(仮称)芝浦2丁目計画ってどうですか？

[評判気になるさん]

(仮称)芝浦2丁目計画についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都港区芝浦2丁目1番75(地番)
交通：JR田町駅
間取：
面積：
敷地面積：1,622.16㎡
建築面積：774.35㎡
延床面積：20,897.30㎡
構造/規模：鉄筋コンクリート造・免震構造　地上34階・地下2階建
戸数：180戸
工事期間：2024年1月9日着工　2027年2月6日竣工
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[3: 近隣住民]

>>2 マンション検討中さん
どうなんですかねー。埋立地とはいっても、元々が岩場などであれば岩盤があるわけで、その都合で大丈夫だったんじゃないですかね？

[4: マンション検討中さん]

免振の建物みたいだけど屋上に制振装置もついている？長周期対策ができているかも？詳細が気になる。形状が細長くなるんだろうけど、地盤もよいのであれば災害に強そうなマンションではあるのかな。

[5: 近隣住民]

>>4 マンション検討中さん
形状が細長いので、免震した上で制振装置を屋上に付けて揺れに強くしたようですね。

[6: 匿名さん]

スムログのタビー氏の記事を読んだけど、
インプレストやベイワードと大して変わらん広さの敷地なのに34階建で直接基礎とか相当に無理してる感じ。
突っ込みどころ満載なマンションになりそうな気がする。。。

[7: 周辺住民]

>>6 匿名さん
直接基礎が無理してる？杭基礎の方が丈夫だとでも言いたい？むしろ逆だけど？

[8: マンション検討中さん]

住不ということで第一期が一番お買い得でしょうね。それでも坪単価550くらいはいきますかね。

[9: 周辺住民]

>>8 マンション検討中さん
550～570ってとこでしょうね～。芝浦エリアではここをのぞくとしばらくタワマンは無さそうなので、その希少性で強気に出しそうな気がします。

[10: マンション検討中さん]

スミフが元祖だから槍玉に挙げられがちだけど、今はどこもスミフ商法ばりばりやってるでしょ

[11: マンション検討中さん]

ブランズもGFTも600はいってるでしょうから、700弱～では？条件悪いパンダで650？

[12: 名無しさん]

>>11 マンション検討中さん
同感です
昨今の市況で７００目指さない訳がない

[13: 検討板ユーザーさん]

>>11 マンション検討中さん
1期1次から700は無いんじゃないですかね？とはいえ。戸数も少ないので、600スタートは有り得るけど。

[14: 匿名さん]

人気の芝浦アドレスだし、坪700は行くんじゃないまさかね？今の時代は勝どきも豊洲も高いですよ。

[15: マンション検討中さん]

いきなり坪700だとかなり厳しいですね。ブランズの中古も苦戦しているところをみると坪580～630のレンジに収まるかなと。

あとここは戸数180しかないわりに各階ゴミ捨てのようですので管理費はかなり高額になりそう。

[16: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場は古くなると臭ったりするので、好みが分かれますね。

[17: 周辺住民]

>>15 マンション検討中さん
同じく同意見。エリアの人気はあるし、確かに住みやすいから良い場所であるのは住んでて分かる。

ただ、ブランズしかり、周辺タワマンの中古で高値で出してる案件は軒並み苦戦してます。

これ見たらスミフと言えど、あまり1期から強気には出れないでしょう。

[18: マンション検討中さん]

ただ情勢的に、後ろへ行けば行くほど利上げリスクが高まっていきますね。
お得意の毎期値上げ作戦もうまくいかないかもしれません。

[19: 周辺住民]

>>18 マンション検討中さん
利上げになると、住宅ローン金利も上がるので、相対的に支払いできる総額が下がると思うんですよね。

そうした場合、どうしてもこれ以上の値付けはしにくくなるので、最初は弱気にならざるを得ない気がします。

[20: マンション検討中さん]

一期でも坪700以下は間違いなくないでしょう。ペンシルだけど角部屋率が高いのは、良いところだよね。

[21: 匿名さん]

ここは東京タワー見えるのかな？
それによって坪単価も相当変わるんじゃないかと思うんだけど。

[22: 周辺住民さん]

>>21 匿名さん
この辺りの特性として一般的にはレインボーブリッジビューの方が価格に反映している感じ。復活したら花火の特等席でもあるしね。感覚的に広告に出てる単価で@40は違ってる。
あえて海っ縁りまできて東京タワービューもないということなのかな。その意味で東京タワービューLOVEの人には穴場かも。あって邪魔にはならないし。
どっちも見えないと全く魅力のない立地なので、仕様・設備で勝負？

[23: 匿名さん]

>>21 匿名さん
友愛会館の隣、売主自身が建ててるビルが邪魔する可能性あり？

[25: マンション検討中さん]

ブランズタワー豊洲は東京ガスミュージアム跡地にできるタワマンでレインボービュー潰れるよ。

[28: 匿名さん]

>>23
そこはギリ被らなさそうな感じだけど、すぐ近所のボウリング場が再開発になったら完全アウト！ってなりそうだね。
もしも契約してから入居するまでに建て替え話が出てきたりしたら、、、
ヤバいヤバい

[30: 近隣住民]

ここの発表と発売っていつぐらいからかな？

[31: マンション検討中さん]

>>30 近隣住民さん

なんかよくわからない。天王洲の三井も建築始まるのに男のアップデートも無いし、港南のリビオタワーももう建設始まってるのにホームページさえないし。これって、ここも港南も天王洲も高輪ゲートウェイとかで盛り上がってくるの待って超強気の値段設定で出してきそう。

[33: 匿名さん]

ヨコソー隣が被りますね

[34: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん

天王洲は分からないけどここと港南のリビオと比較検討する人は多そうだね。

[37: 匿名さん]

芝浦二丁目は180戸でしょ。リビオ港南は815戸で5倍近い。規模が全然違う。
詳細は発表されてないが、スケールメリットなんかからリビオのほうが共用部は
充実しそうだね。ここは180戸だからせいぜいシティテラスくらいでしょう。
イメージとしてはこんな感じ。

[39: マンション検討中さん]

そりゃ港南と比べてしまうと芝浦の方が利便性でマシ。
港区最下位争いといったところだが。

それより中国経済の動向が気になるね。
中国リーマンショク来そうだ。同時に日本は利上げしようとしてるし。

[41: eマンションさん]

リセール考えても芝浦アドレスにはこだわりたい。

[一部テキストを削除しました。]

[42: マンション検討中さん]

伸び代しかないね

[46: 匿名さん]

>41
リセール考えたらアドレスはともかく、ペンシルタワマンは大型タワマンと比べて分が悪いよねぇ。。。
スミフ方式で高値追求してくるんだろうから余計に期待しにくいし。
スムログ情報の図面を見た限りでは、柱ガッツリ食い込み部屋ではなさそうだから、あとは間取り良好であることを願うばかりかな。

[48: 匿名さん]

港区でも芝浦周辺は最も中古マンションの売買成約数が多い地域。
芝浦エリアでリセールに困ることは無いでしょう。

[49: 口コミ知りたいさん]

>>46 匿名さん
ペンシルになると各住戸の負担も大きくなるね。
毎月のコスト2LDKで5万スタートでしょうね。
築10年で7万くらいか。

もしくはブランズみたいに基金として入居時にドカッと徴収し、見せかけて安くするか。

[50: 匿名さん]

>>49 口コミ知りたいさん
大規模タワマンだと誰も使わないプールとかあって管理費修繕費が嵩んだりしますよ。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん

湾岸タワマン管理費の安さランキング。安さ1位物件はプール有り。
既に大規模修繕も無事完了済み。なので関係ないと思います。

[52: 管理担当]

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