中古物件検討中ですが管理費が高くて・・・

[ビギナーさん]

教えてください。大田区の築21年のライオンズマンション　52㎡を1850万円で検討しています。この辺は物件の数が少なくまだ、購入を考え始めたばかりで何も勉強しないまま、購入を決めてしまいました。このエリアは物件が少ないので値引きは、難しいでしょうか？
それと管理費と修繕費で月に４万円も掛かるので躊躇していますが、不動産屋さんは、中古は、管理費が高くても管理がしっかりしている方がいいと言われましたが、ずっと変わらないものなので負担が大きく感じます。総個数が少ないマンションなので仕方がないのでしょうか？

[61: 匿名はん]

＞次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない
と書いてあるんだから、うまく予算管理してるんじゃね。
大規模も終わったばっかりとあるし。これいじょうのマンションを探すほうが手間かかるかもね。

No.60 by 匿名さんの所有では何かもんだいが発生したのかな？
取りあえず1個1個ものが違うから、少ないとか多いとまではいえるけどそれ以上のことは？だね。

[62: 匿名さん]

管理費月額：24,300円　修繕積立金月額：17,010円
これ以上ぼったくられたらたまりませんわなｗ

[63: 匿名さん]

>>60
え？大規模修繕終ったばかりじゃないの？
大規模修繕って10年に一度程度しかないものでしょ？
そんなに度々あったんじゃそれこそ大変だ。
総戸数16戸じゃとっくに潰れてるよ。

[64: 匿名さん]

スレ主さんの話を整理してみましょう。

・大規模修繕は終わっていて、現在積み立ては、１０００万強あり、滞納者はいない
・次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない

どうもスレ主さんの大規模修繕の意味が判然としないので混乱が生じているようです。

[65: くろねこ]

不動産屋さんに詳しく話を聞いてきました。
１９９９年４月と２００５年３月に屋根と鉄部塗装の工事をしています（１９９９年には大規模修繕）
今後は、バルコニーの水はけ等の工事があるかもしれないけど未定です。
残高は、１８００万円弱で滞納者は無し。かなり優秀なマンションだと言われました。
ライオンズマンションは、大京アステージで全て管理しているので、管理会社を変更することや管理費を下げるのは難しいとのことでした。

近くで築１６年位で２２００万円で売出しが出ていました。見た目も綺麗でフルリフォームしてあり管理費も安く駐車場もある・・・やはり２０００万円を境に凄くいい物件があるようです。
本当は、そういう所が買いたいのですが、私の年収では無理なので、諦めて、ここに決めようかと思います。
値段の割には広いので、万が一、支払えない時は、賃貸に出しやすいとのことでしたので、チャレンジしてみます。
皆様のご意見、凄く参考になりました。今後もいろいろ問題ありそうですが、少しずつ勉強していきます。

[66: 匿名さん]

>>65
支払えない場合は賃貸って、無謀ですよ

スレにあるように、管理費修繕費が高過ぎですよ。
ちなみに高いのは築年数のせいじゃないと思いますね。
普通狭ければ安いはずで50平米程度でこの額は異常です。
例をあげると1988年築のライオンズマンション大森中央いま売りにでてますが
50平米で管理費13900円、修繕積立9130円です。部屋が狭いなら普通はこんなもんです。

月額いくらでローン組むつもりか知りませんが
ローン月額+管理修繕費+税金月割が家賃を超えるなら貸してもいずれ破綻しますよ

ちなみに2階の31平米が管理費無しで7.5万円で賃貸に出ている事から
1850万円の部屋の想定家賃は12万円です。同家賃で貸して赤字にならないかよくよく考える事です。

管理修繕費用費が他のライオンズマンションの二倍弱であることを考えれば
強気に価格交渉していいと思いますよ
(と言いつつも比較にあげたライオンズが2680万円な事を考えるとすでに十分安いのかも知れませんがね)

[67: 匿名さん]

>かなり優秀なマンションだ
>支払えない時は、賃貸に出しやすい

不動産屋さんは商売なので、問題はあるマンションだ、時季によっては何ヶ月も借りる人がみつからない場合もあるとは言いません。
不動産の売買はあくまでも自己責任です。なにがあっても後で不動産屋さんを恨んじゃいけませんよ。

[68: 匿名さん]

私も管理費の設定は異常に高いと思います。
大京アステージに価格交渉したり管理会社を変更するのも、組合員のやる気次第ですよ。
現にそのようにしている大京物件などこの世に沢山あります。
物件価格が安いのは管理費＋修繕積立金が高い分を見込んで、買い叩かれるからですよ。
安い物には安い訳があるのです。
支払えない場合は賃貸って言いますけど、借り手がつかないことも考えて下さいね。
今時分は空室期間が長引く傾向にありますので。
家賃の値引き交渉がることもあります。
そうした時のローン＋管理費・積立金の負担を考えると、目も当てられません。
その他に居住者が交代する度に仲介手数料やハウスクリーニング代、
畳の表替えやらクロスの交換やらの手入れにお金がかかることも考えておいて下さい。

[69: 匿名さん]

このマンションに限って言えば、管理修繕費の値下げ交渉は不可能だと思います

理由は、このマンションが、実質、投資賃貸用物件と思われるためです。

オーナーはマンションに住んでおらず大半が賃貸人だとしたら、
まともに管理組合なんか機能しませんよ。だから管理修繕費下がらない想定です。

ちなみに管理組合がまともに機能しているかは、不動産屋に管理組合議事録を取り寄せてもらって読めば一発でわかります

暇つぶしに2000万円未満、50平米前後の条件で大田区マンション検索してみましたが
確かにこの条件だと他にめぼしい物件が無いですね
ちなみに賃貸中のオーナーチェンジマンションならここよりよさそうなのが2～3件あるんけど、
スレ主さんは自分で住みたいんだから、それは無理だしね

[70: 匿名]

大体、支払えない時は賃貸に出すといっても、それじゃスレ主さんはその時どこに住むのですか？

[71: 匿名さん]

管理費が余れば修繕積立金の方に回してるとかであればいいんですが。
16戸しかないので積立金はできるだけ貯めておきたいでしょう。
総会のときの資料のコピーとか貰えないのかな？

[72: 匿名さん]

滞納も今の時点ではないとしても、将来発生する可能性は十分ある。少戸数だと、少しでも滞納が発生すると組合運営が苦しくなるリスクもあるね。

[73: くろねこ]

昨日、不動産屋さんに会って来ました。悩んでいたんですが、とりあえず、手付金と実印を持ってきて下さい。言われていたので、用意して行ったら既に売主さん（所有会社の方）もいて断りづらく・・・契約をしてしまいました。
ローン審査の書類等は、まだなのですが・・・正直、後悔してます。
初めてのことで緊張しすぎて冷静に考えられなくなっていましたが、今、考えると当初の月々に掛かる家賃を下げたいという目的から外れてしまいました。支払いは、今と代わりませんが、リフォームや引越しなどを考えたら、ちっとも楽にはならないし、もう出費が下がることはなくなってしまいました。

皆さんにいろいろ、ご意見を頂いたのに、契約した次の日に後悔するようなことになってしまいました。。。
もう契約解除は出来ない（違約金が掛かる）みたいなので、諦めます。有難うございました。
あ～、管理費少しだけでも安くならないかな・・・もう少し管理組合の勉強してみます。

[74: 匿名さん]

値引き交渉もせずに印鑑押したんですか？

不動産屋への支払い手数料は規定の上限を払うのですね？

[75: 匿名さん]

売主さん、法人だったんですか？
やはり投資賃貸用マンションで確定ですね

管理費下げるにはまず貴方が管理組合の役員に立候補して、議題提案の必要がありますが
管理組合は今回の売主のような海千山千の賃貸オーナーだらけだと思いますよ
そんな人達相手に管理組合で値下げ交渉なんてキツいですよ

管理費下げるのはさっさと諦めて、ローンを使った節税対策を詳しい人に知恵を借りて検討してください。
ローン控除とかいろいろ調べる事がありますよ

ちなみに固定資産税等の税金が年間いくらかかるのかも、
不動産屋に調べてもらってないならすぐに調べて年間出費を把握してください

また不動産購入により1850万円のローンを組むと言うことは、1850万円の生命保険に入ったのと同じ事になります

貴方が死んだら子供に不動産が残るので、生命保険は、数年、子供の生活費が払える額だけで良いでしょう

もし生命保険に月額1万円以上入っているならそれは家計の大無駄なので、
月々5千円以下の掛け捨て保険に切り替える事をオススメします。
掛け捨て保険は、東京都民共済や全労済などの共済型が掛金の割りに保障が手厚いのでオススメです
コマーシャルをばんばんうってる大手生命保険はぼったくり稼業で保障がしょぼいので、もし加入してるならこのさい乗り換えですね
仮に積立型の生命保険でいま解約したら保険が満額還らないタイプでも躊躇してはいけません
その解約金を不動産の頭金にして月々のローン額を減らすほうがよほどお金の有効な利用法ですよ

[76: 匿名さん]

ここ投資賃貸用マンションなのかな？
１８５０万を取り戻して、収益をあげるまでには建て替え時期になってしまう。
投資家なら手は出さないでしょう。

[77: 匿名さん]

76さん
その考えで正解ですよ
今回の売主はこの部屋を賃貸募集に出していたような痕跡もあり
自分が貸したい賃料で借り手がつかなかったから処分売りに出したように私には見えました

老朽化した今から手を出す投資家はいないと思います。
売主は売り逃げ成功で昨晩は祝杯あげてると思いますよ

[78: 匿名さん]

投資用じゃないでしょう。
駅から徒歩14分と遠いし、管理費・積立金も高いので利回りがぐっと低くなる。
投資家に旨みはないでしょう。
ここは少人数（１～２人）の家族が自宅用に住むのに適した物件です。

ただ、スレ主の方も契約をしたからにはしっかりやってください。
２人で住む分には狭すぎることもなくバルコニーも広い角部屋のようなので値段を考えれば
そう悪い物件じゃないと思いますよ。
何よりもその地域から離れられないとなれば地域内で選ぶしかないのですから。

いちいちこんな匿名サイトの意見に気持ちを左右されずこれからご自分でしっかり勉強されて
快適なマンションライフを送ってくださいね。

[79: 匿名さん]

管理費修繕費は最初から高かった訳でなく、段階的にあがるものでしょう

だからこれまでは十分投資に見合ってたと思いますよ

しかしマンションが老朽化して資産価値が低下し、管理費修繕費もあがった今は割に合わないでしょうね

物件価格、もう少し値切るべきでしたが、いい買物したかしないかで言えば
大田区に1850万円で52平米、損はしない買物だと思います

しかし本来ならば、30～50平米位が集まった分譲でなく、50～90平米位が集まった分譲マンションを
じっくり狙い撃ちで時間をかけて探すべきだったでしょう。
その理由は、管理費修繕費が専有部面積に比例するためで、
90平米まである大きなマンションなら50平米の狭い部屋の人は少ない管理費で最大限の恩恵を受けられるためです。
今回のマンションではスレ主さんは逆にみなさんに恩恵を与える側に回ってしまっていますからね。

ま、なんにせよ、契約したんですから、前向きがんばってくださいね、主さん

[80: tokumei]

もともとは投資賃貸目的がメインのマンションだったのではないでしょうか。
しかし、近年、思うように収益があがらなくなった。そこで処分換金売りを図った。
言い値で売れたので、売主たちは喜んでるでしょうが、35年のローンを抱え込んだスレ主さんはこれから厳しい日々が続くでしょう。
税金の控除とかは納税額の少ない人には恩恵はないに等しいですが、母子手当のほかに子供手当が支給されることになるのはプラス材料です。御身体に留意されて無事支払いを終えられますように。