う。

借り換えの真意は、浮いた分を毎月のやりくりに回す（回したい）ことじゃないのかな？

[30: 匿名]

残債４０００万で借り換え金利が－０．７％だったら借り換えしないほうがいいでしょうか？

[31: 匿名さん]

>30
残債と金利差だけでは分からない。　返済期間が何年残っているかで返済額は変わってくる

下記のローンシュミレーターで、試算するプランを２つにして、
現在の金利を手数料なしで、　借り換えの金利を借り換え手数料ありで、計算してみてば、
損得はすぐわかる。　金利差１％以上無いと損になるわけではない。

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

残債が４０００万円もあれば、年数も相当だろうから、手数料よりは大きな差になると思うけど

[32: 匿名]

31
有り難うございます。年数は33年で手数料は40万弱で手数料も残債に上乗せします。現在3.03％で借り換え後は2.3％となります。フラットからフラットへの借り換えです。自営の為銀行の借り換え融資は審査が通りません。

[33: 匿名さん]

>28

4000万円の借り換えで、かかった費用が30万円程度でしたよ。
登記費用、司法書士への謝礼を含めて。0.7パーセントの金利差
でしたが、1年で借り換え費用の回収がつきました。
　また、コストプッシュインフレ、スタグフレーションの場合に、
政策金利が上がるという根拠を示してみてください。

[34: 匿名さん]

>33
銀行によって手数料は違う。安い金利を出すところは手数料が高い。
＞コストプッシュインフレ、スタグフレーションの場合に、
＞政策金利が上がるという根拠を示してみてください。

はいはい。よろしいですよ。
インフレというのはモノとマネーの需給バランスから起きます。
今は日銀がいうようにモノやサービスの需要が少なく供給過大だから
デフレだと考えられています。
70年代オイルショックの時代は原油価格の高騰によるコストプッシュと
ニクソンショックによる不況で年率７～１０％のインフレだったですね。
ラーメン一杯70円が150円になった。
インフレもデフレもきっかけはいろいろありますが評論家後講釈して名前を
つける。当時はコストプッシュもスタグフレーションなんて言葉もなかった。

中国が通貨を切り上げたらどうなりますか？
中国の生産賃金が急激に上昇したら
円が暴落したら
コストプッシュの要因はいくらでもあるでしょう。
問題は一時的なものでなく継続的なスパイラル。
デフレのみならずインフレは相乗効果で継続的に進んでいく。
国が政策金利を上げる上げないというのはごく一部の問題で
物価上昇がはじまれば連鎖的に波及した分野で値上げが始まる。
消費財が上がれば、生活できなくなってストライキなど賃上げ運動が
おこり、企業は賃金を「上げざるを得なくなる」
その段階で商品やサービスの価格が上がる。

値上げの波。みんなで渡れば怖くない。
そうなったら毎年基本給は３％程度上昇していき定期昇給なしでも
ベースアップだけで10年で3割増える。
その段階で政策金利は後追いで上がる。

言っておくが70年代は不景気のまっただなか。それでも物価も公定歩合も
上がったんだよ。
さて、あなたがもし、グローバリズムの進展でインフレはあり得ないとお考えなら
その根拠をお聞きしたいものです。

[35: 匿名さん]

>>34

10年で3割も所得が増えたら変動金利怖くないじゃん。

[36: 匿名さん]

物価が10年で倍になってもか？

お前ら資源の自給率が何パーセントか知ってるのか？

[37: 匿名さん]

>>36

物価が10年で倍になったら3000万の家の価値は6000万円になるんだろ？

どこが怖いのか分からないよ？

資源の自給率が低いと何で変動「だけ」が怖いんだ？みんな怖いだろ？

[38: 匿名さん]

＞物価が10年で倍になったら3000万の家の価値は6000万円になるんだろ？

昔はな。
今はならない。なぜかわからないならお願いします。教えてくださいと言いなよ。

[39: 匿名さん]

>>38

例えで家の価格を出しただけで家以外の物価が倍になるんだろ？

何が怖いの？物価が倍で借金が半分。10年で借金が半分になっちゃうんだよ？

[40: 匿名さん]

デフレで格差の土台が作られたわけで、これから先インフレが始まっても
みんな均一に、借金が減って給与が増えるとはならないだろ？

給与が増える業界もあれば、給与が減る業界もあるわけだ。
地価の上昇もある地域もあれば横ばいも出てくる。

なにしろ不景気の中でのインフレだから。
そこんとこもっと頭をめぐらして考えてみたら？

具体的に書こうか？
今所得400万で都下の戸建てを買った36歳の人は10年後に
物価が倍になったとしても物件価格はせいぜい1.5倍。
ローンは2500万が実質価値は今の1750万分になっているとしよう。
しかし給与が600万しか伸びなかったら生活は苦しい。

給与が800万円になる保証はどこにもない。むしろ教育費や食費や
光熱費が今の倍以上かかって可処分所得比率が減る。

今所得が1400万円の人が7500万円の都心のマンションに住んでいて
10年後物価が倍になれば、ひょっとしてマンション価格も倍になって
いるかもしれない。
それが立地の優位性というものだ。仮に郊外と同じく１．５倍と
して10年後の残債が2500万だとしたら、彼にとっても負債の価値は
１７５０万円だが、
世の中不景気で所得が増えにくいとしても大手企業なら賃上げにあわせて
少しは増えているかもしれない。
いずれにしろ手取りで70万の給与が80万円になったとしてローンの支払い
の負担は変動から固定４％に乗り換えたとしても16万くらいだろうから
彼にとっては他の物価上昇に比べて大きな痛手ではない。

今の所得格差がインフレ突入でさらに助長される。