ピアース文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-koishikawa/index.html


所在地：東京都文京区小石川三丁目97-1,97-64（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩8分
　　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩8分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：34.42平米～71.46平米
バルコニー面積：4.49平米～6.95平米
ルーフバルコニー面積：6.45平米～24.34平米

売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・監理：株式会社日本エーコン一級建築士事務所
外観共用部デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：38戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建（建築基準法上は地下1階・地上7階建）
用途地域：準工業地域
地目：宅地・公衆用道路

駐車場：3台（屋外平置駐車場2台、屋内平置駐車場1台）
自転車置場：38台（スライド式36台、平置きラック2台）
バイク置場：4台

完成予定日：2025年3月下旬
引渡予定日：2025年4月下旬

販売開始予定時期：2023年9月下旬

建ぺい率：60%（法53条第3項第2号による緩和により70%）
容積率：300％

敷地面積：631.95平米（実測面積・私道部分含む）、577.51平米（建築確認面積）
建築面積：369.73平米
延床面積：2,423.04平米 （容積対象外面積691.06平米含む）

文京の進化、都心の真価。

丸ノ内線「後楽園」駅徒歩8分×東京駅4km圏×文京再開発
それは、躍動と静穏の都心文京レジデンス。

大規模な再開発が進行し、さらなる利便性の向上に期待が高まる文京エリア。
「山手線の内側」「東京駅4km圏」「丸ノ内線利用」という都心居住の本質が集積するこの地で、
“文京の進化”と“都心の真価”を体感する新たな東京生活が幕を開けます。

-東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅・都営三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩8分
-都心ダイレクトアクセス「大手町」へ5分・「東京」へ8分・「銀座」へ11分
-都心の山手住宅街・文京区小石川アドレス
-豊富な住戸プラン 1LDK（34平米台）～ 3LDK（71平米台）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[195: 匿名さん]

決して安いとは言えない価格でここまで大人気なのか

[196: 名無しさん]

>>195 匿名さん

大人気かはわかりませんが、価格が年を追う毎に上昇しているので、受け入れざるを得ないのかと。近隣中古物件も年々高値を更新。この周辺地域がもつポテンシャルからしたらまぁ納得ですが。ファミリー物件に限れば文京区が特定の千代田区や港区より高くなっても何らおかしくはないですからね。事実高いですし。少子化が極端に進む中で、安心安全な文教地区で子育てをしたいというニーズは増加の一途。下がる要素はありません。

[197: 匿名さん]

文京区はやっぱり人気ですよね。
価格が多少高くても住みたいという人周りにも多いですよ。
アクセスもいいし、子育て環境としてもいいとなれば
年齢層問わず住みたいと感じる場所なのかなと思います。

[198: 名無しさん]

収納が少な過ぎませんか？
寝室のウォークインも奥行きが小さく、各部屋のクロゼットも凄く小さいのしか付いてないから、収納工夫しても限界ありそう。値段も高いし、子育て環境良いと言っても室内が物で溢れた環境だと本末転倒って思います。ピアースって子ども想定無しですか？

[199: マンション検討中さん]

3Lの70㎡以上のタイプは1.5億弱～とかなり強気ですね。坪700万とは…4戸と少ないので早く決まるかもですが、私の想定より１割以上高いだけに決断出来ず…。今後新築は更に上がるとなると、サラリーマンでは小石川で3L70㎡マンションの購入は無理ですわ…

[200: 通りがかりさん]

来週から正式に申し込み受付らしいが…1.5億なんて強気過ぎで引き合いもなさそうだが…

[201: マンション検討中さん]

本当に1.5億なんですか!?
まあそれでも売れるんでしょうね。

[202: 通りがかりさん]

>>201 マンション検討中さん

私も70㎡以上は1.5億弱からと考えておいて下さいって言われましたから、大体1.5億前後からだと思います。3Lの63㎡の部屋は1.2億台後半みたいなことを言ってました。が、正式な価格はまだ決まっていないようです。
金額に関わらず70㎡以上から売れて行くでしょうね。63㎡で3Lはある意味新しいチャレンジですね。3Lなら70㎡弱は欲しいですが…


あ
い

[203: マンション検討中さん]

ディスポーザーなかったり、地下部屋作ったり、63㎡で3Lとか、オプレジレベルを目指しているみたいだな。そのくせ価格は1.5億からとは…
コスパの悪いオプレジ＝ピアース文京小石川。
高いなら価値あるものを作って欲しいんだが…

[204: 評判気になるさん]

ここより少し駅近の舞姫通り沿いにオプレジの計画があるよ。

[205: 検討板ユーザーさん]

>>203 マンション検討中さん

所詮モリモトだし、期待しちゃいかんす。
こんな値段で買っちゃいかんす。他にもっといい物件あります。

[206: マンション検討中さん]

週末から友の会向け販売開始。相手見ながら金額決定するみたい。まぁ、皆さんの情報通り70㎡超の3Lは1.5億前後かと。駐車場優先権あるテラスつきと最上階は1.55億位でしょう。

[207: 匿名さん]

1.5億、、！？まぁ驚いたところでどうせ売れるんでしょうね。文京区のファミリー層の人気は凄まじいですからね。
でも、ほんとにちょっと前、駅近ならパークコートとかヒルテラス、駅遠で落ち着いた環境ならシティテラスが、部屋次第では3L1.2億でしたよ、、？

[208: 匿名さん]

デザイン重視のお客様も一定数必ずいらっしゃるので、なんやかんや完売アザス

[209: eマンションさん]

>>208 匿名さん

デザインのみならず、倒産歴のあるモリモトが事故物件跡地を建て替えるとなれば、言わずもがな、人気になります。買わない理由が見つからない。

[210: 通りがかりさん]

>>209 eマンションさん

それ知ってて買うやついるんかね…そんなところで幸せな生活送れると思える思考はかなりおめでたいなぁ…くわばらくわばら

[211: マンション検討中さん]

63㎡で1.3億超は高過ぎるのでは…
近隣のブランズ文京小石川レジデンスの内覧行こうかと思ったらもう決まってしまったと。東急だしディスポーザーあるし内装高級感あるしデザインも良かったのになぁ。売れてしまいとなおさら良く思える。

[212: 匿名さん]

>>211 マンション検討中さん
内見即申し込み、できれば即金で買うぐらいの覚悟でないと良いものはなかなか手に入らないよ。水面下でみんな動いているので結構右から左。新築はそういう不透明なところとか、大胆さを要求されることなくじっくり考えて買う余裕があるからね。一長一短だよ。

[213: マンション掲示板さん]

中々ローン申請はいらないのは価格が決まらないからなんですか？

[214: 口コミ知りたいさん]

>>208 匿名さん
低層は2dkl完売とかみたいですが。45無くって8000万なんですね

[215: 名無しさん]

>>208 さん

>>208 匿名さん
低層は2dkl完売とかみたいですが。45無くって8000万なんですね

[216: マンション掲示板さん]

>>211 マンション検討中さん

文京区の築浅やファミリータイプ（3LDK）となれば物件情報だけで内覧せずに購入意思を伝える方が大勢います。情報が上がった時点で購入を決断し不動産会社にその旨を連絡するのは当たり前。キャッシュ購入が最優先となりますので、ローンを組まなくては買えない方は人気物件は購入は難しいのが現状です。購入価格を上乗せする方もいます…仮に内覧出来ても消化試合に過ぎず購入は絶対に出来ません。

[217: 匿名さん]

ホームページには金額が記載されていなかったので
どれくらいの価格帯かなと思っていたのですが
みなさんのカキコミで参考にさせていただきました。
かなりの高額なんですね。間取りが狭くてその価格かぁという感じですが
それでも売れるってすごいなぁ。

[218: マンション検討中さん]

え、1.5億は無理。3L1.3億が限界。中古探しますわー

[219: 評判気になるさん]

>>218 マンション検討中さん

3Lだと近隣中古はなかなか良い物件ないですからね（築古やブランドを選ばなきゃあるにはありますが…）良い物件は出た途端に売れてしまいそう。ただ、買い替えも有り得ますから、今後に期待は出来るかも。小石川アドレスは強い。

[220: マンション検討中さん]

DMきましたが、3Lの70㎡超の部屋は案内なしでした。早々に完売ですかね？

[221: マンション検討中さん]

3L完売…すごいね小石川。

[222: 口コミ知りたいさん]

2LDKは7400万台～から7900万台～に下方修正されましたね

[223: 通りがかりさん]

>>222 口コミ知りたいさん

は？値段上がってるなら情報修正だろ？馬鹿なの？

[224: 検討板ユーザーさん]

>>222 口コミ知りたいさん

お前の投稿は全て意味不明。

[225: 口コミ知りたいさん]

222です
6990を7990とタイピングミスだけですが、
ホームページ見ればすぐわかる情報をなぜ223と224は自分で検証しないだろう
情弱はスレだけ見て情報得ようとしてるんだね

[226: 検討板ユーザーさん]

確かに前は7400からだったね
43平米の2LDKはやはり不人気なのかな

[227: eマンションさん]

>>226 検討板ユーザーさん

1階はオプレジみたいな地下部屋が3戸（1L40㎡1戸、2L45.9㎡1戸、2L54.5㎡1戸）ですからね。
最安値の2Lの6,900万円台は45.9㎡の地下部屋。
最安値の1Lの5,700万円台は40㎡の地下部屋か34.4㎡の2階でしょう。
3Lは63㎡が13,980万～15,980万。

[228: 買い替え検討中さん]

値下げというより、もともと友の会優先分の6900地下部屋が第一期一般販売に回されただけのようです

[229: 評判気になるさん]

>>223 通りがかりさん
たしかに情報修正だね(笑)

[230: 名無しさん]

>>222 口コミ知りたいさん

わざわざ値下げなんかしないですよ笑
販売したばかりですし、値下げなんかしなくても売れますから、というか売れるまで待つが正しいですが。住不や旭化成も然り。

[231: 通りがかりさん]

>>228 買い替え検討中さん

でしょうね。友の会以外まだ販売してませんから。

[232: マンコミュファンさん]

>>219 評判気になるさん

久々に近隣、築浅、3Lのブランズ文京小石川レジデンスがSUUMOに出ましたね。ここと比較しても悪くない。ディスポーザー付いてるし、むしろ良いかと。
他にも買い替え需要やらで出てくる可能性はありますね。

[233: 通りがかりさん]

近隣住民です。ピアース文京小石川のチラシが何度か入ってきてます。確かにお値段は高いですが、数年経てば安かったとなるのが近年のトレンド。新築マンション下がる要素は一切ないですからね。土地の仕入から勘案すると年2割程度値上げが後3年は続きそうですね。

[234: 検討板ユーザーさん]

現地から代官山サロンに無理矢理に連れて行かれたけど、価格とか全然教えてくれずどうでも良い話ばかりでダラダラと3時間近く拘束されてた。すごくイライラでした。

[235: 評判気になるさん]

>>234 検討板ユーザーさん

いつのお話しでしょうか？
価格はホームページにも記載あります。
具体的には227 eマンションさん投稿の通りですよ。

[236: 通りがかりさん]

>>227 eマンションさん

DMが入ってたのでいくらなのかと思って検索したらこちらに辿り着きました。ニュースでは都心はバブル期更新とか平均億超えとかは見ていましたが、この物件も正直めちゃくちゃ高いですね。皆さん書き込まれているように資材や人件費の影響なのでしょうが…70㎡3Lで1.6億弱。まだあがるんですかねー。まぁ、円の価値が暴落してるという事でしょうか…

[237: eマンションさん]

>>235 評判気になるさん
それは一部だけでしょう？自分が検討したいタイプはまだ決まってないって営業が言ってたよ

[238: 匿名さん]

>231

モリモトって早期来場者を友の会ってことにしてフライング販売するのがお得意。少なくとも友の会優先販売したら、一般販売の時にその旨告知するのがルールだけどやらない。

[239: 匿名さん]

>>238 匿名さん
物件概要に書いてあるのにあなたは読まない

[240: 匿名さん]

現地販売看板が出ていないなーと思っていたら、このマンションの現地にタクシーで乗り付けてきて写真撮っている人とか携帯で誰かと話しながらカメラを向け続けている人とか毎日のように現れるんだけど、すごい注目されているんじゃないかここ。

あるところにはあるんだなあ。

[241: 通りがかりさん]

>>240 匿名さん

それ中国人。

[242: 名無しさん]

>>234 検討板ユーザーさん

おつかれした

[243: 匿名さん]

>>241 通りがかりさん
角地だから風水的には良い物件なので、中国人が注目するのかもしれないね
パークコートが近所にできたので注目されているのでは

[244: 口コミ知りたいさん]

>>243 匿名さん
南が高い、北が低い、風水的にはどうなるか？

[245: 匿名さん]

>239

書いてないあるよ。

[246: eマンションさん]

>>241 通りがかりさん

チャイニーズパワー
チャイニーズパワー

[247: 評判気になるさん]

>>246 eマンションさん

チャイは新しい物好きだから仮に新築時に売れたとしても永住思考じゃない場合、売却か賃貸前提の方は資産性を考えたらある程度の暴落は覚悟しないといけないね。
中古市場で必要とするジャパニーズがちゃんと評価してくれるかは疑問でやっぱりチャイニーズパワーは駅近、新築、大規模にいっちゃいそーだね。
まぁ、こちらに限らず非タワマン、駅5分越える場合はチャイニーズパワーは当てにできないと思うよ

[248: 匿名さん]

>>244 口コミ知りたいさん
風水的には北と東西を山に囲まれ一方が開けていて南に川や池など「水」をたたえうる場所がいいとされるようですね。ここの地形を見ると、西と北に小石川台地、東に本郷台地があり、南側には神田川や小石川後楽園の池があります。

小石川三丁目や白山二丁目の低地は、風水でいうところの四神相応の地と言えるでしょう。実際住みやすいですし。

[249: マンション検討中さん]

SUUMOに小石川や近隣の中古がかなら出てきてます。築浅でなかなかいいものもありますね。年末に向けて増えるので中古も注視したいですね。

[250: 匿名さん]

住宅なら南向き斜面がベスト。ここはその逆。

[251: 名無しさん]

>>248 匿名さん
小石川三丁目や白山二丁目の低地は、南西に台地あるけどそれを西と言っている？
水をたたえるって、そもそもその低地自体が川だったのだけど、風水で良いのでしょうか?

[252: 匿名さん]

>>251 名無しさん
小石川台が西ですね、北と東は武蔵野台とそこから伸びる本郷台です。千川は暗渠となって地表には存在していないので川にカウントできません。

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん　の投稿、一部修正です

千川ではなく、谷端川でしたね。

[254: マンション検討中さん]

上から目線の営業と事故現場の説明もなく、個人情報までオープンで撤退します

[255: マンション掲示板さん]

>>254 マンション検討中さん

色んな営業マンがいるから当たり外れはありますよね。本気で検討するなら担当営業の変更を希望すれば、別の営業マンや責任者役職者が対応してくれると思いますよ。ちなみに個人情報までオープンってどんな状況だったんでしょうか？

[256: 匿名さん]

このあたりは文京区行きだし子育てするのには周辺の学校は公立学校でさえ
レベルが高くて子育て的にも向いているなと思います。
間取りを見ると単身世帯からDINKS、ファミリータイプまでそろっているので色々な世帯が混在する
マンションになりそうですね。

[257: 匿名さん]

>>251 名無しさん
現在の皇居＝江戸城が水が出るような低地に存在しているのをご存知ですか？江戸幕府の将軍や天皇陛下はなぜ山の上にお住まいにならなかったのか？

龍脈から流れる気がふきだす龍穴は山の上では気が散ってしまうので、山に囲まれた盆地のような場所にある龍穴が好ましいです。つまり山に囲まれた低地こそが良い場所なのです。

[258: 匿名さん]

江戸城は武蔵野台地の東端にあり、周囲より小高くなっています。本丸は標高約29.59m。皇居前広場は標高4.8m。
このあたりで山に囲まれた盆地というと、赤坂や後楽・小石川があたりますね。

[259: 匿名さん]

『落穂集追加』には徳川家康の江戸入府当時、「江戸城は海岸の波打ち際にあり、いたる所が葭がおい茂る湿地で、城下町を割りつける場所は十町ほどもあるかなしの狭さだった」と書かれているそうです。当時、江戸城は日比谷入江と呼ばれる海の海岸にある城でした。現代においても丸の内近辺は水害があったぐらいに低い土地です。

[260: マンション検討中さん]

かなり中古が出てきた。築浅は狙い目かも。

[261: 匿名さん]

>255

営業とのおつきあいは契約までだったりするけど、購入すると会社とは内覧会、引き渡し、アフターサービスと長いお付き合いになる。当たりはずれというけど、はずれのような人がいるってことは、氷山の一角ってことも。はずれの人に当たったら、たまたまと考えずに自分は検討対象外かな。

最近、どう考えるべきか迷っているのは営業の対応がよかった時。たまたまなのか、会社としてレベルがそろってると考えてよいのか。悩ましい。

[262: 評判気になるさん]

>>260 マンション検討中さん

確かに3L大量に出てますが、10社以上に売り媒介している先がかなりあり。見る側からは迷惑なんですが…
築浅は
パークコート文京小石川ザタワー
クレヴィア文京関口
ブランズ文京小石川レジデンス
の3つだけ。

[263: 匿名さん]

頻繁に客が現地に現れて不動産屋とかなり熱心に話し合っている姿を見るので、人気があるんだなと思う。現地販売看板がとっくの昔に撤去されているのも反響の大きさを感じる。

しかしみんなピアース好きだな

[264: マンション検討中さん]

価格表みてびっくりしました…
70平米3Lの最安値が14790万円から…
小石川も高くなりましたね。
想定より2000万高い…
サラリーマンには手が出ない価格ですね。

[265: 匿名さん]

坪660越えが本当だとしたら、近所のシティテラスがすごくお得に見えてくるんじゃないかな。

[266: マンション検討中さん]

広告だと1,2LDKの部屋しか出てないですが70m2の値段って結局どうなったんですかね。

[267: 匿名さん]

>>266 マンション検討中さん
ここの価格スレ見れば？
全部載せてますよ

[268: 匿名さん]

なんか現地見学多いんだけど、この価格ですごいな

[269: 匿名さん]

>>264 マンション検討中さん
最近は50年ローンとか組むらしいぞ。
フラット50を利用すると金利引き継ぎ特約がついているので、今後の金利動向次第では逆に売りやすくなるかも。

[270: 匿名さん]

この価格なら近隣の築浅を買った方が絶対に良い。新築プレミア（2000万以上）は3年以内に償却され、近隣築浅と同等の中古価格に収束する。

[271: 匿名さん]

>>270 匿名さん
>近隣の築浅
築浅ってしれっと言うけどさ、パークコートとか高いだろ

[272: eマンションさん]

>>271 匿名さん

？

[273: 評判気になるさん]

>>271 匿名さん

確かに。まぁ築浅に限らず、近隣の3L相場は1.1億から1.3億になりつつありますね。

[274: 匿名さん]

>>273 評判気になるさん
検討者がひっきりなしに現れるわけだよなあ

[275: マンション検討中さん]

ここ2.3年で都心部の中古物件は安易に値引きせず長く時間をかけても売るスタイルになりつつありますね。住不戦略。各デベも同様の戦略に変更しているようです。

[276: マンション検討中さん]

今買わなきゃ数年後は買えない。

[277: 名無しさん]

私は犯罪の現場になった場所は悪い気を感じるのでやめました。安い買い物じゃないし。

[278: 匿名さん]

>>276 マンション検討中さん
大丈夫、焦らなくても時がくれば鐘が鳴る。その鐘を鳴らすのはあなた

https://youtu.be/rZgKKFaOT00?si=Fz5vvzd5zwJbX-cW

[279: 匿名さん]

基本的にはDINKSと単身者向けっていうかんじの間取り構成ですね。
子どもがいる人にもここならばニーズがありそうに感じたけど、
あまり大きな建物ではないので
物件数を重視っていう感じになると、コンパクトな部屋を多めにした方が良いというかんじなのか。
プランによってかなり専有部の形が異なるんで、
印象もそれぞれ大きく変わってきます。

[280: 匿名さん]

休日のたびに現地の見学者が来るんだけど、MR来場者を現地まで案内する営業スタイルなのかな、安いとは言えない買い物なのに検討者がどんどんやってくるのはすごいな、あるところにはあるんだね。

[281: マンション検討中さん]

ドーム再開発の骨子がわかってきましたね。春日、小石川、本郷はますます値上がり確定。

[282: 通りがかりさん]

文京区のマンション価格は??ですね。

[283: 匿名さん]

>>282 通りがかりさん
文京区の環境が変わってきているところが大きいと思う。
低地の工場街が産業構造の変化で工場がマンションにかわって準工が住宅地っぽく変わってきた、ここの周辺もそういう場所。

マンション族が増えてくると、ローン審査が通りやすい高年収や士業の人が増えるのでそうした人々の嗜好を満たす店が増えて利便性が向上している。

さらに最近激化の一途をたどる中学受験の過熱から、中学受験率が極めて高く、より受験の情報があつまりやすい文京区の公立学校に進ませたい人が増えて子育て世代にとって文京区は魅力的になってきた。

文京区は駅から遠かったりすると工場街で環境が悪かったりしたのだが、産業構造の変化で大きく住環境が変化している。そこを知らない人は理由もなく高くなっているようにしか見えないだろうな。おそらく港区とか渋谷区で平成におきた巨大な環境の変化を今我々は目にしている。

[284: 匿名さん]

ここ廊下の壁が木目調で、洗面所にもタイル使っていて高級感あるな
アーキサイトメビウスのデザインは人気があるね

[285: マンション検討中さん]

もう最終一邸？小石川人気高いな…

[286: 匿名さん]

スミフ物件より値段高めなのにハイペースだったな。

[287: 匿名さん]

70平米を超える広い部屋は坪単価700前後で成約しているので驚き
近隣の新築物件で坪500を超えた、高い！という悲鳴のような声が聞こえたのがつい昨日のようなのに。

[288: 匿名さん]

最終1邸だそう。

LDKに床暖房あり、洋室にWICあり。キッチン横に洗面ドアあり。
ビジネスホテルみたいな雰囲気なのかなと思います。
コンパクトですが、まとまっていてよさそう。

ところでバルコニー側の階段って何ですか？これって玄関からもバルコニーからも外に出れるという感じなんでしょうか。

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
>玄関からもバルコニーからも外に出れる
どこのマンションもそういう構造になっている。バルコニーに避難用梯子のハッチがあるのを見たことあるでしょ。

[290: 口コミ知りたいさん]

テラスや専用庭のない地下住戸は厳しい
しばらく苦戦しそう

[291: 匿名さん]

>>290 口コミ知りたいさん
スミフもそうだったけど、そういう住戸は賃貸経営するプロ向けに安くでているようだよ、最初から検討してないので幾らかまでは聞いてないけど。

[292: 検討板ユーザーさん]

完売おめでとう御座います。モリモトさん、流石ですな。

[293: 口コミ知りたいさん]

ここの完売にあわせてディアナコート小石川播磨坂レジデンス発表されましたね
ここよりだいぶ高くなるでしょう

[294: マンコミュファンさん]

流石の完売。デザイン立地ともピカイチでした。