大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[167: マンション掲示板さん]

>>166 某コンサル社員さん
狙われるマンションって本に詳しく書いてありました。

[168: マンション掲示板さん]

本書にある大阪の桃山台第二団地では、中古を買い取り、無償で新品へと立て替えをして儲けようと企む人たちが、終の棲家にしようとしている人たちを丸め込み、遂には法廷闘争へと発展している。
　結果最後まで闘った２家族は、最高裁判決を待たずに強制執行を受け退去させられるが、３年以上もの明け渡し請求訴訟は、引っ越し先の家賃と元の部屋の固定資産税を膨らませ、住民同士の繋がりを怒りや恨みと変え、一旦デベロッパーであるコスモス社に所有権を売った事で、所得税１５％・住民税５％の数百万が後に請求された。

[169: 匿名さん]

建替えは本当に難しいですね。
その建て替えの委員を誰がやるかです。
解体すれば建物もなくなりますから。

[170: 匿名さん]

建て替えができたのは、立地が良く余分に部屋が
つくれたからだよ。

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん
通常のマンションは行政の援助で建て替えが可能なケースはありませんか。

[172: 評判気になるさん]

>>171 匿名さん
いま検討中だよ。古いマンションは建て替えないと空き家ばかりになる

[173: 匿名さん]

>>172 評判気になるさん
資産に価値のあるマンションは組合員の負担も少なく
なるのであらゆる面で有利になりそうですよね。

[174: マンション掲示板さん]

>>173 匿名さん
うーん。売り抜けた方が楽でしょう

[175: 匿名さん]

>>174 マンション掲示板さん
上乗せして売り抜ける人物も多いでしょうね。

[176: 匿名さん]

大規模修繕は三回目は節目を迎える。
古くなってもそれなりの資産価値を維持できるように
しておかないとスラム化を早める。
特に専有部分のバリアフリー化と設備等の老朽化には
組合は考慮しておかなければいけません。
化粧ばかりに気を取られると取り返しがつかなくなる。

[177: 匿名さん]

>>170 匿名さん
ドンピシャリ、大当たり、その一言に尽きる。
管理のプロとみた。話が合いそうだ。連絡先は、

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん
こちらまで
https://maasg.pro/corporation
https://www.meguminity.com/

[179: マンション検討中さん]

>>178 匿名さん
こんな掲示板で営業活動か。
破廉恥にもほどがある。

[180: マンション検討中さん]

例のシマくんの会社？

[181: マンション検討中さん]

恥ずかしくないのかな？

[183: 買い替え検討中さん]

>>178 匿名さん
他スレのがちょーんコンビってこの方たちなのかな？
自作自演の恥さらしコンビ。
がちょーんがちょーんってうざいね。
厚顔無恥ってこういう輩のことをいうんだね。

[184: 評判気になるさん]

元東急コミュ社員のがちょーんコンビっておつむの方は大丈夫なの？
顔写真見てると疑わしくなる。

[185: 匿名さん]

>>170 匿名さん
本当だから賛同しただけだよ( ´艸｀)
普通のマンションでは建て替えはほぼ不可能です。
よって、修繕維持管理は大切でしょう。
コソクリではだめだから変更しなさいよ。

[186: 評判気になるさん]

>>185 匿名さん
こちらまで
https://maasg.pro/corporation
https://www.meguminity.com/

[187: 匿名さん]

建替えはプロの開発業者が参加しないと、自力でやるのは難しいが、収益が見込めなければ参加しないでしょう。
そういう物件は、多数決で一括売却できるようにすれば、良いのでしょうか？

規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

b あわせて、法務省及び国土交通省は、～

③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。