ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））ってどうですか？

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））に
ついての情報を希望しています。
地図を見る限りパークコート虎ノ門愛宕タワーの並びでしょうか？
本物件を検討中の方、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目112番8他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩3分 （3番出口）
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 （A5番出口）
東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩11分 （1番出口）
間取：1LDK～2LDK
面積：44.18平米～64.52平米
売主：藤和不動産

施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.02.07 管理人】

[21: 購入検討中さん]

初期投資としては出費は抑えられるけど，地代をうん十年払えば結局一緒になるよな。
それで所有権がないとなるとどうかな。
確かにリセールはどうだろうな。

[22: 購入検討中さん]

土地代はいくらぐらいですか？

[23: 物件比較中さん]

ちゃんとディスポーザーは完備されているんですね。

浴室暖房や床暖房はかんびされているのでしょうか？？

[24: 匿名]

安いな。

[25: 匿名さん]

>23さん
床暖房もガス温水式のものがありますし、浴室乾燥もミストサウナ機能付浴室暖房乾燥機が
標準装備されていますね。
HPに掲載された現地14階相当からの眺望は心癒される高層ビル群の夜景なので、
噂のお墓は？と思ったら昼間の眺望にはしっかり映りこんでます。結構なギャップがあるなぁ。

[26: 匿名さん]

お墓が嫌なら港区やめたら？

[27: 物件比較中さん]

借地権だと何年ぐらい住めるんですかね？50年ぐらいは住めるんでしょうか？

[28: 匿名さん]

＞2
大規模な再開発工事が進められているって聞くと、将来的に楽しみな物件ですよね。新たなランドマークとなる森ビルも52階建てでホテルや複合施設も入るんですよね。楽しみです。もちろん、こちらのマンションができることの方がもっと楽しみですけど。

我が家は住むなら南東って思ってましたが、お墓が懸念材料ですね…

[29: 匿名]

スーモに載ってたのみて

気になって見に行きました!


お墓は気になりましたが
意外と静かそうな場所でしたね。

都心なのに
日当たりは良さそうです。

[30: 匿名さん]

>27さん
おっしゃる通り50年ですね。
物件概要には、一斉引渡し日より50年で、満了後は30年毎に更新されると書かれています。
普通借地権の場合、定期借地権と違って借地人が望む限り更新されるので
50年過ぎたら住めなくなるのでは？という心配がないのがいいですね。

[31: 匿名さん]

第一期販売，開始されましたね。
どんな状況なんでしょうか？
大通りから入ってて静かそうだし，意外とずっと住める場所かなって思いましたけど。

[32: 匿名さん]

普段のお買い物はマルエツ プチ になりますかね。
あとは六本木まで行ってしまった方が色々買えるかな。
六本木まで行けば成城石井とかありますからね。
マルエツプチは朝９時から夜１１時までやっているので便利ですね。

[33: 匿名さん]

安いね

[34: 匿名さん]

旧Belistaで借地権か・・・
微妙。
確かに便利な場所だし、地所の情報誌でもpushしているけれど・・・
セカンド・ハウス用かなぁ？

[35: 匿名]

地代払うのと、固定資産税を払い続けるのと、どちらが老後楽なんでしょうかね。。。

[36: 購入検討中さん]

ここはあまり盛り上がってないのですね。
普通借地権など，評価がしづらいからでしょうか？
それとも人気がないの？

[37: 匿名さん]

現地を見に行って来ましたが、愛宕神社の雰囲気が気に入りました。意外と静かな場所ですね。

[38: 匿名]

>36

あまり検討者向けに情報を出していないからじゃないでしょうか。

[39: 購入検討中さん]

大変前向きに検討中ですが、借地権のマンションの評価がどのような物なのか気になります。

詳しい方にお聞きします。

1.借地権のマンションは売却しようとした時、通常よりも売却が難しいのでしょうか?
買い手がつかない、或いは売却希望価格との相当なずれが発生するとか。

2.事業資金の担保として銀行に提供する場合、借地権のマンションはどの程度の担保
価値を有するものでしょうか。
取引銀行の担当者に聞くのは、いささか気が引けましたのでこちらで質問いたしました。


よろしくお願いします。

[40: 匿名さん]

39さん
決して詳しいわけではありませんが。借地権のマンションは通常よりも売却が厳しいものと思います。売却するころは、契約年数が減るわけですから、売却希望価格との相当なずれが発生するだろうと考えます。銀行からの評価もかなり低くなると考えておいた方がよいと思います。

[41: 購入検討中さん]

普通借地権の場合は基本的に更新前提だから契約年数の残りはあんまり関係ないんじゃない？
更新料としてすごい金額取られるなら別だけど

ここのネックはやっぱり南のお墓ビューですね
港区は仕方が無いとはいっても中層階だと思い切りもの高さに来るのは毎日は流石につらいかも

近所の三井がいいところ、いい角度で建ててるなーって思いました

[42: 購入検討中さん]

３９です。

４０さん、ご意見ありがとうございます。
一般的な考え方として、資産として保有するにはやや難しい物件
と言う事でしょうか、やはり。

このご時世なので緊急事態の際には、売却や担保提供などによって
資金繰りに充てることも想定しておかなければならないので。
物件は気に入ったのですが、難しいですね。
とても悩みます。


４１さん御指摘のお墓は、低層・中層階だと確かに前面、バルコニーを
出た目線の高さに来そうです。
目のいい方ならお墓の文字まで読めそうな感じなので、確かに
気分が良くないですね。


モデルルームで対応していただいた
営業の方はとても感じのいい、腰の低い方で
この方から買いたいと思いました。


とても判断に迷う物件です。

[43: 匿名さん]

私も南側のお墓ビューが気になってます。何と言っても南ですからね。しかも遠くに見えるわけではなく近いですから。低層と中層は外そうかなと思っています。慣れれば良いのかもしれませんが、毎日お墓を見て過ごすのを考えると今はつらく感じます。実際にはどれくらいに見えるのかとホームページのビューを見たけど、やっぱり見せてくれるわけがないよなー…。

[44: 匿名さん]

お墓隣接のマンションに住んでいた時期あります。
お墓ビューとは反対側の部屋を選びましたが、
角部屋だったので覗き込むと、お塔婆なんかも見えちゃって…

今、気になる方は、慣れるって言うのは難しいかも。
階数で調整でしょうかね。

[45: 匿名さん]

＞４１さん
更新できるわけないだろー、と思って詳細みたら、定期借地権ではなくて、普通借地権でした。
パークコート神宮前（でしたっけ？）は、定期借地権なので、更新無くて取り壊してそれっきりです。
こちらは、普通借地権なので、更新されると思います。要件は忘れましたが。
なので、定期借地権マンションよりは、状況ははるかにマシかと。

[47: 匿名さん]

メリット、デメリットを掛け合わせるとバランスは抜群だと思いました。
デメリットのお墓隣接（ビュー）、周辺の生活感の欠如、敷地の多くが普通借地権という点（一部が所有権というのもややこしい）。それらを打ち消すだけのメリットの方が大きかった。デメリットのおかげで大きなチャンス到来と判断し買います（借ります？）！

[48: 匿名さん]

ある面妥協できる人にはまたとない掘り出し物ですね（もちろんいろんな側面からしっかり研究して決める必要がありますが）。

この立地と地盤で、
・借地権といっても更地にして返す「定期」ではなく更新前提の「普通」
・しかも初回の更新が30年ではなく50年
・正式には駅徒歩3分表記だけど、下記の通り約112m（2分）で地下入口に着きますし。
◎「地下鉄」表記のある虎ノ門40MTビル入口
http://maps.google.co.jp/maps?q=%E7%A5%9E%E8%B0%B7%E7%94%BA&hl=ja&...,139.746222&spn=0.001157,0.002411&oe=utf-8&client=firefox-a&z=19&vpsrc=6&brcurrent=3,0x60188b96be3bf9a9:0xa0c7c8dd6edf953a,0&layer=c&cbll=35.663622,139.746169&panoid=idhgtY-vM6ZWJQelcjVLRA&cbp=12,219.12,,2,0.01
◎道路距離（エントランス～虎ノ門40MTビル入口まで）
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=139/44/56.560&am...
・標準仕様のレベルが高すぎる（と感じました）

個人的には、職場へのアクセスが良く、都会のど真ん中なのに自然や公園が近いのが一番気に入りました。

[49: 匿名さん]

都心のど真ん中なのに、山の麓で駅から徒歩3分という奇跡的なロケーションですね。

[50: 購入検討中さん]

じわじわ上昇中。あまり目立たないで欲しいなあ。
http://shinchiku.homes.co.jp/neog/ranking/r_type-1/

[52: 住まいに詳しい人]

面白い物件だわ。普通借地権なら、うまい価格設定。
悩みが多くて即日完売とはならないけど。悩むわな。

[54: 匿名さん]

新築にこだわる私の様な人もいます。

[56: マンション投資家さん]

むしろミニバブル期に無駄に高すぎる物件を手にするより、
確実に良い選択であるのは間違いない。

[57: 近所をよく知る人]

ごめん、私、古いタワマンからの移住、、、

[60: 匿名さん]

最高級のタワマンの素晴らしさには適うわけないから、こういう小規模物件は放っておけば。

[62: 契約済みさん]

奥行き2メートルのバルコニーと、ドット模様の透明ガラスの組み合わせがお気に入り！
部屋が多少狭くても開放感を感じさせてくれる。

[63: 住まいに詳しい人]

なんと【1分】だった。神谷町地下入り口まで、この抜け道使えると。

http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=139/44/56.628&am...

[64: 購入検討中さん]

購入しようか悩んでいます。

パークコート六本木ヒルトップや近隣のパークコート虎ノ門と比較すると割安な感じも・・・。

どなたか購入された方いらっしゃいますか？

「決め手」となったものがあれば、教えてください。

[65: 契約済みさん]

立地、地盤、駅近、自然環境、周辺再開発事業による街の将来性、転勤になった場合の賃貸優位性などいろいろありますが、最終的にこの物件ならではの「決め手」としては、「"普通"借地権」について正しく理解し、自分なりに納得できたことです。50年後の更新料が未確定などの不安要素もありますが。

物件が正当な評価を受けるためにも、中古販売サイトなどで、「定期借地権」と「普通借地権」の違いが明確に表記されるようにしていただきたいです。言葉を変えて『更新借地権』などの方が伝わりやすいかもしれません（逸れました）。

[66: 匿名]

普通借地権の更新拒絶の正当事由に関して本を一冊読むくらいの勉強が必要だね。

[67: 近所をよく知る人]

駅近なのに大通りに面してないのは貴重。

[68: 購入検討中さん]

そうですね、大通りには面してないのは、貴重ですね。
その上、駅には近い。
設備にも満足だし、やっぱりここで良いのかな。

[69: 契約済みさん]

No.68さん
悩んでいる段階なら止めた方がいいかもしれません。
悩み抜いて調べ抜いて、確信を持って、かつこの物件の価値を一緒に高めていくくらいの気概でないと、難しい物件だから購入後も不安は消えないと思います。地主さんとの良好な関係構築や場合によっては交渉など、普通の物件以上にチャレンジングなことが多くそれらを楽しめる位のゆとりも。
私はリスクや面倒覚悟の上で将来性と優位性を確信し、選択しました。
貴重性では、地盤も奇跡的です。ぜひボーリングデータに目を通してみてください。

[70: 匿名]

68さん、どうなったかなあ？