エグゼプリュート大師駅前ってどうですか？ 【２】

[匿名さん]

前スレが2200を超えて重くなったので立てました。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9403/

所在地：川崎市川崎区大師駅前２丁目12-16（地番）
交通：京浜急行電鉄大師線「川崎大師」駅 徒歩3分

[199: 匿名さん]

ここは匿名掲示板。ここに書き込んでも普通の企業が答えてくれる訳がない。
疑問があれば直接訊いてみればいい。すぐに解決するはず。
それもせずに、いつまでもここに書き続けているとは、まったく進歩の無い連中だ。
あるいは、もともと疑問を解決しようとする気など無く、悪口を書き続けたいだけなのか？
契約者へのアドバイスとして散々書かれてきたことをそのまま返す。他人任せでなく、自分で行動しろ。

[200: 匿名]

199さん　激しいお言葉ですが、同意いたします。延べ床面積の違いについて、どうして違うのか

は、大きな問題でなく、だれが見ても不思議に思われる事を公開する事業者だという事が問題なの

ではないでしょうか、それで十分ではないでしょうか、ここは裁判所でも無い究明する場所でもない

と思います。全体の流れの中でよく精査して公表される業者さんでなければ、私は購入しようと思い

ません、購入者はご自分で確認調査してご判断されるべきで、ここの書き込みは行動される指針には

十分機能しているのではないかと思います。

[201: 匿名さん]

もう竣工済みで２０パーセント売れ残っているというのは、やはり偽造の可能性による、買い控えなのでしょうかね？
それとも普通、マンションの竣工時って、これくらい売れ残っているのですか？

[202: 匿名さん]

>>199
普通の不動産新築デベの企業ならほぼ１００％ここの掲示板の存在を知っていて見ていますよ。
そして、直接書き込むのはいやらしいから>>198のような疑問点はここの閲覧者でも分かるように
リークするかホームページで載せるよ。
根拠のない噂が暴走するならそれを止めるのも大事な仕事だ。俺ならそうする。
そして君の言っている【直接の問い合わせなんか出来ないような人もいるんだぜ。】
そんな性格の人がいるのは分かるだろ。人生長くやっておれば。
その人も顧客になりうる可能性はあるんだ。大事なお客様だ。買おうが買わまいが関係ない。
そして
【発表準備しているところならお許しくださいませ】
物件単体のＨＰにも経緯は載せるべきだと思います。
顧客に安心して買っていただくために。
間違えないで欲しいのはここはお客様第一の掲示板だということ
ここに限らず企業が叩かれる方向に向かうのはいたしかたないのではないか。
人生一度か数度の大きな買い物、あら探しに必至になる気持ちも分からんではない。
そして逆にいい点がたくさんあればお客様自身が広告塔になってくれているのは
他の物件の掲示板を見ていたら分かるよな。
マンコミに限って言えば業者が闊歩する匿名掲示板なんか気持ち悪い。
耐震偽装に興味があり直接の関係はないが書き込んでいるような連中も見かけられるが
それを妨げるべきではないと思う。それでも知識の集積にはなろう。
悪質な誹謗中傷や根拠のない噂を書き込むバカがいればそいつらの投稿はは抹消、
書き込み禁止にすればいいだけのこと。
悪口、褒め言葉、メーカーの評判、見てきた人の感想他、何でもいいからどうぞ
お書き込みください。

>>198のように数字が違うけどどうなっているのか？
は事実なのでいいと思うけど、それに勝手に尾ひれをつけて推定してそれを事実のように
書くのはやめようよ。
藤田発言の引用はセーフかアウトか俺にはわからないが探す気になれば
誰でも探せるくらいにネット上に広がっているので俺はいいと【思う】
購入希望者が知りたい情報の一つだと【思う】

>>199さんこんな考えは間違いでしょうか？

[203: 匿名さん]

とある回答例


そして３つ目は今検討されている物件についてです。フラット３５が使えないとありますが、これは適合証明書が取れない物件ということでしょうか？つまり公庫が定めた技術基準に適合していない物件ということですと、わざわざそのような物件を購入することはないと思います。
また、駅から徒歩２０分ということもひっかかります。エリア、沿線にもよりますが、５６平米の住戸ということもあり、将来の流動性も考えますと、やはり駅から徒歩１５分以内くらいの物件の方が良いと思います。

あせらずじっくり今後のライフプランを考えてみてはいかがでしょうか？そして計画的に頭金の準備をすべきではないでしょうか？ご検討ください。



西澤　京子
会社名： Life & Home Solution

住所： 〒101-0062
東京都千代田区神田駿河台２−３−１　パークノヴァお茶の水５０６号室

TEL： [phone] FAX： [phone]

メールアドレス： [e-mail]

URL： http://www.lifeandhomesolution.com

[204: 匿名さん]

>№200
>延べ床面積の違いについて、どうして違うのかは、
>大きな問題でなく、だれが見ても不思議に思われる事を公開する事業者だという事が問題>なのではないでしょうか、それで十分ではないでしょうか、

自分の頭が悪くて理解できない事を、「だれが見ても不思議に思われる事」とは笑止！！
あまりのバカっぷりに相手にしてもらえないのが判らないのか？？

もう一度、よーーく読め！！
【延べ床面積】って言葉を使ってるのは「社団法人 日本建築構造技術者協会」だけじゃないか！
言葉をすり替えて、デマ飛ばして恥ずかしくないのか！！

①【延べ床面積】 2978.43 ㎡（社団法人 日本建築構造技術者協会）
②【延べ面積】3.818.12㎡ （株式会社 住宅検査保証協会）
③【延べ面積】3.818.12㎡ （藤光建設 HP掲載 構造設計概要書）
④【建築延床面積】3.818.12㎡（エグゼプリュート大師駅前の物件概要）

2978.43 ㎡と3.818.12㎡の違いは…
①【延べ床面積】＝法的な延べ床面積
②＆③【延べ面積】＝④【建築延床面積】＝工事をする施工床面積

【建築用語を理解しよう！】
用途地域毎に、敷地面積に対する建物の延べ床面積にの割合を示す数値で
容積率というのがあるのですが、それを算出するために延べ床面積を出します。
ですから、工事をする施工床面積と法的な延べ床面積の数値は違います。
出が2ｍのバルコニーは、法的な延べ床面積からは控除されたり、
駐車場や地下室は面積の緩和があります。」
施工床面積は、当然バルコニー部分も算入されますが、
容積率算定の対象延べ床面積からは、除外されます。
容積率が厳しく、思うように居室をとれない場合など、
地下室の緩和を利用してできるだけ居室部を広くとる工夫をする事も可能です。

http://kyoto.cool.ne.jp/tarepanman/page004.html#label4

[205: 匿名さん]

>>204
おまえアホか？

緩和規定部分を除いたものを「延べ床面積」などと
通常表示しない。

それから
延べ面積＝施工床面積
でもない。

ＪＳＣＡの「延べ床面積」は間違っている。

[206: 匿名さん]

藤光にメールで問い合わせしたところ、丁寧な返事が来ました。要約すると、

ＪＳＣＡの延べ面積は、建築物全体の延べ面積（3818.12㎡） から容積率対象外面積にあたる
共同住宅の共用の廊下等の部分（ 297.33㎡）及び自動車車庫等の部分（542.36㎡）を除外し
た住宅部分の延べ面積である。一般には容積対象面積と呼ばれる面積である。

とのことでした。実際に計算してみても、2978.43㎡になります。

[207: 匿名さん]

>>204
①＝延べ面積（「住宅部分の面積」もしくは「容積対象面積」）じゃね？　建築確認申請書の３面に延べ面積記入する欄があるアレじゃねのか？
②③④＝延べ面積（建築物全体）
まぁこんなとこだろ。まぁどっちも延べ面積っていうよね。確認済証とかに記載されるのはたいてい「延べ面積（建築物全体）」だろうけど。
あと法的に施工床面積は使わないよ。これって業者とかによって面積算定が違うことあるし。（バルコニーとか廊下は面積の1/2だけ算入とかね。それこそ色々だから）
だれか近くの人が川崎市に言って概要書閲覧してくれば？

[208: バカですか？]

>>206
構造に関する書類に、容積対象面積などを使うのは
なんとも不可解ではある。

しかし、それならそうと一言記載すれば
このような騒ぎにはならんのにｗ

[209: 大田区の住人]

今朝、新聞折込チラシが入っていました。
チラシのキャッチコピーは
「Present for you! この素敵な夜景を、あなたに・・・・・・。」
でクリスマスのリースと
３頭のトナカイに牽かれたソリに乗るサンタの写真と共に。

敷地内駐車場100％使用料０円川崎大師駅徒歩３分ですって！
実際の建物・お部屋・眺望をごらんいただけますって！
先着順受付ですって！
お問い合わせ・資料請求は携帯電話からも
販売センター0120-***-***ですって！

明日は天気がよさそうですって！
でも地震は？　自信ありませんですって！

地震の時は倒壊するかもしれません
ご自身の責任でお逃げ下さい。
自信のある方は留まって下さい。

Present for you! この素敵な建物を、あなたに・・・・・・。

川崎市が太鼓判！！疑問など全て払拭済み！！

[210: 匿名さん]

投資用マンションとして購入するにはリスクが高い。と判断しないんでしょうか？
事実上のの耐震性とは別にね。

[211: 匿名さん]

近所のものです
そろそろ入居が始まってるんでしょうか？
ところどころに灯りがともっていました

買っちゃう人っているんですねえ。。。
ちょっと信じられない気分です

[212: 匿名さん]

>>211
モデルをいくつか造っているとか雰囲気上の問題から
業者は大抵、灯りはつけていますよ

実際の入居とは完全にリンクしないので間違わないように
あと分譲マンションだと言っても貸すのも自由

どんな人が入っているか蓋を開けるまでは分からない。
総戸数に対しての今回分譲がだいぶ少ないですね。

[213: 匿名]

素晴らしい！！マンション広告です。

＞敷地内駐車場100％使用料０円＜

普通は駐車料金を管理費に組み込むのですが、
　　高い管理費を負担するので同じ事、メンテ費用も管理費から充当。
　　当初設定の管理費を値上げせざるを得ないのは自明の理。
アホクサ！
さすが藤光さん。

[214: 匿名さん]

さすが大田区の住人さん
嫌味な人ですね
よほど性格がねじ曲がっているんでしょうね

[215: 匿名]

No.206 さん

通常の公的書類では、そのような標記はありえません、そのように標記されるのであれば

注釈等つけます。

皆様が疑問に感じている案件を説明されるのには、事業主さんは、精査をかさね公表されるべきで

そのような組織では不安ではないかと。

夢のようなCGを製作されるより、エンドユーザーへ安心して購入できる情報を適切に公表されるべ

きではありませんか。行政とか官僚は非情ですから、風向きでは逆の立場においこまれ、トカゲの

尻尾切にあわないためにも、最終購入者を大切にされて下さい。

[216: 匿名]

ん？渋谷区の住人だども・・・・

[217: 匿名さん]

No.215さん
あなたがJSCAに出したメールに、返事は来たのでしょうか？

[218: 匿名さん]

>>213さん
＞敷地内駐車場100％使用料０円＜

分譲マンションの表記にこの謳い文句が多すぎます。
現在の法律に照らし合わせても違反ではないが問題があると
業者間でも何度か話題になっていましたね。
実際は機械式駐車場の維持管理には平面自走式の維持管理の
何倍もの費用が必要です。２台借りる人と借りない人も故意ではなく故障した
時の費用負担は同じになるのです。保険を付保する場合も同じでしょう。

ここの場合一回目の大規模修繕を仮に１０年目として
素人が簡単に出来る計算は月々の積立金の全戸総額を１２×１０して
当初の一時金総額を足して下さい。
それで第一回目の大規模修繕がまかなえますか？
その１０年後はその倍程度の積立金総額は安全の為見込んでください。
勿論、途中自然災害による破損修理、その他機器の修理は含んでいません。
例えば概算で
仮に一時金　　　平均３００，０００円×４２＝１２，６００，０００円
積立金平均　３，４００円×４２×１２×１０＝１７，１３６，０００円
金利と自転車バイク分は無視してもいいでしょう
合計・・・・・・・・・・・・・・・・・・　　２９，７３６，０００円
※空室期間は完全に売主が負担するという前提です
一戸あたり７０８，０００円で大規模修繕出来ますか（途中の修理は考慮外）

これはあくまで私の思ったことですが
駐車場から月々７，０００円以上を徴収して維持管理で残った残額を積立金に
算入すれば当面はいい感じではないでしょうか
戸数の少ないマンションでは管理費が高いことは仕方のないことですがこれは
管理会社任せにせず入居後いろいろと交渉すれば下がる可能性もあります。
常駐から巡回へ。セキュリティ施設の契約更新時に値段交渉してみる。
管理会社の変更等々、買われた方の問題になります。
管理費から毎月２０万程度の余剰が出ればよいのですがどんな契約か知りませんので
これだけは分かりません。

ここだけとは限りませんが分譲マンションのパンフレットを見るたびに思うことです。