マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[1: 匿名さん]

区分所有者が何人かは知りませんが、老齢化、賃貸化は時間の問題です。
役員のなり手の問題でのトラブルより管理会社とのトラブルを選択すべきです。
貴方が自主管理出来ても、他の人が出来るとは限りません。
特に、最近は大人の文章力、読解力が極端に落ちています上に老化が加われば先行きは目に見えています。

[2: 匿名さん]

>1
できるかできないか、するかしないかは当事者が決めることです。一般論ならいざしらず、そのマンションのことをまったく知らず、自主管理の経験もないであろう貴方が「～べきです」などと知った顔で説教垂れるものではありません。

[3: 匿名さん]

まず管理会社には基幹事務のうち出納業務のみ継続契約し、他の業務は解約します。
建物・設備管理事務のうち、保守点検業務（EV、給水、消防）、維持保全業務（緑化、清掃、照明等）について近隣の管理組合や行政が契約している業者を参考に各々直接契約とします。従来の下請業者でも真面目であれば直接の契約をオファーします。
理事は管理会社まかせにするほど、なり手もなくなり、監視能力、管理能力も高齢化に伴って落ちる一方、管理会社に食われる一方です。しっかりした若手・中堅理事がいなくなり高齢者ばかりになるのを管理会社は待っています。自主管理、一部委託をしているマンションはけっこうありますので、直接交流してみてください。案ずるより生むが易し、です。同じ高齢化マンションでも、管理会社任せのところと自主管理のところとでは能力が雲泥の差なのは明らかです。高齢化してからだと第三者管理の受け手がない、とは管理会社社員がさかんに言うことですが、第三者管理が必要なマンションだと管理会社付きでは想像するのも恐ろしいほど搾取されるのは自明です。

[4: 匿名さん]

言うが易し！
スレ主は他力本願でなく、自ら管理組合に参画して、大切な管理費をどう使うかを考えるべき。
自主管理になれば、嫌でも自らが管理に参加するころになるんだし、自分のマンションを他人に任せてるから不安なんだろう。

[5: 匿名さん]

＞自主管理の経験もないであろう貴方が「～べきです」などと知った顔で説教垂れるものではありません。
夢を大きく持つのは自由だが、教育者ではあるまいし、他の組合員に支持されなかったら猿芝居に終わる。
その組合員の資質が問題で、善が支持されるとは限らないことに思いを致さない、唯我独尊の類いです。

[6: 匿名さん]

いろいろお知恵を拝借し有難うございます。友人のマンションは世帯数１０００自主管理していると聞いてビックリしました。詳しい内容は一度も聞い事が無いのですが今度管理組合の方にどのような管理をしているか尋ねたいと思っています。それにしても大規模修繕で預金残高が一気になくなりました。

[7: 匿名さん]

＞それにしても大規模修繕で預金残高が一気になくなりました。
当然の結果です。後は、不測の緊急工事が発生しない事を祈るのみです、火事、ガス爆発、給水、排水管の経年劣化漏水とかね。

[8: 匿名さん]

>7
火事・ガス爆発はどうしようもない。
給水管は区分所有者負担。
排水管の劣化で交換することはまずない。

[9: 匿名さん]

＞給水管は区分所有者負担。
共用部分のない給水管とはどのような構造ですか？
＞排水管の劣化で交換することはまずない。
15年更正、30年取替予算も不要かね？

[10: 匿名さん]

＞友人のマンションは世帯数１０００自主管理している
古い団地型マンション群だと、あるかもしれないね。
共用設備が限られていて、人的な付帯サービスが不要なら、清掃・修理・植栽管理など個別業者を管理組合（理事会）が統括すればいいわけだし。
理事長などが有能な定年退職者などなら、実現可能だ。

[11: 匿名]

自主管理は簡単です、こんな簡単な事すら管理会社に任せていたのかと、中学生や高校生でも出来る仕事ですよ！

管理会社を解約して初めて、自分達の馬鹿さ加減が浮き彫りにされますよ。

さあ～早速に自主管理にする提案を出しましょう！
善は急げ～～。

[12: 匿名さん]

>9
給・排水管の本管は取替えは殆ど必要はないよ。
それが証拠に道路の中に眠っている給水管の交換はないし、戸建の取替えも聞いたことないでしょう。

[13: 匿名]

5
自主管理に無知なのですから唯我独尊的な説教はやめることです。
〉〉3さんもまず自主管理組合との情報交流を奨めてられます。経験もなく否定する者の戯言など参考にもなりません。

[14: 匿名さん]

自主管理いいね、難しいからその役員は限定されるので、役員のお鉢が回って来る事がないのが良い。

[15: 匿名さん]

すると、輪番制と自主管理は両立しないことになるの？

[16: 匿名さん]

輪番で自主管理してるところは普通にありますよ

[17: 匿名]

世帯数の少ないマンションなら、積極的で正義感に溢れた責任感の強い方が役員になれば、住民を自主管理へと動かせます。

しかし横着・怠慢人間ばかりが住む、烏合の衆の住民ばかりなら、無駄遣いをして管理会社に頼むのが妥当でしょうな！

[18: 匿名さん]

>>17
管理会社に依頼するのは普通のことです。
理事の多選の弊害等を考えれば管理会社に依頼する方がずっていいですよ。
大体組合の殆どでは横領や癒着は行われていません。
自主管理もいいでしょうが、理事の人材が豊富ではないのでどうしても同じ者に偏ってしまう弊害が出てきますよ。
組合員は別に仕事をもっている者が大半ですからね。
私が最初にいたマンションは自主管理でしたけど、同じ理事長が２０年以上現在もやってますよ。役員報酬もかなり
高額になってますので、家で塾をひらいている理事長が長くつづけています。
大規模修繕もまだやってなくて、ひどくきたなくなっています。

[19: 匿名さん]

自主管理するということは理事長の権限がかなり強くなるということになります。
報酬や工事の癒着、好きなように規約改正をすることもできますしね。
兎に角同じ者が長いこと理事会を牛耳るのは決していいことではありません。
その理事長がいかに良心的で組合のために一生懸命であっても長いことやるにつれ、弊害が
必ず出てきます。
理事長を変えることは管理会社を変えることより数倍努力がいることになります。
私は組合の住民で会社をリタイアしたのでマン管士の資格を取りましたが、理事は輪番制ですのでやりますが
長いことやるつもりもありません。一応３期までは可能ではありますが。
３００戸超のマンションですので人材はいますのでね。

[20: 匿名さん]

18,19
自主管理＝同じ人材が半永久役員・腐敗と決め付けるのは短絡にすぎます。
貴方の知ってるＭＳはそうなのかもしれませんが、自主管理にしろ管理会社にしろ
＞報酬や工事の癒着、好きなように規約改正をすることもできますしね。
というのは住民の質によります。そのようなことをする理事長・とりまき理事がおれば、管理会社委託であっても（というより管理会社とつるんで）何でもします。
少数が牛耳るのは自主管理・委託管理を問わない問題です。その場合は各マンションの実態に合わせて、それを防ぐ方法を考えたらよいのです。

[21: 匿名さん]

>私は組合の住民で会社をリタイアしたのでマン管士の資格を取りましたが、理事は輪番制ですのでやりますが 長いことやるつもりもありません。
ここでもやってますね。全く関係のないことでマン管士の吹聴を、それが何の意味があるの？

[22: 匿名さん]

自主管理で役員を一年ごとに改選するか輪番制にすれば何ら問題ありません。

皆さんで資産価値のあるマンションにする意識が高まるだけです。

輪番制が難しいなら、毎年に役員を変更するのです。

管理会社に頼む頼まないの話しとは全く意味が違います。

管理会社に頼んでも長期役員なら同じことなんですが…

[23: 匿名さん]

また管理会社や役員の着服や横領と、自主管理とは全く関係ありません。

[24: 匿名さん]

自主管理で輪番制であれば問題は少ないと思いますよ。
長く権力を与えると最初は組合のために一生懸命やっていても、業者や管理会社からちやほやされると
感覚が麻痺することは、会社でも良くあることです。
どちらでもいいでしょうが、現在管理会社に委託して別に問題がなければ自主管理することもないでしょう。
21さん、マン管士という言葉が出るとすぐ異常に反応しますね。何故ですか？

[25: 匿名さん]

また管理会社にするか、自主管理にするかで、
マン管士がいる、いないも全く関係ありませんね！

[26: 匿名さん]

＞また管理会社にするか、自主管理にするかで、 マン管士がいる、いないも全く関係ありませんね！

その通りですね、それを自ら吹聴することに何の意味があるのでしょう。
素人にその筋の人がスゴンでし誇示する心理と一緒ですね。
名称独占業務をはき違えているとしか思えないですね。

[27: 匿名さん]

みなさんマン管士の資格うらやましいんですね。
無視できないんですね。
大卒が会社では全然意識してないのに高卒は大卒を意識するようなものだね。

[29: 匿名さん]

>>28
あなたは高卒ですか？でしょうね。

[31: 匿名さん]

私は以前１００戸程度の自主管理の公共系の分譲に中古で住んでいましたが、二度と自主管理はしたくありません。
みんな老人になってわいわい言うじいさんだし、賃借人が増えて持ち主は近所に住んでいなかったり関心なかったり。
やる気がなかったり出来ないから役員の時から長期修繕の委員会を立ち上げ、４０～６０までの働ける男（一部契約や金銭管理に詳しい女性）だけでやったのに、みんな文句だけだった。
あと、自分の知り合いを使えとか、よそは安かったと聞くとか、適当な事だけ口をはさむ。
見積もりを出した業者からは勤め先に電話かかってきたり（当時はあまりメールとか、携帯とかがなかった）で、上司に怒られてしまいましたよ。

お金出してもそんな苦労は絶対したくない。
その時の軋轢で人間関係が悪化して、本当に嫌だった。
みんな仲良く挨拶くらいならできなくないけれど、お金のことになると本当に１００戸でもみんなが満足ってことあり得ない。
お金を出してでもきちんと修繕したい人と、お金を出すのは絶対嫌な（できない）人と、意見があうわけない。

[32: 匿名さん]

いやいや、上記の話しも管理会社であるか自主管理であるかの話しとは全く関係ありません。

金に関わる話し合いの時には大きなエネルギーや苦労は付き物です。

どこのマンションにもいますが、
ワアワアと五月蝿いだけで、行動が伴わない口先住民のお馬鹿はいます。騒音住民は一切無視で良いのです。

役立たずの口先人間の言いなりになりますと、マンションは悪の＊＊に必ずなってしまいます。

[33: 匿名さん]

××の部分は、悪のそうくつです。

[34: 匿名さん]

世帯数の少ないマンションでは管理会社の常駐管理は無駄です。
また掃除は輪番制にするのです。
それだけでも大幅な経費削減になります。

いっぺんに管理会社から自主管理への移行が無理でしたら、このような対応もあります。

[35: 匿名さん]

小規模物件の自主管理は危険ですよ。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1114726351?fr...

[36: 匿名さん]

小規模マンションで管理会社から自主管理に変更しました。

住民の皆様がマンションを良くしよう！
綺麗にしよう！
資産価値を高めよう！
と言う意識が前より全然に強まっただけで、
危険の危すら、何一つ全く問題ありません。

ただ、どこのマンションにも数名はいる、奇人・変人・問題児が役員になって牛耳られますと、
色々な問題は起こりますが、
それは管理会社だからとか、自主管理だからとかは全く関係のない話しですからね。

[37: 匿名さん]

今のデフレスパイラルの時代こそ、自主管理にするタイミングですぞ。

[38: 匿名さん]

自主管理をやると疲れるでしょう。
どうせ輪番制は名ばかりで、理事長は同じ者が長いことやるんでしょう。
同じ者が長くやることの弊害は大きいよ。
組合員は嫌だと思っても黙っているしかない。
益々理事長は権限が強くなる。
輪番制でやるには最初はいいけど年数が経てば人材がいないしね。

[39: 匿名さん]

ですから役員は一年で交替が厳守です！
奇人・変人・問題児を絶対に役員にしてはダメですぞ！

[40: 匿名さん]

>>39
自主管理するのはいいけど、全然やる気も力もない者が輪番制で回ってきたら難しいのでは？
そうなると経験のある長老がしゃしゃり出てくることになる。
自主管理するにはある程度のマンション管理の知識が必要だよ。
輪番制でいけば、大規模修繕の時にやる気も知識もない理事が担当することにもなるしね。

[41: 匿名さん]

管理会社に委託してればマンション管理で分からないことや法改正とか教えてくれるけど
素人理事でやる気のない者は無関心だからな。聞く者もいないし、聞くことさえしない。

[42: 匿名さん]

多くの方が、経験されてる「自分のマンション」を基準としてますね。

意見が食い違うのも当然です。

可能なところは可能。不可能なところは不可能。
特に住民の資質を理由に不可能と言われる方、引越ししか解決策はないかもしれませんね。

[43: 匿名]

横着怠慢住民が多いマンションは、管理会社に任せっきりなんでしょう。

[44: 匿名さん]

自主管理など逆立ちしてもできっこないマンションは、管理会社委託でも任せきりでいいカモです。「金で管理を買ってるんだ」といえば聞こえはいいですが、要するに無能or怠惰な管理組合というだけです。
>>42さんに同意です。自主管理組合がどのように管理運営してるか、想像もできない者が分かったふうな口をきかないでもらいたいものです。

[45: 匿名さん]

私のところのマンションは２５０戸の中規模の組合です。
築１１年ですが、最初の６年は自主管理でした。
７年目から管理会社に委託するようになりました。
やはり管理会社が入ってくれた方がいいマンション管理ができるような気がします。

前のマンションの時は自主管理でしたけど（今も自主管理）役員報酬が高いのと同じ者が理事長を
もう２０年ぐらいやっています。
別に組合員の苦情はありませんでした。しかし、大規模修繕の積立金が少なく建物が老朽化しています。
自主管理するにはどうしても同じ者が理事や理事長をやらないと管理が難しいと思います。
経験や知識のない者では組合を運営することは難しいと思います。会計も継続しなければなりませんし、
簡単に引き継いでも中々できないのでついつい同じ者がやらざるをえなくなるのです。

４２さんのところは、理事を長くやる者はいませんか？

[46: 匿名さん]

45さん
＞自主管理するにはどうしても同じ者が理事や理事長をやらないと管理が難しいと思います。
＞経験や知識のない者では組合を運営することは難しいと思います。会計も継続しなければなりませんし、
そのようなことはありません。理事長（管理者）の責任は大きいですが、住民の質として、マンション管理の経験や知識など、ほとんどの人間は経験がありません。
例えば企業管理職や自営経営者ならば、特に専門知識がなくとも管理運営の統括はできます。会計もしかりでしょう。むしろ会計こそ、その性格上、毎年交代せねばならない役職です。
そのような人材が複数人数いないマンションなど、ごく少数だと思われます。もしいないならば、自主管理は諦めるべきです。自主管理だろうがなんだろうが、長期政権は望ましくない、という基本的な理由からです。

施設の維持管理面は、技術的な理解があったほうが好ましいので、施設保全委員会のようなものを数人で構成し理事会を補佐すれば理想ですが、人材が皆無であっても、通常の保全は担当理事がマンション管理センターに相談したり、維持保全会社の担当者とやりとりしたり、情報を収集する中で判断できる範囲です。大規模修繕、長期修繕計画などはどっちにせよ外部の第三者の専門家の力を借りて行うべきものです。

また、自主管理と役員報酬を伴うこととは別です。おそらく特定の方に任せてしまうから報酬を、という発想からなのでしょうが、管理会社委託の場合と同様、適切に役員交代がされておれば報酬の話など出ることもないでしょう。

[47: 匿名さん]

長期修繕計画は外部委託か管理会社がやることになるでしょうが、大規模修繕工事については
自分達で施工業者を決め、修繕周期を判断し、劣化診断を自分達で行い、業者まかせにせずやらなければ
自主管理して経費を抑えた意味がなくなると思います。

元々自主管理しても、管理員や清掃員、各種設備点検費等の経費はかかります。管理会社に支払うのは
その上乗せ分である事務委託費です。だからそんなに経費が浮くということもありません。
修繕積立金は管理会社に委託しようがしまいが関係ないですからね。

[48: 42]

>>45
＞４２さんのところは、理事を長くやる者はいませんか？
いません。
私んとこ、及び私自身の考えは、適材適所っていうニュアンスで、マンションの管理実務は専門の管理会社にお金を払って委ねるべきと思ってます。
もちろんコスト＆効果に見合わなければ、部分的に管理組合で行うのもありでしょうし、自主管理する物件を否定するつもりもありません。

管理すべき内容が限られており、それを行う住民の意識があり、出費を抑えることを優先するなら自主管理でしょう。
大型マンションになるほどに統制とるほうが重要だったりしますので、どこに費やす時間をさくかだと思います。
自主管理を実現した方は誇っても良いと思いますが、私は自主管理にマンションに住みたいとは思いません。

[49: 匿名さん]

私も自主管理のマンションには住みたくありません。
いくら経費を節約するためといっても、僅かの額しか変らないのに自主管理はないでしょう。
自主管理すれば管理費がゼロになるような錯覚を抱かせていますが、全然そんなことはないですから。
管理員・清掃員・設備点検費・ゴミ・電灯・水道・下水処理・管理費での工事修繕費・事務費等は管理会社がいなくても必要ですし、修繕積立金は全然関係ないですからね。

[50: 理事経験者]

自主管理すると、
管理員・清掃員・設備点検費・ゴミ・電灯・水道・下水処理・管理費での工事修繕費・事務費等で
管理会社が請け負っている中間マージンがなくなる。
そして、管理会社が直受けしている、定額管理費（出納業務、会計業務、運営業務）がなくなる。

管理費が、管理会社に委託と比して、僅かの額しか変らない自主管理が存在するなら、
自主管理での中心理事達が、業者への交渉を疎かにしているか、相当額の報酬を取っていると考えられる。

ただし、見た目の管理費が同じでも、余剰額を修繕積立金に相当額組み入れている場合があるので、
誤解しないように注意して下さい。

例）２と３は同じと考えられるのでは？
１．管理会社　管理費１万、修繕積立金５千、管理費の余剰金なし
２．自主管理　管理費１万、修繕積立金５千、管理費の余剰金が５千あるので修繕費に組み入れ
３．自主管理　管理費５千、修繕積立金１万

当然に２と３の管理組合の方が将来的に安心できます。

私の意見として、完全な自主管理より、自主管理に近い部分管理が良いと考えます。