理事長って大変ですか？

[匿名はん]

理事長って大変ですか？

ズバリ大変に決まってますって言われてしまうかも知れませんがそのレベルが想像つきませんので理事長経験者さまご教授下さい。

ちなみに完全自主管理ＭＣ　150世帯　築２５年　理事10人　監事２人です。
私自身の理事経験は、１５年ですので大体の流れは、わかっているつもりですが・・。
理事長となると腰が引ける部分もありますので・・。

大規模修繕が来年にひかえていますので大変そうですし、やり手がいないのでそろそろ引き受けないといけない感じです。
心構えとか何を準備すれば良いかとか苦労話とか色々教えて頂けるとありがたいです。

[17: 匿名]

同じ理事長でも
有能な副理事長や几帳面な会計理事がいるとでは、天と地の差がでる。

どちらかといえば、うちの場合は理事長は人当たりの良い人が好まれます。

[18: 匿名さん]

>>現行規約では、本来、本格的な大規模修繕を行なうには、総会で４分の３の決議必要なのですが、数年前に前理事>>会メンバーによって、億単位で行なわれた工事は、それが行われず通常決議（過半数）で行なってしまっていまし>>た。
>>そういった意味でも今後控えていてる色々な工事に対して、規約の変更をしなければいけないのですが、この４分>>の３をクリアしないと管理規約自体が変更できないでいます。
大規模修繕工事は共用部の変更をしない保存行為としてのものであれば普通決議で問題ありません。４分の３にこだわると、カネは残ってもモノが残らなくなるかも。。。

[19: 某理事長]

>18さんへ
確かに現在の改正マンション法であれば、OKみたいですね
でも、私のマンションでは14年の改正以前から数千万円単位の工事が普通決議で行われており、いろいろと不透明な行為が行われていたのです

[20: 某理事長]

追記です
私の住んでいるマンションの管理規約は、30年くらい前のもののままなので、「著しく多額の費用・・・」という条文が特別決議の条項に残っているため、維持の為であっても普通決議だと支障があるのです。

[21: 匿名]

国土交通省で意見を求めてる今月末まで

[22: 匿名さん]

>>20
>>私の住んでいるマンションの管理規約は、30年くらい前のもののままなので、「著しく多額の費用・・・」という>>条文が特別決議の条項に残っているため、維持の為であっても普通決議だと支障があるのです。

>>21
>>国土交通省で意見を求めてる今月末まで

「著しく多額の費用・・・」の解釈ですか？過去の大規模修繕工事が普通決議で行われていて、総会決議無効確認訴訟が起きてないんですよね？。ということは区分所有者全員が大規模修繕工事を規約違反だと考えていなかったのでは？今後の工事を普通決議でやっても、過去の工事と同じ規模なら、裁判おこされることないんじゃないですかね？？そりゃ、過去の2倍も3倍もかけたら問題かもしれませんけど。

[23: 匿名さん]

規約変更は次回総会議案に挙げて、可決されないとしても普通決議で行うように運用する旨を表示しておけば？
それか半数で決定できる使用細則で「著しく多額の費用…」を大規模ができるよう定めてしまうか(著しく多額は建て替えのみが該当するようにしてしまう)

[24: 匿名さん]

口先三寸の人間がいますと議題の進行の大きな妨げになります。
そのような人間の対処法は同意だけして後は無視して下さい。

[25: 某理事長]

みなさま、コメントありがとうございます。
過去の理事会には色々問題があったようですが、全てが私のマンションの管理規約の不備に起因していると思っています。
確かに過去問題にされていないからとか、訴えられる事がないからとか、今だけやり過ごせばよいとかいう考え方もあるかと思いますが、私の場合は、虎の子を出して手に入れている住いですから、それを少しでも良くする為に、そしてその過程も公明正大に王道で進みたいと思っていますので、大変であってもその道を進もうと思っています。

まずはまわりに何を言われても、実情に合っていない３０年前の管理規約の見直しだと思っています。
http://blog.livedoor.jp/rijichou2010/
こちらでその過程をブログに書いています。
こちらにもご意見を頂けると幸いです。

[26: 匿名さん]

立派です！
でも、30年前のマンションの規約だと、ペット禁止となってるけど、（小動物は除く）とかかいてあったりしませんか？この文言のために犬猫だらけになってるのでは？
管理費、修繕積立金の額が管理規約の中に書いてあったら、管理費、修繕積立金の値上げも特別決議です。これまで普通決議で値上げしてないですか？
ここらへん、ほじくりかえすと面倒ですよ

[27: 規約改正経験者]

スレ主さん
規約改正専門委員会を設置して、規約と使用細則の全面改正をやることです。
過去のやり方が間違っていたとしても、規約改正ができれば、これからはその規約又は使用細則に添って
マンションの管理は行われていくのですから。
例えば、ペット可になっていても、ペット不可にするのは簡単です。逆の場合は難しいようですが。
規約改正については、標準管理規約に添ってつくり直すことです。
ただ、規約改正については、マン管士に依頼した方がいいかもしれませんね。
私共のマンションでも規約改正を行いましたが、マンションの住民にマン管士がいたので、スムースに
改正できました。
規約改正の手法や問題点につきましては、やられるんでしたら、是非協力をさして頂きますので、遠慮なく
おっしゃってください。

[28: 規約改正経験者]

追伸
大規模修繕工事につきましても、昨年実施したばかりですので、業者選びや経費等についても
ノウハウをお伝えできると思います。
遠慮なく使ってください。

[29: 某理事長]

ありがとうございます。
行き詰ったらご相談させて頂きたいと思います。

すでに理事会、管理会社共に標準管理規約を元に見直しを始めているのですが、管理会社の作る物は、やはり彼らよりのものであったり、実情にあっていない内容だったりして、やはりこちらで一からやらなければと思っています。

マンション管理士の問題については、先の理事会のメンバーが某マンション管理士にだまされそうになっていて、（実質だまされていて）かなり不平等（特になにもせずにお金だけ払わせるような内容）の契約を取り交わしていたという苦い経験があるので、今一、相談する気にはなりません。
もちろん全てのマンション管理士がそうとは限らないと思いますが、まずは出来る所までこちらでやってみようと思っています。

[30: 匿名さん]

マンション管理士など管理業務に不要です！
今後は二度と関わらない事です。

[31: 匿名さん]

マンション管理士はホント頼むところによって当たり外れがあるみたいね。
「狙われるマンション」って本読んで、実名で書かれてるＮＰＯの所業にはぞっとしたな。

ただ基本、「当たり」のマンション管理士を引っ張ってこなくても自分で勉強してやれるところまでやれば
大体満足するレベルになるんじゃなかろうか。
「当たり」の管理士だと、逆におんぶにだっこみたいに甘やかしてくれず、
「自分のマンションなんだからでやれるところはやれ」
ってこといわれそう。

[32: マンション管理士]

マンション管理士の仕事は何かを皆さん知っているのか？

マンション管理士の仕事は管理費を如何に安くするか！だけが仕事だよ！

管理費を安く出来ないマンション管理士はマンション管理士ではない！

管理組合の助言指導などは仕事ではない!断言できる！

マンション管理士の仕事はあくまでも管理費を如何に安くするかと言うこと。

また、それはマンション管理業者と敵対関係にあると言うこと！

[33: 規約改正経験者]

>>32
何寝惚けたこといってるの。
マン管士が管理会社の委託業務費の値引き交渉役？
管理組合からよそと比べて高すぎるようなので調査してくれといえば、その相談には乗るでしょうし、
管理会社との交渉もするでしょう。しかし、管理会社と値引き交渉して安くしてやるといって管理組合に
商談にいくおろかなマン管士はいませんよ。

[34: マンション管理士]

３３番さん、可哀想だね！
何がと言われても！哀れだ！
規約改正経験者と言う半値から解かるよ！

ただ、解かり易く（つまり小坊向）カキコしてやろう！

儲け話を人に話すな！

可哀想！

半値から考えて付けろ！

[35: 規約改正経験者]

スレ主さん
規約改正についての進め方のポイントを示しておきます。

１）専門委員会の立ち上げ
２）準備するもの・・・標準管理規約、標準管理規約コメント、現行規約、使用細則
３）現行規約と新規約案（標準管理規約）の対比表を作成する。これがかなり労力がいるが、これさえできてれば
　　６回～８回の専門委員会で、使用細則も含めて終了する。
　　時間がなければ、この部分だけでもマン管士に依頼すればいいと思います。
４）会議に臨むには事前予習をして出席する。
５）規約を１条より順次検討していく。標準管理規約と同じものは検討しなくてもいいと思います。
６）特に問題となる項目については、回覧板を流し、問題点を吸収する。
７）新規約案と現行規約案を順次作成していく。
８）できあがったら、膳組合員に配布。
９）理事会での説明会
10)前組合員への説明会
11)臨時総会

※臨時総会対策・・・総論で賛成でも各論では反対がある者もいると思われるので、総論と各論に分けて
　　　　　　　　　　議決権行使書で賛否を問う。
※かなりおおまかな内容なので解りにくいと思いますが、記述してみました。
　　　　　

[36: 規約改正経験者]

スレ主さん
追伸
特に使用細則が検討課題になると思います。
例えば、理事でいえば
　　　　　　理事の任期、人数、理事の選出方法、理事の範囲、法人が区分所有者になった場合の理事は、
　　　　　　高齢者・病気等の特例、理事をやらない者のペナルティは、理事の推薦・立候補は、
　　　　　　理事会・専門委員会へのオブザーバー出席は等々