シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

[匿名はん]

シーサイドレジデンスの2スレ目です。
地下鉄中央線「コスモスクエア」駅 ≪直結≫ 本町まで15分。
600家族規模で「生鮮食品スーパー」など生活施設も敷地内に揃います。
いかがでしょう？


旧スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6904/

所在地：大阪府大阪市住之江区南港北1-38-2(地番)
交通：地下鉄中央線｢コスモスクエア｣駅徒歩2分
　　　　南港ポートタウン線｢コスモスクエア｣駅徒歩2分


・新規の質問は、旧スレも含め一度過去レスを読んでから、を推奨します。
・誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
・荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/
・有意義な情報交換を！

[814: 匿名はん]

難しくても、いずれ嫌でも理解しなければならないときが来ます。

[815: 物件比較中さん]

803
いきなり意味不明なタイミングで噛み付いてレベルの低い書き込みだと思ったら住人さん？
こういう人が住んでるなんてガッカリですな。

[816: 匿名]

じゃさよなら

[817: 入居済み住民さん]

どなたかが、ここの住民は不親切だと指摘がありましたので、さすがに憤りを感じながら、また、自己の再認識の機会とも捉えて、管理規約、長期修繕計画、重要事項説明書とにらめっこしました。

806／物件比較中さん

先に、管理費は全体・住宅・店舗（修繕費も同じく、全体・住宅・店舗）に区分されていて、支出もそれぞれ独立（重複しない）していることは、ご紹介させていただきましたが、
駐車場代は100%管理費に回されます。これは住宅管理費の区分。ただ、住人が支払う（販売未了は売主）収入区分と同じですので、その支出先は、それ以外のものにも運用されます。この部分は、確かに駐車場の契約は、空きに対して売主が負担するものではないので、契約数によって振れる部分ですが、前述の住人負担部分と共用していますので、（収入は100%でないのに、支出は100%発生するという指摘が別の方にもありましたが）支出部分は稼動して消耗する部分に比例していますので、その分リスクヘッジをしています。ですので、そもそも駐車場建設費用や利益運用について言及する部分とは違います（建物躯体の一部のようなもの）。
また、機械式駐車場の修繕費（もちろん修繕準備金も）は別で積み立てられています。管理費とはまったく別会計です。NHKの20年で数千万は不足、実際は15年で立替の必要ありということでしたが、長期修繕計画でも20年で一式交換を2億4千万で計上されています（維持修繕は別に各年度ごとに設定）。駐車場の契約者が仮にいなくても、駐車場収入とは別会計ですので、収入不足を取り上げているNHKの問題とは違うのではないかと思います。それに屋外ではなく、建物の中（躯体の一部）ですし、そんなに耐久性が劣るとは思わないのですが。

808／購入検討中さん

店舗駐車場にはそもそも駐車場収入がありません。店舗・駐車場は同じくセットの施設維持として店舗管理の区分になります。ちなみに52台は平面自走式で、構造上は1階の住人用区画と同じですが、壁で仕切っている構造です（もちろん行き来は壁で完全に仕切っているので相互の出入りはできません）。建物躯体の一部で（もちろん屋内）すので、屋外の鉄製の自走式とは耐久性維持の概念が違うのではと思います。店舗が入ろうが入るまいが、建物としては住人に影響がでることはないでしょう。まあ、店舗が入らないと風化してしまうかもしれませんが。

このマンションは、駐車場は構造物のような概念だと思っていただければわかりやすいのではないでしょうか。住戸と同じように修繕は必要であり、修繕計画が入っていますので当然修繕費も集められています。ですので、駐車場収入が会計上・維持管理上に与える影響は、施設非難につながるほどのものではないかと思います。ただ、車を使用しない検討者の方には、無駄な管理費・修繕費を払っていると感じられるのかもしれません。

[818: 入居済み住民さん]

>>817さん
761→807です。
情報有難うございます。
管理費とは別に毎月払っている修繕積立金は駐車場も対象として含み、
長期修繕計画の中に問題の立替も具体的に計上されているということですね。
すっきりしました。
ちゃんとした読み込みもできずに中途半端な書き込みをした自分が恥ずかしいです。
同時にとても勉強になりました。
攻撃的言辞を弄する方々も含めて感謝です。

[819: 匿名はん]

結論：店舗駐車場は管理組合の会計に影響しない。機械式駐車場は修繕積立金会計で修繕計画にそった修繕があるが、駐車場を利用しない人も負担することとなる。駐車場収入は100%管理費会計に計上。

こんな感じでしょうか？

NHKの番組は見ていませんが、全国の管理組合の半数以上が今後財政困難な状況に陥るとの記事を見つけました。特に修繕積立金の不足が著しいようです。『管理組合　赤字』『修繕積立金　不足』とかで色々検索すれば出てきますよ。
実際大規模修繕時に積立金が足りず、銀行からの融資も受けられず、修繕が先送りされているマンションもあるようです。又住民から100万一括徴収してなんとか大規模修繕をされたマンションもあるとか。赤字発生でデベにクレームつけてもデベは法的にも何ら責任はないため、困っている管理組合もあるそうです。（これは３－４年前のマンションブーム時の物件に特に多いとか）

金額不足の場合、優良中古マンション基準を満たせば融資可能な場合もあるそうです。

今回きっかけはNHKの機械式駐車場の番組の投稿でしたが、自分でもこの連休で色々調べて、様々な問題があることが理解できました。

ありがとうございました。

[820: 購入検討中さん]

>>819
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060205A/index.htm
これのことですかね？
確かに意識改革必要ですね。

[821: 匿名さん]

駐車場の件、しっかり調べてくださる住民の方のおかげですっきりしましたね！
連休なのにお手数おかけしました。でも、おかげさまで大変勉強になりました。ありがとうございます。

駐車場の修繕費用を、クルマを持たない住民も負担することの不公平さについて、ひとこといいですか？

駐車場という設備があることも含めて、そのマンションの資産価値が構成されています。
使う、使わないにかかわらず、マンションの設備の修繕費は住民みなで負担すべきです。
これはある意味、公平なんですよ。
中古で売りに出したとき、マンション内に駐車場があるかないかで売却額が変わってくるはずです。
駐車場を利用しない方でも、修繕費用を負担することが、間接的には自分の専有部分の資産価値を維持させていることになるんです。

たとえば、低階層にお住まいの方が、自分はエレベーターを使わないからといって、エレベーターの修繕費を負担したくない、というのは通らないのと同じことなんですよ。

駐車場の修繕費は駐車場利用者だけで、という流れが気になったので書き込みました。
一般論ばかり聞きたくないという方はすみません。スルーしてください。

[822: 契約したよ]

821：匿名さんへ
わかりやすい説明ありがとうございます。いや～素晴らしい書き込みです。

[823: 入居済み住民さん]

マンション前を通過する豪華客船セブンシーズマスター。
こんな楽しみもあります。シーサイドですから・・・

駅前ですから・・・

[824: 匿名さん]

※最初にお断りとして検討していく中で他物件のリンクを貼る必要があったので２件の他物件の「物件概要」のリンクを貼らせていただきました。これは検討する身としてであり決して「荒らし」行為ではないということをご理解下さい。それでも「荒らし」や「嫌がらせ」の投稿だと判断された方がいるなら「削除依頼」を出されていただければ管理人の判断を受け入れます。ただし私が危惧するのはリンクを貼るという行為のみで、本文中の内容は検討している身としてなんら「荒らし」や「嫌がらせ」行為ではないと考え投稿しています。


>>698さんが提起した駐車場問題を連休中に調べました。
>>817さんが規約、修繕計画について検討している身として知りたいポイントが的確に書いていただけたので私の中でまとまりました。ありがとうございます。

私は議論の着地点が「規約の中身を知る」ことに次第に変わっていってしまっているのではないかと思いました。
>>817さんの書かれていることでわかったのは、店舗＋店舗駐車場は住民とは会計的に独立していてあまり関係がないということ。
では店舗関係を無視して規約、修繕計画の駐車場部分の書き込みを見ると典型的な機械式駐車場を持つ分譲マンションの規約と変わらないということです。修繕計画、２０年で一式交換２億４千万円の計上というのも当然組み込まれていなければおかしいですし、問題が発生しているマンションに計上されていなかったかというとそうではない。
だからシーの規約がおかしいというわけじゃないんです。従来通りの規約なんです。
NHK番組の内容を簡単にシーで当てはめてみると２億４千万って聞いてたのに７億になっちゃったということ。６００戸で均等割りすると１戸当たり７６６万円です。機械式駐車場のメンテナンスや工事は機械式駐車場の会社の系列会社が受け持つのが一般的で（日立のエレベーターを日立ビルケアがメンテするように）他社が入れない分コストも圧縮できません。払えないから他社探しますとはいかないものというのも機械式駐車場の問題です。
「今まで毎月ちゃんと駐車場料金払ってきたじゃないか！」
「私は車を持っていないのになんで払う必要があるんだ！」
一時金や修繕積立金の当初計画案以上の増額として集めようにも規約を理解せずに入居（あるいは規約を忘れてしまった人）はこう思う。実際このスレッドでもあまり理解していないと見受けられる方がおられました。それを悪いといっているわけではありません。それはこれだけがマンション購入の決め手ではないからです。
ですがこういう住民感情によって管理組合が身動きとれなくなり安易に銀行融資に走ってしまい余計負債が増える。
大規模修繕が出来なくなり修繕が延期ｘ２でマンションそのものが荒廃していく。
もっと色々ありますが大きいとこだけピックアップしました。

>>698さんは>>701でこうレスつけてます。（引用します。）
>の結論を書くと屋外型の機械式駐車場なら将来修繕問題が起きても最悪更地にするという選択肢もあるけど（実際>地にするのが１番安上がりだそうです）屋内型だとどうしようもないこと。（引用終わり。）

>>698さんは書き込んだ時点で将来修繕問題が起きてもと書かれているようにここまで調べていて、その後の選択肢が躯体の中に機械式駐車場を持つシーの構造が問題だから契約を止めて再検討すると書いてあるように思います。
２４０台分の機械式駐車場を持つ（４８０台中半分平面、半分機械式というレスがあったので）というだけでも問題ですがそれが躯体の中に収まっているというのが将来的に怖くなった。更地にして平面駐車場にすることで機械式駐車場のコストの呪縛から解放されるというのが機械式駐車場問題を解決したマンションの具体例としてNPO法人が紹介しています。（これもレスの流れで一度リンクされていましたが再度リンクします）
http://www.npo-syujyu.jp/example/archives/070315.html

（続く）

[825: 匿名さん]

（続き）

パレット昇降式の機械式駐車場２４０台分を撤去しても躯体の中に大きな空洞が出来るだけです、更地にして立体平面駐車場を作るということは難しい選択です。
大阪市内の３００戸以上の大型物件で躯体内に駐車場を持つ売り出し物件を比較の為リンクします。他物件をリンクすると荒らし・ライバル営業と言われるのでシーにも関連する会社が入っている物件のみとしました。
グランドメゾン西九条ＢＩＯ
http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/outline/index.php?comp_id=sekisuihou...
ours(アワーズ)
http://www.mid.co.jp/ours432/outline.html
全台平面駐車場です。駐車場料金は差がありますが平面駐車場の両物件とも物件概要には管理費、修繕積み立て費の月額が記載されているので参考になるかと思います。もちろんシーの物件概要にも棟ごとに管理費、修繕積み立て費の月額が記載されているので比較してみると管理費も修繕積み立て金も大差はない。大差がないというのが将来大きな差となるということじゃないでしょうか。
ここまでが>>698さんが提起した（本人はそのつもりはなかったでしょうが）駐車場問題を私なりに連休で調べてみた部分です。

駐車場代６００万円（６００万円を見込んでいるというレスがあったので）は１００％管理費に計上されるということなのでシーの公式HPの物件概要から管理費全戸平均８０００円と仮定して、８０００円ｘ６００戸＋６００万で管理費は月額１０８０万です。
管理費というのは圧縮の余地が凄くあるというのは少し調べてみればわかります。
管理会社を他社と競合させる。人件費を減らす。（１週間の掃除の回数を半分にする）などなど。そこれ余剰金を発生させて修繕費にまわすというやりくりで段階的に上昇する計画の修繕積立金を抑えることは可能ですがそれも管理組合の総会決議でしか決まらないので余程情熱がないと６００世帯の意見をとりまとめるというのは難しいでしょう。

というのがシーサイドレジデンスにおける「駐車場問題」なのではないでしょうか。

私もたいして考えていなかった口ですが今後はこういうことも踏まえて検討しなければと思い多いに勉強させられたなあという感想です。
掘り下げていけばどんどんでてきてしまうのでどうしても長文になってしまいました。申し訳ありません。

[826: 住人A]

契約者で駐車場車を希望している人の割合ってどれぐらいなんでしょうね　
トヨタでも車の生産台数を減らしてるそうですし。　
機械式をまとめて、使わない場所を作れば毎月のメンテナンス費も軽減できますね。　

でも平面は一階15000円で機械式は8000円とかなんですよね。　
平面て全部埋まってるのかな？　
平面をやすくして全部埋めて、なるべく機械式を使わなければいいのでは？　

このご時世に駐車場のメンテナンス代に巨額が必要なんてあり得ませんね

[827: 買い換え検討中]

ちょっとみなさん、検討事項が具体的で驚いてしまします。
もう一度、南港がどういうところか検討なさってはいかがでしょうか？
昔から、南港に沈めるとか言いますしあまりいいイメージないですよね。
お役所の箱物ばかりの埋立地が、この先発展するとはどうしても思えないんです。
市内にでるほとんど唯一の道路が有料というのも、嫌がらせとしか思えません。港大橋は阪神高速ですよ。

大阪ＤＥＥＰ案内というサイトで海の時空間やＷＴＣについて、どういうものか分かります。
（職員のレストランなど意外にいい情報もありますが）

http://osakadeep.info/tag_%E3%82%B3%E3%82%B9%E3%83%A2%E3%82%B9%E3%82%A...

いまさら何の荒らしかと、お叱りを受けるのは承知しています。
それでも、南港をご存知じゃない方もいらっしゃると思います。どうか、大事な決断をされる前にもう一度冷静になって下さい。

http://webnews.asahi.co.jp/you/old/special/2007/u20071213.html

[828: 物件比較中さん]

825さん
ありがとうございました。
難しい問題を分かりやすく書いて頂いて理解できました。
他物件と比較すると見えてくるものがありますね。
車の台数も入居率も見えない中、大量の機械式が必要なのか疑問です。

827さん
南港についてはニュースを見ていれば大抵の人は知っているので、やはり「今更」なのでは？
とはいえ、私が不安な点はやはりそこで、
生活に必要な施設が現在、あまりにも近隣に少ないです。
保育園、学校、病院、公園、コンビニ…。
新たに開発してある程度成功した地域というのは最初から徒歩数分のエリア内にこれらの施設が組み込まれています。
ここはコープだけ入っていていますが、「だから大丈夫！」と言うには弱いなとは思います。
交通の便、海、安さは魅力なんですが現在はいくつかの候補の中では順位が下がってきたかな…。
決め手が難しい。

[829: 匿名]

・新規の質問は、旧スレも含め一度過去レスを読んでから、を推奨します。
・誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
・荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/
・有意義な情報交換を！

[830: 入居済み住民さん]

824／匿名さん

ご質問です。
NHKのニュースがタイムリーで見れなかったので、色々と検索していますが、ヒットするのは他のマンションへの書き込み等で、肝心のNHKにはたどり着けません。
まずは、2億4千万が7億になるという事例ですが、予算より7倍かかるという文面は見受けられます。他にも2億から最大7億かかるという文面もあります。ただ如何せんその元の予算がいくらかはわかりません。私達のマンションのように2億4千万の予算計上が7億になるという数式の元を教えてください。掛け算の根拠が違うと導き出す金額が大きく違いますので。それと、屋内型なのか、それとも屋外型なのか。その事例では、どうも台風で浸水したり、風雨にさらされる環境が影響するということがあったと思います。　
このマンションは地下1階までありますが、横に咲洲キャナルが流れていて、実際は運河のレベルで言えば2階に位置します。またその運河は海に両端を直結していますので、川のように水位が上がることはありません。運河の水位が上がるとすれば、地球規模の浸水になるでしょう。また、駐車場から運河方面へは抜ける道がありますので、そこから浸水した水が抜けることになります。これは、平面であろうが機械式であろうが同じです。
また修繕費ですが、建替えとは別に、維持修繕管理で毎年平均1千万の予算計上があります。
20年で4億円以上を駐車場収入に依存しない形で計上していることになります。
住民としても、この辺はきちんと意識していく必要があることは、十分認識しましたが、もう少し拠り所となる根拠が欲しいと思いますので、ご回答よろしくお願いします。

827／買い換え検討中
「昔から、南港に沈めるとか言いますしあまりいいイメージないですよね。」
これは言ってはいけない一言ですよ！差別的な発言はその人の人となりを表します。
業者の方であろうが、検討されているかたであろうが、人として軽蔑します。

[831: 物件比較中さん]

２週間ぶりにここに来たのですが、盛況ですね。
荒れてる荒れてないは別にして
活気がある掲示板はであることは間違いないですね。
ここ半年、注目度は常にトップランキングですね。
やはりみなさん（他社営業も含め）気になる物件だと改めて思いました。
さあＧＷも終わり南港の混雑もひと段落するだろうし、
モデルルームまた見に行って来ます。

[832: 物件比較中さん]

毎年平均1千万の予算計上の根拠をよければ教えてください！
600世帯完売したと仮定したうえでの計算ですか？

[833: 入居済み住民さん]

↑
830さんへの逆質問ですか？
住民が回答する域を超えています。
スルーしましょう。