変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？

[ビギナーさん]

現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。

現在35年長期固定で、5年ほど前3400万円金利3.18％で住宅ローンを組みました。
現在、残金3100万円ほどで月々の返済額は13万4000円くらいです

ローンを組んだ時期は、これから金利が上がっていくだろうと予想し長期固定を選びました。

しかし最近の金利は上昇するどころか、まだ低金利が続きそうな気がします。

先日、会社の人に住宅ローンの借り換えキャンペーンで、変動金利が全期間1.625％優遇で0.850％で借り換えできると聞きました。

実際に話を聞きに行った所、借り換え手数料（保証料など）を上乗せして3250万円を30年、変動金利0.850％で借り換え出来るとの事でした。

月々の支払いは10万円位になるみたいで、現在13万4000円ほど支払っているので、このさい変動金利に借り替えて月々浮いた34000円を繰上げ返済して残金を減らした方がいいのかなと思っています。


現在は長期固定の為、繰上げ返済はしていません。
もし変動金利に借り換えた場合は、頑張って年間50万円くらい繰り上げ返済しようと思っています。



ただ支払い期間がまだ長いので、この先の金利上昇や、借り換え手数料の事を考えると、このまま長期固定でもいいのかとも思っています。


しかし変動金利0.850％の超低金利が、かなり魅力的です。


現在33歳です。

妻は専業主婦。

子供が2人幼稚園に通っています。

これから子供達にも、お金が掛かっていくだろうし少しでも月々の返済が少なくなると助かります。


借り替えた方が良いのか、それともこのまま長期固定のままでいいのか、すごく悩んでいます。


住宅ローンに詳しい方、ご意見をよろしくお願い致します。

[131: 匿名さん]

変動か固定かでお悩みの方が多いと聞きます。変動金利の仕組みの怖さを理解して契約をして下さい。
解りやすくするために数値を簡単にして理屈を少しお話しますと・・・

金利1％で毎月の支払いを10万円しているとします。
支払っている10万円のうち、元金部分が7万円、利息部分が3万円だとします。
単純に金利が2％になった場合、利息部分は2倍の6万円となるため、支払っている10万円のうち元金は4万円に減ってしまいます。3％になったら・・元金は1万円、利息が9万円・・
もっと恐ろしいのは4％になったら・・未払い利息が毎月2万円積み上がっていくのです。

変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的で、6年目以降も支払い金額は最大で25％増しまでしか設定できません（この場合12.5万円まで）。この時点で4％になっていたら、毎月12.5万円支払っても元金はたったの0.5万円づつしか減っていきません。
※あくまでも理屈の説明用の数値です。

銀行は・・・
「変動金利なら0.85％ですよ～。6年目以降も1.25倍にしか支払い額は増えませんよ～」と言いますが、それはあくまでもセールストークです。
金利は半年毎に見直され、5年間は放置せざるをえません・・。

金利は今「底」にあります。すぐに金利が上昇しそうにない・・というのは間違っていないと思いますが、それは誰にも解らないことです。過去の歴史からすると、金利が下がる局面では5～10年かけてゆっくりと下がっています。逆に上昇時は1～3年の間に3％程度は何度も上昇しています。

バブル期に、15年後以降にゼロ金利になるなんて誰が想像したでしょうか？？
住宅ローンは目先の数年のことを考えずに、10年・・20年・・30年という誰にも予想できない先々のリスクを考えて契約したほうが良いのです。