阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1851: 匿名]

>>1847

また現れた。コイツがいつもここを荒らす元凶。悪の根源。

[1852: 匿名]

１８３９さんは雲雀丘花屋敷の山手の周辺３〜４㎞圏内には何もないと言う話をされいます。雲雀丘や雲雀丘山手は川西能勢口の２㎞圏内です。単なる距離の誤認を指摘したもので、確信犯とか言われるのは大変遺憾です。

[1853: 匿名はん]

山手台西2丁目からJR中山寺まで秘密の道（近い将来正式開通予定だが今でも一応通れる）を歩けば1.6kmです。
つまり西と東の2丁目の大部分は徒歩距離2km以内。
雲雀の山手が川西までは2km以内で近いから歩けるとか言い出したら、山手台も1～2丁目はJR中山寺付近の商業施設まで2km以内でじゅうぶん歩いて買物できるという話になる。もちろん阪急山本駅周辺にもね。山本駅も雲雀丘花屋敷駅よりはぜんぜん店や医院も多い。

[1854: 匿名]

2kmは一般的には非徒歩圏であり3～4km圏内の一部でしょう。3～4km圏ってのは3km以上4km未満という意味ではなく0～3ないし4kmの間の非徒歩圏って意味でしょう。

[1855: 匿名]

１８３９は雲雀丘の山手地域には何もないと言っていますが（これは一般的な認識としてどう見ても正しいですね　うなぎ屋があるとか明月記があるとかゴルフ場があるとかいうのは馬鹿ぐらいでしょう）、３～４ｋｍ以内に何もないとは言っていませんね。

自宅から３ないし４ｋｍ以内ぐらいに必要なものがあれば便利な生活ができるという事と３ないし４ｋｍ以内ぐらいに必要なものがなければ不便である事を指摘していますが、雲雀丘の山手地域から３ないし４ｋｍ以内に必要な施設が無いとはいっていませんし文脈としては逆に３ないし４ｋｍ以内に必要な施設が揃っているから便利な生活ができるという事を示唆していますね。

２ｋｍってのは当然３～４ｋｍ圏内ですよ。当たり前ですが。

[1856: 匿名]

ですが私は決して確信犯などではありませんよ。

[1857: 匿名]

1839の意図は、

雲雀丘花屋敷駅の山手住宅街エリアは店などは殆ど無いけど、
車で10分程度で行ける3～4km以内には商業施設や
総合病院やスーパー、レストラン、ドラッグストア等は多数あり、
じゅうぶん便利な生活を享受できるから家のすぐ近く（徒歩圏）が閑静で
何も無いのは人によってはそんなにデメリットではない

でしょう。

[1858: 匿名]

1856さん

偏屈ジジィの言うことなんか気にすることないですよ。

偏屈ジジィは、こういうヤツなのです。

[1859: 匿名]

>>1840はひじょうに悪質な恣意的な書き込みですね。

本人が別人を装って擁護しておりますが。

[1860: 匿名]

たしかに雲雀丘はイイ所だけど、三田方面へのダンプカーの抜け道の切畑字長尾山(別名;山手台)は破綻した悪徳銀行の残した負の遺産。典型的な失敗団地。排ガス、高圧線。

[1861: 匿名]

4丁目になってから山手台はコンスタントに売れまくっているようですね。
近畿圏で5500～6000万円ぐらいの注文住宅が購入できる層に支持されているようです。

[1862: 匿名]

山手台の幹線道路を通行する大型車は少ない（5%未満）ですが、
その殆どは路線バスと山手台や中山台の現場の工事車両です。

西谷・三田方面に抜けるダンプやトラックやミキサー車なんて殆どみかけません。
ごく稀に見る程度です。
まぁ新名神の工事が本格化したら今より若干増加するでしょうが一時的なものでしょう。
完成すれば、マイカーの通行は増えますがせいぜい数百台/日ですし。

[1863: ↑↑↑]

数字あげるなら、いつ、どういった機関がどういった目的で実施した調査か、根拠をお示し下さい 。

[1864: 匿名]

いくらでも近畿には悲惨な僻地ニュータウンが多数あるのに
なぜアンチは山手台だけ目の堅きにして粘.着するのか？

それは、自分より恵まれた人々が山手台に土地を買って
良い注文住宅を建てているのが癪にさわるからである。
自分が買えない6000万円ぐらいのお家を買った人々を
不愉快にさせる為に嫌がらせしているだけの事である。

[1865: ↑↑↑↑↑]

話を誤魔化したらあきまへんで〜『５％』とか『数百台』とか、根拠は？？？

[1866: 匿名]

猪名川への道回答くださった方ありがとうございます。
猪名川に良い図書館があるんです。１人１０冊を三週間借りれるし、駐車場も広いので利用してます。道さえ良くなれば15分ぐらいなんですけどね。
宝塚にも良い図書館があれば情報お願いします。

[1867: 匿名]

土地の売買成約事例を載せてくださった方ありがとうございます
これから土地の購入を検討しているので大変参考になりました。
二千万で成約している事例もありますね。阪急が販売しているのはもう少し高いですよね。やはり値引き販売しているのでしょうか？
もっと詳しい情報がありましたらお願いします。

[1868: 匿名]

>>1862
早くデータの根拠教えて下さい。まさか自説を有利に展開するために適当な数字でっち上げたりは、されてないと思いますが…是非とも教えて下さい。

[1869: 匿名]

6000台中、大型車は300台以下ですよ。
市が非公式に調査した数年前の測定データです（センサスや都道府県交通量調査ではない）。
そのうち大半は阪急バスと周辺工事に関係する車両です。

実際、長尾山トンネル超えた道走ってみたらわかるけど、ダンプなんて殆ど通りませんわ。
軽トラは頻繁に通ってるけど。

[1870: 匿名]

>>1867
売買履歴で安い土地は、法面を含む場合が多々あるので（60坪のうち25が斜面地など）
必ずしも値引き販売された土地とは限りませんよ。

[1871: 匿名]

1869
あそこは県道だと思っていたのですが、県土木ではなく市が調査したのですか？

[1872: 匿名]

山手台って庭小さいよな

[1873: 匿名]

1869
非公式の調査結果をどうして貴方がご存知なのですか？数年前って平成何年度ですか？新名神開通後の『数百台増加』の根拠は？

[1874: 匿名]

↑↑しつこい奴だな適当な概算でしょ　
実際住んでると大型車は少ないよ5%かは知らないが十台に一台よりは少ないよ。根拠は？とか言われたら困るが目算でそんなもんそんなにずれて無いと思うよ

[1875: 匿名]

山手台が誇れるものって何？

[1876: 匿名]

誇れるのはこの掲示板です住んでもいない｡買うお金もない人が自分には一生関係がないことに対して必死になってくれる。

[1877: 匿名]

1874
『適当な概算』!?
結局、いい加減な適当な数字並べ立てただけってことですか？反論あれば正確に根拠を示してからどうぞ。

[1878: 匿名]

１８７４　いくらなんでも将来、新名神開通後の「数百台増加」は目算では分からんからね。

どういった機関のどういった調査に基ずくどういった予測なのかな？

数年前に6000台程度だったとして新名神開通後にたった数百台の増加で本当に留まるのですかね？

菅家前Ｔ字路～阪急ずい道の渋滞対策ともかかわる問題なので、本当にそう云った調査結果があるのなら是非とも

お示し頂きたいものですね。

[1879: 匿名]

新名神のスマートインターチェンジ1日あたり540台は市の需要予測結果ですよ。
市議会でも話題になっていた点です。。
そのうち大部分が猪名川川西方面や宝塚～十万辻からではなく山本～長尾山トンネルを利用したとしても400台ぐらいでしょう。

因みに長尾山トンネルの南側交差点の12時間交通量は5年前で平日5061台、休日5476台（24時間だとだいたいこの1.5倍）。

[1880: 匿名]

1870さん
山手台に注目しだしたのは最近なので過去のことがよくわからないのですが二千万をきる土地が出たのは初めてだとミサワさんに言われたような気がして。
今回小さくて傾斜地を含む土地がミサワさんからでてるのですが、どうしようかなあと検討中なもので。ミサワさんだと建物が高いかなあ。

[1881: 匿名]

東の４丁目に販売とりかかるのはいつ頃の話ですかね？４丁目に関しては西より東の方が高台でよい感じがするのですが？まだまだですよね？

[1882: 匿名]

宝塚山手台 ミサワホーム
4480万円
4550万円

[1883: 匿名]

ミサワの土地は小さめかつ半分ぐらい法面だから安くなるのは当たり前です。

[1884: 匿名]

北部から猪名川方面に抜ける道の件ですが、新名神に限らず高速道路は原則として
必ず併走する（通行不可能になった場合に代替となる）一般道が無いと駄目な決まりなので、
あの道も同時に整備される予定なのかもしれません。

猪名川の図書館は確かにいいですよね。宝塚市民や川西市民も使えて１０冊まで借りられて
大型駐車場完備ですぐ隣に巨大なイオンＳＣもありますから車だと利便性は高いです。

ちなみにもうすぐオープンする伊丹イオン西ＳＣに伊丹市の図書館分室が入るらしいですね。
スポーツクラブや図書館と併設して、買物客を囲い込む作戦のようです。

まぁ個人的にイオンはやり方が嫌いなので利用しませんがね。

[1885: 匿名]

法面を含む土地は確かに平坦と比べて価値が落ちますが、これからの少子高齢化人口激減の時代地の価値は一部を除いてどんどん下がるのは明らかなんですから、最初からミサワがやってる所みたいな価値が低い（安い）土地をわりきって買ったほうが将来の損が少なく賢いと言えるかもしれません。

庭は期待できませんけど、家は問題無く建ちますしね。

[1886: 匿名]

1874ですが私は適当なんじゃないの？って言ってるだけなんだが
反論があれば？？
はぁ？
1869ではないんだけど
こんな反論で納得いきました？
カスが早とちりでカリカリすんなや

[1887: 匿名]

情報ありがとうございます
伊丹イオン西の情報ありがたいです。周辺道路の渋滞、駐車場待ちがなければイオン西の方が近いですね。猪名川は信号少ないし渋滞ないし、駐車場待ちもないので時間が読めるのはメリット。しかし、猪名ジャスとはやや離れているのはデメリットですね。買い物もついでに…というならイオン西に軍配があがりますね。イオンのやり方は汚いかもしれませんが子供達は喜ぶし、買い物しやすいです。イオンに踊らされてるなあとは思いますけどね。

[1888: 匿名]

第108回 哀愁のシャッター通り
http://www.class.co.jp/column/20071101.html

ここを読めばイオンの弊害がよくわかると思います。
まちづくり三法によって登場した郊外の車社会型の巨大ショッピングモールによって
搾取構造が加速化し、日本の地方、田舎を壊滅的に衰退させました。
イオンで消費しても中央に吸い上げられるだけで地方に殆どお金は回りません。

[1889: 匿名]

>>1881
順番としては、西4丁目の次が山手台東の北部一帯（5丁目？）になるようですね。
その後だんだん南下していって、最後は既存の山手台東3丁目の北側あたりでしょうか。
山手台東（北部）の販売開始タイミングはわかりませんが、西4丁目の今回街区の売れ行き次第でしょうね。
前回街区は約2年かかりましたが、今回はもう少し早く売れる可能性もありますし。

[1890: 匿名さん]

山手台は、結局は安くないと売れないエリアというのがハッキリしているので、
これからは、昔の様に広い土地にせず、細切れで造成するかな。
まあ、既分譲地の中古を買う手もあるが。

イオンも良いが、普段の買い物はオアシスでしないと潰れるよ。
取り合えず、阪急の分譲が終わるまでは大丈夫らしいが。

[1891: 匿名]

西4丁目はできたばっかりの町なので自治会がまだ無いらしいです。
まぁ住民が出来る事で山手台の価値を高める最良の方法は、できるだけ他所で買物せず
山本駅周辺で買物して駅周辺を発展させる事だと思いますよ。

[1892: 匿名]

同じ山手台で5000～7700万の土地や9800万の建売も「最近」売れてるんだから、安くしないと売れないとは言えない。
高くても広さや開放感や眺望やロケーションなどの魅力があれば買う人はいるし売れる。

×安くしないと売れない
×高い土地は売れない
○ボリュームゾーンとして以前より安価な土地（2000～3000万円）を多く供給しないと完売は難しい

しかし小さめで安い土地のエリアばっかりだと、大きい庭や平屋を建てたいといった年配層や住み換え層の需要や、
リタイヤ層の需要や、2丁目の街並みを見て山手台を気に入って同様の新街区を希望している層の需要には答えられない。

割合で調節するのが一番いいと思うよ。70～80%ぐらいは西4丁目みたいなリーズナブル街区にするにしても、
残り20～30%ぐらいは2丁目と同程度にしつらえた拘り街区や敷地広めで緑被率の高い庭園街区をつくったほうが面白い。タワーマンションとかでもリーズナブルな部屋だけでなく高階層や広い部屋が無いと、色々な需要にはこたえられないし全体として見ても魅力的じゃないよ。山手台も北部に北部全体の魅力や需要や価値の向上に寄与するエリアを少しは設けないと厳しい。

[1893: ご近所さん]

確かに北部の全部が西4丁目みたいな街並みだと、魅力不足で分譲も途中で息切れしそうですね。
完売まで持っていく魅力を保つ為には、こだわった街区の設定も北部に必要だと思います。

[1894: 匿名]

最近山手台に引っ越してきた人は知らないと思うけど

10年ぐらい前の阪急宝塚線は

梅中十三庄服曽岡豊蛍石池川雲山中売清宝
田津三国内部根町中池橋田西雀本山布荒塚
●━●━━━━━●━●●●━●━━━●特急

の特急が存在した。

[1895: 匿名]

ＪＲ中山寺駅周辺で旧１７６の工事してますけど、なんか数軒２００～３００坪ぐらいの大きな家が道路からセットバックしていないんですが、あれって話はまとまっていて工事は最後にするという事でしょうか？　それともまだもめていて用地買収ができていないのでしょうか？

[1896: 匿名はん]

>>1890
開発計画や地区計画で最低面積が１７０㎡以上と定められているので、これ以上小さくなる事は無いです。

[1897: 匿名さん]

↑
今の４丁目が十分細切れです。
この不便な場所であれば、最低７０坪ぐらいないと。

[1898: 匿名]

近畿の全ニュータウンの９５％以上（戸建区画数ベース）は山手台より遥かに不便で辺鄙な所にあります。

[1899: 購入検討中さん]

パナ　ダイワ　積水と彩都箕面徒歩１０分くらいで建築条件付きで出してる。
価格的にも似ているここと、パイを奪い合うのかな

[1900: 匿名]

山手台はひとまず目処がついた。西４丁目の最北部でも順調に売れている。
立地や総合的なロケーションに一定の評価がなされ固まったって事。
山手台東の北部も駅からの距離はほぼ同じで地勢や眺望は良くなるので
今より大幅に条件が悪くなる事は無い。
山手台東の分譲と並行して東の北部にはバスが乗り入れるようだしね。

彩都はこれからどんどん駅から遠くなり厳しくなる。
十数年中にまともな値段での完売はおそらく無理だろう。
売れなくなって一気に彩都バブルが崩れ価値崩壊を起こす可能性が高い。