おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[881: 匿名さん]

>>879
>何度も既出ですが、軽減型も短縮型も理論上は損得ほとんど一緒ですよね。
全然一緒じゃないですよ。
借金は期間が長くなればなるほど利息が発生します。
期間短縮型の方が金額面では明らかに得ですよ。
ちなみに2500万円を期間25年、金利1.5％でのローンを３年目に200万円を繰上返済する場合、
（短縮型）
総支払は29,995,224円から29,212,629円になり、782,595円の利息が軽減されます。（期間27ヶ月短縮）
（軽減型）
総支払は29,995,224円から29,629,189円になり、366,036円の利息が軽減されます。（月8,573円軽減）

となり、差額は40万円以上です。
繰上金額が大きくなれば更に差は大きくなります。
この差が小さいという人は大きな金額の借入によって金銭が麻痺してるのではないでしょうか。

上のケースでは、どうしても月に8500円程度が必要だ（必要になりそう）という人以外は短縮が正解では？
「死んだらチャラ」なんていう答えは、繰上自体が邪道ですから要りません。

[882: 匿名さん]

>>881

住宅ローン減税分は計算しないの？

[883: 匿名さん]

>>882
881の条件で控除期間10年として住宅ローン減税も考慮して計算してあげてよ。

[884: 匿名さん]

881です。
住宅ローン減税は、年収や控除項目、居住地などで全然違ってくるから計算できないでしょ。
ちなみに我が家では少々繰り上げで残高を減らしても、税額が少ないので影響ありません。
減税限度額に余裕ありすぎてます（苦笑）

[885: 匿名さん]

881さん
最初のほうからこのスレ読んだほうがいいですよ
何度も同じ会話がでていますので

軽減された分を、月々繰り上げ返済していけば、総支払額は同じになります

[886: 匿名さん]

＞885さん

話の流れから、
「100万程度貯まってから繰り上げ返済するタイプ」（フラットなのか、単にそうしたいからなのかは不明）の繰上げ返済の損得の話をしていると思います。

どちらにせよ、881は、
＞ただ、軽減にすると、軽減前との差額の数百円、数千円単位を自分で振り分け、また繰り上げするなど
＞細かい管理をきちんとしておかないと、いつの間にか使ってしまい繰上げした意味がなくなってしまいます。

に対してのアドバイスだから、概ね正解では？（笑

[887: 匿名さん]

885さん
最初のほうからこのスレ読んだほうがいいですよ
何度も同じ会話がでていますので

軽減された分を、月々使ってしまえば、総支払額は同じになりません。

[888: 匿名さん]

887さん
最初のほうからこのスレ読んだほうがいいですよ
何度も同じ会話がでていますので

使い込まなくても、軽減された分を月々繰り上げ返済していけば、毎月繰上手数料分だけ損しちゃいました

[889: 匿名さん]

888さん
軽減された分を、月々繰り上げ返済していけば、総支払額は同じになります。

「理論上」という言葉を理解していないですね。
金融機関により繰上手数料がかかる、かからないなどは、
個別事案なので理論的に損得かを考察する場合には前提条件としません。当然ですよね。

[890: 匿名さん]

>>886
879は、「軽減型も短縮型も損得はほとんど変わらないけど、自分は軽減分を使っちゃうから短縮型にしてる」と言ってるのに対し、881は、「軽減型と短縮型は全然一緒じゃない！」と言って、軽減分をぜーんぶ使っちゃう前提で試算してる。これはアドバイスじゃなく、ただのトンチンカン。
確信犯なのか、既出のレスを全然読んでないだけなのかわからないけど、一人のおバカさんが混乱を招いたのは事実だね。

[891: 匿名さん]

しかし、そこまでして繰り上げするか～？

[892: 匿名]

881はBAKA認定

[893: 匿名]

881しかも低所得

[894: 匿名さん]

>>892
>>893
そんなこと言ってると君が一番バカそうに思われてるぞ。
小さい金に手間ばかりかけて喜んでるボンビーちゃん

[895: 匿名]

876
2％ならば繰り上げたほうが良いですが、6月までに繰り上げないと損です。
年末残高の1％が返ってくるため、今なら、1月まで待ったほうが得。

[896: 匿名さん]

6月までに繰り上げ返済するのと7月以降にするのとでは
何が変わってくるのですか？

[897: 匿名さん]

何も変わりません。１２分の１の金利しか違いません。８９５はアホですので関わりあわないほうが良いです。
多分、金融機関がいつの時点で残高証明を送ってくるかってことを気にしてるんだと思います。

[898: 匿名さん]

住宅ローン残高が２０００万円あり、預貯金が２５００万円あります。

変動金利で0.975％ですので、繰り上げ返済せず、ネット銀行の定期にしています。
ただ、日本が財政破綻して、日銀券が紙屑になる前に返済を終わらせたいと思っています。
日本の財政は、あと何年持つんでしょうか？

[899: サラリーマンさん]

3年

[900: 匿名さん]

>>896さん

多分住宅ローン控除の関係を言っているんだと思います。
住宅ローン控除は12月時点の残高で決まりますから。

金利2%で7月以降に繰上げると、繰上をおこなわなかった時と、
繰上をおこなった月から12月までの間にかかる金利の差額分よりも、
住宅ローン控除の減額分の方が多きくなるので、
翌年の1月まで待って繰り上げした方が得だと言うことだと思います。

我が家でも、年一回、毎年１月に纏めて繰上返済をしています。

[901: 匿名さん]

ローン減税を考えてどうせ繰り上げするなら１月になるでしょう。
繰り上げも計画的に１年間の給料や家計動向や将来の計画の修正などを勘案しながら
やりましょうね。

[902: 匿名]

ついに残債〈貯蓄となりましたが会社の利子補給があり自己負担1パーなので繰り上げ返済はしません。

[903: 匿名]

住宅ローン減税のマックス以上借りているときは、残高がどうとか気にせずどんどん返して行って構わないんですよね…？
返すことによって損することとかあるのでしょうか？

[904: 匿名さん]

>返すことによって損することとかあるのでしょうか？

・死んだとき。
・急な入り用になったとき。

以上がなければ、減税を超えた分の繰上げ返済は損しないと思います。
そもそも、減税を超えたローンを組んだ時点で、支払い利息の損を承知なのでしょうから、今更・・・ね。

[905: 匿名さん]

運用益＞支払い金利な人は繰上げしたら損でしょう。
損というか機会損失が発生するというべきかな。
例えばこの５年間は繰り上げ返済する金があれば金を
買ったほうが得だったといえますね。

[906: 匿名さん]

繰り上げを１月にという人がいるけど、年末にするなら年が明けからした方が得というだけのこと。
仮に３月に纏まった金が入ったのなら繰り上げした方が得なケースもあるから、
上限じゃなく実質の住宅ローン減税額と繰り上げ効果をよく計算してからにした方がいいね。

[907: 匿名さん]

>>905
>運用益＞支払い金利な人は繰上げしたら損でしょう。

こういう発想が普通だと思うのですが、マンコミュの住人の大半は
運用＝リスクという発想ですから
変動金利がゼロ以下ににならない方が私にとってはかなり恐ろしい
ことなんですが理解できない人が多いですよね。

[908: 匿名さん]

私はローンが５年や１０年でない以上どこかでインフレに変わるという
状況を考えてますけどね。
デフレの続いている現在。手元のキャッシュをどんどん手放すより
持っていたほうが賢いとおもうけど。
１０年以上先の状況を今と同じ条件で考えたらだめでしょう。

[909: 匿名さん]

>>907

支払い金利以上の運用益出すにはそれなりの知識と手間が
かかるので、そういうのがめんどくさい人は繰上げ返済で
別にいいんじゃないでしょうか。

不動産購入で十分リスクとっているのでこれ以上リスクは
取りたくないというのも考え方だし、逆に不動産購入や
変動金利のリスクは許容できるのに、金融商品の元本割れ
リスクが許容できないのは非合理的判断であるという言い
方もできるでしょう。
まあ運用益とるには運用リスクもとらないといけないので
運用するか繰り上げするかはぶっちゃけ趣味の問題だと
思ってます。

[910: 匿名さん]

すでに損して辞めた人が多いんだよ。
それにマネーゲームだとしか思ってない。

[911: 匿名さん]

運用っても株式もあれば投信もあるし、先物取引もある訳で。
定期貯金だって実際には運用の一つだしね。

[912: 匿名さん]

異性の好みや相性と同じで、投資や運用はそれぞれ得意ジャンルがあるってことで
いいんじゃない。

[913: 匿名]

この10月に100万円の繰り上げ返済を考えています。
現在残債
35年フラット2.79
1700万
10年固定2.35
1850万

のミックスです。
借入れ当初は2000万ずつで２年経ちました。

フラットを返す予定でしたが、民主が惨敗して変動金利が上がりそうとの話を聞き、変動を先に返した方がよいか迷っています。
みなさんならどうされますか

[914: 匿名さん]

>>905
> 例えばこの５年間は繰り上げ返済する金があれば金を
> 買ったほうが得だったといえますね。

５年前に言ってくれよ

[915: 匿名さん]

>>913

＞10年固定2.35

これって実質的には変動で０，９とか０．８位の金利なんですか？

[916: 匿名さん]

１０年固定なんだから、実質も何もあと７～８年は固定でしょう。

もう少し借り入れの大小があれば小さい方からやっつけた方が達成感があって
お勧めですが、ここまで一緒だと、難しいですね。
多分どっちでも同じ結果と思います。
借り換えとかどうですか？

[917: 匿名さん]

>>913

５０万ずつ返せば？
手数料があんのかな

[918: 913]

コメントありがとうございます。
915さん
変動金利型の10年固定です。
10年経ったあと何も言わなければ変動になってしまいます。事前に申請すれば固定選択もできるというものです。

916さん
全期間優遇1.5％で0.2％の三大疾病付にしたのでローン自体は2.15で、合算で2.35のローンになっています。
昨今の借り換えローンをみると全期間固定で2.15など2％台前半のものはなかなかないようで…。もう少し探せば出てくるのかもしれないですが。
この先景気が見えないため、変動のほうを借り換えを検討しましたがなかなか次の一手を出せず困っている次第です。

917さん
フラットが100万円からなので100万円毎にフラットを繰り上げしてきましたが、この度の政局の変化から変動があがるのではと知人に言われ、迷っております。

[919: 匿名さん]

>>918
民主が惨敗しようが変動金利には一切関係ないよ。まぁ、それが遠因で景気が回復して上がるという事はなくもないかもしれないけど、どっちにしたって変動はそんなにすぐ上がらないし、上がったとしても現状の貴方には関係ないよ。

仮に今あがったって固定期間終了後ににどうなっているかはわからないし。その時は下がってるかもしれない。今悩んだって答えなんて出ないし。

そもそもどっちから返しても大して変わらないよ。
仮に8年後に変動が爆上げしてたとしても、そのころには残債もだいぶん減ってるから、上がった時の影響もそこまで大きくないし。


私ならこの条件なら、そもそも借り換えを考えます。

[920: ケロッぴー]

ワシも借り換えを考えるケロなー。
フラットと10年固定をミックスしてどうすんのケロ。
どうしても固定を入れたいんなら、フラットは止めて、10年固定一本だケロ。
ろうきん10年固定1.65でやってるケロ。

[921: 913]

コメントありがとうございます。
借り換えですよね…。
なかなか難しいです

[922: 匿名さん]

>>913

＞この10月に100万円の繰り上げ返済を考えています。

１０月より基本的には翌年の１月が良くないですか？
または、銀行からの年末残債証明書が来てからの方が良くないですか？

[923: 匿名さん]

>>921
やはり借り換えを検討した方がいいと思いますよ。
今のままで繰り上げていくよりも、借り換えた方が断然効果が高いと思います。

例えば10年固定の1.6%とかでも十分ではないですか？

確かに10年後どうなっているかはわかりませんが、今のままで10年返した後の残債と1.6%にした後の残債を比べると残債が減っている方が、例えその時に今よりも金利が上がっていたとしても、支払総額は減る可能性が高いですし、月々の支払額も減るので貯金も沢山出来ますよ。

個人的には完全変動でもあんまり問題ないと思いますけどね。
変動金利の仕組みからすれば、今後爆上げする可能性はかなり低いですから。

でもまぁ固定が良いという事であれば、10年固定で十分で全期間固定にこだわる必要はないと思いますよ。
ちょこちょこ繰り上げていかれているのですよね？　そうすると残期間も残債も減っているでしょうから、残りの期間で仮にむちゃくちゃ金利があがっていたとしても、支払額は殆ど変わりませんよ。

その辺り、いちどシミュレーションしてみる事をおすすめします。

[924: 匿名さん]

私も、913＝921さんと似ています。

30年固定2.89％（残り32年）
2400万
10年固定2.20％（残り32年）
1200万

のミックスです。
借入れ当初は30年固定2500万、10年固定1500万で３年経ちました。

やはり、皆さんが言われている通り、借り換えようと思っています。

全額変動は怖いので、変動（0.875％）と20年固定（2.6％）を半々でと思っていますが、10年固定（1.6％）とかですかね？

[925: 匿名さん]

>>924
そこから20年固定2.6%に借り換えるのは無意味ですよ。それなら今の30年固定2.8%ともたいして変わらないじゃないですか。借り換え手数料がかかるだけばからしいですよ。

正直、普通の変動は半年に一度しか金利変動はしませんし、125%ルールもあるので極端に支払額が増える事もありませんから、そんなに恐れる事もないですよ。もちろん金利があがらない事はないですが、一度あがってあがりっぱなしもまず考えられないないですから。

そもそも変動0.875%と20年固定2.6%なら、もうすでに20年固定は変動が1.5%以上あがってるのと同じじゃないですか。でもローンは最初のうちに金利が低い方が、がんがん残債は減りますし、貯金も沢山出来ますよ。

私は固定を否定しませんけども、今の条件からわざわざ20年固定を混ぜて借り換えるのは全くの無意味だと思います。

どうしても固定をまぜたいなら10年固定でしょう。今の低金利のうちに貯金を沢山しておいて繰り上げた方がいいと思いますよ。

[926: 匿名さん]

>>925 さん


ご意見ありがとうございます。

やはり、金利差のある変動（0.875％）に借り換えて、今までの毎月返済額と借り換え後との差額分を毎月返済額軽減で繰り上げ返済ですかね。→このスレで勉強させてもらいましたが「返済額軽減」で繰り上げ返済ですよね！！
それでも変動の金利上昇が不安だと思うのなら10年固定といったところでしょうか。

[927: 匿名さん]

926さん
分かっていると思いますが、あくまで条件次第ですからね～
繰上げに手数料がかかるところではある程度まとめてじゃないとダメだし
軽減した分は繰上げしないとだめですし
こまめな軽減だと、繰り上げ手数料は無料の場合でも保証料は保証会社の手数料に消費されて帰ってこないところもあるし・・・（保証会社の手数料がかからないところはあるんだろうか？軽減か短縮かにはあまり関係ない話ですが、軽減だとこまめな繰上げという選択肢が大きくなるので）
個々のケースになっていくけれど、御自信の細かい条件も考慮にいれてくださいね。

[928: 匿名さん]

>>927 さん

三菱UFJ信託なので、変動の場合、繰上返済手数料は無料です。また、軽減した分も繰上返済に回します。
ですが、保証料の戻りについては勉強不足でした。
こまめな繰上げだと、その都度保証会社の手数料が掛かり、金額によっては保証料の戻りと相殺されてしまったりするんですね。
繰上返済手数料無料だからといって、その辺は調べないといけないですね。

[929: 匿名さん]

全額変動の何が怖いのか分からん。
私は、全額変動で4500万円借りた。
金利は、0.8未満。
毎月の支払いは、3.1パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減の繰上げ返済。
すると、どんどん元金が減っていく。

金利が何年後にUPするか分からんが、UPするころには、元金が減っていて、無風になってる。

[930: 匿名]

ガンガン繰り上げ返済の予定が立てられて10年や15年位で完済の目処があれば変動がいいなあ。うらやましい
まだ新婚世代の私は出産等控えてどの位のペースで繰上が出来るのか未知数な所もあるので、最悪35年ダラダラ返してもいい全期間固定にしたよ