ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））ってどうですか？

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））に
ついての情報を希望しています。
地図を見る限りパークコート虎ノ門愛宕タワーの並びでしょうか？
本物件を検討中の方、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目112番8他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩3分 （3番出口）
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 （A5番出口）
東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩11分 （1番出口）
間取：1LDK～2LDK
面積：44.18平米～64.52平米
売主：藤和不動産

施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.02.07 管理人】

[68: 購入検討中さん]

そうですね、大通りには面してないのは、貴重ですね。
その上、駅には近い。
設備にも満足だし、やっぱりここで良いのかな。

[69: 契約済みさん]

No.68さん
悩んでいる段階なら止めた方がいいかもしれません。
悩み抜いて調べ抜いて、確信を持って、かつこの物件の価値を一緒に高めていくくらいの気概でないと、難しい物件だから購入後も不安は消えないと思います。地主さんとの良好な関係構築や場合によっては交渉など、普通の物件以上にチャレンジングなことが多くそれらを楽しめる位のゆとりも。
私はリスクや面倒覚悟の上で将来性と優位性を確信し、選択しました。
貴重性では、地盤も奇跡的です。ぜひボーリングデータに目を通してみてください。

[70: 匿名]

68さん、どうなったかなあ？

[71: 匿名さん]

普通借地権と更新、を考えている方はいても
マンションの建て替え問題を考えている方はいないようですが？

50年住んだマンションに更に30年も住めるのでしょうか？
幾らか分からない更新料まで払って。

普通の分譲とも、解体が決まってる定借とも、異なるリスクを背負い込む事になるのでは？

[72: 匿名さん]

まあ今から50年前は、昭和36年。
80年前なら昭和6年。

[73: 匿名さん]

更新料いくらになるんでしょうね。というか、お金の価値が変わっているので、どういう計算がされるのか、示してほしいですね。地代が安いから、この更新料次第で見極めがつきそうですが。ただ50年もあれば、充分準備できますね。

[74: 匿名]

更新料かあ。

[75: 匿名さん]

一般的には更地価格の3-10%というネット情報
もありますが、良心的な50年後ですからねえ。
それまで更新料がないと前向きに考えることも
できますね。

100世帯以上であるのも救いかな。

メリットを享受できる一方、将来どうなるか
見えない部分があり、リスクはありますね。

個人的には、滅多に登場しない好条件の良い
物件だと思います。

[76: 匿名]

好条件というのは建て替えが保証された（敷地が所有権である）ことが必須だろう。地主に建て替えを保証する積もりがあれば敷地は所有権にして等価交換で協力者住戸を沢山取得するよね。借地権というのは「いつか更地に戻して返してね」という意味だからね。

[77: 匿名]

持ち主によってはいろんな事情があるから、何ともいえないよね。
個人的にこのリスクを上回るメリットがあれば買いだけど。

[78: マンション投資家さん]

借地権は２割引。

[79: 匿名さん]

更地にして返す定期借地とは、大分違うんだけどな。
世間の認知が進まない以上、仕方ないか。

[80: 購入検討中さん]

2割引って所有権に比べてですか？定期借地と普通借地権も同じ基準ではないですよね？

[81: 匿名]

普通借地権の更新拒絶の正当事由について誤解があるようです。
世間の認知が進まない以上、仕方ないか。

[82: 近所をよく知る人]

ここを購入検討中の人は、ぜひ一度不動産屋さんを訪れることをお勧めします。

「普通/定期借地権のマンションはどうですか？」と聞いてみましょう。おのずと答えはわかります。
普通であろうが定期借地権であろうが、中古市場での評価は想像以上に厳しいですぞ。
もちろん安ければ魅力的ですが、２００８年ごろの不動産バブルに三井不動産が売り出した、パークコート愛宕虎ノ門と比較しても、価格の妥当性には何の参考にもなりません。

真の不動産価値はかくあるべきだと信じても、中古で売るときは世間が評価するのであって購入するあなたが価値を決めるのではありません。さらにいえば、銀行がどう評価するか？です。居住用新築ならいざ知らず、中古となると、借地権に銀行のローン審査は厳しくなるでしょう。となれば買い手がいなくなるわけです。

もちろん、賃貸用に投資として買う場合借地権は関係ありませんが、それでも果たしてこのご時勢に坪１．５万で借り手がつくのでしょうか？
実際、いまヤフーで見る限り、パークコート虎ノ門で、１．５万で出てますね。（５５平米１LDK　25.8万/月）、それよりグレードは劣る本物件ですから、利回りは厳しい。投資として厳しいということは価格相応でないということです。

後悔のない選択を。

[83: 匿名]

自分で住みきつて原価償却と割り切る物件です。
ローンと同じ金額を賃貸に出してもこの場所、このグレードにはなかなか住めません。

[84: 匿名さん]

ミニバブル期の無駄な設備とコストパフォーマンス
の悪さに比べたら、意外と高仕様でバランスが抜群
ですね。地下入口まで実質1分という隠れた優位性
も。

[85: 匿名さん]

ここを検討するくらいの人は
デメリットも織り込みずみで
しょう。

街や周辺のポテンシャルを買
う側面もあるでしょう。

買ったひから建物の劣化は始
まりますが、街の優化が、補
うことでしょう。

[86: 匿名さん]

タワマンの方へ
気持ちはわかりますが
差別して、一方的に蔑むのは
やめましょう。

[87: マンション投資家さん]

>>80
所有権がないことには変わりないのです。うそだと思ったら、現在出回ってる借地権の中古マンションの価格を調べてみてください。

[88: 匿名さん]

基本87さんのおっしゃる通りでしょう。
売却、住み替え前提だと不利な面はあ
りますね。

一方、１つの考え方ですが、所有権で
あれ借地権であれ、生涯払うトータル
コストという視点でみると、結局は同
じです。

最初に7000万で買うか、安く5000万で
抑えてつけを後回しにするかです。
後者は地代がありますが固定資産税は
ありません。住宅ローンの総支払額が
少なく済む場合もあります。

住宅は所有することではなく、「そこ
に」住むこと（事情によっては他人に
住んでもらって対価を得ること）に価
値があります。

この物件に関して言えば、駅徒歩3分、
超都心という立地と強固な地盤を確保
しつつ、緑と自然に囲まれたゆとりの
中に住む権利を効率よく手に入れられ
るという選択肢の一つになるかもしれ
ません。

トレンドを押さえると、駅徒歩3分と
50平米前後の組み合わせは賃貸市場で
は最強の組み合わせになっていきます。

銀行の方針が変わってこないと、やは
り売却時には叩かれてしまうでしょう。

[89: ビギナーさん]

はじめて投稿します。

このマンションだったら、近くの所有権マンションの
パークハウス芝公園の方がいいのではないのでしょうか？
・・・とかねがね思っていました。

神谷町からの距離は違いますが、部屋によっては芝公園の
方が坪単価も低いみたいですし、隣がお寺より教会の方が
いいような気もしますが。

普通借地権とはいえ、あまりに好意的なコメントが多い
ようなので驚いています。

[90: 匿名]

芝公園になると虎ノ門という雰囲気が薄れますね。
癖のある物件ですから好みの分かれるところではないでしょうか。

[91: 契約済みさん]

芝公園も比較対照でしたが、駅距離、大通り、整形じゃない点で
すぐに候補からは外れました。

このエリアに手を出すなら、立地の重要性が一にも二にも、重要
です。その他、周辺の再開発、ポテンシャルも含め、立地の優位
性を比較してみると、答えは違っていたかもしれません。

[92: 物件比較中]

このスレを読んでいると、やはりこの物件は借地権がネックなのですね。
そのデメリットを許容できたら買いでしょうかね。

[93: 物件比較中さん]

83さんの言うように、借地権マンションは利用価値としての対価が妥当かどうかで判断ですね。
正直、資産価値としては望むべくもないでしょうから、そこが割り切れないと難しいでしょうね。

[94: 匿名さん]

周辺の物件よりは貸しやすそうだね。

そういう意味では貸し続ければ、資産価値がないとは言えませんね。

DINKS向けで、実質駅徒歩1分ですからね。

[95: 匿名さん]

50平米台の1LDKは坪単価の安い低層階からすぐに売れてしまったそうです。
デメリットも含めて、数年住んでから貸してもいいと計算をした人が多かっ
たのでしょう。この段階でどの部屋が残っているかは分かりませんが300万
前半の坪単価で購入できるのなら妙味はあるのではないでしょうか？

[96: 匿名]

まあ家賃を一括払いしてると考えても欲しいという気持ちが維持できるなら買いなんでしょう。

[98: 匿名]

ここは裏が墓地。
港区はお寺が多いし、昔は家の敷地に墓地もあったりしたからね。そんなこともあるだろうね。

[99: 匿名さん]

まあ、海の底だったところよりは大分ましだよね。

[100: 匿名さん]

最近　「所有権」とわざわざ書いている中古マンションのビラを見かけることがあります。
一昔前にはなかったことです。

[101: 匿名さん]

墓石が何本も掘り起こされた敷地に建築されたマンション。

[102: 匿名さん]

新築マンションでは『事務所利用』が出来なくなりました。
『事務所』として検討されている方は中古マンションを選択された方が無難です。

[103: 購入検討中さん]

私は墓の上に住んで墓を見ながら生活したくて港区で新築マンションを探しているのだが、そんな土地を所有してまったら負けかな〜と思うので借地権は最高です。

[104: 匿名さん]

名前は彫られていない石で、建物のしたではないようです。

[105: 匿名さん]

人骨が出てきたあの物件よりはましですね。

[106: 匿名]

本当に建物の下からではないんだろうか。

[107: 匿名さん]

敷地内だけど崖側で、位置ははっきり特定されていて、

ちゃんと重要事項説明ありました。

名前が刻まれていないので、使われなかったものと推測
されます。

[108: 物件比較中]

106です。
107さん、ありがとうございます。

[109: 匿名さん]

それは良かったねえ

[110: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[111: 匿名さん]

110はスレ違いです。
ごめんなさい。削除依頼出しました。

[112: 購入検討中さん]

ボーリングデータはどこにいけば見れるのですか？

[114: 周辺住民さん]

販売戸数　１４に。

なぜ増える？銀行の査定が厳しくなってきたか？！

[115: 匿名さん]

未販売分を小出しに出しているのかも？

[116: 匿名さん]

投資に向いている部屋はあらかた売れてしまったのかも。
広めの部屋は苦戦しそうですね。

[117: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[119: ご近所]

ここは投資用として賃貸に出してしまう方が多いのでしょうか？

売れていかないのはお墓が目線のすぐ下あたりの部屋でしょうか？

[122: 匿名さん]

地代分には当然住宅ローン利息がかからないし、
固定資産税も発生しませんので、50年の更新なら
とても効率的にここに住めるかもしれませんね。
いい選択しかと思います。

ただ、更新料がこのメリットを打ち消してしまう
かも知れませんが、

[123: 匿名]

販売戸数15になりましたね。
結局、未販売入れたらいくつ残ってるんだ？

[124: 入居前さん]

ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門の入居予定者限定スレを立ち上げました。
情報交換しましょう！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/211735/

[126: 匿名さん]

一理あるけど、それだけで判断はしないでしょう。
例えば、不要な共用設備より駅近という見方などもあるでしょう。
借地でも定期じゃないし、一部所有権というところも計算対象に
するでしょうね。部屋によってお得感に差が出ますね。

[128: 購入検討中さん]

このマンションは　借地権のマンションで南側は墓地です。
賃料収入の投資判断は慎重に。実際に借り手がつく賃料を元に投資判断しましょう。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[129: 物件比較中さん]

定期借地じゃないから50年後の
更新料は考慮しておいた方がい
いよ。

近くのタワーよりは抜群に投資
効率良いね。

プロしか手を出せない良い物件
です。部屋によっては。

[130: 購入検討中さん]

そもそも「近くのタワー」は投資効率よいのか？

[133: 匿名]

一部所有権があると、それがシバリになって
借地更新は止められないんでしょうね。何があっても。

[134: ご近所さん]

なかなか苦戦しているようですなあ。
お墓気にしなければ、よい立地だけどね。
気にしないわけにもいかないか。

[136: 匿名]

借地権に絶対は無いよ。借りたら返す、これジョーシキ。

[137: 匿名]

落ち着いた雰囲気＝古臭い

MR行きました。変に今どきではなく、落ち着いた感じでしたね。
あの場所にはマッチしているかと。

[138: 匿名さん]

この辺りは大規模再開発が目白押しですが、巨大オフィスが
できると、周辺の住宅ニーズも増しますでしょうか？

この辺りのオフィスに勤める高収入層って、どの辺りに
住んでいるのでしょうか？

[139: 匿名さん]

>138

それはマチマチなんじゃないかと思いますよ。私は勤務地から電車で1時間かかる場所に住んでます。近所に住んでいるという人のほうが少ないように思いますが、できれば近くに住みたいですよね楽ですから。

たぶんオフィスの増加に伴って一回り外側のエリアには住居のニーズも増えると思います。このマンションは早めの時期に立地も確保していて後追いでできる物件より条件的にいいですよね。さすがに駅徒歩1分が現れると敵いませんが。

[140: 入居済み住民さん]

本日より入居したら共用廊下の壁の巾木がペロリと剥がれ落ちてる！！私の手でも突っ込めるほど。これで高級マンションなのか。余りのひどさに絶句。マンション内のモデルルーム責任者に話したがのんびりでらちがあかない。建設会社呼べと叫んだら、５分後に建設会社の東急建設がすっ飛んできたので、まあ許すか。各階も同じ状況と思われるので週明け全部点検補修しろと指示、他の場所も見たら入居されていない部屋の共用廊下も傷だらけ。不動産会社は最終チェックしたのか？　見識を疑うぜ。

[142: 匿名]

借地権に絶対は無い。確かめたかったら弁護士に聞いてみると良い。

[143: 検討中の奥さま]

まだ２１戸も売れ残っているんですね。やはり価格がちょっと・・・

セカンダリーのことも考えると。

[144: 契約済みさん]

借地権に絶対は無い。確かめたかったら弁護士に聞いてみると良い。と記載した方へ→ →　私、職業が弁護士だからわかるのです。新借地借家法を勉強してください。

[145: 契約済みさん]

歩いて5分の成城石井は24時間スーパーがあり、自転車で5分のところに野菜や食料を100円で購入できるローソン１００虎の門一丁目店を見つけた。24時間だけど結構人の出入りもあり繁盛している。また、100円ショップキャンドウ城山ショップも近くにある。今度利用してみよう。住んでみてわかったけど、都心なのに静か、毎日鳥の鳴き声で起きて緑の木々を眺めてます。それにセキュリティも2度かいくぐらないと入れない万全な状態、在宅中もセキュリティをかけられるので女性には安心材料。この界隈で住戸仕様が高級であること、夜22時まで管理人が居てくれて、共用等の清掃も週３回してくれるし、自転車は一戸当たり２台は使えるスペースの広さ。借地が2/3だけど1/3は所有権の土地もあるし、その分固定資産税が安価、それで価格は港区の物件のなかでは１割程度安いと思うよ。５０年後に更新だけど大家さんが天徳寺さんだから高くすることはないと思う。なんせ壇家の住人に高くはふっかけないでしょ。

[146: 入居済み住民さん]

仕事から帰ってから２m幅の超ゆったりバルコニーで、目の前の七色に電飾する東京タワーを見ながらの一杯は答えられません。それとミストサウナってとても気持ちいいもんなんですね。知らなかった。

[147: 匿名さん]

１４５さん
エントランスのドアだけのセキュリティだと住人と一緒に関係ない人が
入ってきてしまって結構無意味なんですよね。ここの様な２重セキュリティは
いいですね。固定資産税も少しでも安い方が、３０年として考えるとその差額も
結構な金額になりますからね。ローソン１００はなんでも少量で売っているのでありがたいです。
夫婦共働きだと、なかなか消費できないで、破棄してしまう事が多いので。

[148: サラリーマンさん]

>>146

いいなー。

ミストサウナとかいまだに体験したことないです。お風呂自体、家族はゆっくり浸かってますけど僕なんてバタバタとシャワーを浴びて出て行く毎日ですよー。

帰りに近くのコンビニで缶ビールを一本買って、公園ベンチで一杯やって帰ったりして。バルコニーがそこみたいに広いと買って帰って夜景観ながらっていうのも習慣になるんでしょうけど今はないですねー。

本気で引越したくなってきてしまったー。146さんナイスなレビューどーもです。

[149: 入居済み住民さん]

都心で奥行き2Mのバルコニーは貴重ですね。
さらに手摺が透明なので、この組み合わせで
開放感抜群です！

[151: 匿名]

>５０年後に更新だけど大家さんが天徳寺さんだから高くすることはないと思う。

お寺が破産したら敷地所有権が不動産会社に移転して更新拒絶してくるという可能性もあるけど、その可能性は限りなくゼロに近いとは言えるかな。昔不動産鑑定士に借地権の評価方法を聞いてみたら、借地権設定時の権利金の額で評価する方法もあるそうだ。金を払ったのだからそれくらい価値があるだろうという考え方らしい。ここは権利金いくら払ったのかな？

[152: 入居済み住民さん]

お風呂でミストもいいですが、私はオーディオ機能を利用してカラオケしてます。キッチンにあるお風呂スイッチにオーディオをつなげて、大好きな音楽を一緒に歌いながらミストしてます。音量調整もできるので、ご近所に迷惑にならない程度で聞いて歌ってますけど。それとトイレの電気が人感センサーであることも気に入ってますね。

[153: 購入検討中さん]

建物内のモデルルームを見に行きました。
廊下が広いのがよいですね。ただ，ライトがまぶしいほどについていて，こういうのって管理費に影響してくるんだろうなあと心配になりました。廊下だと点灯している時間もかなり長いですよね。
そんなことは気にしない人がこのあたりには住むのかな。

[154: 物件比較中さん]

＞152
お風呂でカラオケですかあ、何だか楽しそうですねえ。私はオーディオブックを聴くことを趣味にしているのでお風呂でそれも聴けるかな。入浴しながら聴くということは今まで思い付かなかったというか、できるのになぜしなかったんだろうと今更・・・。こちらのマンションも入浴中の楽しみは持てそうですね。他に楽しめる方法とかあれば皆さんから情報を集めたいです。

あ、水に絶対強い大型のテレビ欲しいかも。
あるかな。

ここぐらいのバスルームなら設置できそうじゃないですか。

[155: マンション投資家さん]

地権者を除けば８８戸のうち、２１戸が売れ残り・・・厳しいでしょうね。
２,３Ｆは都の職員住宅、東南側に限って言えば、４，５階は青松寺の墓下、６，７階はお墓参り人と同目線、
８，９階はお墓ビュー、かろうじて１０階からは気にならないレベルかと（感覚に個人差はあると思いますが）
売れ残るのも納得できる。
部屋によっては投資用にも借り手がつくのか二の足を踏む物件。
駅近で便利で仕様もそこそこなのに、眺望と借地権のハンデを背負ってしまったようです。

[156: 匿名さん]

入居済みのかたのお話は、参考になります。
ミストサウナは、設備されているマンションが増えていますが、私は経験したことがありません。
湿気がこもって、カビにつながるのでは、などと考えていましたが、
評判は、良いのですね。うらやましいです。

[157: 購入検討中さん]

１５５さん
一理あるけど、この近辺でお寺の土地じゃないところは少ないですよ。借地権だって定期じゃなくて、普通！普通借地権ということを考えてほしいなあ。まして風致地区の際に立地しており、東南は高い建物は永久的に立たないんだから、お墓を気にしなければ「買い」だと思いますけどねえ。

[158: 入居済み住民さん]

東南のお墓ビュー側に住んでます。青松寺さんのお墓はとてもきれいに整備されていて、お墓にはツツジが植えてあったり、大きな杉の木が中央にあって、お墓の周りにも樹木が一杯ですから印象は非常に明るいです。今のところ線香のにおいも鐘の音もありません。逆に建物がたっていない分、一日中小鳥達の憩いの場になっていますし、目の前が明るい分空気もおいしい。窓を目っぱい開けておくと気持ちの良いそよ風が入ってくる。夏は涼しいと思います。それに２m幅のベランダから見る東京タワーを改めて見ていると東京のど真ん中にいるんだという気分になります。窓からは愛宕森タワーを除けば真っ青な空が広がっているし、ここを購入したことは正解だと思います。

[159: 匿名さん]

近くの男坂が何気に気になります･･･
ここで足腰を鍛えたいという意欲が沸々と。

近辺の方々は同じ発想も多いかと思いますが、
実際ここを自由に運動の為に昇降することは許されていますか？

あまり利用者が多いことが心配されると神聖な場所なので制限が入ったり、
もう入っていたりの点が不明です。

上記は個人的チェックポイントですが、
こちらのマンション、近代の街環境と歴史的環境が混在していて充実していますね。

[160: 入居済み住民さん]

１５９さんへ
愛宕神社『男坂』斜度４０度で距離２６mあります。江戸時代はここを一気に駆け上がり競争で名を馳せた武士は出世したと言われ別名「出世坂」とも呼ばれています。江戸末期、西郷隆盛と勝海舟がここに登り眼下の江戸を一望しながら江戸の町を戦火にしないと話したところでもあるらしい。『男坂』の難点は登ったら同じところを降りないこと。幸せが逃げていくそうです。それなら愛宕神社の裏の西参道の階段を降りれば愛宕トンネルにたどり着きます。そこからザ・パークハウス愛宕虎の門まで徒歩1分、更に1分歩いて東京タワーを左に見ながら上島珈琲店で一服なんて優雅なお散歩コースもありです。

[162: 買い換え検討中]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[163: 物件比較中さん]

うーん、２ＬＤＫだけですか。もう一部屋欲しいところなんですけどこの条件でも住みたい立地ですねー、
面積は部屋数なり相応だと思いますから普通に家族で生活するにあたって狭くは感じないかなー。

子どもの部屋をきちっと用意してあげるなら６０Ａが良さそうですね。
もう一部屋もバルコニーに面してるし全部屋の日当たりが確保できる配置です。

[164: 匿名さん]

一見ビルのようなたたずまいですね。
駅徒歩３分は魅力的です。
間取りが１か２しかないのは残念ですね。
ディスポーサーもいいですし、モデルルームもいいのですが、
場所的に仕方ないのかなとも思います。

[165: 検討中]

立地は抜群。仕様もなかなか。
北西向きがいいけど、広い間取りがないね。

[166: 匿名さん]

実際、駅徒歩1分（普通に通れる私道？）で
大通りに面してなくて背に山（お墓）に面し
ている立地は奇跡だと思います。

調べたら表層地盤増幅率が1.3以下のようです。
販売に確認が必要ですが。