ピアース文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-koishikawa/index.html


所在地：東京都文京区小石川三丁目97-1,97-64（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩8分
　　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩8分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：34.42平米～71.46平米
バルコニー面積：4.49平米～6.95平米
ルーフバルコニー面積：6.45平米～24.34平米

売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・監理：株式会社日本エーコン一級建築士事務所
外観共用部デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：38戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建（建築基準法上は地下1階・地上7階建）
用途地域：準工業地域
地目：宅地・公衆用道路

駐車場：3台（屋外平置駐車場2台、屋内平置駐車場1台）
自転車置場：38台（スライド式36台、平置きラック2台）
バイク置場：4台

完成予定日：2025年3月下旬
引渡予定日：2025年4月下旬

販売開始予定時期：2023年9月下旬

建ぺい率：60%（法53条第3項第2号による緩和により70%）
容積率：300％

敷地面積：631.95平米（実測面積・私道部分含む）、577.51平米（建築確認面積）
建築面積：369.73平米
延床面積：2,423.04平米 （容積対象外面積691.06平米含む）

文京の進化、都心の真価。

丸ノ内線「後楽園」駅徒歩8分×東京駅4km圏×文京再開発
それは、躍動と静穏の都心文京レジデンス。

大規模な再開発が進行し、さらなる利便性の向上に期待が高まる文京エリア。
「山手線の内側」「東京駅4km圏」「丸ノ内線利用」という都心居住の本質が集積するこの地で、
“文京の進化”と“都心の真価”を体感する新たな東京生活が幕を開けます。

-東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅・都営三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩8分
-都心ダイレクトアクセス「大手町」へ5分・「東京」へ8分・「銀座」へ11分
-都心の山手住宅街・文京区小石川アドレス
-豊富な住戸プラン 1LDK（34平米台）～ 3LDK（71平米台）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

良さそう
なぜディアナコートにしなかっただろう

[2: 通りがかりさん]

>>1 マンション検討中さん ディアナは低層住宅街地域に建ってるイメージ。ピアース、ディアナ、アールブランで分けてるんだろう。

[3: 匿名さん]

モリモトのホームページに書いてましたが
ピアースは都市型レジデンスというコンセプトですね
立地的にピアースがしっくり来たということですね。

[4: マンション検討中さん]

今までの文京区モリモトは全部ディアナコートだったですよ

[5: マンション検討中さん]

デザインはカッコいい
南向き四階以上だと公園ビューのようですね

[6: 口コミ知りたいさん]

>>4 マンション検討中さん そうなんですね。明確なディアナコートとピアースのコンセプトの違いとかはよく分かりませんね。

[7: 周辺住民さん]

ディアナコートの方が名前の響き的に高そうに聞こえる。

[8: 匿名さん]

実際ディアナコートは「高い」ですよね。

[9: マンション検討中さん]

いままでですと、
ディアナコート文京本郷台、
ディアナコート茗荷谷翠景、
ディアナコート小石川翠景、
ディアナコート千石丸山町、
ディアナコート小石川竹早、
ディアナコート本郷弓町、
ディアナコート小石川播磨坂、
ディアナコート文京千石

ここは立地の格的に少なくとも千石の二件よりはいいだろう。
となると設備仕様のグレードが低いからピアースにしたのかな。
けどデザインはディアナコート馴染みのアーキサイトメビウスですし、どうでしょうね。

[10: 通りがかりさん]

ディスポーザー無いのか、、、アルに越したことないんだよな。

[11: 匿名さん]

ピアースなのは、延べ床面積2423.04㎡・総戸数38戸と小ぶりだからでしょうかね。

折り込み広告が入ってきました。
Fタイプ　43.15㎡
A2タイプ　54.54㎡
G2タイプ　71.46㎡

[12: 匿名さん]

管理員室一戸とか概要に書かれているけど、管理人さん住み込みなんだ。

[13: マンコミュファンさん]

>>12 匿名さん
なわけないだろう

[14: 匿名さん]

>>13 マンコミュファンさん
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-koishikawa/outline/
総戸数のところに
>38戸（他に管理員室1戸）
ってわざわざ断っているところがね。仮眠スペースと専用トイレだけなのかもしれないけど。

[15: 匿名さん]

物件概要には、たとえどんなにしょぼい管理員室であっても通常は1戸と書かれますよ

[16: 匿名さん]

なわけない太郎

[17: 匿名さん]

マンションでよく見る小さい部屋だと思ったんですが違うんですか？
中を覗いたことがないのでどんな室内になってるのかよく分かりませんが…。
ここだと戸数の少ないマンションですから管理人さんは24時間365日の常駐ではなく
通い（時間限定）だと思うのですがどうなんでしょう？
でもまあある程度のスペースと専用トイレがあるなら良いですよね。エアコンも付いてるでしょうし。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん
通いでも常駐してくれれば今は上等で、最近は巡回の物件も多いからね。
専任担当者が常駐するだけで、マンションのコミュニティがぐっと締まる気がする。

[19: 評判気になるさん]

いくらですか？？

[20: 匿名さん]

> 管理人さんは24時間365日の常駐ではなく

今時、こんな↑マンションは滅多にありませんよ

[21: マンション比較中さん]

この辺りは人気が出ていますね。駅から遠いけど、ダイエーやクイーンズなどが比較的近く、買い物の便はまずまずでしょう。

[22: マンコミュファンさん]

良さそうな物件。
買いたいなぁ。いくらかな？

[23: 匿名さん]

>>21 マンション比較中さん
>駅から遠い
三田線春日駅までだと700mぐらいかな。遠くはないよ。

[24: マンション検討中さん]

60㎡の3LDKで12000万。。。庶民は無理だ

[25: 通りがかりさん]

>>24 マンション検討中さん

えー本当ですか。アトラスよりかなり高いですね。並びの中古も同程度まで上がってるんですね。

[26: 通りがかりさん]

>>24 マンション検討中さん
一億出しても普通の部屋ももう買えないのですね。。。厳しい。。

[27: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん
それ６階とかじゃないですか？
地下住戸もあるようなので、全部が全部その値段のはずないですよ。

[28: マンション検討中さん]

>>24 マンション検討中さん
そんな安くなさそうな気がする。。

[29: 匿名さん]

ピアース偽神楽坂（最寄りが江戸川橋駅7分・神楽坂駅への行きは超上り坂実質10分）ですら、ハザード要注意エリアのくせに平均600万との情報ですからね。

高台かつ実際に土地ブランドがあるここは、1割増し660で済めばいい方かもしれません。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん
高台は言い過ぎでは。
確かに千川通沿いと比べて少し高い位置にあるけれど、小石川3丁目としては低い方の場所にある。

[31: 匿名さん]

モデルルーム行きましたけど、金額は一切決まっていないので、想像しても何の意味もないですよ。

[32: 匿名さん]

近隣の築18年のマンションが坪450前後で取引されているので、そこから正当化される新築価格を考えると坪600前後は十分ありうる値なのだわさ。しかもデザインにアーキサイトメビウス採用というあたり、安く売る気もなさそう。

[33: 名無しさん]

>>30 匿名さん
ですね。
あれが高台だと本郷とか山頂くらいになっちゃう。
金額出てないようだけど600万のラインがいいとこでは？

[34: 匿名さん]

>>33 名無しさん
ここの前の道をずっと北に行った突き当たりにスミフがあるけど、坪単価500台後半のあそこより高くなるのは間違いないと思うんですけどね。

最近小石川のあの近辺は客単価の高い飲食店が増えていて、これがそこそこ流行っているので経済力のある層に訴求する何かがある気がする。

[35: 周辺住民さん]

>>34 匿名さん
住不よりは上にはなりそうですよね。
飲食店は昨今の値上げもあり単価が高くないとわりに合わないからな気もします。

個人的な印象ですが、この辺りは土地値が上がっている割に、中身おっついてないエリアな感じしますけど。

[36: 匿名さん]

>>35 周辺住民さん
>中身おっついてないエリア
基本的に商業地ではないので狭いエリア内で完結する必要もないし、他から客を呼ぶような中心街ではないからキラキラしていないだけだと思うよ。

価値観の問題もあるんだろうけれど、後楽園駅徒歩8分、東京ドームシティの喧騒から離れつつ、ダイエーが普段使いできるこの辺はなかなか住むにはいい場所だと思う。マンションが建ちそうな駐車場になっている空き地もゴロゴロあるので今後にも期待できそうだが。

[37: マンコミュファンさん]

38戸の小規模なら、最近のモリモトは強欲ですので、限界まで価格を上げるでしょうね。非財閥系なのでお金があっても買いませんが。

[38: 匿名さん]

財閥系なら道の奥の方のスミフかね。
ここが坪６００で攻めてきたらあっちの値頃感も出てくるんじゃないかな。

[39: 匿名さん]

間取り図の数字が読めない手法がにくいね。

[40: 匿名さん]

間取りや価格は発表されていますか？

現地を確認していないので、気になります。
道は細いでしょうか？
案内図だけではわからないので、どういった感じなのかは確認しないといけませんね。

[41: 匿名さん]

間取りや価格はまだ発表されていないようです。
現地はこんな感じです。道路は狭いです。正面の古いマンションを建て替えて、このマンションになります。

https://goo.gl/maps/TDZbjx3xsv1m8xdYA

[42: マンション掲示板さん]

取り壊しされたマンションが事故物価だったとの書き込みがあったような。実際にはどうなんですか？

[43: マンコミュファンさん]

>>42 マンション掲示板さん

大島てるで調べれば？

[44: 匿名さん]

>>42 マンション掲示板さん
https://www.oshimaland.co.jp/
によれば
平成22年8月17日
東京都文京区小石川三丁目25-4小石川アビタシオン101
傷害致死
とありますが、真実かどうかはわかりません。

[45: 匿名さん]

傷害致死なら富阪警察がなにか教えてくれないかしら

[46: マンション検討中さん]

3Lで1.4億はいきますかね？アトラスで1.4億行っますから。アトラスかこちらか悩ましいですね。デザインはこちらですが。

[47: 名無しさん]

>>46 マンション検討中さん

アトラスの窓小さすぎて団地みたい

[48: 通りがかりさん]

>>47 名無しさん 団地じゃないですね。あと、団地が悪いみたいな認識、やめませんか？今は団地のようなシンプルなデザインがスタイリッシュだと見直されています。団地を悪くいうのは時代遅れですよ。

[49: 匿名さん]

無印良品みたいにシンプルなのも最近は人気です。無駄を削ぎ落とした、一種の完成形なのです。

[50: 匿名さん]

ピアースが1.4億超えるなら、アトラスですね。駅まで8分と5分の違いは相当でかい、そもそも7分が「駅近」という定義の上限やし、アトラスのブランドと管理会社の安心感も断然いい
あと、モリモトさんは人の収入などによって、提示価格がちがうのは本当にまじありえない・・・金儲けのやり方がきたない

[51: マンション掲示板さん]

>>50 匿名さん

確かにちょっと離れてる場所なんですよね。あと1ブロック手前ならと思ってしまいました。住不はあまりに遠すぎて辞めました。アトラスは周りもビルに囲まれるので環境はピアースかなと。ただおっしゃる通りブランドはアトラスに軍配。難しいですね。ピアースの価格次第ですが、3Lで1.4億は超えて来そうですね。アトラスも3期に更なる値上げもあり得ますしね。ドーム再開発も控えておりポテンシャルのある場所であることに間違えありませんがね。

[52: 通りがかりさん]

>>48 通りがかりさん
へー
じゃ言い換えますね
アトラスは窓小さすぎて監獄みたい

[53: マンション検討中さん]

ここはディスポーザーは必ずつくでしょうし、アトラスよりデザインや設備は良くなると思います。立地もこちらのほうが好みではあります。
あとはお値段次第。3L、1.3億台で収まれば即購入したいです。

[54: 通りがかりさん]

>>53 マンション検討中さん
オンライン説明会を参加しました。ディスポーザーは付いてないと思います。

[55: 検討板ユーザーさん]

ディスポーザーなしですか…なら管理費安いんですかね。アトラスもディスポーザーなしですが、https://manmani.net/?p=49995の検証によればディスポーザーのある近隣築浅のブランズ文京小石川レジデンスより管理費が高いみたいなので。高くても良いので設備は良いものにして欲しいです…

[56: 匿名さん]

高度経済成長時代に投資利回りのみを追求して、建てるだけ建ててあとは管理人なし自主管理としたマンションが今問題になっているらしいんだよな。管理がどうなるかを注目したいね。しっかりした管理人室があるようだからその辺は心配ないと思いたいが。

[57: 匿名さん]

このあたりって案外外国の方が多いという印象です。
後楽園のスタバに行った時に外国の方が多くてびっくりしました。ファミリー層が多いですね。
周辺の小学校や中学校も多国籍なのでしょうか。
文京区アドレスなので学業に関してはレベルが高いんでしょうね。学業の街といわれるくらいですから

[58: マンション掲示板さん]

>>56 匿名さん
管理人なしで管理がうまくいくならありと思う

[59: 匿名さん]

>>58 マンション掲示板さん
>管理人なしで管理がうまくいくなら
お掃除当番の札がドアノブに掛けられるのが嫌でなければ...ビジネスマンならお掃除の日は有給休暇をとらないといけませんね。

[60: 匿名さん]

道路に路駐して通行人の質を観察している車が増えたな。
邪魔なんであまり長時間停めないで欲しい。

[61: マンション検討中さん]

3Ｌ70平米で1.3億から1.4億かなぁ。

[62: マンション検討中さん]

先行案内会やってますが、行ったところで値段決まってません。アンケート取って高値でも買うか見定めてるだけです。で、高額ても買うよって人から優先して個別に案内するやり方です。

[63: マンコミュファンさん]

>>62 マンション検討中さん
モリモトさんのいつもの手口ですね

[64: eマンションさん]

ちゃんと引き渡せるの？納期遅れで一年待ちとかになるんじゃないの

[65: 匿名さん]

>>64 eマンションさん
アンチは君が大好きな方南町のスレに戻ってください

[66: eマンションさん]

>>63 マンコミュファンさん
検討する側としては、まず先行案内会に行かない事にははじまらないですよね…文京区3Lは圧倒的に売り手市場なので仕方なしか…こうなると価格も必然的に上がりますよね…3L1.3億～ならまだ良い方で、1.4億～が現実的かなと考えてます。高い…が、欲しい、と言うか、子供の事を考えると買わざるを得ない…

[67: マンション検討中さん]

めちゃくちゃ近隣の賃貸住民です。ピアースまでの動線にはクレヴィア、グローリオ、ブランズとデザインの良い（3つのデザインが似てます）マンションがならび、青いナポリもあり、新しい保育園もあり、街並みは良いです。一方通行で交通量も少ないので安心で、夜はとても静かです。
戸建や倉庫がありますが、退去の話が進んでおり、知る限りマンションPJが1件、古屋の売却も2件あるそうです。
値段ですが、アトラスの値段見る限り、3Lだと1階が1.3億後半から最上階は1.5億行くと思います。小石川もおいそれと手が出ない価格になってしまいました。

[68: マンション掲示板さん]

引き渡し遅れ時の補償規定を確認してからじゃないと手を出したくないな。

[69: 通りがかりさん]

>>67 マンション検討中さん

ラクーア、東京ドーム近隣の住宅地域（小石川、春日、本郷）の値上がりが顕著ですね。湯島を超えましたね。
再開発の影響で西片に次ぐ（並ぶ）人気地区になりました。文京地区で落ち着きがあり、治安も良く安心安全で、徒歩圏内に商業施設もあり、大手町まで電車で5分。子育てファミリーにこれ以上の環境はありません。資産価値は今後もなだらかに上昇していくと思います（下がる要素が見当たらない）。

[70: 匿名さん]

新築70平米1億円、10年前は港区でもあったのに、駅タワーとはいえ今や北区十条の価格になってしまったとのネタ見ました。
ここなら上階1.5億もやむなしか・・・

[71: 通りがかりさん]

円安による輸入材高騰、人件費高騰、地価上昇、ファミリー世帯流入過多による需給バランスの崩れ、デベの利益追求、パワカによる億超えローンの定着。安くなる要素一切なし？
1.5億となると、自己資金0.5億、ペアローン1億ってとこか。仕方ない、親に資金援助を依頼だ。

[72: 評判気になるさん]

>>71 通りがかりさん

日銀の金融引き締めで体力のないデベは資金繰り悪化するでしょ。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 評判気になるさん
となるとやっぱりメジャー7が安心

[74: eマンションさん]

恐らく完売だね。ここも。

[75: 口コミ知りたいさん]

>>73 マンション掲示板さん
セカンダリ考えると、メジャーセブンより、メジャーファイブが格上。東急＝野村＞三井＞住友＝三菱の順かな。企業偏差値そのまま。

[76: 名無しさん]

600予想

[77: マンコミュファンさん]

>>67 マンション検討中さん

ブランズ文京小石川レジデンスの中古が出てますね。
2LDK60.36m2 9,580万。アトラスもピアースも60m2で1億超えることを考えると、悪く無いですね。むしろディスポーザーがついている分設備は良いので買いですかね。クレヴィア、グローリオ、ブランズで3Lタイプは流石に出ませんよね…こちらのお値段に期待して待ってます。

[78: eマンションさん]

>>76 名無しさん
正解！高すぎ！積極的に選ぶほどの仕様でも無いし、立地が良い訳でもない！解散！

[79: 匿名さん]

ここの現地を見に行ったら金属の囲いがとれて販売広告の看板がなくなってた。
まさか全部申し込みが入ったとかないよね

[80: マンション掲示板さん]

>>79 匿名さん

昨日から始まったばかりだから、まだまだこれからだけど、早いもの順だよ。まあ眺望死んでるし、ディスポーザーも各階ゴミ置き場も無いし、この価格出すなら、他に選択肢あると思うので、即完はしないかと。

[81: eマンションさん]

>>80 マンション掲示板さん

3LDK71.46m2の1番安い部屋はおいくらでしょうか？
坪600とすると12970万？

[82: マンション検討中さん]

まぁ坪600なら仕方ないでしょう。1年で1割以上上がってますから。この地域の新築に住みたいならそれくらい払えないとってわけです。
値段よりディスポーザーないのが残念過ぎます。

[83: マンション検討中さん]

坪600は出せないとなると、TOPPAN跡地に定借のマンションを検討するのが良いですね。ただ、3Lだと1億行くと思いますが…
都心の不動産はコロナでも一切崩れなかったですし。引き続き新築、中古問わず、良いマンションはなだらかに上昇しそうですね。

[84: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
>TOPPAN跡地に定借のマンション
多分それ、共同印刷の間違いですよね。大規模、おそらく商業併設、同時期に販売される物件の中では都内最大級となると安くはないですよ。

[85: 匿名さん]

こういう窓ガラスが大きいデザインは都心~城南で主に供給されるタイプのマンションですよね。かっこいいです。

[86: マンション検討中さん]

共同印刷跡地も大規模な開商業施設も併設となるとラクーアより近いし楽しみです。結果、この通りのマンションは確実に価値が上がりますからね。かなり良い立地という事です。

[87: マンコミュファンさん]

共同印刷跡地の定借マンションの方で住民以外も利用可能や施設は、店舗1件(ほぼスーパー)とシェアサイクルポートのみらしい(→依田区議のツイート)ので、「大規模な商業施設」というのは、間違ってはないかもしれませんが、具体的にイメージしておく必要があります。
レストランやらカフェが入るわけではないので、ラクーアみたいな使い方はできないと思います。

[88: 匿名さん]

>>87 マンコミュファンさん
ともあれ比較的大きなスーパーができそうなので、まいばすけっととコンビニしかなかった播磨坂の坂下が一気に便利になると思いますからプラス材料ですね。

飲食店はそこそこあるんですよね、この辺。近所には小石川ピアットを中心として数件のちょっと都会的な飲食店の集まった地点もあり、播磨坂側にもお店があります。客層もご近所さんが中心でおちついた雰囲気です。近隣に園庭のある規模のおおきな保育園も最近でき、外から来た人に寛容で住んで感じのいい土地柄もあって賃貸に住んでいた人がほれこんで中古を購入することも多い場所です。

[89: 通りがかりさん]

文京区小石川4丁目計画のおかげで街の新陳代謝が進みますね。ドームの再開発もありますし、中長期的に見てもかなり魅力的です。4丁目計画は着工予定2024年4月1日 、完了予定2026年10月30日。定借ですが敷地もゆとりありますし、良い間取りの3L、80平米弱で1.2億～って感じでしょうか。なんだかんだで、ここの値段は妥当だと思います。

[90: マンション検討中さん]

オフィシャルサイトの販売時期が9月末から10月末に変更になってますね。何故だろ？？

[91: 口コミ知りたいさん]

総戸数は、友の会会員住戸10戸・募集対象外住戸3戸を含みます。一般分譲25戸となります。
→一期は会員に10末に販売し完売。二期以降ジワジワ値上げのパターンじゃないですか？

[92: 口コミ知りたいさん]

事故物件跡地だったとしても気にせず購入する人の方が多いんかな。そこが1番気になるところ

[93: 口コミ知りたいさん]

リセール弱そう

[94: マンコミュファンさん]

各回ゴミ置き場にやたらこだわる人をたまに見かけるけど、同じ階の住人のマナーが悪いとフロアに悪臭がするからゴミ置き場は1階にまとめてほしい。

[95: eマンションさん]

>>89 通りがかりさん 小石川植物園南側の町工場や狭小住宅がひしめいてるエリアは道消防車入れないし防火性低いからまるっと再開発して欲しいわ。

[96: 匿名さん]

西片から坂を下ってった白山1丁目も町工場や細い路地がひしめいてるからゴッソリ再開発して欲しいわ。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん
最近古い工場が取り壊されていましたね。
ニューヨークのミートパッキングディストリクトみたいに変身できたらすばらしいのに

[98: 名無しさん]

>>96 匿名さん

非常にわかります。西片坂下から白山、また小石川植物近隣も良くも悪くも下町でごちゃごちゃした地域ですよね。世代交代で廃業や、下請け工場は近場にある必要なくなりましたから、地上げで移転も加速すると思います。

[99: 口コミ知りたいさん]

>>92 口コミ知りたいさん
確かに。大島てるにありました…

[100: 匿名さん]

>>98 名無しさん
千川通りを挟んで、ピアース文京小石川の位置する小石川側と白山側は大きな差がでていますね。特にオリーブ通りと呼ばれているここのマンション前の通りは趣味のいいマンションや都会的な飲食店が増えていて見違えるようです。

いずれもかつては大きな自走式の三階建駐車場に社用車がずらりとならんでいた場所とか、印刷機械のメンテナンスを一手に引き受けていた機械屋さんや小さな印刷製本工場などがあった場所なんですよ。白山側も変わるといいですが、戸建てが多い地域で、まとまった土地が出そうにないので難しいかもしれません。