築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[42: 匿名さん]

多摩ニュータウン、都心から遠いからあまり参考にならないです。
建て替えの1番の問題点は、容積率が余っていてエレベターがないことファミリータイプ47㎡という狭さ。
問題は街中にある、住むのに困らないエレベター付きのマンションの50年後ということ。

[43: ペネロープ]

> 問題は街中にある、住むのに困らないエレベター付きのマンションの50年後ということ。

私も、こちらの範疇の物件の今後の成り行きに興味があります。

ところで、スケルトン価格で入手し、配管レベルからのリフォーム（即ち、内装新築）を行い、売り出す、といった業者も出てきているようです。今後のビジネスモデルの模索の一端でしょうか・・・。

[44: ペネロープ]

改めて読み返しましたが、とても参考になりました。特に実体験は興味深いものでした。ありがとうございました。

それで私事ではありますが、なおも状況は変わらずで、とある築20+の中古マンションを検討中です。といっても検討できる期間はそれほど長くはないでしょう。２３区内の駅近ですので・・・。

「住民層の低下と高齢化→家賃相場の下落→スラム化→住民が放棄　となるかもしれない。」

実は今、このフレーズにとても説得力を感じています。といいますのも、その検討中の中古マンションの外観が、築年数のわりに明らかに劣っているからです。大規模修繕がされていないそうです。しかも小規模なのでなおさらです。

住人の方々は、住居の質の維持や資産価値の維持などをどのように考えているのか、聞いてみたい心境です。

購入検討にあたり、実際にどの程度まで根掘り葉掘り聞いてもいいのでしょうか？
それから、聞くとしたら、まずは理事長さんでしょうか？
ほかには、どなたでしょうか？
登記簿謄本は見ておくべきでしょうか？

いきおい、いろいろ質問してしまいましたが、アドバイスいただければ幸いです。

[45: west]

大変貴重になるスレッドでした。
私も築３０年越えのマンションを検討する者です。
ただし、東京都内ではなく関西、駅近物件ではなく山の手エリア。
ほかに類を見ない景観の良さに惹かれ、検討中です。
大規模修繕を終えたばかりのようで、外観はとても築３０年とは思えないほど美観を保っています。
建設当時は、「超高級マンション」であっただろう低層マンションで、各戸１００平米〜。
山の手エリアとあって、主要駅〜バス１０分〜バス停から徒歩２分、利便性は低いです。
将来的に賃貸で活用できるのかどうか、やや疑問です。
このような、邸宅街に建つマンションが「買い」なのかどうか、ご意見いただければ幸いです。
個人的には、これ以上の立地（景観）はありえないと思うので、リスク覚悟でも踏み切りたい気分です。
価格は、買取後のリフォームや諸経費あわせて５０００万円弱。
新築マンションのモデルルームの見栄えのよさにも心が揺れますが、不必要な付帯設備も多すぎますね。
こちらを読んで、情報の多さに、さらに中古購入のテンションもアップして前向き検討中です。

[46: 匿名さん]

私は東京ですが、以前から憧れてた築28年の物件を買って2年になります。
景観もいいし、住民の方も良くてとっても満足してます。
中古は、庭付きだとか、角部屋だとか、最上階だとか、自分のこだわりに
あった所が売りにでれば、ラッキーだと思います。

[47: 匿名さん]

良スレですね。
>>44
修繕履歴、修繕積立金積立額等については、仲介業者から当該マンション管理受託会社に照会してもらえばわかります。但しお金がかかるので（管理会社が情報提供料などと称してお金を取る）、仲介業者としては確実にお客さんになってくれそうな人でないと嫌がるでしょう。あちこちの不動産屋を当たるのではなく信頼できるパートナーを決めると良いでしょう。私は最近買い換えたのですが、売り買いとも同じ人にお願いしました。一生懸命情報を集めてくれましたよ。
その他、関係者から得る情報としては、管理員が最も詳しいし聞きやすいのでは。理事長をつかまえて聞くというのは難しいでしょうし、仮に理事長に会うことができたとしても、コロコロ交代するのが普通ですから、あまり詳しくなかったりします。私も理事長経験ありますが、自分が理事でなかったときのことはよく知りませんから。
居住者の管理意識の程度はなかなか外からは判らないでしょう。多くのマンションでは、一切を理事会にお任せで総会には一度たりとも出たことがない居住者が多数で、少数の万年理事によってどうにか管理が行われているという状況だと思います。この奇特な少数の万年理事が優秀で良くやってくれているうちは良いのですが、そういう人がいなくなると危ないですね。このあたりの実情は住んでみないとなかなかわかりませんので、修繕履歴と現物を見て判断するしかないかと思います。総会の実出席率、理事会の開催頻度が判れば参考にはなります。
で、ご検討中の物件、築２０年を過ぎて大規模を行っていないのなら要注意です。クラックから雨水が入り込み中の鉄筋が傷んでいる可能性がありますから。既に躯体に害が生じ寿命が縮まっている建物は、いまさら何をしてもあまり延命できません。ただし、造りがしっかりしていて（コンクリートの厚みが十分あるなど）まだ中の鉄筋に害が及んでいないなら間に合います。

[48: 47]

続けて恐縮ですが、以下、私が中古マンション購入にあたってチェックした点をご参考まで。
基本事項としては土地用途（商業地域、近隣商業地域、準工業地域等は避ける）、法定容積率と実際の容積率、駐車場、土地面積、土地持ち分（土地代を概算）、学区、修繕履歴、修繕積立金積立額、長期修繕計画の有無、管理費・修繕積立金の月額が適切かどうかなど。
現場においては、エントランス、集合郵便受け、自転車置き場、ゴミ置き場の状況（以上は居住者のマナーの良し悪しチェック）、建物外観や共用部分外観（維持管理状況）、できれば屋上（防水状況）、オートロックや防犯カメラの有無、建物が頑丈かどうか（見るだけで判断できるものではないが、柱や梁の太さやピッチ（間隔）からある程度はわかる）、専有部分内では、天井裏（浴室等の天井点検口から見て、階高、ダクト、配管等の状況をチェック）など。なお、室内のキズや汚れはどうにでもなるので気にしない。
登記簿謄本は、管理状況がわかるものではないので、購入を決めてからでも遅くないでしょう。

[49: ペネロープ]

管理体制の雰囲気がわかり、参考になりました。

> クラックから雨水が・・・

これを一番おそれています。内装や配管類はなんとかなりますが、躯体はどうにもならないので。

それで当該マンションですが、資産価値維持にあまりに無頓着という感じがして、逡巡しております。ひとそれぞれの価値観がありますので、責めるつもりはないのですが・・・。

まあ、「安い賃貸」と考えれば「使い捨て」感覚になるのも無理もないと思います。やはり、住人のキャラによる、ということですね。やはり、価値観なり志向なりが同じ、というのがまずは基本的な条件となるのでしょうか・・・？

[50: 47]

管理するのは所有者自身ですから、まさに所有者次第ということですね。居住者の管理意識の程度はなかなか外からは判らないと書きましたが、修繕履歴・現物を見るほかに、環境良好な住宅地か環境が劣る商業地か、もともと造りが高級か安っぽいか、狭い部屋が多いか少ないかといった点も管理の良し悪しと相関があると思います。

[51: ペネロープ]

>> 50

アドバイスから、チェック項目を「明に」意識できました。なんとなくは、わかっているつもりだったのですが。

それで、

環境→中小企業オフィスや築古ビルが大半、中規模新築マンションが２〜３棟、残りは一戸建て。
もともとの造り→エントランス無し（オートロック無し。いきなりエレベータ）
狭い部屋の割合→９割（ただしワンルームではない）

・・・（汗）。

ただ、交通の便はいいです。

[52: 匿名さん]

私も築年数の古いマンションを買いました。
その際には、住人の総会、および、理事会の議事録（過去10年分）
修繕計画表、積立金等の書類を、管理人室で
不動産会社立会いのもと、見せてもらいました。
特に、議事録を見ると、住人の意識がよく見えて参考になります。

私の場合は、マンションの資産価値を重要視した様々な
施策をとっていることが議事録から見てとれ
それが購入の大きな理由となりました。
実際に住んでみて、その判断は間違いなかったことがわかりました。

[53: ペネロープ]

>> 52

うらやましいです。

現在検討中の中古マンションは、自主管理です（つまり、管理人さんはいません）。

>> 資産価値を重要視した様々な・・・

勿論、住居としての質が最も重要な観点ですが、資産価値の維持という観点も、やはり気になります。

[54: 47]

>>51
自主管理なんですか。１０戸にも満たないような小規模マンションだと、委託すると管理費がもの凄く高くなってしまうので、自主管理のケースはよくあります。自主管理でも好立地の高級マンションだとしっかり管理しているケースはありますが、一般には管理状況は悪いとされ市場価値は下がり、融資も受けにくいと聞きます。
で、検討中の物件は、周辺はオフィス、高級ではない、９割方は狭い部屋、築２０年を超えて大規模修繕を一度も実施していない、自主管理で管理員は雇っていない、取り柄はアクセスが良いだけですね。
私なら絶対に買いません。管理は最悪だと思います。９割を占める狭い部屋はほぼ全てが賃貸でしょう。つまり自ら居住している区分所有者はほとんどいないでしょう。自主管理というより誰も管理していないといった方が近いのではないかと推測します。郵便受け、ゴミ置き場、自転車置き場とか見てみましたか？　管理の悪さ、居住者が意識の低さは、こういうところを見るだけでわかりますよ。
もし検討の余地があるとすれば、港区の人気エリア、周辺相場に比べて相当安い（土地代以下）、賃貸した場合の想定利回りがかなり高いなど、投機的視点でお買い得感がある場合だけですね。

[55: west]

いろいろと調査をしているうちに、希望物件がすでに商談成立なってしまいました…。
やはり少しでも早く仲介に連絡をしておくべきですね。

[56: west]

管理の重要性は、現在の賃貸マンションで実感しています。
私の借りている住まいは、管理の行き届いた理想的な分譲マンションで、
管理人（日勤）＋警備（夜勤）で２４時間対応、清掃は万全でゴミひとつ見かけず、
季節ごとに植物の植え替え、大規模修繕では再々々チェックまで個々への対応がありました。
築１２年・管理費が１万円そこそこでこのレベル…
正直、この賃貸マンションを買い上げたいくらいです。
こういう良質中古マンションを探し当てる方法など、あるのでしょうか。
やはりほかの条件で気に入った物件を、ひとつひとつ自分で判断していくほかないのでしょうか。
不動産の仲介業者は、扱っている物件に関する管理状況など、どれくらい把握しているものなのでしょうか。
ここに書いてあったように、こちらからお願いした場合にだけ、管理や修繕の状態を調査するのでしょうか。

[57: 47]

westさん、残念でしたね。関西の事情は全く知らないのでコメントを差し控えておりましたが、プレミアが付く高級邸宅街は交通利便性など関係ないようですね。関東だと横浜山手や葉山みたいなところでしょうか。希少性のあるところは需要＞＞供給なので、たまに売り物が出るとすぐ売れてしまうようです。また良い物件が出てくると良いですね。
良質中古マンションを探し当てる方法ですか。管理の詳細は普通はなかなかわからないですね。元付け仲介業者であっても、普通は、管理会社に照会をかける＋売り主に聞くまででしょう。地域密着型の仲介業者なら、その得意とするエリア内のマンションはだいたい知っていて、一定規模以上のマンションなら多数実績がありかなり詳しいということもあると思います。

[58: 47]

あ、一つ見落としてました。westさんがお住まいのマンションは、もしかして分譲マンションではなくて、例えば住友さんのラ・トゥールみたいな棟丸ごと１社が所有している高級賃貸では。であれば分譲マンションとは管理主体、スキームが全然違うので比較できません。

[59: west]

いえいえ、一般的な分譲マンションなんですよ。中の上〜上の下クラス？
築十年ちょっとのファミリー向けなのですが、おそらく住民の意識が非常に高いのだと思います。
理事会の議事録ダイジェストが全戸に配布されるので目を通してみると、内容も非常に充実しています。
警備会社からの業務報告も１ヶ月に１回配布されます。委託している管理会社がいいのでしょうか？
見知らぬ住民同士でも、かならず挨拶しあうので、防犯効果も高そうです。
こういった管理状態も、物件情報に加えてほしいですね。気長に調査していきます！

[60: 匿名さん]

初めまして、皆さん宜しくお願いします。　
アドバイスを頂けたらありがたいです。　
今、検討している物件が、築３０年の小規模マンションです。　
駅から徒歩２分、私の住んでいるところからも５分以内。　
実は娘が住むためなので立地が大変気に入っています。
１階が店舗、その他は各フロアー２世帯づつの６世帯の小規模マンションの自主管理です。
大規模修繕は済んだばかりで大変落ち着いて綺麗です。
しかし、管理費が１００万の残よりも少なく、今回の修繕費の借り入れが１００万ほど、あるようなのです。

[61: 匿名さん]

転売・賃貸目的などで他人が住む前提なら外装とか内装とか価格が重要かもしれないが、自分が住むなら築30年以上の物件には住みたくないね。
新しいマンションはステンレス鋼管やポリエチレン管などの錆対策をしてあるだろうが、古いマンションは良くてビニルライニング鋼管、30年以上前だと亜鉛めっき鋼管だろうから、10年もたてば全体に赤錆だらけ、20年もたてば錆で閉塞寸前、30年以上だと穴があく寸前かも。
いくらリフォームして外装や内装がきれいでも、スラブや柱埋め込み部の水道管を全取替えなんてできないし。
外装や内装のリフォームに惑わされず、見えにくい部分（給水タンク清掃や水道管内部コーティングやポンプ取替や屋根等の定期的な防水対策など）がきちんと管理・計画修繕されているかどうかで選ぶべきだと思う。
高い管理費や修繕積立金を払っているのだから、適正な修繕に使われているかどうかもチェックすべきだろう。