ﾌﾗｯﾄ３５Ｓを検討

[不動産購入勉強中さん]

省エネ住宅にして、ﾌﾗｯﾄ35Ｓ　20年金利引下げﾀｲﾌﾟにすると
最低金利1.55％10年間　2.25％11～20年　になるのに
やっぱり銀行ローンの変動型のほうが人気高いのでしょうか？

[301: 匿名さん]

>>300
普通はＨＭやデベの提携銀行で銀行ローンやフラットＳの審査をお願いするのが無難。
大手だったら100％提携があるからまずそこで審査。提携だから優遇とかもあるはず。

あなたは所得の割りに融資が少ない方だから自信を持って挑めばよい。
フラットの金利で計算しても35年返済で返済比率13％弱、オール月々で75,000円、
平均返済率を大きく下回ってるし、繰上げ返済する余力も十分ある。

慎重なあなたならフラットＳが断然お奨めだ。

[302: 匿名]

３年勤続しないとローンの審査が厳しいというのは
昔から言われていたことで
去年転職して、今年住宅購入というのは
きつい言い方ですが計画性がないように思えます。

変動よりも固定のフラットの方が向いているのでは
ないでしょうか？

[303: 匿名さん]

>>302
全く反対の意見だ。
転職もタイミング、住宅購入もタイミング、結婚も出産もタイミングだ。
スケジュールがタイトになったからといって、計画性がないというのは全く間違い。

支払い能力はあるわけだから、全く問題ない。

[304: 匿名]

うちは転職して半年でしたが提携で三井住友通りましたよ。
業界 業種は同じ転職でした。３年は目安にすぎないと思います。

[305: 匿名さん]

>300
変動と固定、どちらにもメリットとデメリットがあって、まずどちらが自分たちの性格とか将来設計に向いているか、考えてみてはいかがでしょうか？
変動スレやフラットスレを読むと、それぞれを検討、選択した人たちの悩みどころが見えてきますよ。

銀行を選ぶのはそのあとでもいいかもしれません。むやみやたらに審査申込すると、個信に記録が残るので、本当に利用したい銀行の審査時に、いちいち説明することにもなりえます。

もちろん、銀行の人の話を聞いてからある程度、内容を勉強する、という方法もあります。その場合は、フラット、フラットとのミックスローン、銀行独自の住宅ローン、すべてを扱っている銀行で話を聞けるといいと思います。

フラットのサイトに、ローンシミュレーションのページがあるので、そこで何パターンでも、シミュレーションして考えましたよ。変動金利も自分の予想金利を入れて考えられます。私の場合、その数値を入れるのにとても悩んで、結局、未来予測できずにビビってしまう自分には変動は向かないって思い、でも金利と支払い総額が低い銀行ということを最優先して、地元の信金のフラットにしました。

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

フラットだけなら、機構のサイトに、支払い総額で並べ替えできる銀行検索ページがあります。変動は具体的に検討しなかったので、よくわかりません。

[306: 購入検討中さん]

転職とローン問題をご相談した291です。

皆様のお陰で、大分ローンの仕組みが分かってきました。
今日、物件の営業さんとお話しましたが、購入マンションの提携バンクで、
もし『変動』を選んだとしてもある程度の優遇はしてもらえそうということがわかりました。
↑仮審査前の営業さん同士の打診です。

シュミレーション結果を見ますと、今の『変動』金利に心揺れますが、
ローンを返すのは早くても20年はかかりそうなので
フラット35sにするかもしれません。　もう少し検討してみるつもりです。

厳しいご意見も、具体的なアドバイスも有難う御座いました。
物件購入の心も決まりました。来月早々にも本契約に入るつもりです。

どうも有り難う御座いました！

[307: 匿名さん]

今日の長期金利1.269でしたね。
ドンドン上がってる。。。恐ろしい。。。
このままいくと、３月４月はどうなるんだ？？？

[308: 匿名]

結局ローンは開始日はずれるから、正直今なら変動がいいと思う。
固定はどんどんあがっているのは事実。
あとは短期返済する自信があるなら確実に変動。
もし長丁場で考えるから固定（あくまでフラットＳのみ）がいいと思います。
金利は高いがその分安心が買えます。日本人は無難が好きだからこっちが好きな人は多いです。

[309: 匿名]

↑同意見。変動にすればよかったです。

[310: 匿名]

10年後、借換に走るのが固定さん。

[311: 匿名さん]

>>310
それで良いと思います。

10年間-1%の恩恵を受けながら様子見て
変動金利が大幅にUPしていなければ借り換えでOKなのでは？

[312: 匿名]

リスクヘッジとしては正解かもね。
まぁ10年という見通しが暗い日本においては
変動スタートの方が結局得だろうけど。

[313: 匿名さん]

－１％でも団信込みで２％でしょ。
果たして10年いないに優遇付きの変動が２％超えるのか。。。

[314: 匿名さん]

>>313
10年後以降に現実的に借換えれるのは　フラットＳ⇒変動　のパターンのみ。
変動金利が上がってたらそのままスルーで。
変動組んでて10年後以降に変動金利払ってて、　あっ！　と思っても10年前のフラットＳ
の水準の固定はもう選べない。

[315: 匿名]

そうなんですよね。

フラットSを選んで後悔したらいつでも変動に借り換えできますが、変動から今のフラットSに借り換えはできないからなぁ。

しかも団信込みって、団信じゃなく生保で半額位の支払いの人も沢山いるわけですから。

変動より損とか得とかじゃなくて、やっぱり安心できるし必要なら見直してもいいし。
短期返済で総返済額を少なくする事にチャレンジしたい人は変動なんだろうけど、ウチは子供が成人するまでの最初の15年位は固定にしたいな。
子供が小さい間はフラットでも繰り上げできるので、10年後も最初の返済額とほぼ変わらなくできると思いますし、その後中学～大学とお金のかかる時期に返済額が動く心配をしなくて良いのは有り難い。

[316: 匿名さん]

>>315
その通り。
要は、ここ5年、10年よりも子供の高・大の時期の支払いを安定させたいってこと。
変動の人は、それをさておき変動の方が安いうんぬん言うから会話がかみ合わない。
つまり変動とフラットＳではベクトルが異なるということですわ。

[317: 匿名]

当初10年1.5%で借りられたとして、10年経った時に団信含めて数百万は変動に遅れをとってるかも、と思うと踏み切れないや。

[318: 匿名さん]

金利が大きく上がらないと損をするフラットを選ぶには、勇気がいる。

リスクがほとんど取れないので、支払額が確定しているフラットしかありません、という人にはお勧め。
（というか他に選択肢がない）

それなりに余力がある人は、財布と相談かな。

長期金利が上がってきているので、保険料として割り切るには徐々に分が悪くなってきてる。

[319: 匿名さん]

変動組んでも大して上がらないとは思うんだけど、
普通じゃない今の経済状況考えるとどう転ぶかよめない不安が･･･。
日銀とか政府の動向見ながら繰上返済ガッツリしてくより、家賃払う感覚で固定された支払いは気が楽。
毎月の額としては安いからこの安心感を買うための必要経費と思って割り切るよ。

[320: 匿名]

損とか得とか考えてしまう人は、フラットは向いてないでしょう。
別に変動と総支払額を争うものではないと思います。

[321: 匿名さん]

得られるサービスが変わらないのに、保険料が徐々に値上がりしていたら、
「保険は加入せず、何かあったら手元資金で賄うか」となる人がいるのは当然。

借入額、借り入れ期間にもよるけど、数百万～千万以上の差が出るのに、猪突猛進で良いのかね？
どこかに損益分岐点は置かないといけないんじゃない？

[322: 匿名さん]

変動の人は｢余力あって変動」も多いかもしれないが、
｢フラットＳの返済すらキツイから変動」ってのも多いからなぁ。

フラットＳに向いてる人は得とか損とかそういうベクトルとは違う。
支払額を確定させて｢安全・安心」で人生設計したい人向け。

[323: 匿名さん]

確かに支払額を確定させて安心したいって人はフラットが良いでしょうね。
ただ、景気などで多少の動きはあるとしても、変動が今のフラットを超えることって現実あるのかな？？
と思うとね～。
今はいろんなサイトで細かく支払額をシュミレーションできるから、差額を出して
「これくらいの差額ならフラットで安心を！」と考えるか「フラットで借りたと思って差額を繰り上げ！」
と考えるかじゃないですかね。

結局、誰もが思うのは少しでも支払い総額は少しでも少なくしたいって言うのは同じですからね。

[324: 匿名さん]

>>323
それはわからないなぁ。バブルだって、あそこまでのバブルが来るなんて
皆が皆知ってたら株・不動産でもっと皆儲かっただろうし、あそこまではじける
なんて知ってたら皆株・不動産で大損こかずに済んだしね。

先はわからないし、得とか損とかじゃなくてフラットＳは昔を思えば空前の低金利
だし、この長期固定でこの支払額なら｢了とする｣って感覚じゃないかな。

[325: 匿名さん]

＞３２４
まったく逆だよ。みんなが分かってたらそもそもバブルなんて起こらなかったんじゃない？

ただフラットＳは３２４さんが言うとおり、昔から比べたら夢のような低金利なんだから利用した方が
良いとと思うべき。
なんだけど、３２３さんが言うように変動が今のフラットを越えるってことも考えにくいですよね・笑

[326: 匿名さん]

フラットSは金利だけ見てちゃだめだよ。返済期間が長くとれるのが一番のメリットなんだから。クレジットの10回払いと3回払いみたいなもんだよ。クレジットと同じで変動でがっつり繰上返済するより月々の支払いは楽になる。ただ楽になる分手数料はかかる。

10年で返せますって人はフラットSにする必要もないし、30年くらいかけてマイペースに返すって人がフラットS向けなんだよ。

[327: 匿名さん]

20年返済計画（年齢的なもので正確には19年）だと中途半端でかえって迷います。
自分でも色々シミュレーションしていますが、一般的に考えてこの場合どちらがおすすめですか？

[328: 匿名さん]

>>327
迷ってるなら、
フラットＳでとりあえず組む　
様子見て変動に借換え検討
変動金利上昇してたらでフラットＳ継続

[329: 匿名さん]

>>327
そりゃリスク取れないからフラットだろう。

いざとなったら物件を売り飛ばせば良いや、と思えるなら変動。

変動金利が上がりすぎて支払いに困るってことは、不動産は大きく上昇しているんだから。

[330: 匿名]

安心安全を目指すなら日本で働くことから考え直さないと。

[331: 匿名さん]

>328さん、>329さん
レスありがとうございます。327です。
やはりフラット35Sの方が安心ですかね。
60歳迄に完済目指して出来れば15年で返したいと欲張って考えるとどうしても変動で当初5年ガッツリ繰り上げを考えてしまうのですが。
変動だと月5万程度は繰り上げ可能です。
ただ何かあっても変動スレの人が良く言う一括返済は無理なのと、いざとなれば売るというのも無理です。
金利が最も多くかかる借入れ当初に繰り上げ返済（返済額軽減で元本減らしながら繰り上げ継続）した方が効果的かと思う為、せめてフラットもこまめに繰り上げ出来たらと思います。

[332: 地元不動産業者さん]

>>327

フラット３５の金利は、返済期間～２０年と２１～３５年で金利が違います（２０年以内の方が安い）から、
２０年以内ならフラットが良いと思います。

年齢的にも１９年しかくめないということなら、収入の安定性や継続性から考えても、銀行ローンでの取り組みは
ちょっと厳しいかもしれませんし、支払額を確定できるという点でフラットは安心感があります。

[333: 匿名さん]

>332さん
レスありがとうございます。
一応、何かあった時の為に組むのは35年で組むのですが、現実的に考えて支払いは定年の60歳迄に完済したいとなると、今41なので実質19年で支払う事となり、希望は頑張ってそれを15年で払い終えたいと思っております。

そうすると繰り上げ返済必須なので総支払額に目がいってしまい。
フラットだと安心なのですが、100万からでないと繰り上げ返済出来ない所が悩みます。
フラットの20年でもシミュレーションしてみたいと思います。

[334: 匿名さん]

>>333
変動は最初の10年で固定3％で返済できるなら完済に20年近くかかっても大丈夫だよ。フラットSとの差額での繰上では足りないけど。
ただ最初は繰上返済頑張ろうって思ってても3％での返済はそれなりにきついので意外に繰上できない人は多い。
だったら最初から強制的に払えるフラット20も選択肢としては悪くないと思う。
その分少し頭金多めに残すとかね。

[335: ｎ０ｊｂｂ]

フラットＳの物件は割高だから
結局金利分上乗せで払っているようなものだ
業者を儲けさせるだけの話

[336: 匿名さん]

>>335
割高じゃなくてコスト高。
フラットSの基準も満たせない物件のほうがどうかと思う。

[337: 匿名さん]

省エネルギー性に優れた住宅
耐震性に優れた住宅
バリアフリー性に優れた住宅
耐久性・可変性に優れた住宅
この中の一つが技術基準を満たした物件がS対応となる。

[338: 匿名さん]

フラットSの基準満たせないマンションなんて論外だし、
戸建ての場合は基本的に長期優良住宅になるから高く感じるけど変な建売を掴まされるよりは割安だよ。
構造しっかりさせて作るんだから業者は逆に儲からない。安作りの家のほうがよほど儲かる。

[339: 匿名]

現在、新築か中古かで悩んでいる者ですが、知っている方がおられれば教えて下さい。

現在の新築基準ではフラットS（新築）を満たしていないような物件でも、中古物件に
なると、フラットS（中古）が適用されているケースが多いのは、何か理由があるので
しょうか？要は、フラットS（中古）の適用基準が甘いのではないかということですが、
中古物件売買活性化なんかが目的でしょうか？

あともう一つですが、フラットSの優遇金利が無くなると、中古物件の価格は下がって
しまう可能性が高いですか？現在はフラットSの金利が適用されるため、物件によっては、
本来の価値以上の価格設定でも売れてしまうケースがあると聞いたことがあるものですから・・

具体的にいうと、

新築３０００万（フラット）
中古３０００万（フラットS)
を比較したとして、中古物件は、新築基準ではフラットSの基準を満たしていないとします。

現在は、フラットS（中古）が適用されてお得なようですが、来年購入した場合は、中古の
価格が下がらないと売れないのではないか（つまり、現在はフラットSの優遇金利分価格
上乗せされているだけではないのか）ということです。

[340: 内覧前さん]

風呂やトイレに手摺りをつければ
35S程度なら適応されると聞いたけど。

[341: 匿名さん]

半分フラット35S+半分は変動で借りるのが一番賢いですかね？

[342: 匿名さん]

>>339
新築と中古だと必要とされる等級が違ってるので中古のほうが基準は易しい。
フラットはもとも優良住宅に融資しましょうっていう方針があるので
建築技術は進化してるわけだから新築のほうがより厳しい基準を求められる。
中古は建築当時の水準でそれなりのレベルで建てられてるから
他物件よりも優良だねって意味でフラット35Ｓ適用になるんだと自分は解釈してる。

フラットS適用物件だと売れやすいってのは確かだね。
だけど別にフラット適用でなくても割高戸建ては多いし、
マンションと違って同じ地域でもけっこう値段にばらつきがあるから
別にフラットＳ適用だから割高でも売れるわけではないと思う。

単純にその立地と内容で割高感ある物件は買わなきゃいいよ。

[343: 内覧前さん]

341
抵当権の問題があるし手数料も倍かかる。
借りる額にもよるけど別に賢くはないよ。

[344: 匿名]

342さん

339です。回答ありがとうございました。実はマンションを検討していて、
新築（フラット）と中古（フラットS:築２年）で、立地・間取り・価格も
ほぼ同じで、建築条件等も同等だったため、この場合は、今年購入なら
中古（フラットS)の方がはるかにお買い得かな？と思ったのがきっかけです。

ただ、来年フラットSが無くなると、支払条件が同じなら、新築の方が
いいかなと思うでしょうから、中古は必然的に価格が下がるのでは
ないか？つまり物件の実質価値は、フラットSだろうと、来年度以降
に購入しようと変わらないのではないかと思い、お聞きしたということです。

いずれにしても、もう少し悩んでみます。ありがとうございました。

[345: 匿名さん]

イマイチよく分かんないんだけど
フラットS適用の中古は現在市場に出ていて、S非適用の新築は来年竣工ということなのか？

そして来年まで中古が残っていた場合、S適用が無くなる分中古が値下げされるかもってこと？
もしくは来年まで中古が残っていたとして、値下げされなかったら中古の方が割高だよねってこと？

前者の場合、今年中古を買っても来年中古を買っても理論上はプラマイゼロ
（金利差に因る総支払額差相当の値引きなら）
値引きが金利差よりも少ないなら今年買った方がお得
どっちにしろその時点で新築との単純な総支払額比較なら中古の方が低い

後者の場合、今すぐ買うなら中古の方が総支払額は低いが、来年買うなら新築と同じ支払額

悩んでる間に中古の方がサッサと売れるかもしれないし、そうなれば新築買えばいいんじゃない

[346: 匿名さん]

確認なのですが、来年2月から入居開始の物件を買った場合、やっぱりフラット35Sの適用は間に合わないのでしょうか？

[347: 匿名さん]

>>346
仮に今年でＳが終了しても、申し込みが年内に受理されれば来年入居でも適用。
補助金が底を付いたら早まる可能性も示唆してはいたが。

[348: 匿名さん]

基本的に年内入居が条件では？

[349: 匿名さん]

>>348
申し込みが年内
入居は先でもOK

但し、補助金なくなり次第終了予定。
あと、来年7月以降の実行物件は不可能かな？

[350: 購入検討中さん]

契約日よりも実行月が大事な気がするなぁ
来年二月はだめじゃないか？