821です。

826さん
仰るとおり、今の固定金利は過去の水準と比べて、金利固定オプションの保険料と考えれば、魅力的だと思います。
ただ、優遇後の変動金利も、固定金利以上に魅力的だと思います。

825さん
仰るとおり、返済額の計画的に固定を優先するなら固定金利がよいと思います。
でも、多くの方は、収入は計画通りにはいかない可能性が高いのではないでしょうか？
変動金利の利点は、原則として景気連動となっており、景気低迷時には余分な金利を払わなくても良い点だと思っています。
仰るとおり、変動の方が残債の減りが早いので、将来の収入減少のリスクに備えられることが、最大の利点です。
現時点で、私の場合は、金利上昇より収入減少の可能性の方が高いと考えてます。
人それぞれだと思いますが。
また、将来の金利上昇やインフレを予想して、損得で固定金利を選ぶのは、間違っていると思います。
変動金利も、有利不利や損得で選ぶ人も多そうですが、あくまでも、各自のリスクを最小化するための選択をすべきだと思います。

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863: 匿名　

[2010-05-09 00:54:19]

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>>862
返済額が景気でいちいち変化するって、景気連動型の自営でもない限り耐えられないと思うけどね。
景気連動とは限らず、所得は遅行型だったり、景気と反対に動く場合などもあるわけだし、
そんな楽観的な見方でいいのかね？

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864: 匿名さん　

[2010-05-09 01:05:30]

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>>861
そりゃ生活に余裕があれば年間何十万も多く払っても大丈夫だろうけど、
庶民はその何十万かあれば家族旅行年間に１回増やせるってくらいの発想だと思うけどね。
やっぱり固定を選択する人は心配症の安定志向な人なだけで別に上層？ってわけでもないと思う
それに、ほんとの高給取りはローンなんてくまないでしょう？
知り合いでも何人かいるお金持ちのお家は夫婦どっちかの親が即金で家買ってくれたって言ってるし

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865: 匿名さん　

[2010-05-09 01:07:41]

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>>861
人が住宅に金を払う為だけに収入があるんだったら、その通りだな
だけど実際には選択次第で相当額の支払額の差があるわけで、住宅の金なんて
払う額が少なくて済んで、その分の金が他に使えるならそっちの方がいい人が大半

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866: 匿名さん　

[2010-05-09 10:57:47]

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>払う額が少なくて済んで、その分の金が他に使えるならそっちの方がいい人が大半

そういう感覚だから固定なんだろうな。ようするに変動にする事で返済額が低くすむ分浪費しちゃう事を
押さえられないから固定にするって感覚。

変動はその分を繰上や貯蓄に回してしっかり管理出来るから変動なんだよ。
浪費癖の有る人＝固定

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867: 匿名さん　

[2010-05-09 11:16:07]

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866の書いた内容は、当てはまる人も居るとは思うが、865との流れで行くと頭が混乱してくるｗ
「浪費家が目先を安く済ますために変動にして、繰り上げもせず利上げの時に慌てふためく」とも
言えるよ。

要は、変動か固定かどうでもよくて、浪費家は論外ってことだろう。

俺は固定にして、35年先まで繰り上げ返済も含んだ支払いの計画をたててるよ。
公務員みたいな給与体系だから、緩やかながら昇給も期待できて生涯所得が決まっているような
ものだから、返済額も固定しちゃったほうがいいという判断をしたよ。

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868: 匿名さん　

[2010-05-09 11:31:18]

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>>861
支払い余力が高い安定した高給取りなら、しっかり頭金も貯めてあると思うから、この超低金利時代のうちに完済もしくは大半を返済できる程度の借入額にして変動を選択すると思う。

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869: 匿名さん　

[2010-05-09 12:54:33]

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２年前のリーマン・ショックまでは
HMの営業がセールストークとして頻繁に使っていたのが
「今年で住宅ローン減税が終了します。今後金利は必ず上がります。
　消費税が上がりそうです。土地価格が上がっています。」だった。

私はその時になかなか縁がなく購入に至らなかったが（昨年変動で購入）
当時の住宅ローンにおいては、まちがいなく固定を選択するのがセオリーだった。

固定の方たちが、いま変動に借り換えるのも１つの有効な手段だとは思うが
リーマン・ショックを誰も予想できなかったように
金利が今後どうなるかなんて、誰も確かなことは言えない。
所得減少のリスクが低いのであれば、そのまま固定を維持するのも正解なんでしょうね。

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870: 匿名さん　

[2010-05-09 14:10:49]

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5月に入って長期金利がガクンと下がったな。短期金利は当然のことながら変わらず。

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871: 匿名さん　

[2010-05-09 14:14:09]

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今月下がったのは、ギリシャ問題だから、長期的には期待できないと思う。

ただ、来月適用なんかでフラット35Sを申し込む人には朗報って程度。

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872: 匿名さん　

[2010-05-09 17:33:14]

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金利が下がったことは事実でも、変動と固定の金利差は厳然と存在する。

変動は1％以下で借りられるんだぜ。固定との返済差額は月に数万。
固定って言うことがくだらないし、数字で示さない。

数字で示すことは、自分の愚かさを数字で示すことだもんね。
早く変動に借り換えなよ。

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873: 匿名さん　

[2010-05-09 17:40:08]

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固定の人の住む世界では、将来変動金利は上昇して固定の金利を上回ることに

なっているので、借り換えなんて絶対無理ｗ

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874: 匿名はん　

[2010-05-09 17:53:06]

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固定のシミュレーションもしてみればよかった。私の借り入れだと月々2万しか違いない。
パーセンテージでいうと0.9と2.5ってすごい差があるようにみえるけどこんなもんなら安心買えば良かったともおも・・・。
10年は普通に返して、その後ためた金で一気に返す予定だけど10年大丈夫か心配になってきた。
日本の未来はよくわからん。

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875: 匿名　

[2010-05-09 17:54:04]

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借りてから1年がたったけど、結局固定の金利は借入当初と変わらないな。
まだまだ変動のままでいいや。
おまけに住宅ローン控除のおかげで支払った利息以上にお金戻ってきた。
元金も固定の場合に比べて多く減ってるうえに、繰り上げ資金は多く貯められた。まだ繰り上げする必要もないし、とりあえず1年定期に預けてしまえ。
今の感じだと今年も同じペースでいけるなぁ。もう半年終わったようなものだしね。

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876: 匿名さん　

[2010-05-09 18:14:35]

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インフレになって金利が上がっても所得が上がるまで時間差があるから危険とか言う人いたけど、
実際金利が2%上がったとしてもやっと固定においつくくらいだろ？2%も政策金利上がるくらいなら
日経平均は3万以上行ってそうだし、さすがに所得が今と横ばいなんてあり得ないんじゃないの？
世の中これだけ不況だデフレだって言っても今年の春闘も夏期賞与も前年比プラスになってるじゃん。

そう考えると固定って2%の金利上昇分を先取りして払ってる訳だからすごく無駄に思えてならないなぁ。

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877: 匿名　

[2010-05-09 19:26:06]

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863さん
他の方も書かれてますが、収入や金利が多少上下したくらいで危なくなる人は、そうはいないのでは？
私は、多少の収入の下振れを想定して、住宅ローン返済可能額を設定してます。
約定返済額との差額は繰上資金として貯蓄です。
826さんのおっしゃる通り、長期金利の方が短期金利より先に上がると思いますから、残債−繰上資金で固定に切り替えた場合の約定支払額が、返済可能額を上回りそうになれば、固定への変更を検討する予定です。

あと、私は自営ではありませんが、自営なら資金計画を立てやすい固定にするかもしれません。
あまりにも収入の想定が立てられないと、せめて返済は想定できるようにしておくかなぁ、と思いました。

また、景気浮揚局面で収入増加が遅行するのも想定していて、5年125%ルールを適用してます。
（私が借りた銀行は当時、同ルール非適用にする人が多かったそうです）
景気と収入が逆行する職種ではないので、逆行までは想定してませんが、好景気を伴わない金利上昇が長期化しなければ、問題になることはないと思ってます。
ただし、人より健康リスクが高いと思ってますので、医療保険は人よりかけていると思います。

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878: 匿名さん　

[2010-05-09 21:27:01]

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残りの支払い期間次第ってこともある。
でもそれなりに収入があればどう考えても35年間も支払うとは思えないな。
残期間・残債が少なければ変動でいいだろうしまだ30年も残ってる人は先行き不安から固定を選択っていうのも理解は出来る。
でも実際は数年の短い期間でも変動を選択して、最初になるべく多く元金減らしておいた方がいいと思うんだけど。
金利の高い固定で5年返済しても繰り上げ返済必死にやらないと元金なかなか減らないけど、変動の低い金利なら思った以上に元金減ってたりするから。
固定しか頭にない人は、当初数年間変動のシュミレーションも一度はしてみた方がいい。ある程度元金減った時点で長期固定だってできるわけだし。

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879: 匿名さん　

[2010-05-09 21:35:16]

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>>878氏

その考えの怖いのは、金利が急上昇するような局面では、長期のほうが先に上がるために、
固定に借り換えするメリットが全くなくなってしまう事態が発生しかねないこと。
（金利が上がった場合、変動にしておき、金利が下がるのをじっと待つしかない。
上がった場合は下がる可能性の方が高いので、変動忍耐型がベターだから）

878氏のような戦略を立てるなら、いつくらいまでに固定に借り換えるか事前に決めておき、
それを必ず守るようにした方が良いと思う。人間、ルールを定めておかないと、
「まだ変動で大丈夫」とずるずると先延ばしし、悟ったときには金利は上がりきっているなんて
ことになりかねないよ。