管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[1: マンコミュファンさん]

こりゃ、壮大な．．．壮大すぎるテーマだね。

現在でも「不正」があれば、各種法令に従って処罰はできる。＜個人、法人とも。
私的には、現状でさらに「管理会社を規制すべき点」は見当たらない。
あるとすれば、管理会社自体が組合員になっているケースかな。

管理会社の規制よりも、区分所有者及び組合運営に関する専門的なサポートが必要。
だから、マン管理士など各種制度が強化されたわけだが、あまり現実には浸透してない。
組合員側の意識改革が先か、区分所有に関する専門性を下げる(簡単にする)のが先か、専門の人材が活動し易くするのが先か、悩ましい問題。

[2: 匿名さん]

一番重要なのは、やはり基幹事務であるお金の取り扱いに関する問題ですね。
会社や社員による横領や着服、不正会計の問題に関してもっと厳しく対処する必要があるのではないでしょうか？

また、管理会社だけでなく売主のデベに対してもですが、マンションの修繕積立金の設定額について、最初から分譲当時の積算に基づいて一定額を積み立てる方式にしたり、内容に抜けや漏れがないかをチェックする必要があると思います。

今の国交省の対応はいかにも手ぬるい。

[3: 匿名さん]

>>2
修繕積立金に関しては、積算で長期修繕計画を作るよう義務付けられたんじゃなかったでしょうか？標準様式とガイドラインが出された際に（法的規制では無かったかも）

でも、長期修繕計画に隅々まで目を通してからマンションを買うくらいマンションに関する知識と経験がある人が、そもそもマンションを買おうと思うのかは疑問です。

[4: 匿名さん]

>>3

それを言っちゃあお終いよ。

[5: 匿名さん]

>>02
言わんとすることはわかりますが、
＞会社や社員による横領や着服、不正会計の問題に関してもっと厳しく対処する必要があるのではないでしょうか？
これは刑法全般に言えることとなり、さらに壮大なスレになってしまいますよ。

管理スタッフの不正の場合、多くは管理会社が弁済するし一般法人内での横領に比べると被害者も救われるでしょ？

管理業務に対する不満、管理会社への不満からスレ立てしたのでしょうが、規制強化して解決する問題じゃないと思います。
要は、経営や組合運営にまったく素人な人達のみで理事会を形成せねばならぬのが大きな問題の１つだと思いますね。
監事もいるはずですが、まったく機能してないでしょうから。

端的に、監事は組合員の中から選ぶのではなく、第三者しかもできればマンション管理士や会計士など専門職に指定する規制(笑)が必要かも。

[6: 匿名さん]

管理会社は、会計を預かり
顧客の財産を守ると言う
視点に基づく業務の在り方でないことが問題

普通に考えたら、金融関係が扱う仕事だよ

[7: 匿名さん]

>>06
それは「経済的価値」だけを見たらでしょう？
管理会社が必要なのは、マンションの設備の監視・警備・植栽・清掃・その他の「管理実務」がメインの仕事です。

住宅用マンションだけでなく、数えきれない数のオフィスビルまで、銀行さんが管理すべき対象と？？？

[8: 法改正しよう]

>>7
その通りで、管理会社には、メインの仕事があります。
しかし、現状は、大規模修繕工事・工事コンサルタント・保険なども管理会社の副業なのかメインなのか、
よくわからない状況ともいえます。
また、多くの管理会社は、管理組合の財産の管理をしていて、それは、数（十）億単位で、本当は、
高いコンプライアンスの意識が必要なはずです。金融業界は、規制が厳しく、規範意識も高くなっていますが、
管理会社は、デペ系も多く、談合体質がある建設業界の意識に近い気がしてなりません。
マンション管理は、老朽化してきた方が、問題点が増えると思うので、当然、当初法規制当時のマンション
管理の問題意識と、現在とでは、老朽マンションの数が違い、今後ますます、トラブルが増えることが
想定できます。
健全な管理会社も多いのは、承知していますが、しかし、悪質な管理会社も少なくありません。

国土交通省の態度は、生ぬるいので、素人集団の理事会の責任ということで、すまされてしまいます。
ただし、管理組合の理事会について、規定している法律は、建物区分所有法を含め、どこにもありません。
（同法には、管理者についての規定はある）
国土交通省が、標準管理規約の通達のなかで、理事会の規定をおいているくらいです。

法律にはっきりと書いていない集団に、責任をなすりつけるのは、マンション管理の盲点です。

耐震偽装事件は、新築マンションということで、大騒ぎになりましたが、今後劣化すれば、
マンション管理不全の中古老朽化マンションの安全性の問題がクローズアップされてもおかしくない。

だから、今のうちから、議論をきちんとして、法整備の必要性を強く感じています。

[9: 匿名さん]

賢い人なんだろうから冷静になれば思い出す。マンションの管理の適正化の推進に関する法律。

[10: ハチャメチャ爺さん]

８　法改正しようさんに同意！
理路整然としたご意見で、非常に深く掘り下げて、お考えを述べておられますね。参考にさせて頂きます。

（健全な管理会社とは）

もっとも大切なことは、帳簿、重要書類(総会、理事会の議事録、議決権行使書、委任状など)の保管、組合員らへの閲覧方法を管理規約にもとずいて説明するでしょう。建物、設備の監理、警備、清掃など実務は当然のことです。
　つまり、管理組合の健全運営を手助けする事です。
その上で大規模修繕工事、工事コンサルタント、保険、に熱心に取り組まれることは容認されるでしょう。
勿論、他社との競争になるでしょうがね。

(悪質な管理会社とは)

健全な管理業者の逆をやる。　説明が少ないので質問するとはぐらかす等、トボケてしまう。
この場合、早急に回覧板で回すか、エントランスに掲示するなどして、区分所有者の問題意識を深める努力を怠らないことが、将来を決定することになるでしょう。悪質管理業者の手先になる組合員が少ないうちにね。
８さんの指摘の通り、新築から１０年位は大きな問題は少ないが、その時期、悪管は手先を探していますよ。

議決権行使書、委任状を偽造されたら何を取り決めても、すべて無駄になります。
投票方式を変えるなどの工夫を真剣に考える必要があります。

[11: 匿名さん]

委任状の偽造は、あまりやらないように思いますけどね。
偽造しなければならないほどまで賛否が拮抗していれば、バレるリスクが高くなりますし、そもそも、何も言わずに委任状を書く人が大多数ですし。

マンションの管理に真剣に取り組もうと考える人ではなく、逆に他人がやってくれるのを期待する人の方が、マンションに住みたがる傾向があるのではないでしょうか。区分所有者の問題意識を深めた結果、余裕のある人は一戸建てに引越して、売って出て行けない人だけが踏みとどまるようになると思います。

[13: 匿名さん]

１１さんは、大アマだね　　問題外とされても、仕方ない内容のレスだと思いますよ。

＞＞１２さん　　ありがとう　　　　　
　　　　　　　我々、区分所有者にとって基本的なことですね。特に契約更新は一番大切な事柄ですからね。

[14: 匿名]

>>5
一般法人に比べて被害者が救われている…というのは意味不明ですね。
別に刑法を強化しなくてもいい話です。

管理会社については一般の事業法人に比べると置かれている状況は甘いですよ。
監事について書いていますが、標準管理委託契約書には、監査権について記載がないですしね。

[15: 11]

>>13
大甘ってのが委任状の話なら・・・。
委任状を偽造しなくても、過半数を取るくらいは難しいことではないし、やばそうなら集計をごまかす方が簡単だし、安全ですから（集計のごまかしなら、ばれても集計ミスで通せば委任状偽造よりもずっとリスクが小さいし）

逆に、これができない状況（集計にチェックが入ったり、組合員の意識が高くて出席や議決権行使書の割合が高かったり）だと、格段にバレるリスクが増える訳ですから。集計表と委任状・議決権行使書が完全に一致していれば、偽造された組合員が集計表を見れば一発で分かりますよ。

後半の話なら・・・。
極端な話、マンションを売ってしまえば、あらゆる問題から解放されます。売ってローンが残らないなら、面倒な問題に向き合うよりも、さっさと逃げ出した方が簡単ですよ。みんな、自分が住むため（もしくは貸すため）にマンションを買ってるんであって、マンション全体の利益に貢献するためにマンションを買ってるんじゃないでしょ？

[16: 匿名さん]

>>15
問題をなんとか、解決しようという意欲で、考えませんか。
15さんの意見は、管理会社側の意見に近いような気がする。
問題があるマンションでも住まいなんだから、その住環境を何とか改善したいと思うのは、当然なんじゃない。

[17: 15]

>>16
両方の立場になったことがあり、今はどちらからも外れています。
簡単に改善できるものなら、問題じゃないんですよ、そもそも。
あなたや私が、解決しようという意欲を持った時、他の人がどう反応するかですよ。解決できる見通しがあれば、協力しようという気にもなるでしょうが、困難だと思えば、問題に立ち向かうよりも逃げる方が簡単な訳で。

極端な例で言うと、マンションの建物・設備に重大な欠陥が見つかった場合、事業主を追求して直させるよりも、表沙汰になる前に転売する方がずっと簡単でしょ？

[18: 匿名さん]

管理委託契約とは、お上や他人の力をかりることなく、契約者同士は自由で、対等の立場で委任契約を結ぶことをお勧めします。

[19: 匿名さん]

管理委託契約を、どうするのかを選択する時、問題があれば迷わず、お上や他人の力を借りましょう。

[20: 匿名さん]

＞＞１６さん　　同感！　　ピッタシカンカン

[21: 匿名さん]

>>16
>>15の違憲は住んでいる人間の本音を代弁してると思うよ

みんなのために自分が犠牲になるってそりゃ美しいお話だけどさ
世の中そんなきれいごとで動く人間なんてほとんどいないよ