メロディーフォレスタ枚方長尾ってどうですか？

[匿名はん]

マンション購入を検討している者ですが、ここってどうですか？


所在地：大阪府枚方市長尾元町2-110-5
交通：JR片町線（学研都市線）「長尾」駅徒歩12分

[2: 匿名はん]

売主が近藤産業と日本レイトって言う点だけでパス。

[3: 匿名はん]

うちも購入を検討しているのですが、近藤産業と日本レイトという点だけでパスの意味を良ければ教えてください。

[4: パス？]

えらいタカビーな人もいるもんやな〜そんな基準でいいだしたらマンションデベロッパーはどこもパスになるね。
そういう意味ではまともな優良企業はありません。近藤産業は、経営建て直し中。マイナスイメージで見る人がいるのも仕方がないが
実際は、負債が減ってよくなってる。日本レイトは来年3月上場も見据えた上昇企業。それに建てるのは長谷工。
工事が悪いのは、長谷工の責任。それに、入居後は管理会社が管理するもの。
事業主は、いい物を作る能力があるか、買うときの対応がいいか悪いかぐらいしか関係ない。
物がいいか悪いかは買う人が決めること。対応は、営業マンによっても変わるもの。事業主がどこ？っていうより、
①場所と、②物（日当り、間取り、仕様）と、③値段、④工事の質（施工会社）、そして⑤対応。
事業主だけで選んでたら、本当の意味でいい買い物はできません。やっぱり、自分の目で確認しないと！！

[5: 匿名はん]

そんなことない　事業主が倒れたらどこが責任とるのだ
販売会社の強引なセールスによって、無理に購入した方が破産し
管理組合が機能しないマンションがどれだけあるか、
日本レイトのマンション自社のマンションは売れ残っているのに上場なんて
できるわけない
わざわざ土地見行く前にどこが建てるか販売するか重要だと思う
長谷工のマンションが地震のとき倒れて責任とってない

[6: パス？]

事業主が倒れる？ということは、近藤産業、日本レイトの2社とも、引渡しまでの間につぶれるリスクが高いということ？
強引なセールスによって破産？ということは、日本レイトが強引なセールスをしてるってこと？
上場なんてできるわけがない？そこまではっきりいうということはそれだけ知ってるということ？
長谷工のマンションが地震のときに責任をとってない？責任を取れる会社がどれだけあるのでしょう？
少なくともあなたがいいと思っているデベロッパーは長谷工は使わないということ？
使っている物件は買わないってこと？それ以外の部分がすごく気に入ってても？
マンション会社でここは安心という事業主がどれだけあるのでしょう？
その事業主で買えば１００％いいものができるの？
その事業主が自分の家の近くで自分の手の届く価格が販売されるまでどれだけ待てばよいのでしょう？
事業主で見ることを必ずしも否定しているわけではありません。場所がどこでも良くて検討時間が少ないなら失敗の少ない事業主を探してその中でって考えも一理あります。
ただ、一言でパスなんて言葉を使うのは真剣に考えてる人に失礼だと思います。
それだけ、2社が悪徳だってことの確証があっておっしゃられているならわかりますが。

[7: 匿名はん]

長谷工がなんでも悪いわけではありません。基本的にすべての責任は売主にあります。
「建築費がいくらである。これでマンション建てろ」ってなれば長谷工はそれなりにコスト
を落としてきます。すると何かしらで悪い物が出来てくるのは当たり前と思います。
（もちろん無茶の予算を受け入れる長谷工の姿勢もどうか思いますが）
しかし、基本的に良いマンションが出来る、出来ないの最大要素は売主の姿勢です。
売主がコストダウンに執着し、施工管理をないがしろにすれば悪いものが出来て当たり前。
売主が適正な予算とちゃんとしたチェックを行えばおのずと良いマンションが出来てくると
思います。「工事が悪いのは長谷工の責任」ってのは、非常にあさはかで表面的な意見と
思います。もっと背景を考えるべきと思いますが。
この会社が施工したからやばいとかはナンセンスです。
どちらかといえば売主の会社の姿勢を重視するべきです。
みなさん間違えないでください。建物を作って売るのはあくまで売主です。すべての責任
（工事のできばえも含めて）は売主にありのです。マンション買う時に契約するのは買主
である我々と売主の会社です。施工業者は販売会社は関係ありません。

※売主の無茶な建設予算を受け入れてしまう事が長谷工に特に多いのであれば、その
　　姿勢は非難すべきですが。

[8: パス？]

どうも主語が抜けてる気がしますが、、、、コストダウンに執着し、施工管理をないがしろ？
それは、2社がそうであるという断言ができるということですね？
『「工事が悪いのは長谷工の責任」ってのは、非常にあさはかで表面的な意見と思います。』では、事業主が眼に見えないところまで作るのでしょうか？
少なくとも私には、友人にゼネコン関係者が多数いますが、そのようには思いません。その論理がまかり通るなら、コストダウンしたらその分、悪いものをゼネコンは作るということですか？
事業主の姿勢でできるものが変わるという意味はわかります。例えば、注文建築で建てる場合、事業主は私たちです。その場合、工事の質が悪ければ、すべて自分の責任だと言えますか？
値切った分は、工事が悪くなっても仕方がないとあきらめますか？
実際に作るのはゼネコンなのです。事業主は、それに対し、しっかりと工事してるか見張り、注意するのは重要な仕事だと思います。
したがって、事業主は、いい物を作る能力があるか！！ということです。
それに対して、2社がどうであるかということが言及されてません。私も知りません。
私は枚方に住んでおりますが、近藤産業のマンションはかなり目にします。住んでいる知人もいますが、
そこまで見もしないでパスするような会社でもないのでは？とは思います。実際は知りませんが。

[9: 匿名はん]

コストダウン＝品質の悪さに間違いはありません
どこに、粗利を削ってまでする業者がいるでしょか？
注文住宅で自分が事業主でコストを落としたら質が悪くなり責任とるのは当たり前でしょ
どんな商品でもマンションに限らずコストダウンした場合はどこかにしわ寄せはくるでしょ
１００％の物はないのはわかっている、でも、自分にあった価格であれば距離とか
場所に妥協しながら検討しますが、事業主や販売会社の評判がよくないのに大金はだせない

[10: 匿名はん]

この物件の良し悪しは分かりませんが。。。
長尾の物件は事業主が近藤産業・販売会社が日本レイトという普通の仲介ではなく、
事業主は６割が近藤産業・日本レイトが４割出資で、販売を日本レイトが請け負うという形なので、
近藤産業の資金不足が目立ち、ちょっと安っぽい作りになるんじゃないかなーと予想してます。
ただ、アフターケア部門を持っていない上に引当金を計上していないそうなので、思わぬ欠陥が出たときはもめるのが長引きそうです。
近藤産業・長谷工については、最近は頑張っているので、手抜きはないと思います。

ただ、日本レイトは上場するという話ですが、経常損の出ている会社なので、主幹証券会社を換えるか、
赤字でも公開できるマザーズに市場を変更するかしないと、ムツカシイとの話は聞いています。
某マンションの情報サイトでは、日本レイトは支社もあり・・・なんて某コンサルが書いていましたが、そこは無人。苦笑
長期的には苦しい会社なのかも。

結論としては引渡しまでに倒れるリスクは低いと思うので、この組み合わせの物件は検討しても良いのでは。
ただしこの物件は駅から遠いため、転売がムツカシイく、長期保有を前提にするのなら、個人的にはやめたいところです。
（駅近都心ならよかったのですが）

[11: 匿名はん]

不動産は引渡しまでじゃなく住んでからが大事。
日本レイト＝リバー産業の元役員が独立。業界では離職率トップクラス。仲介マンションでは問題ないが自社売りマンションは低コストマンションを
販売し仕様・設備・躯体に問題多々有り。
近藤産業＝元京阪の戸建て屋。マンションデベとなってからは近隣ライバルマンションの価格より徹底して落とした低価格マンションで勢いづく。

どちらも低コストマンションが売りでアフター機能は無い。だからパス。

[12: パス？]

『コストダウン＝品質の悪さに間違いはありません。』といことは、デベロッパーはすべて駄目ですね！少なくとも私が聞いた範囲では。
『近藤産業・長谷工については、最近は頑張っているので、手抜きはないと思います』ということは日本レイトに問題ありということですね。正直いいのか悪いのか知りませんが・・・
『ただしこの物件は駅から遠いため、転売がムツカシイく、ということは、枚方市内を余程詳しく知ってはるんですね。ちなみにあなたは長尾を駅前に住んだことはあるのですか？
少なくとも歩いことはあるんでしょ？枚方市内の賃貸相場もご存知なんですよね？『転売が難しい。』それは、枚方市内の物件はほとんどでしょう。確かにこのあたりは中古も安いな〜とチラシを見ながら思うところもありますが、
事実、私が住んでる周辺も安いですよ。築10年でここまで落ちるの？っていうぐらい。
『長期保有を前提にするのなら、個人的にはやめたいところです（駅近都心ならよかったのですが）』、ということは、市内なら賃貸相場が安定してるからいいよってことですね。では、長尾の駅前以外は長尾に住むのはどうかな？と。市内がいいよと？確かに投資目的で買うとか、場所がどこでもいいならそうなのでしょうね。
『不動産は引渡しまでじゃなく住んでからが大事』ということは、入居後、それだけ事業主と付き合いがあるということですね。
ちなみにうちの嫁さんの実家は某大手不動産業者のマンションに住んでいましたが、住んでから20年以上、事業主が出てきたことはありません。
悪い買い物をしたのかな？他の物件はそんなに長期的に対応してくれるの？教えてください。今、枚方市内で売ってる物件でお勧めは？
ちなみにマンションを作っている友人に聞くと、少なくとも自分の作ったマンションは住みたくないとのこと（ちなみに大手）。じゃあ戸建？って聞いたら、五十歩百歩と・・・

[13: パス？]

正直それを言い出すとどこもリスクは一緒というのが結論。自分がその人の腕を知ってる人がすべてやってくれるのが一番安心できる買い物なのかも・・・
ここがいいと思って、信頼で高い金を払ってはずれを買ってしまったほうが不幸。リスクは低くともはずれを引かないとは言えない。では、みんな一緒とたかをくくってかかったほうがよいのでは？そこで何事もなく買えたら良かった良かった。私が知りうる限りでは、ここで買いたいというのはない。この物件も含めてすべてダメ。でも金が腐るほどあればね〜・・・
『近藤産業＝元京阪の戸建て屋。マンションデベとなってからは近隣ライバルマンションの価格より徹底して落とした低価格マンションで勢いづく。』購入者にとっては、低価格にしてくれることに越したことはない。事実、大手を買ったとしても大差がないのなら。この意見は、買った人を侮辱してると受け取ってもいいのかな？よっぽど信頼のできるところがあって、いい買い物ができるとわかっているなら別ですけどね。
私の結論は、事業主はどこも一緒。いいと思うほうが不幸。だって、モデルで、場所も付いてるものも確認できるでしょ？すべてを知らず納得しないで営業マンの言われるまま、すぐに決めてしまうのはどうかな？と思うけど、結局は、悪いところも納得して買うでしょ？それを検討させてもらえないほど強引ならダメですけど・・・だからそれを行って確認しないとわからないでしょ？だから事業主の名前だけで見ないというのはどうなんですか？
まあ、匿名はんは文面からは良く知ってはって、業界の人のようなんで、信じて私は行かないことにします。もし、入居した人がいい物件やったっていったら責任とっていい物件教えて下さいね。ちなみに私は、嫁の実家が八幡なので、その周辺限定です。できれば、樟葉がいいです。徒歩圏で！！

[14: 匿名はん]

>まあ、匿名はんは文面からは良く知ってはって、業界の人のようなんで、信じて私は行かないことにします。もし、入居した人がいい物件やったっていったら責任とっていい物件教えて下さいね。

これは違うのでは？掲示板での情報は自己責任で判断すべきものです。
おっしゃることはわかります。ご自身が事業主を信頼できるのならかまわないと思います。でも私ならやはり事業主の経営状態とか気になります（他の方も言われてますが）。もし数年後に欠陥マンションだったとわかったとして、事業主が倒産していたらどこに言うのでしょうか？財務内容が悪くて金銭的に対応できなかったら？
資産価値の下落にも納得されていないようですが、永住するつもりでもマンションなら転売のできる物件を選ぶのがベストだと思います。パス？さんがそのマンションをとっても気に入っていたとしても、スラム化したら？修繕したくても積立金がない、苦情を言いたくても管理組合が機能していない、とかご自身に直接ふりかかってきます。スラム化しにくいマンションの条件として立地はかかせないと思います。

＞嫁の実家が八幡なので、その周辺限定です。できれば、樟葉がいいです。徒歩圏で！！
このくらい範囲が狭いのであれば、ご自分で探せるのではないですか？それか奥様のご希望なら、奥様におまかせすれば？

[15: パス？]

自分で探せ？・・・無責任に意見をされていたのかと思うとがっかりしました。あったら苦労はしませんよ。一般論のオンパレード。転売できる物件を探すというのは、それに越したことはない。いうまでもなくベスト。スラム化？先のわからないこの時代に絶対はないでしょう。事実、枚方市内のバス圏の大規模物件は、おっしゃられているようなこともあるようです。リスクの少ない物件を買わないといけませんね。
では、この物件については、それらが全部だめなの？少なくとも立地は、おっしゃられる程悪いとは思いませんが・・・。文面からは、枚方の住宅事情（相場、環境等）については、何も言及されてませんが、あんまり詳しくなさそうですね。私は、この物件を全面的にはいいとは思っていません。ただ、立地、住環境、金額等含めて、私たちにはバランスがいいので、検討の範囲に入れているだけです。それを頭ごなしにパスというからには、それなりの理由があるんでしょ？
別にいいところあるよとかね。事業主の誹謗・中傷ばかりではなく、プラス思考な面で。私たちにとってやめることは非常に簡単なのです。聞きたいのは、ここがいいよってことなのです。

[16: 匿名はん]

近藤産業はメインバンクはりそなでしたが、
今はりそなから完全に離れてゴールドマンサックスの傘下に入ったはずです。
近藤は茨木のハーティアとか即日完売物件とかあるし、悪くないと思うけれど。

[17: 匿名はん]

２年前まで近所にすんでいました。その時点の情報ですがお知らせします。
立地についてですが、思ったよりは便利だと思います。一通りの買い物は近くで出来ます。
既製服団地内ですが、工場の騒音は皆無です。ご安心ください。ただし、道路事情が悪いですね。
一号線方面、長尾駅方面共に、自動車渋滞があります。朝の長尾駅方面で、勝圓寺の前の交差
点〜泉州銀行の交差点〜長尾駅の間と、一号線向きで山田池から一号線合流は結構渋滞するの
でそこは注意が必要です。
JR関連長尾駅関連では、長尾駅の駐輪場は月極はいつも満車です。マンションまで徒歩１２分となって
いますが、その時間はちょっときびしいかな。実測で１６分ぐらいでしょう。終電車は北新地が０時過ぎで
す。それに乗ればマンション到着が１：１０ぐらいです。
朝の通勤ラッシュは御堂筋線なみに厳しいでしょう。四条畷を過ぎたら殺人的に混みます。
京阪バスの既製服団地バス停はあまり本数がありませんが、隣の長尾谷町のバス停（複数
ありますが）だと、平日の昼間でも１時間に８本ぐらいは枚方市駅ゆきがありますので、余計に
５分ぐらい歩きますが便利に行けるとおもいますよ。
ただ、自動車渋滞の関係で枚方市駅までの所要時間にはばらつきがでるので、通勤にはなる
べくならJR長尾駅利用をお勧めします。
断片的ですが、ご参考にどうぞ。

[18: 匿名はん]

この物件の周辺の治安はどうなんでしょうか？何度か行きましたが昼にしか見たことがないので少し気になってます。また、小・中学校区の評判はどうなんでしょうか？また、近くの保育園はすぐに入所できるのでしょうか？待機児童は多いのでしょうか？
個人的な意見で構いませんので、ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。宜しくお願いします。

[19: 花の子]

いろいろ悩みましたが、この物件を購入しました！

治安ですが、私は特に悪いとは思いません。
暴走族がうるさいとか物騒な事件が起きたとかあまり聞きませんので・・。
保育園や学校区のことは全然わかりませんので、私も教えてほしいです。

他にも購入された方がいらっしゃったら嬉しいです。

[20: みさ]

マンションのことはともかくとして、保育園についてはお話できます。
枚方市は大阪府では待機児童は少ないほうだと思います。ただ、四月からの入所はすでに決定しています。
あいている保育園もあるとは思いますが、京阪沿線ばかりです。詳しい情報は村野の子育て支援室にいけば何でも答えて
くれます。学区も一番近い学校ではない可能性がありますのでご注意を！
ただ中学校だけ考えると、楠葉のあたりに比べて少しレベルが下がります。

[21: 花の子]

＞みささん
情報ありがとうございます。
学区は確かに、一番近い学校ではなさそうです。

中学校は楠葉のあたりに比べてレベルが下がるんですか。
ちなみにそういうのってどうしてわかるんですか？