大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[601: 前期高齢管理士]

＞５９９

＞ようやくゼネコンの意味は理解できたようで、うれしく思います。

私の５９７の何処を読んでの判断？（相変わらずアンカーの打ち方が解らない方のようです）

[602: 匿名さん]

>598
なんか、修繕業者は皆悪徳だと思いこんでる被害妄想さんが煩いですね。
いやなら自分で工事したら良いんじゃない、ＤＩＹで頑張ってね。

この人もう相手してられんわ、さよならねぇ。

[603: 匿名さん]

>601

前期高齢管理士さん、あなたが書いたこれのことですよ。


No.545 by 前期高齢管理士　2013-10-29 11:30:11

＞５４０

ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
リーチが長ければ倍額もあり得ます。

施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。



ゼネコンとは、元請業者のことですし、工務店でも下請けを使うのは当然のことです。

[604: 匿.名さん]

>>601 前期高齢管理士さん
お久しぶりです。

この方の解釈に従えば、つぎの文章も間違っていることになりますね。

” 大手ゼネコンは、自らが受注した工事について、中堅ゼネコンを下請け業者とすることがある。”

[605: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん

本当に久しぶりですね（元気にされていましたか？）
最近はコテハン仲間の投稿が減って、議論が出来ず寂しい思いをしています。

匿名さんの相手をしていたら、ご指摘の様な方に付きまとわれるし…。

相手の言い回しに拘ったり、僅かな知識で大言壮語をしたり…
居るんですよ、色々な管理組合とお付き合いしているとこの様な方が。
実活動では慣れていますがね。（あしらい方には気をつかいます）

[606: 匿.名さん]

>>596
>>>595
>あなたが普段書くように真似して書いたのです。
>やはり、あなたでもそう思いますよね。

たとえば、どの投稿のことでしょうか？

わたしは、基本的にダラダラ投稿をしません。箇条書きを使います。
以前からこの掲示板に参加されている常連の方ならご存知です。

[608: 匿名さん]

>>607
オタク、もういい加減スレ違いな投稿は辞めなさい、非常に迷惑、気分害されます。

[609: 匿名さん]

>608
あれ？
慌てて書き込んだので、間違ってしまったのでしょうか？

「匿.名さん」じゃなく「匿名さん」のままですよ。

おそらく、前期高齢管理士のキャラとは違うことを表現したい、と言うことなのですね。


大規模修繕工事の基本的な工事なら、特殊なタワーマンションや他では使わないような高い材料などを用いているマンションではなく、一般的なマンションで、戸別の占有面積の違いや、建物形状の違いなどを考慮して、世帯当たりの金額の目安にするのなら、５０～７０万円になると言うことです。
　

[610: マンション住民さん]

こんばんは。築3年目、800戸のマンション住人です。
来年(4年目)、防水保護塗装を960万円かけて実施する計画になっています。（4年毎に実施計画)
6年目には、鉄部塗装と給水ポンプのオーバーホールを1820万円で実施する計画（6年毎に実施計画)
12年目には外壁改修塗装換、防水改修など68627万円で実施する計画です。
（消費税は5%で計算）

これは販売元がマンションを売ったときに作った長期修繕計画なんですが、
この数字はぼったくりを想定した数字なんでしょうか？

ほっておくと、この数字をベースに事が進んでいくので、何か根拠があれば理事会に提言したいと思います。
なお、これ以上の細かい情報は売主に貰っていないので不明です。

[612: 匿名さん]

>610

８００戸と言っても、タワーのように背の高い建物１棟での８００戸か、１５階建て・１０階建て・６階建ての３棟での８００戸なのかが分らないと、答えようがありませんし、修繕積立金の金額が分りませんが、できるだけ推測してみます。


＞来年(4年目)、防水保護塗装を960万円かけて実施する計画になっています。（4年毎に実施計画)

防水保護塗装ですが、普通、４年毎ではなく５年毎で、毎年の建物点検の状況でかわりますが、都内の空気の悪い場所でなら、最初は６～７年くらいで行うのが一般的です。
郊外や空気のきれいな場所に建っているのなら７～８年で行うことが多いです。

防水保護塗装だけなら足場は不要なので、９６０万円と言う高額なことから推測すると、屋上の面積は１５００㎡以上はありそうですので、タワーマンションではない２棟か３棟に分かれた建物のようですね。


＞6年目には、鉄部塗装と給水ポンプのオーバーホールを1820万円で実施する計画（6年毎に実施計画)

鉄部塗装は６年毎が一般的ですが、塗装だけで幾らの金額なのでしょう？

給水ポンプは、どんなポンプが何台あるのかが分らないので教えてもらう必要があります。


＞12年目には外壁改修塗装換、防水改修など68627万円で実施する計画です。（消費税は5%で計算）

「外壁改修塗装換」「防水改修」と言う工事の内容が全く分りませんので答えようがないのですが、大規模修繕工事のことだと思いますので、これも建物の状態を毎年チェックしていれば、伸ばすことができます。
今、都内や、トラックなど振動が激しい場所のマンションでも、１２～１５年くらいが多く、その他の場所や郊外なら１５～１８年くらいが多くなっています。
特に、１９００年代の建物より、２０００年代に建てられた建物のほうが使われている物の寿命が長くなっているものが多いので、大規模修繕工事の工事間隔は長くなっています。


＞これは販売元がマンションを売ったときに作った長期修繕計画なんですが、
＞この数字はぼったくりを想定した数字なんでしょうか？

最初に書きましたが、これだけでは何とも言えません。


＞ほっておくと、この数字をベースに事が進んでいくので、何か根拠があれば理事会に提言したいと思います。
＞なお、これ以上の細かい情報は売主に貰っていないので不明です。

これ以上の細かい情報が無いのは不自然です。
もし知らされていないなら、管理会社に要求してもらう必要があります。
分譲マンションの所有者ですから、管理会社が拒否することは出来ません。
要求したのに管理会社が拒否すれば、ぼったくりであると言えそうです。

[613: マンション住民さん]

>612
610です。回答ありがとうございます。
ご指摘どおり　15階建ての4棟構成です（端はルーフバルコニーを用意するため階段状）

6年目の鉄部塗装は1590万円になっています。

全体的に周期を短めに設定しているみたいですね。

細かい情報というのは、面積や台数といった情報でしょうか？
修繕計画段階でどこまで細かい内容を持っているのが正解なのか少しわからなかったもので。

まずは、この周期でやる必要があるのかどうかから見直しですね。

[614: 契約済みさん]

目安ですね。
それも、最も高い金額と最も短い周期。

[615: 匿名さん]

>613

給水用のポンプですが、台数だけではなく、どのようなポンプなのかは、マンションの基本的なことですので、細かいことではありませんので、普通の管理会社であれば、聞けば直ぐに調べて教えてくれます。

給水ポンプには大きく分けて２種類があります。
ひとつは、水中ポンプと言うもので、文字通り、建物に設置されている受水槽タンク内部の水中に設置されているものです。
もうひとつは、陸上ポンプと言うもので、受水槽タンクの外に設置されているものです。

給水方式が幾つかあるので、それによって、ポンプのオーバーホールが必要になることがあるのかも知れませんが、私が知る限り、ポンプを使用途中でオーバーホールすると言うのは聞いたことがありません。

だから、もしかすると私が知らない、特殊な給水システムに使う特殊なポンプなのかも知れないと思ったのですが、築３年のマンションですから、給水ポンプを扱っているメーカーは世界で探したとしても見つかるはずなのです。

余程特殊な給水システムなのか、管理会社が悪徳管理会社で、そのように有りもしない給水システム専用のポンプだから、オーバーホールが必要なんだと言っているのかも知れないからです。


鉄部塗装ですが、１５階建てが４棟の８００戸だとすると、１５９０万円の金額からすると、塗装すべき鉄部が多いと思います。
築３年と言う最近のマンションでありながら、アルミ素材やステンレスなどの素材を用いず、わざわざ維持費が掛かる鉄に塗装と言う方式を選らんだと言うのは、デザイナーズマンションに良く見られるのですが、８００戸で４棟に分かれているデザイナーズマンションと言うのは聞いたことがありませんので、もしそうだとすると、検索すれば直ぐに見つけられるくらい珍しいものになると思いますので、違うでしょう。

ただひとつ考えられる理由があります。

意匠設計士が、メンテナンスフリーのアルミやステンレスを使わず、鉄に塗装を選ぶ理由は、建築費を安くすることが出来ると言う理由です。

鉄の強度が必要な部分だと、ステンレスにメッキを用いるのでメンテナンスフリーとなり、維持費が掛からないのですが、鉄に塗装としたことで、材料費は３分の１から４分の１くらいになってしまうからです。

でも、こんな選択をするデベロッパーは、少ないと思います。


ここで判断を求めるのなら、もっと情報が必要ですね。

[616: 匿名さん]

>613
管理会社がデベ系の場合は、早めの工事、高めの工事費となる傾向があります。
多分、お宅のマンションはデベ系であり、管理会社はそこの系列ではないんですか？
管理会社によっては、工事をせかしてくるとこがありますから。そういう管理会社は、
殆どがその工事は系列の業者がやっています。
工事については、管理会社主導ではなく、あくまで組合主導でやることです。
そして、相見積を取る場合、管理会社の推薦も含めて、組合推薦や公募をして
厳正にやるべきです。
当然、見積書は厳封で理事や修繕委員会の前で開封します。
決して管理会社に任せないことでしょうね。
説明会をやるにしても、最終的に業者を決めるときは、管理会社を外して決めるように
すれば問題はないと思います。
ただ、工事の時期については、要検討です。これも管理会社任せではだめでしょうね。

[617: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

なるほど、一度、専門家に見てもらった方がよさそうですね
ありがとうございました

[618: 匿名さん]

>617
専門家と言いますが、どのような専門家かで状況は変わります。
法的に適正かどうかを判断する専門家なら、決められた時期よりも早く行うことは問題ないので大丈夫だと言われるのが関の山です。
金額が適正かどうかを判断する専門家なら、マンションの状態に関係なく、これまでのデータなどから得た情報だけで判断するだけなので、どのようになるかは分りませんが、あなたのマンションに即した意見がだされるかどうかはわかりません。
少なくとも、マンション居住者全員が、皆のマンションをどのように維持管理して行きたいかに即した内容で、建物の状態を把握した上で、適正な選択肢を示し、各々のメリットとデメリットを説明でき、長期に渡り、あなたのマンションを継続して診てくれるような専門家がいればいいのですが、そんな人はなかなか見つかりません。
結局、あなたのような問題意識をしっかりと持った居住者たちが、率先して自分たちで実情を確かめながら、管理会社と協議し、進めることが、無駄な金を専門家のような人たちに支払うことをせずに済む、マンションにとっても良い選択肢です。
他人任せにしないことです。

[619: 匿名さん]

結局、オプション工事も無しで、特に問題が無く特別な金のかからないマンションでも、戸当たり１００万円以上になるのは当たり前って言うのは、嘘だったってことですか？

[620: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。
彼は、盛んに基本的な最低限の工事といっていましたからね。
その最低限の工事なら７０万程度でもできるが、それ以外に
いろんな工事があるから、１００万もありえるといってましたよ。
オプションでも、給排水管まで入ってくる２回目の大規模修繕工事なら
１００万は軽くオーバーするでしょうから。
勿論、給排水管を除いても９０万～１００万はオプション次第ではかかるでしょう。

[621: 匿名さん]

普通に考えれば、１戸当たり９０万はかけて工事をしたいですね。
ぼられてるとかいわずに、ぼられないとしてだよ。
ぼられずに、１００万程度の工事をすれば、すばらしく甦るでしょうからね。

[622: 匿名さん]

金を掛ければ綺麗になると考えているのは、悪徳業者から洗脳された人くらいです。
もしくは、悪徳業者の言い分です。

実際には、特殊なマンションを除いた一般的なマンションだと、一部屋当たりの面積などの違いにより、５０～７０万円が妥当な金額です。

[623: 匿名さん]

>622
基本的な最低限の工事ならそれでできるでしょうが。

[624: 匿名さん]

基本的な大規模修繕工事の金額は、超高層などのタワーマンションや、高級マンションで一部屋が１５０㎡以上で何億円もするようなマンションでない限り、５０㎡～８０㎡くらいの一般的な分譲マンションであれば、戸当たり５０～７０万円です。

長期修繕計画でも、戸当たりにすれば５０～７０万円くらいで計画されています。

なのに、戸当たり１００万円以上も掛かるとなると、最初の大規模修繕工事で修繕積立金が足りなくなり、一時金として全戸から３０～５０万円を徴収しないと工事が出来なくなります。

実際に、悪徳管理会社や悪徳業者に騙されて、一時金として徴収されたり、そんな金を一時金として払うことが出来ないので銀行から何千万円も借り入れることになったと言うマンションもあったようです。

戸当たりで考えるなら、５０～７０万円です。
　

[625: 匿名さん]

>624
基本的な工事だけでいいの？
共用廊下のシート防水（靴音防止と高級感）、バルコニーの防水、
窓枠のシーリング、玄関ホールの整備や模様替え、高齢化対策、
駐車場や植栽、ＬＥＤ化、舗装改修工事等いろんな補修個所があるけどねえ。
単なる、外壁の塗装、躯体改修工事、屋上防水、鉄部塗装だけではねえ。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げ
ることを改良といいます。
改良も含めた修繕を、定期的に継続的に繰り返し行うことで、建物の耐用年数を延ばして
いくことになります。
それに、資産価値の確保と快適なマンションライフをおくるためにもね。
基本的なとこしかできないマンションもあるけど、だからといって、ぼられるを
繰り返しても、負け　犬の遠吠えにしか聞こえないけど。

[626: 匿名さん]

>624
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出されており、
給排水管やエレベーター更新、高置水槽の取り替え、消防設備や
インターホンの更新工事等、殆どが組み入れられているよ。
それで積立金は、徴収されているから、借り入れとかはまったく考えられないよ。
あなたのとこの、修繕積立金は何を根拠に算出されているの？
たぶん、そういうのではなく、勘で積み立てられているようだね。

[627: 匿名さん]

>625

物事には、それに適した考え方があります。

マンションの状態や住人の考え、もしかすると管理会社に水増しされたり、水増しではないにせよ、特にしなくて良いことをしたりしたものや、オプション工事を含めた総額で話をしても意味がないと言うことです。

まず、１０００棟あれば９９０棟は同じように考えて良い大規模修繕工事の基本的な部分の金額の目安を知らないと、高いのか安いのかさえ判断することが出来ないのです。

例えば、Ａさんから、車を買いたいが幾らくらい必要かと聞かれ、Ｂさんは２００万円くらいだと言うが、Ｃさんは、いやいや５００万円は必要だと言うのと同じなのです。
つまり、Ａさんが、どのメーカーのどのモデルを買いたいかどうかさえ分からないのに、更に、オプションの有る無しで、金額は大幅に違って来ると言うことです。

Ａさんは、定価１５０万円の車を考えているので、Ｂさんは偶々近い車を想定したので、諸経費を含め、２００万円くらいの金額は、ほぼ当たっていたのですが、Ｃさんは５００万円ですからオプションを含めても定価１５０万円の車が５００万円になるはずはありません。

しかし、Ｃさんは、定価１５０万円が定価の車でも、エンジンをフルチューンして、サスペンションを替え、シートをメーカー以外のところにオーダーした高価な皮にして、オープンカーに改造したら５００万円にはなると言っているのと同じことです。

まず、定価が幾らなのかを決めても、オプションを付けたり、タイヤとホイールを高価なものに交換するかどうかを含めてしまうと、それが高いのか安いのか、誰にも判断できなくなります。

誰もが、同じオプションを付けるとは限りませんし、タイヤとホイールを高価なものに交換するとも限らないのに、自分がそうするからと、それが基準だと言われても困りますからね。

その基本的な金額として、戸当たりで表現するのなら、５０～７０万円だということです。

[628: 匿名さん]

>626

長期修繕計画書を見たことがないようですが、あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

購入時に、簡単であれ、重要事項説明の場で、その説明は必ず行われますので、分譲マンション購入者本人であれば、知っていて当然のことだからです。

最初の大規模修繕工事では、給水管などの工事は含まれません。

３回目に給水管などの予定はされますが、あくまでも予定であるとされています。

しかも、給水管などのことは、大規模修繕工事とは別の項目になっています。

分譲マンション購入者本人であれば、知っていて当然のことなのですが、どうして知らないのでしょう？

[629: 匿名さん]

>628
確かに給排水管の工事は、３０年前後ですね。
６２０で第１回目にはないと書き込んでいるんですけどね。
長期修繕計画が、分譲時にあるところはないでしょう。
長期修繕計画だけではあまり参考にはならないですよね。
分かります？
長期修繕計画には、その内訳書がなければ何を工事するのかが
分かりませんからね。
内訳書見たことあります？ないでしょうね。
マンション管理に関することなら、何でも質問してみてください。
即答しますよ。
工事、点検費の相場、規約改正の仕方、滞納金について、義務違反者対策、管理会社の事務管理委託費、
高圧一括受電、電子ブレーカー、瑕疵保険、標準管理規約の不明な点等なんでもいいですよ。

[630: 匿名さん]

>628
追伸
長期修繕計画は、現在は30年でたてますので、給排水管も入っているとこも
ありますよ。
それに、5年ごとに作成するんであれば、10年経過したマンションであれば、
当然給排水管、エレベーターの更新とかも入っている筈ですよ。

[631: 匿名さん]

>629
あなたは分譲マンションを購入した本人だと言うことで、いいのですね？
私は分譲マンションを購入した本人で、仕事は建築関係者でして、建築関係者と言ってもいろいろありますので簡単に言うと、分譲マンションはありませんが、賃貸マンションや賃貸ビルなどを所有しているのオーナーさん側での仕事をしています。
なので、長期修繕計画の詳しい内容を管理会社に問い合わせて聞きました。
しかしこれは、私が建築関係者だからではなく、分譲マンションを購入した人なら誰でも教えてもらえることです。
実際には、我々が行うような細かいものではなく、管理会社がこれまでに調べたり、実際に行ったことをまとめ、それらの内容から、各々のマンションならこんな感じだろう、と言うことで出しているだけでした。
これは、新しい工法が出るかも知れませんし、法令などが改正されたりすることの含みもあるからです。
つまりこれは、マンション管理に関することになりますが、実際にはマンション管理ではなく建築工事に関することです。

[632: 匿名さん]

>631
アバウトな長期修繕計画は殆どのマンションでは作成しています。
しかし、これは管理会社のフロントでも簡単に作成できます。ソフトにただ打ち込んで
アバウトな計画書を作成するものです。あなたのいっているのはこのことでしょう。
又、修繕修繕積立金はそれに基づいて算出されていないとこが多いようです。
普通５年ごとに作成し直すのが理想ですが、なかなかそこまでのレベルにはなっていません。
それで、大規模修繕計画のときに、詳細な長期修繕計画を作成するとこも多いようですが、
その時には、長期修繕計画の内訳書まで作成します。工事に携わった設計コンサルタントが行います。
そうすれば、各修繕ごとに工事内容の詳細と工事費が分かります。
不可解なのは、管理会社に聞かなくても管理組合はもっていると思いますよ。
うちの組合では、長期修繕計画のコピーは組合員全員に概略の計画として配布しています。
長期修繕計画に基づいて修繕積立金の算出をしていますので、値上げするときの説得資料
として配布しました。
ただ、内訳書については配布しませんでしたが。

[633: 匿名さん]

>632
あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？
と、あなたに何度も問いましたが、返事がなく、無視されているのは何故でしょう？
分譲マンションを購入した本人かどうかを明確にすると問題があるからですか？
「分譲マンションを購入した本人」だと書いて、もし嘘なら「身分詐称」になりますからね。
私が何故こだわるのか説明します。
あなたが分譲マンションを購入した本人なら、自分が所有しているマンションの色んな書類を元に話の展開が出来ますが、そうでないなら、あなたはネットで調べたり、ネットで聞きかじったことや、想像したことで話を展開するしかないので、ありもしない架空のマンションについて話が展開されるからです。
ありもしない架空のマンションだと、何でも有りにすることが出来るので、現実とは違うものになるからです。

あなたが分譲マンションを購入した本人であるのなら、答えは簡単ですが、違うなら、答え難いと思うのでしょうが、それは違います。
分譲マンションを購入したことが無いのなら無いと明確にすることで、現実の話を展開することが出来るからです。
将来、分譲マンションを購入するための知識として役立てることが出来るからです。

今は分譲マンションを購入していなくても、持っているかのように見栄を張る必要はないのです。
見栄をはれば見透かされます。

あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

[634: 匿名さん]

>633
632でうちの組合では云々と書き込んでいるでしょう。
これを読めば、マンションの住民で理事ということが分かる筈ですがね。
理事の経験者であれば分かることでしょう
理事の経験がなければ、ここにきませんし書き込むこともないでしょう。
それにね、身分詐称は滑稽ですよ。ここは匿名掲示板ですよ。
あなたの書き込んでいるのも詐称（建築関係者）かもしれませんよ。
629でも書き込んでますが、マンション生活25年（2軒目）で理事長や各種専門委員会の
経験者ですよ。
それ以外にも、外部のマンションに関する委員も各種してますよ。
マン管の資格保有者でもあります。

[635: 匿名さん]

>634
あなたが自分で分譲マンションを購入した本人であると書けばいいだけの話です。
マンション生活２５年目だと言うことは、ローンのこともあるので年齢は５０～６０才くらいですね。
マンション管理士の資格保有者だと言うと、それが仕事だと言うことですね。
私は仕事柄、ビル管理士の資格を取るはめになり何とか取れましたが、単に、資格所有者と言うだけで、現場では資格の有る無しなんて関係なく、経験と現場での実作業のことが分っていないと単なるお飾りです。
私は現場経験がありますので、現場経験の無い有資格者と話をすると、大きなギャップがあるのが分りました。
現場経験のない有資格者は、理論とかデータばかりで、その建物の中などを実際に見ることなく、勉強した内容のまま、つまり雛形の対応しか言えないのです。
それに、現場では違うことがあると言うと、それは現場がおかしいかのように、本で勉強したことが全てであるとしか思っていないようなのです。
だから、工事の金額についても同じで、単価表での話しか出来ないので、現場に応じた工法の違いにより工程が変わったりするので単価表は使えないですし、単価表に載っていな作業などについても同様なのですが、受け入れようとしないのです。
現場で実際に作業したこともない有資格者は、役に立たないのですが、日本の制度は、それを分っていながら天下り先を増やす目的で、矛盾と知りながら改善しようともしないのです。

あなたが、そのような現場で作業したこともなく、現場のことを知らない、本で勉強しただけの有資格者でないことを祈ります。

[636: 匿名さん]

>635
資格はもっているけど、輪番制の理事が回ってくるので取っただけで、それを仕事には
していないよ。
マンション管理の総合的な知識が必要だから取っただけのことですよ。
しかし、建築・設備等の技術的な知識はないけど、理論的には幅広い知識が身につきましたよ。
うちのマンションの大規模修繕工事の時は、専門委員会としてやったんだけど、理論を
身につけたお蔭で、技術的なことが良くわかりましたよ。
それから、消防施設、給排水管、ガス管や汚水管、給湯管、浄化水槽、エレベーター、インターホン、
監視カメラ、高圧一括受電や電子ブレーカー等技術的なことも良く理解できました。
工事の時の相見積の取り方、建物診断業者、設計・監理、元請会社の仕事の内容まで理解できましたよ。

[637: 匿名さん]

ペーパーライセンスですね。

[638: 大規模修繕工事業者]

一般的に当たり前の話だから知っているとは思うが、大規模修繕工事費用はマンションの世帯数が多ければ多いほど、一世帯あたりの単価は大幅に下がることを頭に入れて置いて下さい！

[639: 匿名さん]

>637
電気とか左官、とび職、給排水管とかだけの知識しかない者より
総合力はあるよ。
大規模修繕工事だけでみても、どれだけの技術者がいると思うの？
一人で全てはできないよ。
技術者はその中のほんの一部しか知らない・できないからね。

[640: 匿名さん]

>636
>639

資格だけで実務には無関係なら、ペーパーライセンスと言われて仕方ないですね。
私は、父親が工務店をしていたので、学生時代はアルバイトで職人さんたちに色々教えてもらい、工学部の建築学科卒業で、ゼネコンや設計事務所などで、木造住宅からビルまで、実際の設計から現場管理までの経験があり、今は個人の資産家が持っている数棟の賃貸ビルや賃貸マンションなどをオーナー代行のような形で維持管理していますので、ビル管理士の資格を取ることになってしまったので、あなたが誤解しているような、単なる職人ではないと思います。

これまでに専業で資格所有者だと言う人たちに数十人ですが会って打ち合わせなどをしましたが、そのほとんどがペーパーライセンスと言われるような人でした。

経験豊富だと自負するマンション管理士もいましたが、出てくるものは教科書通りで、データや他のマンションでは、と言うことばかりしか言えず、この建物のことを自分の目で確かめもしないで能書きばかり言う人が多かったです。

勉強しているので、色んな知識は豊富なのですが、実際に経験していないことばかりなので、教科書通りで応用が出来なく融通も利かないのです。

別のマンションで行ったと言うのを突っ込んで聞いてみると、結局、自分は現場を眺めていただけで、作業場所に立ち会わず、スーツにネクタイ姿で軍手をしなくても良い状態でしか眺めていないだけだったと言う人ばかりでした。

実際に作業をしろとは言いませんが、せめて、作業着で軍手をし、職人さんたちが作業しているのと同じ場所で地面に寝転がり、床下に入ったりして、体験することくらいはしないと分らないことが沢山あるのです。

それを知らないと、見積りを見ても、何故この場合、他とは違いこんな内容で、こんな金額になるのかが理解できないことも多いのです。

例え、業者が良心的で、がんばって無駄な部分をカットしたりして安い見積りを出したとしても、何故この金額になったのかさえ分からずに、単に他と比べて安いとしか理解できない人に資格は不要です。

例えば弁護士でも色んな弁護士がいます。
単に資格だけを持っている弁護士、色んな刑事事件をこなしている弁護士、悪徳会社や指定暴力団について、悪事を働いても捕まらないようにする弁護士など、色んな弁護士がいます。
しかし、どれも同じ資格で差はありません。

資格さえ持っていれば良いのではなく、実務に於いての経験と言うバックグラウンドが必要不可欠なのです。

中には、資格は持っていないが、資格所有者など足元にも及ばない知識と経験を兼ね備えた職人さんもいますよ。

資格の有る無しだけで、持ち出された意見を判断するような人にも問題はありますが、資格を持っているだけなのに、私は資格所有者だから、私の言うことは本で勉強したことだから正しいと言うような人にも問題はあると思います。

つまり、総合力の問題でもなく、現場を直接見て触れるのは当然のことで、一人の意見や考えで物事を決めてはいけないと言うことです。

[641: 匿名さん]

>640
技術的なことはその専門家に任せればいいだけのことです。
大規模修繕工事でも、建物診断業者、設計・監理業者、元請会社が
行いますが、それぞれ知識や技術はありますが、それをいかに使いこなすかが
大切なことです。使いこなすというより、いかに優秀な信頼できる業者を選ぶかです。
依頼者はわからなくても、その道の専門家がそれぞれの仕事をこなしていくのです。
総合的な知識と技術的な知識とは別物なんですよ。
いかにマネジメントしていけるかが大切なことですよ。
あなたは、技術屋の域を出ていません。
工事をする場合、その住民がへたに口出しするとやりにくくないですか？
例えば、住民の中に一級建築士がいたりしてね。ところどころ口出しされたりすると。

[642: 匿名さん]

>640
私は資格はあるけど、それで商売をしている訳でもないしね。
マンションの理事長をするので自己啓発として資格を取っただけのことだよ。
何にもしない理事長よりはいいでしょう。

[643: 匿名さん]

>641
＞技術的なことはその専門家に任せればいいだけのことです。

お役所仕事の典型ですね。

あなたが言うように、技術的なことは専門家に任せるのなら、技術者の言う通りになってしまいますよ。

失礼ながら、あなたには何を言っても聞く耳持たない、馬の耳に念仏と言う状態のようです。

私が書いた内容を熟読する時間もなく即答していることからも、私の意図を理解することのない返答ですので、あなたはその類の人間ではないかと思いました。



これ以後は、あなたではない人のために書きます。



私は、自分でビル管理士の資格を取ろうと思いもしなかったのですが、オーナーに言われて取りました。
資格を取る前、資格所有者の人たちを援護するようにしていたのですが、同じ資格をとってみると、これまで私のことを無資格者だと見ていた人の態度が一変したのには驚きました。

これまで口には出していませんが「君は資格を持っていないんだから」と言うことが多かったのですが、私が資格を取ってからは、資格を取る前と同じことを言っているのに、資格を取ってからは、私の意見を非常に尊重してくれるようになったのです。

私は、それを痛感しましたので、自分が有資格者になったが、これまで通り、末端の職人さんの意見も聞いていたことを忘れないように心掛けていますし、今も忘れてはいません。

テナントの皆さんが、言い辛いことでも、察して聞いてあげるようにしないと、オーナーが持っているビルたちの状態が分らなくなるのです。
毎日、使っているのはテナントの皆さんだからです。

分譲マンションも同じで、と言うよりも、テナントは賃貸ですが、分譲マンションは個人所有者の集合体です。

素人であれ、子供であれ、住んでいて何か気がついたことがあるのなら、その気付いたことの中に、大規模修繕工事で行うべき、考慮すべきことが含まれているかも知れないのです。

大規模修繕工事に個人的な部分は組み込めませんが、共用部分に関することは盛り込むべきであり、同じことが起こっていても気づいていない人がいることも良くあるので、大規模修繕工事で全体を改修することにつながることもあります。

それを専門家任せにするようなお役所仕事をしていると、聞いていたのに行わなかったと言うことが起きます。

聞いていたので大規模修繕工事で一斉に行えば、金額が安くなっただけでなく、マンションの持ちが良くなったはずだと言うことが多いのです。

お役所仕事しかしない資格所有者の言うことに従うのが一番だと思っていると、金銭面的なことでも大変な目に遭うことが多いのです。

技術者がこの工法が良いので、この工法で行いますと言っても、それは一般的な分譲マンションの平均的なデータに基づくことですので、この分譲マンションに適しているとは言えないのです。

マンション住人の総意を組み、大規模修繕工事に掛けられる金額を考え、この部分に関しては技術者が薦める一般的に良いとされる工法ではなく、別の工法で行うことが、このマンションの状態と住人に総意に沿っていると言うことがあるのです。

技術者任せでは、このような判断をすることが不可能なのです。

みなさん、ペーパーライセンスの資格所有者は、信用しないほうが賢明ですよ。
　

[644: 匿名さん]

>643
ビル管理士なるものがどれぐらいのものかをちょっと調べてみたけど、
合格率７０．４％の資格なんですね。
私は大学は経済学部であり、建設・設備に関しては関心のない典型的な
文系人間ですよ。
しかし、資格を取るということにより、今まで経験のなかった建築・設備まで
勉強しましたよ。
勉強は、今まで知らなかったことだったので楽しかったですよ。
マンションは、技術的な知識を設計・監理（設計コンサルタント）にお金を払って
依頼するのですよ。その道のプロにね。
総体的な知識がそこそこあれば、理事はいいんですよ。

[645: 匿名さん]

>644
＞ビル管理士なるものがどれぐらいのものかをちょっと調べてみたけど、
＞合格率７０．４％の資格なんですね。

これこそ、あなたの本質であり、本音なのです。
その資格の本質を考えるのではなく、単なる上辺だけである合格率でしか判断しようとしないのです。

日本の誤解が生んだ試験制度の犠牲者である官僚と同じですね。
日本の東大などの国立大学は、受験者が受験の時だけ合格点が取れれば合格するので、人間性は無関係なのです。
だから、学習塾や家庭教師は、試験に受かるテクニックを重視して、合格さえすれば良いと言う、本来の勉強とはかけ離れたものが持て囃され、今もそれを信じて疑わない人がいますが、それと同じです。

例えばハーバードなどは、試験の点数ではなく、例え答えが出なくても、間違っていても、この問題を、どのように考えて答えようとしているのかを評価するのに加え、受験者がどのように育ってきたのか、何をどのように考えているのかを面接によって聞き、合否を判断するのです。

単に合格率で判断するような人が親だとすると、その家庭で育った子供の将来は恐ろしいとは思いませんか？



＞マンションは、技術的な知識を設計・監理（設計コンサルタント）にお金を払って依頼するのですよ。
＞その道のプロにね。
＞総体的な知識がそこそこあれば、理事はいいんですよ。

典型的な、勘違いしている官僚、お役所仕事ですね。



こんな考え方の人に、マンションの将来を任せる気になる人がいるとは思えません。
　

[646: 匿名さん]

>645
マンションの将来を任せる気になる人がいるとは思えませんといってるけど、
現実は理事長としてやってますけどね。
どういう試験制度であるにせよ、まず合格することが先決ですよ。
そういうやり方で合格した東大生が全てダメという訳ではないでしょう。
合格者の中にはいろんな考えをもった者がいますよ。
合格しなければ、どんな努力も報われません。
あなたの考え方はおもしろいですね。

[647: 匿名さん]

>645
わたしは総体的な知識がそこそこあればいいと思っていなかったので
資格にチャレンジしたのですよ。

[648: 匿名さん]

>646
あなたのような考えを持つ人が居るので、日本はこんな状態になっているのです。
だから有能な研究者は、そのほとんどが日本から出て行っています。

[649: 匿名さん]

大規模修繕工事の金額について話すのなら、出来るだけ同じような基準で話をしないといけないと言うことです。

ここ最近の分譲マンションであっても、山などの特殊な立地であったり、高層タワーや低層であっても外装やデザインに特殊で特注などの高価な素材などを用いたものや、分譲する一部屋の大きさが１５０㎡以上などの一般的ではない分譲マンションでない、一般的な範囲の分譲マンションで考えるべきだと言うことです。

また、駐車場などを含めてしまうと、平面で戸数分の用意がある自走式駐車場なのか、戸数の半分以下の機械式駐車場なのかで、金額が大幅に変わってしまうため、駐車場なども除外して話すべきだと言うことです。

大規模修繕工事の金額は、一般的に共通する項目についてのみの範囲で話をするべきで、個別の分譲マンションだけにしか起こり得ない「改造工事」や破損した部分の「補修・改修工事」、雨漏れなどに由来する「防水などの工事」などを含めず、モルタル仕上げの床に長尺シート仕上げにするとか、長尺シート仕上げの長尺シートを張り替えることなどのような分譲マンションの仕様を住人の意思で行う「グレードアップ工事」なども除外して話をしないと、元々の共用部分の床がタイル仕上げであるような分譲マンションと比較すれば、金額が大幅に上がるのは当然なので、除外した金額で話合わないといけないと言うことです。

大規模修繕工事の金額を、余り意味のない一部屋当たりで話すので、次のことを考慮しないといけないのです。

まず、一般的な分譲マンションであっても、ファミリーが対象に設計された世帯数が多く、複数の共用施設があり、一部屋の面積が７０～１００㎡であるような分譲マンションがあります。
それとは対照的に、独身などを対象に設計された都心の分譲マンションで、世帯数が少なく、共用施設もなく、一部屋の面積が４０～７０㎡であるような分譲マンションもあります。

一般的な分譲マンションと言っても、少なくともこれくらいの違いが存在しますので、それをまとめて一世帯当たり何万円だと言うことは出来ないのです。

しかしながら強引に一世帯当たりに必要な大規模修繕工事の基本的な工事部分だけに関する金額で話をすると言うのなら、一世帯当たり５０～７０万円と言うしかないのです。

悪徳業者などは、バブル時代の金を湯水のように使っていた時の金額で、グレードアップ工事なども含めた工事金額を持ち出して、タイプの違う分譲マンションなどお構いなく、一世帯当たり１００万円以上が当たり前だと言っているだけなのです。

例えば、良心的な業者が大規模修繕工事を行った場合でも、そのマンションがファミリータイプで共用施設が多く、付属の駐車場も含めた工事で、グレードアップ工事も含めた盛り沢山の大規模修繕工事の総額だとすると、一世帯当たり１００万円になるかも知れません。

悪徳業者は、このような実例を持ち出し、他の分譲マンションとは共通しない、グレードアップ工事が不要なのと同様に、不要な工事が含まれている盛り沢山の工事内容を説明せず、単なる金額だけを持ち出して、どんな分譲マンションでもこれくらい掛かるのは当たり前だと言い出しますので、実情を知らない人は簡単に騙されてしまうのです。

一般的な分譲マンションにおける大規模修繕工事の基本的な金額を、強引に一世帯当たりで表現するのなら、一世帯当たり５０～７０万円です。
　

[650: 匿名さん]

>649
相見積をとったことはないのだろうね。
相見積をとる場合は、要項書を見積もり参加業者に送付して、
それに基づいて見積もり金額を出すんだよ。
その要項書には、修繕個所、仕様、材料、その他が同じ基準となるように
見積もらなくてはならないんだ。それじゃなきゃ比較ができないからね。
だから、ぼられているとかいうことは考えられないよ。
ぼられているというか、高い見積もりを出した業者は当然外されることになるしね。
それから、見積もりをだしてくる業者が１戸当たりとかいう見積もりを出してくることは絶対ありません。
全てヘーベー数で算出されてますよ。
不要な工事の見積もりはだせません。要項書に記載してないから。
こんな基本的なことも分からずに、１戸当たり70万前後を連発してもねえ。