（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3694: 通りがかりさん]

老齢で現金がない？
権利床があるだろ？
なんならおれが○千万円で買ってやるよ
それであと10年の寿命は十分生きていけるだろ？

[3695: 匿名さん]

努力なしで利益とかおっしゃいますが、建て替えは思いのほかエネルギーの要る事業ですよ。小さなビルひとつ、小さな家ひとつ建て替えるのだって個人にとっては大きなエネルギーのいる大事業です。ましてや何十世帯もが建て替えを決意するにはそれよりも大きな努力が必要です。遊んでいてできることではありません。

[3696: 匿名さん]

おそらく地域にはビルの建て替え時期が来て頭を抱えている地主さんも多いと思います。老朽化して借り手がいなくなったフロアは物置になっているビルも多いと思いますよ。そうしたビルが何軒か集まって総合設計制度を使って複合ビルを建てようというときに、総合設計制度の適用に反対運動が起きた地域の履歴は銀行の融資の審査などで不利に働くでしょう。

[3697: 匿名さん]

総合設計を使わないのが本郷１丁目流

[3698: 匿名さん]

>>3697 匿名さん
>総合設計を使わないのが本郷１丁目流
反対運動の弊害ですよね。公共の空間を提供しなくてもよく、適法の範囲であれば隣地への影響を無視できるという現在の制度の問題点がよりむき出しで隣地住民に襲いかかるわけです。適法だから隣地住民の住環境が守られると思ったら大間違いです。

[3699: 匿名さん]

総合設計にすれば隣地住民の住環境が改善されると思ったら大間違いです。

[3700: 匿名さん]

>>3699 匿名さん
そうですか、では総合設計制度使わなければいいんですね？高い建物は建たないかわりに、隣地には悪影響が大きいですよ。学校や神社が困ってもいいと言うのが遠いところに住んでいる人の主張なんでしょうか。

[3701: 匿名さん]

地元住民が総合設計を使わないように言っているんだし総合設計を使わないで決着させたらいいんじゃない？

[3702: 匿名さん]

>>3701 匿名さん
>総合設計を使わないで決着させたら
そうですね、でも元のサイズのマンションにはならないところに注意が必要です。でも適法だから阻止できません。

[3703: 匿名さん]

ちなみに、強行規定に反する内容の契約は違法・無効となるとされています。
覚書は憲法に定められた財産権を制限するもので民法90条に抵触する可能性があります。

[3704: 匿名さん]

それを主張するのは宝生会からでしょう？

[3705: マンション検討中さん]

>>3703 匿名さん
このケースにおける強行規定って何のこと？
分かって書いてるとは思えないから答えられないだろうけど

[3706: 匿名さん]

>>3700 匿名さん
近隣商業　46m高度地区に建つ適法の範囲ギリギリ一杯ででっかいマンションを建てていいならそれもいいね。

[3707: 匿名さん]

総合設計を適用しなければいいのです。

[3708: 匿名さん]

総合設計を適用すれば良いのです。

[3709: 匿名さん]

それが建てる側に都合が良いからね

[3710: 匿名さん]

>>3709 匿名さん
総合設計制度がなぜできたのか、を知らないとそう思うのかな。
公共空間のない、ビル同士がくっつきあった商業地のコンクリートジャングルを見て、これではいけないと考えた人々が作った制度であることを忘れている。

[3711: 匿名さん]

地元住民が総合設計を使わないように言っているんだし総合設計を使わないで決着させたらいい。あたかも地元住民のためですよというフリはやめたらいい。

[3712: 匿名さん]

>>3711 匿名さん
>地元住民のためですよというフリ
総合設計制度についての誤った理解をして反対するというボタンのかけ違いからそもそも出発しているのではないかと思うんだけどね。上流の方で業者に売ってマンションを建て替えてもらえとかいう人もいたが、これもわかっていない。全部第三者の業者が買い取ったら、それこそ地元の意向など優先せずに最大限経済性を追求して作るだろうから。実際に反対している人はそこまでではないとは思うが、ここに書き込んでくるような外部の野次馬には想像力が欠如している。

[3713: 評判気になるさん]

それはアナタの勝手な押し付けですな

[3714: 名無しさん]

今の計画が地元の意向を優先していない自覚はあるのだろうか
想像力以前に理解力の欠如が甚だしい
いや認知能力の低下か
他山の石として自戒しよう

[3715: 匿名さん]

総合設計を使うなというのは、5000万円を捨てろというのと同じく財産権の侵害に当たるのでは？

憲法29条　財産権は、これを侵してはならない。
②　財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。
③　私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。

総合設計制度が公開空地をマストとしているのは、29条3項が根拠ですね。

[3716: 評判気になるさん]

で、強行規定ってなんのことさ
具体的に言ってみな
採点してやるからさ

[3717: eマンションさん]

建築基準法の目的は公共の福祉の増進に資することです。（第一条）
その目的に反する形で総合設計を使うのは法の目的に反します。

[3718: 匿名さん]

建築基準法第一条　この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

「財産の保護」とありますね。総合設計制度で公開空地を設けるのは「公共の福祉の増進に資」していると思います。

[3719: 匿名さん]

本郷憲章でも作ったらどうでしょう

[3720: デベにお勤めさん]

住民があれこれコントロールしたい場合は、都市計画法が定めている「地区計画」を決めればよいのですよ。そういうことをせずに反対ばかりしているのはなんだかなーです。

[3721: 匿名さん]

まさに文京区民らしい生き様と言えよう

[3722: 匿名さん]

>>3718 匿名さん
財産とは、あなたが無償で価値増進を企んでいるものだけではないのです
近隣所有者の財産、地域の環境価値、そういったものも国民の財産です
また総合設計制度そのものは誰も否定していないですよ
ここの計画が地域価値を侵害するから反対されているのです
いい加減に自覚してくださいよ

[3723: 匿名さん]

>>3722 匿名さん
>地域価値を侵害
立派なマンションができて高値で取引されて地域の不動産相場がさらに上がったり、老朽化したマンションからきれいな新築マンションが建つことは街の風景を改善する気がします。あなたが主張する地域の価値とはなんでしょうか？

[3724: 匿名さん]

周辺住民と良好な関係を築くことができないデベロッパーやコンサルは採用しない方がいいですよ

[3725: 匿名さん]

建て替えそのものを不可能にする要求をしている時点で、どんなデベロッパーやコンサルが手がけたとしても建て替えを目指す限りは折り合わないのではないですかね。そういう誹謗中傷をするような感心しない人が反対派にいるのかと思わせたいのでしょうか？

[3726: デベにお勤めさん]

> また総合設計制度そのものは誰も否定していないですよ
> ここの計画が地域価値を侵害するから反対されているのです

あなたが建て替える時に同じことを言われたらどう対応するのでしょうか。

[3727: 口コミ知りたいさん]

>>3726 デベにお勤めさん
あなたのその発言、お里が知れるというものです

[3728: 匿名さん]

>>3726 デベにお勤めさん
ブーメランが飛んでくるよって言ってもわからない理由は、小さい土地の地主でもみんなで協力すれば地区計画の変更も再開発もできて今の閉塞感を打開できるということを理解する前に、総合設計制度は金持ち優遇の悪の制度だみたいなデマを誰かに注入されているんじゃないかと思うんですよね。

なんかねえ、どことは言わないけれどお前ら何かのカルトかみたいな集団いますからね。

[3729: 匿名さん]

>>3727 口コミ知りたいさん
ご自身の発言が認められたいと思うなら、まず「同じことを言われたらどう対応する」に正対して答えた方が良いと思います。お里の話に論点をずらしているだけに見えてしまいます。

[3730: マンション掲示板さん]

>>3729 匿名さん
だからお里が知れるというのです
そのようなレトリックをいくら弄したところであなたの企みが正当化されることにはなりません
そのような事態を出来せしめることがない私が仮定架空の問いかけに回答する義務など何一つないのですから

[3731: 匿名さん]

まあ判断は読む人に任せましょう笑

[3732: 匿名さん]

そもそも近隣商業で高度地区なのに、まるで戸建て住宅街にしろと言わんばかりの発言を読んでいるとめまいがしてくるよ。高台に神社と学校を移転させて日当たりや敷地の狭さの問題を解決させてあげるとか、老朽化した中小ビル群をまとめて優良な最新設備のオフィスビルに変身させるとか魔法のようなことが再開発には可能なのにね。

むしろいい機会だから、周辺一帯の再開発の一環として建て替えようみたいな建設的な提案はできないのだろうか。

[3733: 匿名さん]

むしろいい機会だから、まちづくり協議会を設立して時間をかけて議論しては。

[3734: 匿名さん]

>>3733 匿名さん
多分皮肉として書き込んだのだろうけれど、確かにご指摘の通り日テレ通りまちづくり協議会はせっかくの話し合いの機会が闘争の場になってしまって建設的な方向に議論が進まなかった。

千代田区が善意にもとづく会合の場を作っても決して紛争防止には役立たないということが示されたことは、地域の建築物に対して周辺住民の意見を反映させようという試みが日本においては非常に難しいことを証明してしまった。今後は極端な意見を抑止するために第三者の専門家による行司役が入るスタイルが模索されるのではないかと思う。

[3735: 匿名さん]

千代田区の事例が示したことは、計画を頓挫させようとする強い敵意を持っている人はそもそも話し合いの場には向かないということだ。協議会に参加する市民の代表者としてふさわしいかどうかは吟味する必要があるだろう。

文京区の高さ制限も高さ制限以下であればいかように地域に悪影響があっても建てて良いし反対の余地すら与えられないという制度的な限界が見えてきた。おそらく共産党が主張するように屋上屋を重ねるように条例で規制したところで、新たな規制を守っていることを盾にして地域の意向をまるで無視して建てること自体は止めることはできない。こうして公共の空間はますます狭められて、規制をくぐりぬける小規模な建物が乱立したり、老朽化したビルの更新をはばんで地域の活力を奪うことにしかならないだろう。そうした大所高所からの意見が聞かれないのは悲しい限り。

[3736: 匿名さん]

近隣説明会が一昨年から開催されてないね

あと7～8年はかかるかな

[3737: 匿名さん]

本郷ハウスの方が規模も大きくて良さげ。

[3738: 匿名さん]

本郷ハウスは複合用途でないしね

[3739: eマンションさん]

>>3732 匿名さん
法定再開発？
できるのそんなこと？？
実現可能性少しでもあるの？？？
あるならチャレンジもありだろうけど。。。

[3740: 匿名さん]

周辺一帯の再開発。できればいいけど、この一帯はご近所さん同士で足を引っ張り合っている構図ですからね。。

「お里が知れる」って書いた方の意に反して、ホントそうなっていると思います。同じ本郷でも建て替えが進む地域とそうでない地域に分かれてしまっているのですから。

[3741: eマンションさん]

>>3740 匿名さん
建て替えやってるとこも法定再開発ではないですよね？

[3742: 匿名さん]

少なくとも本郷では、法定再開発はないですよ

[3743: 匿名さん]

本郷４丁目で再開発が頓挫したことを忘れて書込みしていますね