ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））に
ついての情報を希望しています。
地図を見る限りパークコート虎ノ門愛宕タワーの並びでしょうか？
本物件を検討中の方、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区虎ノ門3丁目112番8他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩3分 （3番出口）
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 （A5番出口）
東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩11分 （1番出口）
間取：1LDK～2LDK
面積：44.18平米～64.52平米
売主：藤和不動産
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社
【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.02.07 管理人】
[スレ作成日時]2010-10-01 11:19:16
ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2010-10-01 11:20:38
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パークコートの方は
完売したのですか？ |
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|---|---|---|
| No.2 |
このあたりは周りがお寺だったりとか色々あるのだろうけれど、
虎ノ門エリアでは大規模な再開発工事が進められているので、 個人的には将来性が高いと思います。 |
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| No.3 |
独身者・ＤＩＮＫＳ向けのマンション？
立地的に？ 室内空間は落ち着いてておしゃれですね。 設備も整っていてよさげですね。 |
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| No.4 |
広くても2LDKですから、ファミリーは対象外ですね。
普通借地権をどう見るか、ですね。 南側は地主さんのお寺のお墓ビューなのはどうでしょうか。 敷地の一部を港区が所有していて、下層階には港区所有のワンルームが入るようです。 |
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| No.5 |
う～ん、いいんだか悪いんだか判断しずらい物件ですな。
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| No.6 |
マンション初心者です。
購入したらその空間だけは自分のものという概念しかありませんでした。 管理費やら立て替え費用やら共用部やら、自宅であっても他人と共有というのもなかなか大変な気がしています。 借地権に関しては全く意識していませんでした。 もっと勉強しないと買えないなあ。 |
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| No.7 |
場所はいいけどな。
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| No.8 |
ここの北西って，日が入らないのかなあ，
明るさはありそうだけど。 |
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| No.9 |
明るさあればいいけどな。
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| No.10 |
価格はどの位ですかね？
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| No.11 |
激安ですね。
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| No.12 |
1LDKで4000万台～ですね。
価格表入ったDM届きました。 |
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| No.13 |
裏（南東）はお墓，かなり大きいですね。
売る時に敬遠されるでしょうか。 |
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| No.14 |
４，５階あたりがお墓と同じ高さになりそうですね。
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| No.15 |
お墓との間には壁や植栽がありますから、同じ高さならあまりきにならないのかも。
むしろ少し上の階からだと視界にバッチリ入ってしまいそう。 |
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| No.16 |
本当に激安ですね。墓ビューなんて港区のマンションは沢山あるのに何で？弱小デベでもないのに。
弁護士の先生が平日寝泊まりするためのマンションって感じでしょうか。週末は自由が丘の邸宅で過ごすみたいな。 唯一のマイホームだとしたらオフィス街に住むのって寂しいな。 |
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| No.17 |
そうですね。仕事用別宅って感じかも。
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| No.18 |
私は居住用自宅として検討しています。
元々港区や文京区で探しておりお墓ビューは珍しい事ではないし、仕事の事も考慮し都心希望なので寂しい場所とは思いません。自分にとっては便利な場所。 |
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| No.19 |
いんじゃない？
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| No.20 |
営業マンは「借地権なので、相場より1割以上は価格を抑えている」と言ってました。
月々の地代を考慮してもお得なんでしょうか？ お墓もあるし、リセールは？ |
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| No.21 |
初期投資としては出費は抑えられるけど，地代をうん十年払えば結局一緒になるよな。
それで所有権がないとなるとどうかな。 確かにリセールはどうだろうな。 |
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| No.22 |
土地代はいくらぐらいですか？
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| No.23 |
ちゃんとディスポーザーは完備されているんですね。
浴室暖房や床暖房はかんびされているのでしょうか？？ |
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| No.24 |
安いな。
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| No.25 |
>23さん
床暖房もガス温水式のものがありますし、浴室乾燥もミストサウナ機能付浴室暖房乾燥機が 標準装備されていますね。 HPに掲載された現地14階相当からの眺望は心癒される高層ビル群の夜景なので、 噂のお墓は？と思ったら昼間の眺望にはしっかり映りこんでます。結構なギャップがあるなぁ。 |
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| No.26 |
お墓が嫌なら港区やめたら？
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| No.27 |
借地権だと何年ぐらい住めるんですかね？50年ぐらいは住めるんでしょうか？
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| No.28 |
＞2
大規模な再開発工事が進められているって聞くと、将来的に楽しみな物件ですよね。新たなランドマークとなる森ビルも52階建てでホテルや複合施設も入るんですよね。楽しみです。もちろん、こちらのマンションができることの方がもっと楽しみですけど。 我が家は住むなら南東って思ってましたが、お墓が懸念材料ですね… |
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| No.29 |
スーモに載ってたのみて
気になって見に行きました! お墓は気になりましたが 意外と静かそうな場所でしたね。 都心なのに 日当たりは良さそうです。 |
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| No.30 |
>27さん
おっしゃる通り50年ですね。 物件概要には、一斉引渡し日より50年で、満了後は30年毎に更新されると書かれています。 普通借地権の場合、定期借地権と違って借地人が望む限り更新されるので 50年過ぎたら住めなくなるのでは？という心配がないのがいいですね。 |
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| No.31 |
第一期販売，開始されましたね。
どんな状況なんでしょうか？ 大通りから入ってて静かそうだし，意外とずっと住める場所かなって思いましたけど。 |
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| No.32 |
普段のお買い物はマルエツ プチ になりますかね。
あとは六本木まで行ってしまった方が色々買えるかな。 六本木まで行けば成城石井とかありますからね。 マルエツプチは朝９時から夜１１時までやっているので便利ですね。 |
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| No.33 |
安いね
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| No.34 |
旧Belistaで借地権か・・・
微妙。 確かに便利な場所だし、地所の情報誌でもpushしているけれど・・・ セカンド・ハウス用かなぁ？ |
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| No.35 |
地代払うのと、固定資産税を払い続けるのと、どちらが老後楽なんでしょうかね。。。
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| No.36 |
ここはあまり盛り上がってないのですね。
普通借地権など，評価がしづらいからでしょうか？ それとも人気がないの？ |
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| No.37 |
現地を見に行って来ましたが、愛宕神社の雰囲気が気に入りました。意外と静かな場所ですね。
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| No.38 |
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| No.39 |
大変前向きに検討中ですが、借地権のマンションの評価がどのような物なのか気になります。
詳しい方にお聞きします。 1.借地権のマンションは売却しようとした時、通常よりも売却が難しいのでしょうか? 買い手がつかない、或いは売却希望価格との相当なずれが発生するとか。 2.事業資金の担保として銀行に提供する場合、借地権のマンションはどの程度の担保 価値を有するものでしょうか。 取引銀行の担当者に聞くのは、いささか気が引けましたのでこちらで質問いたしました。 よろしくお願いします。 |
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| No.40 |
39さん
決して詳しいわけではありませんが。借地権のマンションは通常よりも売却が厳しいものと思います。売却するころは、契約年数が減るわけですから、売却希望価格との相当なずれが発生するだろうと考えます。銀行からの評価もかなり低くなると考えておいた方がよいと思います。 |
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| No.41 |
普通借地権の場合は基本的に更新前提だから契約年数の残りはあんまり関係ないんじゃない？
更新料としてすごい金額取られるなら別だけど ここのネックはやっぱり南のお墓ビューですね 港区は仕方が無いとはいっても中層階だと思い切りもの高さに来るのは毎日は流石につらいかも 近所の三井がいいところ、いい角度で建ててるなーって思いました |
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| No.42 |
３９です。
４０さん、ご意見ありがとうございます。 一般的な考え方として、資産として保有するにはやや難しい物件 と言う事でしょうか、やはり。 このご時世なので緊急事態の際には、売却や担保提供などによって 資金繰りに充てることも想定しておかなければならないので。 物件は気に入ったのですが、難しいですね。 とても悩みます。 ４１さん御指摘のお墓は、低層・中層階だと確かに前面、バルコニーを 出た目線の高さに来そうです。 目のいい方ならお墓の文字まで読めそうな感じなので、確かに 気分が良くないですね。 モデルルームで対応していただいた 営業の方はとても感じのいい、腰の低い方で この方から買いたいと思いました。 とても判断に迷う物件です。 |
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| No.43 |
私も南側のお墓ビューが気になってます。何と言っても南ですからね。しかも遠くに見えるわけではなく近いですから。低層と中層は外そうかなと思っています。慣れれば良いのかもしれませんが、毎日お墓を見て過ごすのを考えると今はつらく感じます。実際にはどれくらいに見えるのかとホームページのビューを見たけど、やっぱり見せてくれるわけがないよなー…。
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| No.44 |
お墓隣接のマンションに住んでいた時期あります。
お墓ビューとは反対側の部屋を選びましたが、 角部屋だったので覗き込むと、お塔婆なんかも見えちゃって… 今、気になる方は、慣れるって言うのは難しいかも。 階数で調整でしょうかね。 |
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| No.45 |
＞４１さん
更新できるわけないだろー、と思って詳細みたら、定期借地権ではなくて、普通借地権でした。 パークコート神宮前（でしたっけ？）は、定期借地権なので、更新無くて取り壊してそれっきりです。 こちらは、普通借地権なので、更新されると思います。要件は忘れましたが。 なので、定期借地権マンションよりは、状況ははるかにマシかと。 |
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| No.47 |
メリット、デメリットを掛け合わせるとバランスは抜群だと思いました。
デメリットのお墓隣接（ビュー）、周辺の生活感の欠如、敷地の多くが普通借地権という点（一部が所有権というのもややこしい）。それらを打ち消すだけのメリットの方が大きかった。デメリットのおかげで大きなチャンス到来と判断し買います（借ります？）！ |
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| No.48 |
ある面妥協できる人にはまたとない掘り出し物ですね（もちろんいろんな側面からしっかり研究して決める必要がありますが）。
この立地と地盤で、 ・借地権といっても更地にして返す「定期」ではなく更新前提の「普通」 ・しかも初回の更新が30年ではなく50年 ・正式には駅徒歩3分表記だけど、下記の通り約112m（2分）で地下入口に着きますし。 ◎「地下鉄」表記のある虎ノ門40MTビル入口 http://maps.google.co.jp/maps?q=%E7%A5%9E%E8%B0%B7%E7%94%BA&hl=ja&...,139.746222&spn=0.001157,0.002411&oe=utf-8&client=firefox-a&z=19&vpsrc=6&brcurrent=3,0x60188b96be3bf9a9:0xa0c7c8dd6edf953a,0&layer=c&cbll=35.663622,139.746169&panoid=idhgtY-vM6ZWJQelcjVLRA&cbp=12,219.12,,2,0.01 ◎道路距離（エントランス～虎ノ門40MTビル入口まで） http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=139/44/56.560&am... ・標準仕様のレベルが高すぎる（と感じました） 個人的には、職場へのアクセスが良く、都会のど真ん中なのに自然や公園が近いのが一番気に入りました。 |
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| No.49 |
都心のど真ん中なのに、山の麓で駅から徒歩3分という奇跡的なロケーションですね。
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| No.50 |
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| No.52 |
面白い物件だわ。普通借地権なら、うまい価格設定。
悩みが多くて即日完売とはならないけど。悩むわな。 |
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| No.54 |
新築にこだわる私の様な人もいます。
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| No.56 |
むしろミニバブル期に無駄に高すぎる物件を手にするより、
確実に良い選択であるのは間違いない。 |
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| No.57 |
ごめん、私、古いタワマンからの移住、、、
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| No.60 |
最高級のタワマンの素晴らしさには適うわけないから、こういう小規模物件は放っておけば。
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| No.62 |
奥行き2メートルのバルコニーと、ドット模様の透明ガラスの組み合わせがお気に入り！
部屋が多少狭くても開放感を感じさせてくれる。 |
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| No.63 |
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| No.64 |
購入しようか悩んでいます。 パークコート六本木ヒルトップや近隣のパークコート虎ノ門と比較すると割安な感じも・・・。 どなたか購入された方いらっしゃいますか？ 「決め手」となったものがあれば、教えてください。 |
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| No.65 |
立地、地盤、駅近、自然環境、周辺再開発事業による街の将来性、転勤になった場合の賃貸優位性などいろいろありますが、最終的にこの物件ならではの「決め手」としては、「"普通"借地権」について正しく理解し、自分なりに納得できたことです。50年後の更新料が未確定などの不安要素もありますが。
物件が正当な評価を受けるためにも、中古販売サイトなどで、「定期借地権」と「普通借地権」の違いが明確に表記されるようにしていただきたいです。言葉を変えて『更新借地権』などの方が伝わりやすいかもしれません（逸れました）。 |
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| No.66 |
普通借地権の更新拒絶の正当事由に関して本を一冊読むくらいの勉強が必要だね。
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| No.67 |
駅近なのに大通りに面してないのは貴重。
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| No.68 |
そうですね、大通りには面してないのは、貴重ですね。
その上、駅には近い。 設備にも満足だし、やっぱりここで良いのかな。 |
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| No.69 |
No.68さん
悩んでいる段階なら止めた方がいいかもしれません。 悩み抜いて調べ抜いて、確信を持って、かつこの物件の価値を一緒に高めていくくらいの気概でないと、難しい物件だから購入後も不安は消えないと思います。地主さんとの良好な関係構築や場合によっては交渉など、普通の物件以上にチャレンジングなことが多くそれらを楽しめる位のゆとりも。 私はリスクや面倒覚悟の上で将来性と優位性を確信し、選択しました。 貴重性では、地盤も奇跡的です。ぜひボーリングデータに目を通してみてください。 |
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| No.70 |
68さん、どうなったかなあ？
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| No.71 |
普通借地権と更新、を考えている方はいても
マンションの建て替え問題を考えている方はいないようですが？ 50年住んだマンションに更に30年も住めるのでしょうか？ 幾らか分からない更新料まで払って。 普通の分譲とも、解体が決まってる定借とも、異なるリスクを背負い込む事になるのでは？ |
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| No.72 |
まあ今から50年前は、昭和36年。
80年前なら昭和6年。 |
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| No.73 |
更新料いくらになるんでしょうね。というか、お金の価値が変わっているので、どういう計算がされるのか、示してほしいですね。地代が安いから、この更新料次第で見極めがつきそうですが。ただ50年もあれば、充分準備できますね。
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| No.74 |
更新料かあ。
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| No.75 |
一般的には更地価格の3-10%というネット情報
もありますが、良心的な50年後ですからねえ。 それまで更新料がないと前向きに考えることも できますね。 100世帯以上であるのも救いかな。 メリットを享受できる一方、将来どうなるか 見えない部分があり、リスクはありますね。 個人的には、滅多に登場しない好条件の良い 物件だと思います。 |
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| No.76 |
好条件というのは建て替えが保証された（敷地が所有権である）ことが必須だろう。地主に建て替えを保証する積もりがあれば敷地は所有権にして等価交換で協力者住戸を沢山取得するよね。借地権というのは「いつか更地に戻して返してね」という意味だからね。
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| No.77 |
持ち主によってはいろんな事情があるから、何ともいえないよね。
個人的にこのリスクを上回るメリットがあれば買いだけど。 |
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| No.78 |
借地権は２割引。
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| No.79 |
更地にして返す定期借地とは、大分違うんだけどな。
世間の認知が進まない以上、仕方ないか。 |
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| No.80 |
2割引って所有権に比べてですか？定期借地と普通借地権も同じ基準ではないですよね？
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| No.81 |
普通借地権の更新拒絶の正当事由について誤解があるようです。
世間の認知が進まない以上、仕方ないか。 |
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| No.82 |
ここを購入検討中の人は、ぜひ一度不動産屋さんを訪れることをお勧めします。
「普通/定期借地権のマンションはどうですか？」と聞いてみましょう。おのずと答えはわかります。 普通であろうが定期借地権であろうが、中古市場での評価は想像以上に厳しいですぞ。 もちろん安ければ魅力的ですが、２００８年ごろの不動産バブルに三井不動産が売り出した、パークコート愛宕虎ノ門と比較しても、価格の妥当性には何の参考にもなりません。 真の不動産価値はかくあるべきだと信じても、中古で売るときは世間が評価するのであって購入するあなたが価値を決めるのではありません。さらにいえば、銀行がどう評価するか？です。居住用新築ならいざ知らず、中古となると、借地権に銀行のローン審査は厳しくなるでしょう。となれば買い手がいなくなるわけです。 もちろん、賃貸用に投資として買う場合借地権は関係ありませんが、それでも果たしてこのご時勢に坪１．５万で借り手がつくのでしょうか？ 実際、いまヤフーで見る限り、パークコート虎ノ門で、１．５万で出てますね。（５５平米１LDK 25.8万/月）、それよりグレードは劣る本物件ですから、利回りは厳しい。投資として厳しいということは価格相応でないということです。 後悔のない選択を。 |
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| No.83 |
自分で住みきつて原価償却と割り切る物件です。
ローンと同じ金額を賃貸に出してもこの場所、このグレードにはなかなか住めません。 |
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| No.84 |
ミニバブル期の無駄な設備とコストパフォーマンス
の悪さに比べたら、意外と高仕様でバランスが抜群 ですね。地下入口まで実質1分という隠れた優位性 も。 |
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| No.85 |
ここを検討するくらいの人は
デメリットも織り込みずみで しょう。 街や周辺のポテンシャルを買 う側面もあるでしょう。 買ったひから建物の劣化は始 まりますが、街の優化が、補 うことでしょう。 |
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| No.86 |
タワマンの方へ
気持ちはわかりますが 差別して、一方的に蔑むのは やめましょう。 |
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| No.87 |
>>80
所有権がないことには変わりないのです。うそだと思ったら、現在出回ってる借地権の中古マンションの価格を調べてみてください。 |
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| No.88 |
基本87さんのおっしゃる通りでしょう。
売却、住み替え前提だと不利な面はあ りますね。 一方、１つの考え方ですが、所有権で あれ借地権であれ、生涯払うトータル コストという視点でみると、結局は同 じです。 最初に7000万で買うか、安く5000万で 抑えてつけを後回しにするかです。 後者は地代がありますが固定資産税は ありません。住宅ローンの総支払額が 少なく済む場合もあります。 住宅は所有することではなく、「そこ に」住むこと（事情によっては他人に 住んでもらって対価を得ること）に価 値があります。 この物件に関して言えば、駅徒歩3分、 超都心という立地と強固な地盤を確保 しつつ、緑と自然に囲まれたゆとりの 中に住む権利を効率よく手に入れられ るという選択肢の一つになるかもしれ ません。 トレンドを押さえると、駅徒歩3分と 50平米前後の組み合わせは賃貸市場で は最強の組み合わせになっていきます。 銀行の方針が変わってこないと、やは り売却時には叩かれてしまうでしょう。 |
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| No.89 |
はじめて投稿します。
このマンションだったら、近くの所有権マンションの パークハウス芝公園の方がいいのではないのでしょうか？ ・・・とかねがね思っていました。 神谷町からの距離は違いますが、部屋によっては芝公園の 方が坪単価も低いみたいですし、隣がお寺より教会の方が いいような気もしますが。 普通借地権とはいえ、あまりに好意的なコメントが多い ようなので驚いています。 |
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| No.90 |
芝公園になると虎ノ門という雰囲気が薄れますね。
癖のある物件ですから好みの分かれるところではないでしょうか。 |
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| No.91 |
芝公園も比較対照でしたが、駅距離、大通り、整形じゃない点で
すぐに候補からは外れました。 このエリアに手を出すなら、立地の重要性が一にも二にも、重要 です。その他、周辺の再開発、ポテンシャルも含め、立地の優位 性を比較してみると、答えは違っていたかもしれません。 |
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| No.92 |
このスレを読んでいると、やはりこの物件は借地権がネックなのですね。
そのデメリットを許容できたら買いでしょうかね。 |
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| No.93 |
83さんの言うように、借地権マンションは利用価値としての対価が妥当かどうかで判断ですね。
正直、資産価値としては望むべくもないでしょうから、そこが割り切れないと難しいでしょうね。 |
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| No.94 |
周辺の物件よりは貸しやすそうだね。
そういう意味では貸し続ければ、資産価値がないとは言えませんね。 DINKS向けで、実質駅徒歩1分ですからね。 |
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| No.95 |
50平米台の1LDKは坪単価の安い低層階からすぐに売れてしまったそうです。
デメリットも含めて、数年住んでから貸してもいいと計算をした人が多かっ たのでしょう。この段階でどの部屋が残っているかは分かりませんが300万 前半の坪単価で購入できるのなら妙味はあるのではないでしょうか？ |
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| No.96 |
まあ家賃を一括払いしてると考えても欲しいという気持ちが維持できるなら買いなんでしょう。
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| No.98 |
ここは裏が墓地。
港区はお寺が多いし、昔は家の敷地に墓地もあったりしたからね。そんなこともあるだろうね。 |
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| No.99 |
まあ、海の底だったところよりは大分ましだよね。
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| No.100 |
最近 「所有権」とわざわざ書いている中古マンションのビラを見かけることがあります。
一昔前にはなかったことです。 |
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| No.101 |
墓石が何本も掘り起こされた敷地に建築されたマンション。
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| No.102 |
新築マンションでは『事務所利用』が出来なくなりました。
『事務所』として検討されている方は中古マンションを選択された方が無難です。 |
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| No.103 |
私は墓の上に住んで墓を見ながら生活したくて港区で新築マンションを探しているのだが、そんな土地を所有してまったら負けかな〜と思うので借地権は最高です。
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| No.104 |
名前は彫られていない石で、建物のしたではないようです。
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| No.105 |
人骨が出てきたあの物件よりはましですね。
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| No.106 |
本当に建物の下からではないんだろうか。
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| No.107 |
敷地内だけど崖側で、位置ははっきり特定されていて、
ちゃんと重要事項説明ありました。 名前が刻まれていないので、使われなかったものと推測 されます。 |
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| No.108 |
106です。
107さん、ありがとうございます。 |
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| No.109 |
それは良かったねえ
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| No.110 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.111 |
110はスレ違いです。
ごめんなさい。削除依頼出しました。 |
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| No.112 |
ボーリングデータはどこにいけば見れるのですか？
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| No.114 |
販売戸数 １４に。 なぜ増える？銀行の査定が厳しくなってきたか？！ |
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| No.115 |
未販売分を小出しに出しているのかも？
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| No.116 |
投資に向いている部屋はあらかた売れてしまったのかも。
広めの部屋は苦戦しそうですね。 |
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| No.117 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】
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| No.119 |
ここは投資用として賃貸に出してしまう方が多いのでしょうか？
売れていかないのはお墓が目線のすぐ下あたりの部屋でしょうか？ |
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| No.122 |
地代分には当然住宅ローン利息がかからないし、
固定資産税も発生しませんので、50年の更新なら とても効率的にここに住めるかもしれませんね。 いい選択しかと思います。 ただ、更新料がこのメリットを打ち消してしまう かも知れませんが、 |
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| No.123 |
販売戸数15になりましたね。
結局、未販売入れたらいくつ残ってるんだ？ |
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| No.124 |
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| No.126 |
一理あるけど、それだけで判断はしないでしょう。
例えば、不要な共用設備より駅近という見方などもあるでしょう。 借地でも定期じゃないし、一部所有権というところも計算対象に するでしょうね。部屋によってお得感に差が出ますね。 |
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| No.128 |
このマンションは 借地権のマンションで南側は墓地です。
賃料収入の投資判断は慎重に。実際に借り手がつく賃料を元に投資判断しましょう。 【一部テキストを削除しました。管理担当】 |
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| No.129 |
定期借地じゃないから50年後の
更新料は考慮しておいた方がい いよ。 近くのタワーよりは抜群に投資 効率良いね。 プロしか手を出せない良い物件 です。部屋によっては。 |
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| No.130 |
そもそも「近くのタワー」は投資効率よいのか？
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| No.133 |
一部所有権があると、それがシバリになって
借地更新は止められないんでしょうね。何があっても。 |
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| No.134 |
なかなか苦戦しているようですなあ。
お墓気にしなければ、よい立地だけどね。 気にしないわけにもいかないか。 |
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| No.136 |
借地権に絶対は無いよ。借りたら返す、これジョーシキ。
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| No.137 |
落ち着いた雰囲気＝古臭い
MR行きました。変に今どきではなく、落ち着いた感じでしたね。 あの場所にはマッチしているかと。 |
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| No.138 |
この辺りは大規模再開発が目白押しですが、巨大オフィスが
できると、周辺の住宅ニーズも増しますでしょうか？ この辺りのオフィスに勤める高収入層って、どの辺りに 住んでいるのでしょうか？ |
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| No.139 |
>138
それはマチマチなんじゃないかと思いますよ。私は勤務地から電車で1時間かかる場所に住んでます。近所に住んでいるという人のほうが少ないように思いますが、できれば近くに住みたいですよね楽ですから。 たぶんオフィスの増加に伴って一回り外側のエリアには住居のニーズも増えると思います。このマンションは早めの時期に立地も確保していて後追いでできる物件より条件的にいいですよね。さすがに駅徒歩1分が現れると敵いませんが。 |
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| No.140 |
本日より入居したら共用廊下の壁の巾木がペロリと剥がれ落ちてる！！私の手でも突っ込めるほど。これで高級マンションなのか。余りのひどさに絶句。マンション内のモデルルーム責任者に話したがのんびりでらちがあかない。建設会社呼べと叫んだら、５分後に建設会社の東急建設がすっ飛んできたので、まあ許すか。各階も同じ状況と思われるので週明け全部点検補修しろと指示、他の場所も見たら入居されていない部屋の共用廊下も傷だらけ。不動産会社は最終チェックしたのか？ 見識を疑うぜ。
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| No.142 |
借地権に絶対は無い。確かめたかったら弁護士に聞いてみると良い。
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| No.143 |
まだ２１戸も売れ残っているんですね。やはり価格がちょっと・・・
セカンダリーのことも考えると。 |
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| No.144 |
借地権に絶対は無い。確かめたかったら弁護士に聞いてみると良い。と記載した方へ→ → 私、職業が弁護士だからわかるのです。新借地借家法を勉強してください。
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| No.145 |
歩いて5分の成城石井は24時間スーパーがあり、自転車で5分のところに野菜や食料を100円で購入できるローソン１００虎の門一丁目店を見つけた。24時間だけど結構人の出入りもあり繁盛している。また、100円ショップキャンドウ城山ショップも近くにある。今度利用してみよう。住んでみてわかったけど、都心なのに静か、毎日鳥の鳴き声で起きて緑の木々を眺めてます。それにセキュリティも2度かいくぐらないと入れない万全な状態、在宅中もセキュリティをかけられるので女性には安心材料。この界隈で住戸仕様が高級であること、夜22時まで管理人が居てくれて、共用等の清掃も週３回してくれるし、自転車は一戸当たり２台は使えるスペースの広さ。借地が2/3だけど1/3は所有権の土地もあるし、その分固定資産税が安価、それで価格は港区の物件のなかでは１割程度安いと思うよ。５０年後に更新だけど大家さんが天徳寺さんだから高くすることはないと思う。なんせ壇家の住人に高くはふっかけないでしょ。
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| No.146 |
仕事から帰ってから２m幅の超ゆったりバルコニーで、目の前の七色に電飾する東京タワーを見ながらの一杯は答えられません。それとミストサウナってとても気持ちいいもんなんですね。知らなかった。
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| No.147 |
１４５さん
エントランスのドアだけのセキュリティだと住人と一緒に関係ない人が 入ってきてしまって結構無意味なんですよね。ここの様な２重セキュリティは いいですね。固定資産税も少しでも安い方が、３０年として考えるとその差額も 結構な金額になりますからね。ローソン１００はなんでも少量で売っているのでありがたいです。 夫婦共働きだと、なかなか消費できないで、破棄してしまう事が多いので。 |
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| No.148 |
>>146
いいなー。 ミストサウナとかいまだに体験したことないです。お風呂自体、家族はゆっくり浸かってますけど僕なんてバタバタとシャワーを浴びて出て行く毎日ですよー。 帰りに近くのコンビニで缶ビールを一本買って、公園ベンチで一杯やって帰ったりして。バルコニーがそこみたいに広いと買って帰って夜景観ながらっていうのも習慣になるんでしょうけど今はないですねー。 本気で引越したくなってきてしまったー。146さんナイスなレビューどーもです。 |
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| No.149 |
都心で奥行き2Mのバルコニーは貴重ですね。
さらに手摺が透明なので、この組み合わせで 開放感抜群です！ |
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| No.151 |
>５０年後に更新だけど大家さんが天徳寺さんだから高くすることはないと思う。
お寺が破産したら敷地所有権が不動産会社に移転して更新拒絶してくるという可能性もあるけど、その可能性は限りなくゼロに近いとは言えるかな。昔不動産鑑定士に借地権の評価方法を聞いてみたら、借地権設定時の権利金の額で評価する方法もあるそうだ。金を払ったのだからそれくらい価値があるだろうという考え方らしい。ここは権利金いくら払ったのかな？ |
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| No.152 |
お風呂でミストもいいですが、私はオーディオ機能を利用してカラオケしてます。キッチンにあるお風呂スイッチにオーディオをつなげて、大好きな音楽を一緒に歌いながらミストしてます。音量調整もできるので、ご近所に迷惑にならない程度で聞いて歌ってますけど。それとトイレの電気が人感センサーであることも気に入ってますね。
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| No.153 |
建物内のモデルルームを見に行きました。
廊下が広いのがよいですね。ただ，ライトがまぶしいほどについていて，こういうのって管理費に影響してくるんだろうなあと心配になりました。廊下だと点灯している時間もかなり長いですよね。 そんなことは気にしない人がこのあたりには住むのかな。 |
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| No.154 |
＞152
お風呂でカラオケですかあ、何だか楽しそうですねえ。私はオーディオブックを聴くことを趣味にしているのでお風呂でそれも聴けるかな。入浴しながら聴くということは今まで思い付かなかったというか、できるのになぜしなかったんだろうと今更・・・。こちらのマンションも入浴中の楽しみは持てそうですね。他に楽しめる方法とかあれば皆さんから情報を集めたいです。 あ、水に絶対強い大型のテレビ欲しいかも。 あるかな。 ここぐらいのバスルームなら設置できそうじゃないですか。 |
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| No.155 |
地権者を除けば８８戸のうち、２１戸が売れ残り・・・厳しいでしょうね。
２,３Ｆは都の職員住宅、東南側に限って言えば、４，５階は青松寺の墓下、６，７階はお墓参り人と同目線、 ８，９階はお墓ビュー、かろうじて１０階からは気にならないレベルかと（感覚に個人差はあると思いますが） 売れ残るのも納得できる。 部屋によっては投資用にも借り手がつくのか二の足を踏む物件。 駅近で便利で仕様もそこそこなのに、眺望と借地権のハンデを背負ってしまったようです。 |
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| No.156 |
入居済みのかたのお話は、参考になります。
ミストサウナは、設備されているマンションが増えていますが、私は経験したことがありません。 湿気がこもって、カビにつながるのでは、などと考えていましたが、 評判は、良いのですね。うらやましいです。 |
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| No.157 |
１５５さん
一理あるけど、この近辺でお寺の土地じゃないところは少ないですよ。借地権だって定期じゃなくて、普通！普通借地権ということを考えてほしいなあ。まして風致地区の際に立地しており、東南は高い建物は永久的に立たないんだから、お墓を気にしなければ「買い」だと思いますけどねえ。 |
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| No.158 |
東南のお墓ビュー側に住んでます。青松寺さんのお墓はとてもきれいに整備されていて、お墓にはツツジが植えてあったり、大きな杉の木が中央にあって、お墓の周りにも樹木が一杯ですから印象は非常に明るいです。今のところ線香のにおいも鐘の音もありません。逆に建物がたっていない分、一日中小鳥達の憩いの場になっていますし、目の前が明るい分空気もおいしい。窓を目っぱい開けておくと気持ちの良いそよ風が入ってくる。夏は涼しいと思います。それに２m幅のベランダから見る東京タワーを改めて見ていると東京のど真ん中にいるんだという気分になります。窓からは愛宕森タワーを除けば真っ青な空が広がっているし、ここを購入したことは正解だと思います。
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| No.159 |
近くの男坂が何気に気になります･･･
ここで足腰を鍛えたいという意欲が沸々と。 近辺の方々は同じ発想も多いかと思いますが、 実際ここを自由に運動の為に昇降することは許されていますか？ あまり利用者が多いことが心配されると神聖な場所なので制限が入ったり、 もう入っていたりの点が不明です。 上記は個人的チェックポイントですが、 こちらのマンション、近代の街環境と歴史的環境が混在していて充実していますね。 |
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| No.160 |
１５９さんへ
愛宕神社『男坂』斜度４０度で距離２６mあります。江戸時代はここを一気に駆け上がり競争で名を馳せた武士は出世したと言われ別名「出世坂」とも呼ばれています。江戸末期、西郷隆盛と勝海舟がここに登り眼下の江戸を一望しながら江戸の町を戦火にしないと話したところでもあるらしい。『男坂』の難点は登ったら同じところを降りないこと。幸せが逃げていくそうです。それなら愛宕神社の裏の西参道の階段を降りれば愛宕トンネルにたどり着きます。そこからザ・パークハウス愛宕虎の門まで徒歩1分、更に1分歩いて東京タワーを左に見ながら上島珈琲店で一服なんて優雅なお散歩コースもありです。 |
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| No.162 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.163 |
うーん、２ＬＤＫだけですか。もう一部屋欲しいところなんですけどこの条件でも住みたい立地ですねー、
面積は部屋数なり相応だと思いますから普通に家族で生活するにあたって狭くは感じないかなー。 子どもの部屋をきちっと用意してあげるなら６０Ａが良さそうですね。 もう一部屋もバルコニーに面してるし全部屋の日当たりが確保できる配置です。 |
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| No.164 |
一見ビルのようなたたずまいですね。
駅徒歩３分は魅力的です。 間取りが１か２しかないのは残念ですね。 ディスポーサーもいいですし、モデルルームもいいのですが、 場所的に仕方ないのかなとも思います。 |
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| No.165 |
立地は抜群。仕様もなかなか。
北西向きがいいけど、広い間取りがないね。 |
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| No.166 |
実際、駅徒歩1分（普通に通れる私道？）で
大通りに面してなくて背に山（お墓）に面し ている立地は奇跡だと思います。 調べたら表層地盤増幅率が1.3以下のようです。 販売に確認が必要ですが。 |
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| No.168 |
一瞬ビル化と思いました。
たしかにそんな感じの外観ですね。 また立地もいいです。 駅に近く、利用しやすい、こういう物件最近増えていますね。 １ＬＤＫと２ＬＤＫしかないのは確かに残念。 ５０平米の２ＬＤＫ、６０平米の３ＬＤＫ普通にありますからね。 ですが一つ一つの部屋は広いかなと思います。 設備も問題ありませんし、モデルルームもいいですね。 周辺環境も、愛宕神社が近いのと芝公園が徒歩圏内は魅力的です。 |
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| No.169 |
ビルっぽいですね～、私はこのクールな感じが気に入ってます。見た目は生活感がない感じ、違った生活が待ってそう。
神谷町駅は散策しましたけどこういうデザインのほうが周辺にも馴染むのかな～とも考えてます。 まあ中はちゃんと家の造りですし、ビルかと思っている建物から主婦や子どもが出てくるっていうシーンが何気に私的に新しい感覚です。 |
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| No.170 |
ビルっぽいのかな？
最近ガラス手摺のバルコニーが住宅地でも 採用が増えていますよね。 開放的なんでしょうが、実際に住んだ感じは どうなんでしょう。 |
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| No.171 |
ビルっぽいというか普通の外観なのでは。
ただ近くのパークコートに比べて見た目もそうですがグレード感がないですね。 立地は申し分ないと思います。 |
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| No.172 |
モデルルームに行ったときは仕様は悪くないと思いました。
変に無駄なものもなく、派手さはないけど、グレードが低いわけではなく、好感持てました。 |
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| No.173 |
ガラス手摺→コンクリと引越した経験がありますが
採光具合が全然変わりましたよ。 特に直射日光が入らなかったりバルコニー奥行きがあったりする場合は ガラスを通して入る光の貴重さを実感すると思います。 ここは北向きとかないから十分明るそうですが。 |
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| No.175 |
モデルルーム見学出来ておらず基本的な質問で恐縮ですが
①お墓の反対側の部屋（北西）は未だ残っているのでしょうか？ ②SHOHO利用は可でしょうか？ |
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| No.176 |
天徳寺の緑を望める角部屋（東北西）が
まだあるようです。 ただ、立地的に仕方ありませんが、いい 値段なので諦めつつ、気になってます。 |
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| No.177 |
西側は55Eの5528万円だけだと思います。
東側（南側）はお墓と近い階が残っている状況ですね。 来年1月に近隣のタワーマンション販売開始になるので そのお客さんがついでに見に来る需要を期待する形ですかね。 タワーマンションの価格次第で一挙に売れるか、 そのまま在庫として残るか決まりそうですね。 |
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| No.179 |
お墓気にしなければ、愛宕山の緑を享受
できるので、またとない物件ですが、 お墓隣接は経験したことがないので、 わからない。わからない上に妻が絶対反 対というので、踏み切れない。 近くのタワーも気になりますが、大通り に面しているのを妥協できるかどうかかな。 |
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| No.180 |
タワーマンションは駅への動線を考えた場合、信号待ちがネックですね。
必ず横断歩道を渡る必要があります。 とにかく坪単価しだいですね。 近隣の実績では坪：300～600万程度と開きが大きく NTTの相場が分からず、どれくらいになるか未知数です。 |
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| No.181 |
散々悩んだあげく、購入決めました。
お墓は最初ネックでしたが、普通に生活している分には目に入らないですし、むしろ高い建物が絶対に建たないので、現在の良好な日当たりが保証される方のメリットが大きいかなと思いました。 あと、駅まで近い！雨が降ってても走れば地下の入り口まで1分かからないのは魅力的です。 そして、やはり価格ですね～。この立地でこの価格はすごいです。地代とか考えても、やはりお買い得です。 入居者の方々、よろしくおねがいします！ |
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| No.182 |
ご購入おめでとうございます。
入居されたら神谷町ライフ共に楽しみましょう！ お薦めは、毎週土曜のカラヤン広場のヒルズマ ルシエとか月一の清正寺の座禅会など非日常的 で面白いですよ。 |
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| No.183 |
一挙に減り、残り3戸になりましたね。
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| No.184 |
老後での神谷町ライフが想像できないのですが。シニア層（５０−）の方の意見聞かせてください。
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| No.185 |
↑
どこなら老後の生活をイメージできるのだろう？ 下町とか？ |
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| No.186 |
何度かしか行ったことがないけど神谷町駅周辺は細かく雰囲気が分かれている印象はありました。なので場所によっては永住に相応しい場所があるのなと思ってます、パークハウスの立地がまさにそうなのかがポイントになりますよね、メインストリートでなく一本中に入ることで落ち着きと安定のある場所なのかなと想像はしてますが、町自体の利便性はどうでしょうか。
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| No.187 |
すみません。普通借地権について今一つわかりません。
こちらの敷地に関しては専有面積割合による賃借権の準共有、一部所有権の共有と書かれていますが 建物に関しては明記されていません。 当然専有部分は所有権、共有部分は所有権の共有でしょうか？ 定期借地権との違いは５０年後に壊す、壊さず更新もできる、以外になにかありますか？ |
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| No.188 |
普通借地権でも更新できないことはありますよ。
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| No.189 |
地主さんの都合で更新できない場合は地主さんが建物を時価で買い取るんですよね？
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| No.190 |
まあ５０年後の時価なんでほとんどゼロってこともあるでしょう。原状回復義務（取り壊し撤去費用負担）を逃れるのが主目的ですね。
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| No.191 |
田舎は別でしょうが、港区ではオリンピックの頃に建てられたマンションで3000万円台で中古で売れている物件がありますよ。
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| No.192 |
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| No.193 |
50年後の建物の時価がただ同然だとしても、地主さんが引き取ってくれるなら
定期借地権マンションのように解体費用かからないしいいですね。 |
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| No.194 |
旧法借地物件の中古マンションの売り出し状況です。
時価とは焼却後の残存価値ではなく、流通価格ベース なので、この物件なら立地と仕様がある程度 カバーすることでしょう。 ただ、ここに50年も住めば賃貸より安上がりなので 少しでももらえれば嬉しいのでは。 http://mansion.suumo.jp/chuko/tokyo/c_002/ |
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| No.195 |
公式ホームページの物件概要がみれなくなってますが、
残り二戸は売れたのかなあ。六階の部屋はギリギリお墓のトウバの先端が見えてましたが、その分日当たりはよさそうだし 気にならない人にはよさそうでしたが。 今時の安っぽい内装とは違ってここはドアの面材もツキイタだし、廊下や水回りの床も御影石だったし。 高級感ある内装でしたね。 |
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| No.196 |
この物件は、エントランスだけで二重セキュリティなのが
すごいと思いました。大通りに面してないのもいいですね。 今後この辺で検討する人は、ウェリスタワーになるのかな。 |
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| No.197 |
アベノミクスの影響で
都心部のマンション売買が活発になってきているようです。 先日、某モデルルーム（近隣）でそのような話を伺いました。 今、供給している物件はお得と、、煽られました・・・。 株価投資と平行して、不動産投資一挙に完売したのかもしれませんね。 消費税上がると、物件価格上昇を抑える為に 必ずコストダウン（スペックダウン）してきます。 よって、高級仕様の物件は将来比較した際に優位になるかもしれませんね。 |
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| No.198 |
リーマンショック後のマンションの仕様はかなり下がってるからねえ。これ以上下げられるのかな。
むしろ、イケイケで物件価格上げて仕様も良くしてくるという可能性もあるのでは？特に都心物件は。 不動産も株と同じでどんどん上がると思えば高くても買う人間が増える。転売屋がまた出てくるかもね。 いずれにしろ、今売ってる物件を買っといて損はない気はする。 |
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| No.199 |
やっぱり完売になりましたね。
結果的にいい物件だったと思います。 ウェリスタワーのMRにもいきましたがあちらも結構よさそうでした。 ただ所有権だからこちらよりは随分高いです。 |
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| No.200 |
祝完売。
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