シティハウス市谷薬王寺ってどうですか？

[購入検討中さん]

都営大江戸線「牛込柳町」駅下車徒歩4分。
都営新宿線「曙橋」駅下車徒歩8分。

外苑東通り沿いのシティハウス市谷薬王寺ってどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ichigaya/
売主：住友不動産
施工会社：株式会社奥村組東日本支社
管理会社：住友不動産建物サービス

[122: 周辺住民さん]

救急車は病院が近づくと近隣に配慮しサイレンを消すのが普通。だから救急病院のすぐ隣は意外とうるさくないこともあります。（もちろんうるさい場合もあるでしょう）。
むしろ少し離れた大通り沿いの方がうるさかったりすることもあります。ここは慣れればたいしたことはないレベルですけどね。

[123: 匿名]

この辺、中古になると相当下がるよ。

[124: 匿名さん]

そんなことないと思うけど。
具体的な事例とかご存知ですか？

[125: 購入検討中さん]

南側の２Ｌを検討中、この界隈では見てきた中では相当良い。
５戸しかないが、現状では第一候補。

南と東と西に開口している部屋は、この辺では無く眺望と採光と通風でレベルが相当高かった。
内装レベルも品質はプラウドも見たがそれより全然良い。
新宿高層と神楽坂方面とヒルズも一望できるし、窓もよい感じ。
３方向が見渡せるだけで一目惚れ中、ただかなり人気があるらしく場合によっては抽選もあると言われたのが心配。

資産価値は、外苑東が拡幅されれば綺麗になるしあまり心配していない。それよりも、この周辺は今後が楽しみなエリア
だと逆に思っている。周辺も見てきたが神楽坂隣接は少し煩いし外苑東沿いは中に入らなければ内装レベルをケチった
物件ばかりだったのでここはスミフという事もあり十分に魅力的に感じた。
周辺住民が購入するケースが多いと営業が言っていたのも好ポイント。

迷うポイントは外装が黒で妻が男臭いと言う意見と、他の人も言っていたがエントランスなどが見栄えしない事か…
外苑東の交通量と音は、気になるほどではなく上層階だからか、窓を開けても大きく聞こえなかった。
総合的に見て相当に良いと感じたのだが、少し冷静になって検討中。

低層中心に見てきたが、これはこれで十分魅力的なんだよなぁ・・・

[126: 購入検討中さん]

現状は某高層賃貸に住んでいるが、曙町周辺は韓国人・中国人が多すぎて検討除外。
エリア的には神楽坂とこの辺りのプラウド・パークホームズなど見てきたが結果的にイマイチ。

そこから神楽坂へ色々見たが、現状が高層の為か静かなのは良いがやっぱり眺望と風通しは重要な要素だと痛感。
地元に住んで薬王寺はマイナーだが、河田よりも良いかなとは感じてます・・・

仲之町も良いんだけど、商店街とかの異国情緒が住んでみてほんとに慣れなかった、差別と取られると嫌だが薬王寺付近は歩いている感じでは曙町・河田周辺よりも外国人がいないと感じる。今後は心配だが周辺マンションに多くないとの情報を得ている。加賀町以東はもっと良いんだろうけどどうなんだろう？

[127: 匿名]

１２４さん、
今朝の折込によると、平成21年築のパークハウス市谷柳町が　48.72m2　3680万円で売ってます。
新築販売価格が高すぎる？にしても3年経たずに坪単価250万円。

[128: 匿名さん]

パークハウス市谷柳町、もともと坪単価300切る部屋もあったのではないでしょうか？？。

当時のブログ記事を見つけました。
http://msfn.seesaa.net/s/article/109105645.html

[129: 匿名]

外苑東通りは拡幅後の交通量が増えると思うんだけど。

[130: 匿名]

128さん、すみふの営業？？？　
即反論ってすごいね・・・

[131: 匿名さん]

128です。130さん、
営業疑惑がかかるとは面白いですね。
この物件とは家が近いから掲示板が目についただけです。皆さんの参考になりそうな情報載せただけで、反論したつもりはないんですけどね。

[132: 周辺住民さん]

パークハウスは震災で色々とあったという噂だし、評価はイマイチだよね。
外苑東通り沿いでも牛込柳町は公害とかで地元民にはちょっと印象が良くないかもね。

私は薬王寺付近の道沿いは道路拡幅後は中古相場も安定すると思うよ、交通量も増える事はあまり考えられないしね。
柳町交差点から先は変わらないから、道路の利便性は良くはならないし…右折できる様になるかもぐらい。
近所としては住友には頑張ってもらいたいよね、王手の最後の物件だしこれもコケルと相場が下がるし…

[133: 匿名]

１３０です、
気に入ったなら購入すればいいと思います。
直近の三井は、短期売り切りのため価格をかなり抑えて出したので、中古価格に
影響してるはずですけどね。
うちも近隣ですが、驚くべき査定価格が出てきたのでご参考までお知らせしました。

[134: 匿名さん]

130さん、ありがとうございます。
お互い有意義に情報交換しましょう。
中古価格はなかなか購入時には予想困難ですよね。
この辺りは外苑東通りだけでなく、大日本印刷工場の再編計画（高層化と公園緑地化）があり、これがどう作用するかが気になります。もしうまくいけば人口が増えて需要も増えそうですね…。

[135: 周辺住民さん]

是非すみふには頑張ってもらってこの界隈の相場を上げてほしい。

市谷山伏町の駐車場跡にも期待していたが、どうやら積水は分譲ではなくて賃貸（マンション）で計画中のようで残念。

[136: 匿名]

パークハウス市谷柳町は３６８０万円から更に値引きして売れたそうです。

[143: 匿名さん]

ぜんぜん盛り上がって無いですね。
実際に見学して見たら、なかなか上品な感じで良かったのですが。

[144: 匿名さん]

盛り上がりませんね…

[145: 周辺住民さん]

パークハウスって何かあったの？
あそこは管理組合がしっかりしているみたいだけど。

道路拡張で汚いお店はどんどんなくなってるし、この辺は大分よくなるんじゃないかな。
シティハウスにも期待。

[146: 物件比較中さん]

最上階に１ＬＤＫもあるんですね、ココがいいかも。
面積もギリギリ許容範囲です。

何より角であることが最上階に加えて嬉しいポジショニングで、バルコニーの狭さは気になるところですがリビングにきちんと直窓があります。東から日を入れるにはバルコニーでワンクッション置くよりはこの仕様でいいのだろうと思いました。

[147: 土地勘無しさん]

いいコメントが入ってたにで見に行ったんですが、、、

食洗機も付いて無いし、窓開けるとかなりうるさいし、
バルコニーもホコリっぽいし、、、
おまけにお墓がいっぱい見えるし。

[148: 匿名さん]

そうなんですよね、通り側は交通量もあって結構うるさい。
では道路の反対側の部屋はというとお墓ビューなんですよね…。
良い点はすみふのハイグレード仕様だから各所の材質が良い、高台、駅に近いこと。

ちなみに、もしや５月から価格UPしましたか？

[149: 匿名さん]

お墓は見えますよね^^;
でも何か高い建物が建つ可能性は少ないという考え方もできるみたいですね。
ある種メリットととらえる考え方もあるかと。
でもどうしてもだめって言う方がいるのもわかるんですよね。
こういうのって好みが大きく別れることになりますから。

[150: 匿名さん]

高い建物が立たないって、裏側は大通り沿いじゃないから、墓地でも墓地でなくても高いものは立たないよ。
建てかわらないなら、ずっと墓地ってことでしょ。。。建てかわるなら、建てかわって欲しいくらいなんじゃないの?

将来、中古で売ろうとしたら大変だよ。
墓も大通りも敬遠される要因みたいだし。あえて選ぶマンションではない気がする。

[151: 匿名さん]

お墓がメリットですか？そんなことないと思う。
メリットなら公式サイトに「お墓見えます」とか「お墓があるから眺望安心」とか売り文句として書くでしょう？
お墓はデメリットだよ。

[152: 匿名さん]

地名も地名ですし、この辺りはお寺の多い地域なんですね。
地名の元となる薬王寺は明治維新で廃寺になってしまったそうですが、
マンションの周囲だけでも5院のお寺を確認することができます。
そういった歴史のある街にマンションが建つという事なので、お墓ビュー云々で
論議するのはナンセンスなのではないでしょうか。

[153: 匿名さん]

道挟んだ反対側の加賀町ならお墓無いし街並みも違う。

[154: 匿名さん]

車道が近くなるし交通量が増えることはデメリットではあるものの、道路拡幅工事自体は歩道もきれいになるし物件のバリューアップにつながる面も。消費者は拡幅で実際にその辺がどうなるか様子見してる？

[155: 匿名さん]

不動産屋さんはすぐに「バリュー」だとか「資産価値」だとか「家賃収入」だとかお金のことばかり。

大通り沿いが嫌われるのは、健康面の問題でしょ?

前知事の石原慎太郎さんが記者会見で、黒い粉を撒きながら、排気ガス規制を訴えましたよね。中国で問題になっているPM２．５と同じ類の微粒子が車から排出されてるんですよ。
東京都は、ぜんそくにかかる治療費の患者負担をゼロにしてます。それくらい東京の大気汚染は酷いんです。ぜんそくを抱える子供も多いですよ。

健康面を考えると大通り沿いは嫌われても仕方ない。
お金に変えられないものもあると思うんです。

[156: サラリーマンさん]

資産価値は上がると思う。
電線地中化は大きい。
それに、実際に建物の中に入ると車の音なんてほとんど聞こえないように思うのですが。

[157: 匿名さん]

では道路側のお部屋をお買いになっては。
入居後の詳細レポートをお待ちしてます。

[158: 匿名さん]

外苑東通りは夜はさすがに交通量がものすごく減りますけれどね。
だから夜間は例えば睡眠に影響があるとかそういうかんじではないと思います。
１日中家にいらっしゃる方だと気になるのかもしれませんね。
気候の良い季節は窓を開けたりしたいでしょうし、
そうすると音や排気ガスが気になるでしょうから。
昼間は仕事などで家にいない方の方が向いている立地かもしれないですね。

[159: 匿名さん]

６０戸くらいのマンションで完成から１年以上経つのに、こんなにいっぱい残っているのは初めて見た。

[160: 匿名さん]

前の通りの交通量もあるかもしれないですが
価格帯が１LDK～２LDKのわりにはかなり強気な感じですよね。
その辺りが影響しているのではないでしょうか。
場所が場所だけに致し方ないのかもしれないですが。
もう少し下がれば検討したいのですけれど。

[161: 匿名さん]

価格は逆に上げたんですよ。

[162: 匿名さん]

>155さん
空気は動くものだから大通り沿いだろうがなかろうが周辺地域でさほど差はないだろうし、空気にこだわる人はそもそも田舎志向で都会は選択肢に入っていないと思います。
そして田舎を選んだら選んだで、通勤時間や利便性、密な人間関係や虫関係、逆に車社会だったりと他の問題が出てくるでしょう。
私はひどい花粉症なので、自然あふれる田舎の空気のほうが辛いです。普段も窓は開けず洗濯物の外干しもせず、空気清浄機のある生活が普通なので、気密性の高いマンションのほうが空気が良いと感じます。
空気といっても、人それぞれの生活スタイルによっても違うということで、ご参考までに。

[163: 物件比較中さん]

駆け込み需要のせいかアベノミクスのせいか、最近中古物件や他新築物件の価格がとても強気な分、ここは割安感が出てきたような。
アベノミクス前の建設価格というのが、ここに来て吉と出ている気がする。
天然石カウンターや天井型カセットエアコンが標準装備など設備に高級感あるし、間取りもなかなか。同じグレード（住友のエクセレントグレードでしたっけ？）のマンションを今後新しく作ろうとしたら、販売価格はもっと高値になっていきそうな気がする。

[164: 匿名さん]

んっ　頑張ってっｖ

[165: 匿名さん]

このご時世に値上げですか?
ただ単に、広告費と人件費がかさんでるだけでしょ。

住友と言う組織で売れないお家を、
１０年後に素人がまともな値段で売れる気がしないね。

資産価値ってそこまで考えるべきだと思うんですよね。

[166: 匿名さん]

単に今は値段が高めだからまだ売れていないだけで、１０年たって中古でそれなりにお得感のある値段で出したら売れると思いますよ？

ここに限らずですが、ブランドマンションはやはり管理や長期修繕計画がしっかりしてるので（名前に傷が付くとその後の経営販売に支障をきたしますから）、建て逃げ同然の聞いたことのないゼネコン物件よりは値崩れしないんじゃないかな。

[167: 匿名さん]

166は何だか良く分からない話ですね？？？


＞単に今は値段が高めだからまだ売れていない
割高って思ってるってこと？そのうちに値引きするとでも？

＞１０年たって中古でそれなりにお得感のある値段で出したら売れると思います
１０年後に安く売れって言う意味？

＞建て逃げ同然の聞いたことのないゼネコン物件よりは値崩れしないんじゃないかな。
でも値崩れしない、とかなんとか…。

全く分からないので解説をお願いします。

[168: 匿名さん]

166です。あくまで私見ですが。

＞割高って思ってるってこと？そのうちに値引きするとでも？
すみふの物件は、総じて確かに新築時における値段は高めだと思っています。確かに物は良いのですが。

＞１０年後に安く売れって言う意味？
例えば新築で買った人が１０年なり住んだ後売りに出すとした場合、新築時の価格から少し引いた価格で売りに出したとしたら、充分魅力的な物件ではないかなと。

＞でも値崩れしない、とかなんとか…。
今は中古物件が新築時より価格が高いという逆転現象が起こっていますが、減価償却の観点からも基本的には新築時より価格は下がるのが通常だと考えております。
その場合、管理の良いブランドマンションだと、他と比べた場合に低下率が低いかと。
「全く値崩れしない」とは書いておらず、「管理の行き届かない名のしれないマンションと比べると、激しく値崩れはしないのでは？」と比較かつ推測で書きました。伝わりにくかったとしたらすみません。

[169: 匿名さん]

>１６８さん
ちょっと値下がりで売れる前提がおかしいと皆さん言ってるんですが。。。
１６５さんのレス読んでそう思いませんか?

[170: 匿名]

マイナーデベ物件よりメジャーデベ物件の方が値下がりしづらいよ
新築の時いくらだった？と聞く人はいても新築時の周りの物件価格まで聞く人はいない
なので元が高いからと言って住友だけ著しく値下がりするなんてことはない

新築は大量売りだが中古は同時に出ない限りライバルが居ないからむしろ中古の方が売るのは楽
新築は普通の価格でも1年間売れ残りとかザラだが中古ではまずない

値下がり率は分譲価格そのものより分譲時期の影響の方がはるかにデカイから資産価値気にするなら今が買いか見極めて後は気に入った物件住めば良い
ドコでも下落率はほぼ一緒

[171: 匿名さん]

中古査定＆売り出し価格の決定方法を全く無視した発言でびっくりです。